Fakultetsoppgave JUS 3212 Dynamisk tingsrett innlevering 3 april

Fakultetsoppgave JUS 3212, Dynamisk tingsrett innlevering 3. april 2017 Gjennomgang 28. april 2017 (10: 15 – Storsalen O 24) v/Jon Gauslaa Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Generelt om oppgaven Oppgaven ble gitt på JUR 3000/JUS 3111 høsten 2011 (dag 1, del 1) • Opplegget på tredje studieår var annerledes i 2011. Oppgaven reiser derfor også et obligasjonsrettslig spørsmål (om ugyldighet). – Ettersom oppgaven nå er angitt å gjelde dynamisk tingsrett og er gitt på JUS 3212 der obligasjonsrett ikke er pensum, kan det gjerne avgrenses mot dette spørsmålet. – Det er likevel helt ok om spørsmålet drøftes. • Sensorveiledningen finnes på nettet. Dette er et legitimt hjelpemiddel ved skriving av fakultetsoppgaver, men ukritisk bruk (avskrift) bør unngås. • En sensorveiledning er en veiledning til sensorene, ingen mønsterbesvarelse. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Generelt om oppgaven Omfang: 4 timer. Middels vanskelig • Stoffet er sentralt (gjenopplåning og begrensinger i retten til gjenopplåning, samt avtalerettslig ugyldighet om man velger også å behandle dette). • Det er relativt lett å identifisere oppgavens rettsspørsmål (partenes anførsler). • Det er naturlig å starte med tolkningen av pantsettelseserklæringen, men ellers har det underordnet betydning hvilken rekkefølge spørsmålene drøftes i. Som alltid i praktiske oppgaver: • Gå rett på sak og skjær raskt gjennom når spørsmålene er enkle. • Drøft mer nyansert når det er grunn til det (vurdering av skjønnsmessige vilkår). • Knytt fremstillingen til oppgavens faktum. Unngå generell teori. • De rettsspørsmålene som skal drøftes fremgår av partenes anførsler og innsigelser. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Åpner pantsettelseserklæringen fra 2005 for gjenopplåning? Identifisering av spørsmålet (partenes anførsler): Banken mente at ”pantelån C skulle dekkes innenfor rammen av lån A”, og presiserte at også lån C måtte dekkes innenfor ”hele rammen til pant A på kr 10 mill før noe av salgssummen ble utbetalt til dekning av lånet fra Oscar (B). ” Peder hadde ”aldri ment å godta noe slikt, selv om han hadde undertegnet en standarderklæring om at pant A skulle sikre ethvert mellomværende med banken”. • Det rettslige utgangspunktet er at foranstående panthaver har rett til gjenopplåning, jf. Rt. 1909 s. 117 og 1910 s. 177. • Men dette forutsetter at rett til gjenopplåning er avtalt. Det må derfor først drøftes om pantsettelseserklæringen fra 2005 åpner for gjenopplåning. • Ifølge erklæringen skulle pantobligasjonen ”hefte for ethvert mellomværende mellom ham og banken”. Dette er i utgangspunktet tilstrekkelig vidtrekkende. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Åpner pantsettelseserklæringen fra 2005 for gjenopplåning? • Ifølge Rt. 1994 s. 775 må slike standarderklæringer tolkes innskrenkende når det ikke er ”rimelig og naturlig sammenheng” mellom lånene. • Spørsmålet er derfor om det er en ”rimelig og naturlig sammenheng” mellom lån A og lån C. • Et argument mot dette er at det meste av lån C hadde et annet formål enn lån A (hhv. kapital til ny oppfinnelse og vedlikehold av villa). • Rt. 1994 s. 775 viser likevel at det ikke skal veldig mye til for at det er ”rimelig og naturlig sammenheng”. • Noe av lån C ble brukt til å utbedre eiendommen. Derfor er det en viss sammenheng. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Åpner pantsettelseserklæringen fra 2005 for gjenopplåning? • Peder har dessuten skapt ledig prioritet i pant A ved å nedbetale, og har risikoen for egne forutsetninger. • Banken tinglyste obligasjon C pålydende hele lånebeløpet på 10 millioner, og ikke på 7 millioner ut fra en betraktning om at 3 millioner ville være dekket av obligasjon A. • Det kan tilsi at den selv ikke har ansett lån C for å ha sammenheng med lån A. • Det er imidlertid ikke avgjørende. Det må foretas en helhetsvurdering. • Konklusjonen er relativt åpen og har liten betydning dersom drøftelsen er balansert og nyansert. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Er retten til gjenopplåning avskåret på grunn illojalitet? De som mener erklæringen ikke åpner for opplåning må drøfte dette subsidiært. Identifisering av spørsmålet (partenes anførsler): Oscar bestred at lån C skulle dekkes før lån B ”all den tid banken var kjent med lån B. Noe slikt ville være illojalt overfor ham”. Banken anførte at ”den ikke visste at lån B ble gjort avdragsfritt, og hva grunnen til dette var ”. Det må drøftes om noen av unntakene fra retten til gjenopplåning får anvendelse. • Lån A var ikke nedbetalt og obligasjonen var ikke nedkvittert da gjenopplåningen fant sted. Dette unntaket er derfor uaktuelt. • Spørsmålet er om prinsippene fra Rt. 1994 s. 775 om at retten gjenopplåning faller bort dersom dette vil være illojalt, får anvendelse. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Er retten til gjenopplåning avskåret på grunn illojalitet? • Illojalitet forutsetter at banken hadde kunnskap om Oscars prioritet. – Når det gjelder dette, må den kundebehandleren som hadde fått forklart sammenhengen med hensyn til at lån B var avdragsfritt og grunnen til dette, identifiseres med banken. – Banken har risikoen for at slike forhold ikke bringes videre internt. – Banken kan følgelig ikke høres med at den ikke visste at og hvorfor lån B var avdragsfritt, men dette er ikke avgjørende. – Det skal mer til for å hindre opplåning enn at banken visste om lån B. – Kunnskap er en nødvendig, men ikke tilstrekkelig forutsetning for illojalitet. – Banken og Oscar er konkurrerende långivere. Opplåning vil ikke nødvendigvis være illojalt bare fordi foranstående har kunnskap om etterfølgende kreditor og hans dekningsbehov. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Er retten til gjenopplåning avskåret på grunn illojalitet? • Skal det foreligge illojalitet må banken i tillegg til å ha visst om lån B, ha kjent til at Oscar var tiltenkt prioritet etter lån A (opptrinnsrett). – Det er opplyst at lån B ble gitt avdragsfritt fordi brødrene mente det var best at Peder nedbetalte lån A som hadde høy rente, og at de antok at eiendommen uansett ga god sikkerhet. – Dette kan tale for at det da avtalen mellom Peder og Oscar ble inngått ikke var forutsatt at Oscar skulle ha prioritet/opptrinnsrett. – Bankens opplåning kan derfor ikke uten videre anses som illojal. • Til forskjell fra foranstående i Rt. 1994 s. 775 har ikke banken blitt oppfordret til å bekrefte om den hadde planer om gjenopplåning og gitt unnvikende svar. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Er retten til gjenopplåning avskåret på grunn illojalitet? • Et viktig spørsmål er om foranstående har gitt etterstående en berettiget forventning om at gjenopplåningsretten ikke vil bli benyttet – Et forhold som kan skape en slik forventning er at banken tinglyste pant C for hele beløpet på 10 millioner, og ikke for 7 millioner (ut fra en betraktning om at 3 millioner var dekket av den delvis nedbetalte obligasjon A). – Men skal Oscar ha fått en berettiget forventing, må han kunne identifiseres med Peder. Det er Peder (ikke Oscar) som har opptrådt overfor banken. – Peder har opptrådt selvstendig overfor banken, ikke som representant for Oscar. Det er derfor ikke grunnlag for identifikasjon mellom de to brødrene. – Dette tilsier at banken ikke har gitt Oscar en berettiget forventning om at den ikke vil benytte sin rett til gjenopplåning. – Gjenopplåningen har neppe endret Oscars forventning på lånetidspunktet om å måtte stå tilbake for 10 millioner på pant A. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Er retten til gjenopplåning avskåret på grunn illojalitet? • For at banken etter en helhetsvurdering skal kunne anses å ha opptrådt illojalt, må den dessuten, ifølge prinsippene i Rt. 1994 s. 775 ikke ha foretatt gjenopplåningen i en ”bestemt interesse”, typisk å unngå tap. – Gjenopplåningen tilførte Peder frisk kapital. Det kan hevdes at dette minsket bankens risiko for tap. Det er imidlertid ingen holdepunkter for at dette var bankens motivasjon. • Dette momentet kommer derfor ikke uten videre banken til gode, men ellers kan det anføres gode argumenter for at den ikke har opptrådt illojalt. • Konklusjonen har imidlertid også her underordnet betydning. – Det er greit å konkludere med illojalitet, men en nyansert vurdering gir langt bedre uttelling enn om det uten videre legges til grunn at det foreligger illojalitet fordi banken hadde kunnskap om etterstående pant, og ikke hadde en bestemt interesse. – Oppgavens tilfelle er i langt større grad ett grensetilfelle enn saken i Rt. 1994 s. 775. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av at obligasjonen er ”gjort” Identifisering av spørsmålet (partenes anførsler): Banken anførte at det i alle fall måtte ”være klart at panterett A kunne sikre lån C når pantobligasjonen var pro forma (gjort) fra begynnelsen av. ” Oscar bemerket til dette ”at han ikke hadde mulighet for å vite at den tinglyste pantobligasjon A ikke ga uttrykk for det reelle låneforholdet. ” • Dette spørsmålet kan kommenteres helt kort. • Det er ingen grunn til at det skal være en mer omfattende opplåningsadgang for gjorte enn for reelle obligasjoner. • Etterstående panthaver som rammes av opplåningsretten vil ikke kunne vite at obligasjonen er gjort, jf. at det er dette Oscar påberoper seg. • Konklusjonen er derfor at bankens anførsel må avvises. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av at obligasjonen er ”gjort” Identifisering av oppgavens spørsmål (partenes anførsler): Oscar anførte at han uansett ikke trengte ”stå tilbake for mer enn kr 9 mill, siden pantobligasjonen A aldri var utbetalt med fullt beløp, kr 10 mill. ” Banken har ikke imøtegått dette • Også Oscars anførsel, som innebærer at obligasjonen aldri "ble reell" for mer enn 9 millioner, nå drøftes i lys av at obligasjonen er ”gjort”. • Det kan kort bemerkes at etterstående panthaver må forholde seg til tinglyst maksimum, enten foranstående prioritet har vært fullt benyttet eller ikke. • Konklusjonen er derfor at Oscars innsigelse må avvises som grunnløs. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Konkursboets anførsler Identifisering av oppgavens spørsmål (partenes anførsler): Konkursboet hevdet at ”opplåning eller utøvelse av opptrinnsrett måtte ha skjedd tidligere, og måtte ha vært tinglyst innen fristen i tinglysingsloven § 23. ” Banken er motpart for anførselen om at opplåning må tinglyses, men har ikke kommet med noen innsigelser. Oscar er motpart for anførselen om at opptrinn må tinglyses, men har heller ikke tilkjennegitt noen innsigelser. • Boets anførsler må likevel behandles, men det kan gjøres meget kort. • Anførslene om at opplåning og opptrinn må tinglyses har ikke støtte verken i tinglysningsloven § 23 eller andre bestemmelser. • Konklusjonen er derfor at anførslene må avvises som åpenbart grunnløse. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av bankens engasjement i Lykkebo Identifisering av oppgavens spørsmål (partenes anførsler): Peder anførte at det ville være ”høyst urimelig overfor ham om banken … skulle la hele tapet i markedsverdien på Amalienborg komme broren Oscar til skade, all den tid fallet i markedsverdien … skyldtes bankens engasjement i Lykkebo-prosjektet. ” Banken pekte på at engasjementet i Lykkebo var ”lovlig og samfunnsbyggende virksomhet” og at ”forutsetningsbrist og urimelighet bare var relevant mellom kontraktsparter, og at det i realiteten var broren Oscar som Peder ville beskytte. Peder selv hadde ikke lidt noe tap. ” • Man inviteres her til å drøfte/kommentere flere forhold: – avtalesensur/urimelighet, – i hvilken grad også ikke-økonomisk urimelighet er en relevant omstendighet, – om urimelighet og forutsetningsbrist bare er relevant mellom kontraktsparter. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av bankens engasjement i Lykkebo (avtaleloven § 36) • Det er nærliggende å anse Peders anførsel om urimelighet som en henvisning til avtaleloven § 36 og vurdere betydningen av de etterfølgende forholdene (verdifallet pga. Lykkebo-prosjektet) – Bankens bruk av uttrykket ”forutsetningsbrist ” kan også bringe tankene hen til læren om bristende forutsetninger, men det er tilstrekkelig å drøfte avtaleloven § 36. – Å drøfte om pantsettelseserklæringen som sådan må tilsidesettes som urimelig har lite for seg. Det er ikke det Peder påberoper seg, men at bankens rett til opplåning av pant A må sensureres. • Det er ikke til hinder for å avtalesensur at det dreier seg om lovlig virksomhet, men fall i markedsverdi alene kan ikke være tilstrekkelig til avtalesensur. • Bankens engasjement i Lykkebo er en relevant omstendighet når dette er årsaken til verditapet, men det er vanlig at utbyggingsprosjekter kan medføre verditap på nærliggende eiendommer. • Peder kunne uansett risikert at andre hadde utviklet Lykkebo. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av bankens engasjement i Lykkebo (avtaleloven § 36) • Peder påberoper seg ikke-økonomisk urimelighet. – Det er Peders ønske om å beskytte broren som rammes av bankens disponeringer. Reglene om avtalesensur rammer ikke bare økonomisk urimelighet, men det er deres viktigste anvendelsesområde. – Terskelen for avtalesensur er generelt sett høy, og er i alle fall ikke mindre i tilfeller som gjelder ikke-økonomisk urimelighet. • Urimeligheten må som hovedregel være mellom kontraktspartene for at det skal være aktuelt med å avtalesensur. – Dette utgangspunktet er ikke uten unntak, men det taler ikke i Peders favør at han ikke selv er part i den avtalen han ønsker å revidere. • Konklusjonen bør derfor bli at det ikke er grunnlag for avtalesensur/ugyldighet Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Betydingen av bankens engasjement i Lykkebo (ugyldighet) • I forlengelsen av det foregående kan det også tas opp om Oscar selv kan påberope seg urimelighet, jf. at han støttet brorens anførsler om urimelighet. – En drøftelse av dette må ikke gå på bekostning av de spørsmålene som mer uttrykkelig er reist i oppgaven. – Utgangspunktet er at rimelighetssensur bare skjer mellom avtaleparter. – Men det kan hevdes at banken har plikt til å opptre rimelig også overfor Oscar ut fra alminnelige lojalitetsprinsipper. – Det er dessuten Oscar som lider tap ved opplåningen. Det kan også spørres om bankens atferd er skadeforvoldelse ut fra erstatningsliknende synspunkter. – Det kan gi uttelling å peke på slike forhold, men det kan ikke på noen måte kreves at man gjør det, og spesielt ikke når oppgaven er gitt på JUS 3212. • Konklusjonen bør uansett bli at banken vinner fram. Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

Takk for oppmerksomheten! Lykke til på eksamen! Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo