EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO
EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO Luigi Donato| Banca d’Italia SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA 25 -26 NOVEMBRE 2016 CONVEGNO SCIENTIFICO LA SOCIETÀ ITALIANA E LE GRANDI CRISI ECONOMICHE 1929 -2016
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LE CARATTERISTICHE STRUTTURALI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NAZIONALE AGLI INIZI DEL SECONDO DOPOGUERRA Immobili di pregio Si trovano prevalentemente nei centri storici dei Comuni. Tra essi si annoverano 46. 025 beni architettonici e oltre 5. 000 beni immobili archeologici distribuiti in 8. 094 Comuni (vincolati a norma del D. Lgs. 42/2004). Immobili urbani su oltre 11 milioni di edifici quasi 9 milioni sono stati costruiti prima del 1981 (dati censimento ISTAT 2001). Lo stato delle periferie A fronte di politiche urbanistiche “rigide” per i centri storici, nelle periferie si è adottata una politica eccessivamente flessibile che ha portato all’attuale degrado. 1
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO I PRINCIPI COSTITUZIONALI ART. 9 - Tra i principi fondamentali della Carta : tutela del paesaggio e del patrimonio storico e artistico della Nazione Forma di risparmio delle famiglie ART. 47 – Tutela del Risparmio. La casa come: Diritto all’abitazione? (strumento di promozione della dignità dell’individuo: art. 25 della dichiarazione universale dei diritti umani) 2
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO IL «BOOM ECONOMICO» E LE SUE RICADUTE In particolare: ü l’edilizia economica e popolare ü lo sviluppo della cooperazione quale strumento per l’edilizia economica e popolare ü la concentrazione spaziale delle imprese (Il Triangolo Milano Genova Torino) ü le grandi migrazioni dal Sud al Nord del Paese (Nel periodo del Boom circa 6 milioni di persone si trasferirono nel nord industrializzato dalle altre parti d’Italia) ü i processi di agglomerazione urbana vennero bruscamente accelerati a seguito dei flussi migratori 3
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LA FINE DEL BOOM ECONOMICO Le crisi del 1974 (guerra del Kippur) e del 1979(crisi iraniana) I riflessi degli alti tassi d’inflazione sul mercato immobiliare (dal ‘ 74 all’ 80 si sono registrati i picchi più alti di inflazione rispettivamente al 19, 2 e al 21, 2%) La casa da strumento di risparmio diventa strumento di investimento 4
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LE VISCHIOSITÀ DEL SISTEMA IMMOBILIARE ITALIANO La monocultura tradizionale del risparmio delle famiglie italiane (casa di proprietà e deposito bancario): ergo, la propensione alla proprietà del bene rispetto alla fruizione del servizio abitativo. La prevalenza della componente familiare nella proprietà edilizia L’evoluzione morfologica negli assetti proprietari: • da un lato cartolarizzazione e fondi comuni; • dall’altro vendita degli alloggi agli inquilini. In Italia oltre il 15% degli abitanti ha una seconda casa 5
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO IL PROGRESSIVO DEGRADO DEGLI IMMOBILI v Il disfavore del quadro normativo di riferimento: 1. Vincoli amministrativi e fiscali: – il regime concessorio in edilizia – la tassazione gravosa sulla proprietà 2. Vincoli alla libertà contrattuale: – la legge sull’equo canone del 1978 (L. 392/78) – il blocco degli sfratti – legge dei c. d. patti in deroga L. 359/1992 – ridotta diffusione nella pratica degli Accordi territoriali (L. 431/98), nonostante il regime fiscale di favore (abbattimento del 35% dell’Irpef sugli immobili di pregio, 15% sugli altri, riduzione imposta di registro, cedolare secca) 6
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO IL PROGRESSIVO DEGRADO DEGLI IMMOBILI v Le tendenze del mercato 1. costi troppo elevati delle abitazioni in un contesto progressivamente di condomini e case vuote (secondo quanto rilevato dall’Istat, ben 14 milioni di famiglie vivono in un milione di palazzi condominiali stimati sul territorio nazionale. Il condominio tipo italiano è di 30 unità immobiliari. In sostanza, sono ben 27 milioni le unità immobiliari in condominio; inoltre, in Italia, nel 2011 sono state censite 31. 208. 161 abitazioni di cui 24. 141. 324 occupate da persone residenti, ossia il 77, 3% mentre il restante 22, 7% pari a 7. 072. 984 abitazioni è costituito da abitazioni vuote o occupate solo da persone non residenti); 2. disinteresse dei proprietari nella manutenzione delle case e costante degrado del patrimonio immobiliare (canone predeterminato, eccessiva durata delle locazioni, scarsa propensione alla manutenzione degli immobili); 3. l’abusivismo edilizio: secondo il Centro ricerche economiche sociali di mercato per l’edilizia e il territorio, dal 1994 in Italia sono state costruite 362 mila case abusive. e i tre condoni (1985, 1994, 2003) ne hanno stimolato l’incremento. 6
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LE PROSPETTIVE POSITIVE: LIBERALIZZAZIONI AMMINISTRATIVE E AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE v L’intervento del Legislatore: 1. A partire dal 2010 si è accelerato un processo di liberalizzazione normativa che ha coinvolto anche il settore immobiliare; per la manutenzione ordinaria la legge non prevede alcun obbligo di comunicazione da parte di chi intende intervenire. Per la manutenzione straordinaria, che non preveda interventi sulle strutture, è sufficiente la Comunicazione di inizio lavori asseverata (C. I. L. A. ). Basta rivolgersi a un tecnico abilitato che asseveri la conformità dell’intervento a tutte le norme vigenti, allegando gli elaborati di progetto. Laddove non sia sufficiente una C. i. l. a. , bisognerà invece presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (S. C. I. A. ) (legge 241/90 e s. m. i. ; d. p. r. n. 380/2001; legge 124/2015 e decreti delegati successivi). 2. Sul fronte tributario, oltre alla cedolare secca sugli affitti, il legislatore è intervenuto con agevolazioni consistenti in detrazioni fiscali per spese di ristrutturazione edilizia (art. 16 bis del TUIR). (decreto legge. n. 201/2011 - decreto legge 83/2012 - di stabilità 2016 - legge. n. 208/2015). 8
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LA SOCIETA’ ITALIANA DIVENTA COMPLESSA v Le nuove esigenze abitative della popolazione: L’impatto sulla domanda immobiliare: verso una personalizzazione differenziata del prodotto abitativo (social housing, locazioni condivise, campus universitari etc. ). In passato solo «case standard» secondo una scelta astratta del costruttore. Le mutazioni morfologiche dei residenti in Italia: 1. immigrati (al 1° gennaio 2015 risiedevano in Italia 60. 795. 612 abitanti, di cui 5. 014. 437 di cittadinanza straniera (8, 2%) tra i quali 2. 641 donne (52, 7%). Rispetto alla stessa data del 2014, la popolazione straniera è aumentata di 92. 352 unità (+1, 9%) 2. lavoratori e aspiranti lavoratori pendolari (nel 2008 il 26, 6% del totale delle persone che si muovono era il 3, 3% in più rispetto al 2002, vale a dire un esercito di quasi 10, 8 milioni di cittadini - contro i 9, 5 milioni del 2002, +12, 8%) , 3. studenti fuori sede (gli immatricolati fuori sede nell’anno accademico 2013/1014 presso le 79 università italiane sono 248. 351, per il 55, 8% donne e per il 44, 2% maschi, con una percentuale pari a 4, 2% di stranieri) 4. l’invecchiamento (la popolazione italiana vive sempre più a lungo: la speranza di vita alla nascita è di 80, 7 anni per gli uomini e 85, 6 per le donne, dati entrambi superiori alla media europea, che è di 78, 1 e 83, 6); 9
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LA SOCIETA’ ITALIANA DIVENTA COMPLESSA (segue) 1. l’aumento della povertà (secondo i dati riportati dall'Istat, il 18, 2% delle persone residenti è a rischio di povertà e il 6, 9% è in condizioni di «grave deprivazione materiale» ); 2. il cambiamento della famiglia (famiglie mononucleari, convivenze di fatto e trasformazione dell’istituto matrimoniale: molto meno tempo per un divorzio che per un mutuo!) Nel 2014 sono stati celebrati 189. 765 matrimoni, circa 4. 300 in meno rispetto all’anno precedente. Nel quinquennio 2009 -2013, il calo è stato in media di oltre 10 mila matrimoni all’anno. Mentre le unioni di fatto sono più che raddoppiate dal 2008 superando il milione nel 2013 -2014). La disponibilità indifferenziata di abitazioni e la diversificazione sociale dei potenziali conduttori fa registrare oltre sette milioni di case vuote in Italia, pari al 22, 5% del totale. 9
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LA CRISI E LA MAGGIORE COMPLESSITA’ DELLA SOCIETA’ ITALIANA v L’impoverimento generale della popolazione In una fase in cui il mercato continua ad accusare i colpi di una grave crisi economica, si stanno producendo: 1. tendenze deflattive, aventi effetti speculari sul mercato immobiliare rispetto ai periodi storici di inflazione galoppante; 2. recessione, l’economia si sta avvitando nella “double dip recession”, cioè una recessione seguita da un accenno di ripresa e poi da una recessione; 3. emigrazione, cinque milioni di italiani hanno chiesto cittadinanza all’estero (AIRE); 4. incremento della disoccupazione, specie giovanile (secondo l’Istat, il tasso di disoccupazione, nel mese di aprile 2016, sale all'11, 7%. Rispetto ad aprile 2015, il tasso di disoccupazione diminuisce invece di 0, 4 punti percentuali. I disoccupati sono 2. 986. 000, in crescita di 50. 000 unità su marzo e in calo di 93. 000 unità su aprile 2015. Ad aprile 2016 cresce anche la disoccupazione giovanile, che risale al 36, 9%). 11
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO LA CRISI E LA MAGGIORE COMPLESSITA’ DELLA SOCIETA’ ITALIANA (segue) v Maggiore incidenza dei costi della locazione sui livelli di reddito 1. Livelli di costo: • PER IL LOCATORE: costo della casa su rendimento (dal 66% di Lecco al 55% di Messina) • PER IL CONDUTTORE: canone su reddito di lavoro (40%) o da pensione (50%) 2. Chi la casa non ce l’ha, non se la può permettere; ai proprietari di seconde e terze case la casa non serve più. Lo scorso 27 aprile l’Istat ha rilasciato i primi dati sul 15° Censimento generale della popolazione e delle abitazioni con interessanti elementi sulla popolazione residente distinta per sesso, sul numero di famiglie e di convivenze, sul numero di abitazioni e di altri tipi di alloggio. L’indice di occupazione delle abitazioni è pari a 83, 1% nella media nazionale. Nell’Italia insulare si registra la quota più bassa di abitazioni occupate da persone residenti (75, 8%), mentre quella più alta si manifesta nell’Italia Centrale (87, 8%). E come ben evidenzia l’indice di occupazione delle abitazioni (percentuale di abitazioni occupate sul totale) ci sono diverse zone “particolari” : la Valle d’Aosta, le Cinque Terre in Liguria, il litorale veneto di Jesolo, la Maremma e l’Umbria, ampie zone delle coste di Calabria, Sicilia e soprattutto Sardegna. Tutti esempi di seconde, terze o quarte abitazioni che restano sfitte per lunghi periodi dell’anno. 11
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO IL «LIBRO DEI SOGNI» DEL MERCATO ITALIANO 1. adattamento alla maggiore mobilità socio lavorativa; 2. riconfigurazione e riqualificazione dei palazzi e dei centri storici; 3. incoraggiamenti alla locazione; 4. formazione di specialisti nella locazione; 5. case mediamente più piccole. 13
25 -26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA EVOLUZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL MERCATO ITALIANO CONCLUSIONI Nella consapevolezza che non esista una soluzione univoca, si è dell’avviso che, partendo da una analisi delle reali esigenze della popolazione, potrebbe essere stimolata un’evoluzione del mercato immobiliare che persegua i obiettivi di evoluzione dei «prodotti» in funzione delle mutazioni della società. 14
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