El contrato de compraventa en el Cdigo Civil

El contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación

Definición Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Modificación: se elimina de la definición la obligación de recibir la cosa vendida.

Alcance de la definición Hay compraventa aún cuando la cosa vendida deba ser manufacturada o producida, salvo que la principal de las prestaciones consista en suministrar mano de obra o algún otro servicio. (Art. 1124/ 25) Unidades funcionales en construccion

Compraventa y contrato de obra o Art 1125 Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio aunque estas hayan de ser manufacturadas o producidas se aplican las reglas de la compraventa a menos que la principal obligacion sea de suministrar mano de obra

Aplicación supletoria a otros contratos A. B. Cuando se transfieren derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre a una parte y ésta se compromete a pagar un precio en dinero Transferencia de la propiedad de títulos valores. (naturaleza de la venta de acciones)

Naturaleza del contrato El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las pares así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial. (Art. 1127)

Obligación de vender Nadie esta obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. (Art. 1128)

Venta de cosa ajena Art. 1132: La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del art. 1008. Art 1008 Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos El que promete no garantiza el éxito Los vende como propios

Venta de cosa futura o o o Si se vende cosa futura se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato o de las circunstancias Puede asumir “el adquirente”. Que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor

Fijación del precio por tercero Si la determinación del precio quedara al arbitrio de un tercero y este no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez. Modificación: el proyecto altera los efectos de la falta de determinación por terceros.

Obligaciones del vendedor Obligación de transferir (art 1137) Instrumentos requeridos por los usos (art 1137) Están al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario, los gastos de entrega, incluidos el estudio de título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. (Art. 1138) Entregar la cosa inmediatamente excepto convención

Obligación de realizar el estudio de titulos o o o Se establece la obligación de que el vendedor pague los gastos Art 1902 Cuando se trata de cosas registrables la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales Art 392 excepción de restitución del subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a titulo oneroso

Obligaciones del comprador art 1141 o o Pagar el precio Recibir la cosa Pagar los gastos de recibo incluidos los del testimonio de la escritura publica y los demás posteriores a la venta ( art 1139) El vendedor debe pagar el estudio del titulo y antecedentes , mensura y tributos ( 1138)

Cláusulas Especiales Código Civil o o o o Pacto de no enajenar. Venta a Satisfacción del comprador. Pacto de retroventa. Pacto de reventa. Pacto de preferencia. . Compraventa condicional. Cláusula de arrepentimiento. Proyecto de reforma o o o o NO NO SI condición resolutoria Si condición resolutoria SI condicion resolutoria Se presume resolutoria SI

Pacto de retroventa Código Civil - - Solo se aplica para bienes inmuebles. Plazo máximo 3 años. Codigo civil y comercial - - Esta previsto para bienes muebles e inmuebles. Plazo máximo 5 años para inmuebles y 2 años para muebles.

Convención en contrario o o Las normas relacionadas admiten convención en contrario Se presume la necesidad de hacer el estudio de títulos El nuevo andamiaje normativo lo admitiría como obligación a cargo del vendedor y habría que eximirlo expresamente al escribano de su realización ya que estaría dentro de las operaciones de ejercicio. Cambio que había interpretado la jurisprudencia

Precio cierto en dinero o El precio es determinado Cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar Cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado Cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta o Procedimiento para determinarlo

Pagar un precio en dinero o La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada o determinable al momento de constituirse la obligación. Si se estipulo moneda que no sea de curso legal en la Republica la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas El deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal

Precio en moneda extranjera Es licita la contratación en moneda extranjera La obligación pactada en el contrato de compraventa de entregar dólares hace determinable el precio , cumple con el elemento esencial Si se comprometió a pagar de unaa determinada manera debe pagar de esa manera ( 868)

Licitud del pacto Constituye una obligación en la que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada art 766 Si por estar restringido o prohibido el acceso a la moneda extranjera se puede convertir en imposible Se considera como de dar cantidades de cosas y se debería pactar cual es el equivalente en este supuesto de la moneda de curso legal, o pedir la resolucion del contrato ( doctrina Vignola)

Vuelta al nominalismo del régimen del Código Civil o Art 617 si se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la Republica la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas n n n Tratamiento como cosa Como cláusula de ajuste Como dinero esencial

Superación por el régimen de la ley 23928 o o Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la republica la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero Art 619. . si fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda cumple la obligación dando la especie designada el día de su vencimiento

Regimen del codigo Civ. y Com o o Art 765 La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada o determinable Si se estipulo dar moneda que no sea de curso legal en la Republica la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal

Cláusulas posibles o Pago en especie sin liberación del deudor en moneda de curso legal n n o Art 766 El deudor DEBE entregar la cantidad correspondiente de la especie designada Cuenta con el inconveniente de las restricciones a la adquisición de la moneda extranjera. Cláusulas que determinan una tasa de cambio de la moneda extranjera (bonos, Montevideo, NY)

BOLETO DE COMPRAVENTA

Forma: Clasificación FORMA LIBRE IMPUESTA ABSOLUTA RELATIVA

Principio: Libertad de formas o o o Art. 285: Si la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la voluntad, las partes pueden utilizar las que estimen conveniente. Las partes pueden convenir una forma mas exigente que la impuesta por la ley. Art. 1015: Sólo son formales los contratos a los cuales la ley les impone una forma determinada Autonomía de la voluntad

Forma impuesta o Art. 285: El acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no queda concluído como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, pero vale como acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella se exija bajo sanción de nulidad

Forma impuesta absoluta (art. 969) o Los contratos para los cuales la ley exige una forma PARA SU VALIDEZ, son NULOS, si la solemnidad no ha sido satisfecha. . . o Art. 1552: Deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de cosas inmuebles, las de cosas muebles registrables y las prestaciones periódicas o vitalicias. Art. 1643: Transacción sobre derechos litigiosos? o

Forma impuesta relativa o Art. 969. . . Cuando la forma requerida para los contratos, lo es para que éstos PRODUZCAN SU EFECTOS PROPIOS, SIN SANCION DE NULIDAD, NO QUEDAN CONCLUIDOS COMO TALES mientras no se ha otorgado el instrumento previsto, PERO VALEN COMO CONTRATOS EN QUE LAS PARTES SE OBLIGARON A CUMPLIR CON LA EXPRESADA FORMALIDAD. . .

Solemnidad relativa: supuestos Art. 1017: Deben ser otorgados por escritura pública: a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. o

Conversión (art. 384) o o o El ACTO NULO puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo hubieran querido si hubiesen previsto la nulidad. Criterio subjetivo- objetivo Principio de conservación del acto

Supuestos de conversión Art. 1330: . . . El mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del mandante es nulo si no puede valer como disposición de última voluntad. o Art. 294. . . El instrumento (público) que no tenga la forma debida vale como instrumento privado si está firmado por las partes o Art. 2309: La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una herencia no se rige por este título, sino por el del contrato que corresponda. . .

Conversión por defecto de forma o Art. 1018: El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.

Boleto: ¿compraventa o preliminar? o o o o COMPRAVENTA: No nula (arts. 969, 1018) Regulación en compraventa (arts. 1170/1) Forma requerida para “producir efectos propios” (art. 969) PRECONTRATO: Nula (art. 384) “No quedan concluidos como tales” (969) Escrituración venta forzosa (art. 1128)

Efectos o Prescripción adquisitiva breve: justo título y buena fe (art. 1898) - Título suficiente: acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley (art. 1892). - Legítimas: Relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal -Asentimiento conyugal (art. 470): promesa de los actos comprendidos en los incisos anteriores (inc. a)enajenar bienes registrables)

OPONIBILIDAD BOLETO VS. CAUTELARES o o o Comprador de buena fe Contrató con titular registral o adquirentes sucesivos Pagó 25% del precio con anterioridad a la traba Boleto con fecha cierta Adquisición tiene publicidad registral o posesoria

Boleto de Compraventa Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor (art. 1171) - Buena fe. Pago del 25% del precio. El juez “debe” disponer la escrituración. Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe constituirse hipoteca.

Boleto de Compraventa 1. 2. 3. 4. El derecho del comprador, de buena fe, tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: El comprador contrato con el titular registral o con quien lo hubiera hecho. El comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar. El boleto tiene fecha cierta. La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Boleto de Compraventa Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor - Buena fe. Pago del 25% del precio. El juez “debe” disponer la escrituración. Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe constituirse hipoteca. Es concordante con lo establecido en el art. 750