Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrrios do Irib

Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http: //eduardoaugusto-irib. blogspot. com/ AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL por Empresa sob Controle Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011. Estrangeiro

Estrutura de nosso Diálogo 1. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro 2. Aquisição de Imóvel Rural por PJ Estrangeira 3. Aquisições anteriores ao Parecer da AGU 4. Problemas Decorrentes

1/4 Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro

Imóvel Rural e Estrangeiro v Constituição Federal Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. v Lei nº 5. 709/71 Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil v Decreto nº 74. 965/74 Regulamenta a Lei 5. 709/71

Imóvel Rural e Estrangeiro v Lei nº 8. 629/93 (Reforma Agrária) Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5. 709/71. § 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da citada lei. § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5. 709/71, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 módulos de exploração indefinida.

Imóvel Rural e Estrangeiro v Lei nº 5. 709/71 e Decreto nº 74. 965/74 ü o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. ü o mesmo se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.

Imóvel Rural e Estrangeiro CF - Art. 171. São consideradas: fica o § 1º do artigo I - como empresa brasileira a constituída sob as 1º leis da brasileiras e que tenha sua. Lei sedenº e administração 5. 709/71? no País; II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em pela caráter. Emenda permanente sob a Artigo revogado titularidade direta ou indireta de pessoas físicas Constitucional nº 6, de 15/8/1995 domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo argumentos dos 2 lados; dabons empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício de fato e de direito, do poder portanto, insegurança jurídica decisório para gerir suas atividades.

2/4 Empresa Estrangeira Prévia Autorização do Incra

Imóvel Rural e Empresa Estrangeira v Lei nº 5. 709/71 e Decreto nº 74. 965/74 ü Quais aquisições são livres? ü como é aquela história de “até 3 MEI’s”? ? ü. . . ? ? ü inexistem “aquisições livres” para empresas!!!

Imóvel Rural e Empresa Estrangeira v Lei nº 5. 709/71 e Decreto nº 74. 965/74 Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. portanto o Incra somente pode autorizar nessas situações!!! não há poder discricionário!!!

3/4 Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro Aquisições Anteriores ao Parecer da AGU

Mudança de Entendimento v Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010) ü os efeitos do presente Parecer devem ser produzidos a partir de sua publicação no Diário Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo único, inciso XIII, da Lei nº 9. 784, de 29/1/1999. v Empresa Nacional sob controle Estrangeiro ü de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições ü de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições ü desde 24/8/2010: incidência das restrições

Mudança de Entendimento v Situações Específicas (Empresas sob controle estrangeiro): ü escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas no período “livre” que ainda não foram registradas ü incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta Comercial no período livre ainda não averbadas na matrícula do imóvel ü TUDO REGISTRÁVEL, pois o negócio jurídico tornou-se perfeito e acabado na época em que tal aquisição era permitida! ü o registro é apenas um direito potestativo que não integra o negócio jurídico, apenas o complementa com a transmissão do direito de propriedade.

4/4 O Grande Problema do novo Entendimento

Providências Registrais v Decreto nº 74. 965/74 – Controle Territorial: ü a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da superfície do município onde se situem; ü a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% (40% de ¼) da área total do Município.

Providências Registrais v Caberá ao Registro de Imóveis: É nula de pleno direito a aquisição que viole as ü após o registro na respondendo matrícula (constitutivo do direitoereal), prescrições legais, o tabelião o efetuar o registro no livro auxiliar de aquisição de registrador civilmente pelos danos que causarem, imóveis rurais por estrangeiros (mero controle sem administrativo); prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. Nº ü trimestralmente, comunicar, ao Incra e à CGJ/SP todos os registros e alterações envolvendo o assunto, sob pena de perda de cargo. Adquirente e Certidões e Transmitente Descrição do imóvel modelo da lei autorizações Averbações

Exemplo: Município de Bofete M. E. I. Bofete = 10 ha área em m 2 área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade Mas esses dados espelham a realidade? 645. 000 m 2 161. 250. 000 m 2 64. 500, 00 ha 16. 125, 00 ha 6. 450, 00 MEI 1. 612, 50 MEI 645, 00 MEI infelizmente, não! área em ha área em M. E. I. - arrendamento rural não se registra; e 100% 25% 10% - aquisições sem título (contratos de gaveta) total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade total geral total em poder de estrangeiros temos 23, 29 que com a japonesa ha acabar libanesa 224, 60 ha informalidade!!! portuguesa 368, 96 ha italiana dinamarque 36, 896 M. E. I. sa 57, 58 ha espanhola 31, 46 ha coreana 19, 36 ha argentina 2, 06 ha alemã 5, 18 ha 3, 38 ha 2, 037 ha

Questões Relevantes v A lei traz severa punição ao tabelião e ao registrador se descumprir a lei. . . ü mas não pune quem verdadeiramente descumpriu a lei ü a nulidade do negócio jurídico não chega a ser punição!!! ü o ideal é que a lei punisse com multa (no valor do imóvel) a ser pago tanto pelo vendedor como pelo comprador do imóvel rural em desacordo com a referida lei. v Com o ingresso das empresas nacionais sob controle estrangeiro, o controle será PURA FICÇÃO!!!! ü como identificar uma empresa sob controle estrangeiro? ü como atualizar quando o controle voltar a ser nacional? ü como exigir que a Junta Comercial controle isso?

Como identificar o controle estrangeiro? sócio a sócio b sócio I sócio c III London Express Ltd. empresa estrangeira sócio III sócio B sócio C Verde e Amarelo Ltda. Deve-se exigir todos os 12 estatutos sócio da empresasócio brasileira adquirente? 01 02 03 Metais Canarinho Ltda. sócio A empresa brasileira Metalurgia Brasil Ltda. sócio. . . sócio-controlador (pessoa jurídica)

Questões Relevantes v As restrições aplicam-se também à constituição de alienação fiduciária de propriedades rurais a estrangeiros? ü a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva (permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem escopo de garantia e é provisória) ü eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC nº 6 de 2005 o dispositivo que tratava da inclusão da empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às restrições legais.

Questões Relevantes v Problemas derivados dessa interpretação: ü empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu capital a estrangeiros? ü quem vai controlar isso? a Junta Comercial? ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Sadia S/A-ECE”) ü no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro, o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial? ü como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da porcentagem da área do município em poder de estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas da simples mutação do controle acionário”?

Comentário Final v O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5. 709/71 para a segurança nacional do nosso país; Mesmo diante inconstitucionalidade de tamanha dificuldade, o que, v Apesar da aparente do dispositivo Registro Públicoa de Imóveis cumprirá suapor em 1971, equiparava empresa nacional controlada função social, fazendo de tudo para os estrangeiro à empresa estrangeira, o CNJ e a que CGJ/SP objetivos da lei sejam plenamente endossaram o parecer da AGU, dando-lhe efeito normativo; alcançados. v portanto, o Registro Imobiliário irá cumprir à risca a nova orientação, mas cabe fazer a seguinte ressalva: ü o controle não será efetivo, pois grande parte das aquisições e alienações envolvendo esse tipo de empresa ocorre de forma indireta, sem passagem pelo registro imobiliário (ou passagem tardia)

obrigado

Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http: //eduardoaugusto-irib. blogspot. com/ geo. irib@gmail. com AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL por Empresa sob Controle Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011. Estrangeiro