Diritto privato Diritti reali I diritti reali l

Diritto privato Diritti reali

I diritti reali l l I diritti reali sono parte della categoria dei diritti a contenuto patrimoniale insieme ai diritti di credito. Si differenziano così dalle situazioni esistenziali (i diritti della personalità), cui abbiamo accennato in precedenza. Il diritto reale è un diritto che ha per oggetto un bene che lo segue ovvero è una situazione che si rapporta al bene indipendentemente dal suo proprietario.

I diritti reali l l Caratteristiche dei diritti reali sono: l'assolutezza: possono essere fatti valere nei confronti di tutti i consociati (il diritto di credito, invece, può esser fatto valere ai fini di ottenere l’adempimento nei confronti del debitore); l'immediatezza del potere sulla cosa: il titolare del diritto gode direttamente della cosa. Il creditore per trarre utilità dal suo credito, invece, necessita dell’attivarsi del debitore; Tipicità: sono stabiliti dalla legge;

La proprietà l Secondo il dettato dell’art. 832 “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”.

La proprietà-Le proprietà l l L’assolutezza del diritto del proprietario, risultante dall’art. 832, viene, però, mitigata dal contenuto dell’art. 42 Cost. , II comma in base al quale “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. Ancora ex art. 42 Cost. , III comma “La proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale”.

Limiti alla proprietà- l’espropriazione l L'espropriazione per pubblica utilità è un procedimento in virtù del quale la pubblica amministrazione, con provvedimento, può acquisire (o far acquisire ad altro soggetto) per esigenze di pubblica utilità la proprietà o altro diritto reale su un bene, anche contro la volontà del suo attuale proprietario previo indennizzo.

L’espropriazione l La disciplina fondamentale è contenuta nel Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, approvato con D. P. R. 8 giugno 2001, n. 327, e successive modificazioni.

L’espropriazione si articola nei seguenti subprocedimenti: l a) apposizione del vincolo preordinato all’esproprio. In questa fase si individuano le aree occorrenti per la realizzazione dell’opera pubblica o di pubblica utilità; l b) dichiarazione di pubblica utilità. Dispone l’art. 12 del testo unico: “La dichiarazione di pubblica utilità si intende disposta quando l'autorità espropriante approva a tale fine il progetto definitivo dell'opera pubblica o di pubblica utilità, ecc. ”; l c) procedimento di esproprio. Questa fase si chiude con il decreto di esproprio contenente in particolare: i) l’indicazione degli atti che hanno comportato l’apposizione del vincolo preordinato all'esproprio e l’indicazione del provvedimento che ha approvato il progetto dell'opera; ii) la disposizione del passaggio del diritto di proprietà, o del diritto oggetto dell'espropriazione, sotto la condizione sospensiva che il decreto di esproprio sia successivamente notificato ed eseguito; l d) indennità di espropriazione.

L’espropriazione l l Nella Finanziaria 2008 (art. 2 , commi 89 e 90, Legge 24. 12. 2007 n. 244) è stata inserita la norma che modifica i criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione delle aree edificabili. L’intervento normativo fa seguito alla sentenza n. 348 del 22 ottobre 2007 con la quale la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali l’art. 5 bis della Legge 359/1992 e – di conseguenza - l’art. 37 commi 1 e 2 del DPR 327/2001. Sono stati sostituiti i commi 1 e 2 dell’art. 37 del TU Espropri. In particolare l’indennità di espropriazione di un'area edificabile è ora determinata nella misura pari al valore venale del bene.

Espropriazione e occupazione l Spesso parallelamente all’espropriazione si svolge il procedimento di occupazione. Questa, a differenza dell'espropriazione, non estingue il diritto di proprietà, ma importa l’immissione in possesso da parte dell’occupante.

Limiti alla proprietà nel codice civile l l l Già nel codice civile sono posti limiti al proprietario e in particolare: limiti di distanze legale (art. 873 c. c. ) limiti alle immissioni (art. 844 c. c. ) divieto di atti emulativi (art. 833)

Le immissioni- art. 844 l “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi “

Le immissioni- art. 844 l Ma cosa si intende per immissioni tollerabili? “L'intollerabilità delle immissioni disciplinata dall'art. 844 c. c. va accertata tenuto conto della natura e delle modalità dell'attività produttiva che si presume pregiudicata. In particolare, la possibilità di spostare una coltivazione lontano dalle immissioni contestate esclude che le stesse possano essere dichiarate intollerabili. ” Cassazione civile sez. II, 09 novembre 2012, n. 19520

Le immissioni “Le immissioni di rumori e di gas provocati dall'uso del garage da parte dei condomini e che derivano dalla sosta dei veicoli in caso di incrocio e dall'utilizzo in salita della rampa non possono ritenersi tali da risultare intollerabili, attesa la non frequenza della prima ipotesi e la velocità comunque moderata dei veicoli imposta dallo stato dei luoghi (respinta, nella specie, la domanda di ripristino dello stato dei luoghi avanzata da un condomino che lamentava un aggravamento apprezzabile delle condizioni abitative in seguito ai lavori effettuati dal condominio per regolarizzare l'accesso ai box). ” Cassazione civile sez. VI, 05 giugno 2012, n. 9094

Le immissioni l Prosegue l’art. 844, 2 “Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso ”

Atti emulativi- art. 833 Per aversi atto emulativo vietato ai sensi dell'art. 833 c. c. è necessario che l'atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie e sia posto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri. La giurisprudenza ha qualificato come tale, ad esempio, “l'azione del proprietario che installi sul muro di recinzione del fabbricato comune un contenitore avente aspetto di telecamera nascosta fra il fogliame degli alberi posto in direzione del balcone del vicino. ” (Cassazione civile sez. II, 11 aprile 2001, n. 5421)

Il contenuto della proprietà l l Il proprietario ha, quindi diritto di godere del bene ( ovvero realizzare il valore d’ uso del bene) e di disporne in modo pieno ed esclusivo ( ovvero realizzare il valore di scambio del bene), entro i limiti dell'interesse pubblico e dell'interesse privato e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. La proprietà non importa solo posizioni attive, ma anche passive. Si pensi agli obblighi risarcitori che possono gravare in via oggettiva su un soggetto in virtù della sola relazione proprietaria rispetto alla “cosa dannosa” (art. 2054 e art. 2051).

Modi di acquisto della proprietà l l A TITOLO DERIVATIVO: in relazione ad un trasferimento dal precedente titolare. A TITOLO ORIGINARIO: in assenza di un dante causa. Tra queste ipotesi si ricorda: USUCAPIONE: a seguito di possesso non violento, né clandestino continuato e non interrotto protratto per un certo periodo.

USUCAPIONE TEMPO DI USUCAPIONE: >>beni immobili e universalità di mobili: il possesso deve protrarsi per venti anni (artt. 1158 e 1160 c. c. ) >>beni mobili posseduti senza titolo astrattamente idoneo all'acquisto del diritto: il possesso deve protrarsi per dieci anni, se acquistato in buona fede, venti anni, se acquistato in mala fede (1161 c. c. ). >> beni mobili registrati: se l'acquisto è avvenuto in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo, l'usucapione si verifica dopo tre anni dalla trascrizione del titolo, dieci anni, mancando questi elementi (art. 1162 c. c. )

USUCAPIONE E ACQUISTO IN BUONA FEDE l l l Per i beni mobili ex art. 1153: colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un astrattamente titolo idoneo al trasferimento della proprietà. Per i beni immobili ex art. 1159: colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che in astratto sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile. Per i beni mobili registrati v. supra art. 1162.

POSSESSO In base all’art. 1140: “Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa. ”

Possesso Il possesso rileva anche ai fini dell’applicazione della disciplina delle “azioni possessorie”: Le azioni possessorie pure sono l’azione di reintegrazione di cui all’art. 1168 c. c. che tutela il possessore o il detentore qualificato che sia stato violentemente o occultatamene spogliato del possesso di beni mobili o immobili e l’azione di manutenzione, esperibile dal solo possessore di beni immobili o di universalità di mobili, che tutela colui che possieda da oltre un anno, in modo continuo e ininterrotto e che abbia acquistato il possesso in modo non violento o clandestino in caso di atti, posti in essere da terzi, che incidano sulle modalità di godimento del bene senza escludere o ridurre quantitativamente la situazione possessoria. In presenza di tali presupposti, è ammissibile esperire l'azione di reintegrazione anche se lo spoglio sia avvenuto in modo non violento e non clandestino.

Azioni possessorie e azioni petitorie Gli artt. 948 e ss. del c. c. disciplinano le azioni a difesa della proprietà (cc. dd. azioni petitorie). Le azioni a difesa della proprietà sono l’azione di rivendicazione di cui all’art. 948 c. c. , l’azione negatoria di cui all’art. 949 c. c. , l’azione per il regolamento dei confini di cui all’art. 950 c. c. e l’azione per l’apposizione di termini di cui all’art. 951 c. c.

Azioni possessorie e azioni petitorie La più importante azione petitoria è quella di rivendica: è un’azione reale volta all’accertamento del diritto di proprietà nei confronti di chiunque detenga o possegga il bene oggetto del diritto stesso e volta, per l’effetto, al conseguimento della restituzione del bene.

Azioni possessorie e azioni petitorie l Chi agisce in giudizio con l’azione di rivendicazione deve vincere la naturale presunzione di proprietà da parte del possessore del bene, pertanto dovrà dimostrare non solo l’illegittimità del possesso altrui, ma anche la titolarità del proprio diritto di proprietà. A tal fine non sarà sufficiente provare in giudizio, ad es. , il proprio atto di compravendita, potendo lo stesso dante causa non essere proprietario, bensì si dovrà provare un acquisto a titolo originario (probatio diabolica), che normalmente implicherà la prova di un proprio possesso ovvero del cumulo del possesso dei vari danti ed aventi causa fino a raggiungere il termine dell’usucapione ventennale

Possesso e detenzione La detenzione, al contrario del possesso, si caratterizza per il riconoscimento dell’altruità della proprietà (o di altro diritto reale). Potrà aversi detenzione nell’interesse proprio (conduttore); nell’interesse altrui (depositante); per ragioni di ospitalità. Per individuare la differenza tra possesso e detenzione occorre un’ indagine sullo stato soggettivo (presenza o meno di una volontà di comportarsi come titolari del diritto) che caratterizza il potere materiale esercitato sulla cosa.

Possesso e detenzione l La distinzione tra detenzione nell’interesse proprio e la detenzione nell’interesse altrui o per ragioni di ospitalità rileva in quanto l’azione di spoglio di cui all’art. 1168 c. c. è riconosciuta anche in favore del detentore purchè la situazione soggettiva sia di detenzione nell’interesse proprio.

Possesso Dall’usucapione si suole distinguere il possesso in buona fede di cui agli artt. 1153 ss. (ove si sancisce la regola per i beni mobili “possesso vale titolo”).

Acquisto del possesso l l a titolo derivativo: ex art. 1146 il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione. Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti a titolo originario: presuppone necessariamente un’attività d’apprensione del possesso anche contro la volontà del proprietario con un’azione di spoglio o di occupazione.

Acquisto del possesso l l L’interversione del possesso si ha sia quando la detenzione si muta in possesso pieno, sia quando il possesso di un diritto reale minore (possesso minore) si trasforma nella situazione possessoria corrispondente al diritto di proprietà (possesso pieno). Si verifica inversamente il costituto possessorio quando il possessore cessa di possedere e comincia a detenere per altri

OCCUPAZIONE Tornando ai modi di acquisto della proprietà consideriamo adesso: l OCCUPAZIONE: presa di possesso, tramite l’esercizio dei poteri del proprietario, della cosa mobile che non risulta in proprietà di alcuno(art. 922 ss. c. c. ), come le cose abbandonate. L’istituto si applica per legge anche a talune ipotesi di cose altrui come con riferimento agli animali oggetto di caccia (art. 923, 2) i quali, appartengono al patrimonio indisponibile dello Stato.

ACCESSIONE l l ACCESSIONE: è un modo di acquisto che trova il proprio fondamento nell’unione fisica di una cosa principale e di una cosa accessoria La regola dell’accessione trova eccezioni in caso di diritto di superficie (v. infra) e in caso di c. d. accessione invertita.

Accessione l l Mobile a immobile: ex art. 934 il suolo attrae le cose mobili e immobili incorporate ad esso Immobile a immobile: * Alluvione unioni di terra e incrementi nei fondi posti lungo le rive dei fiumi o torrenti appartengono al proprietario del fondo; * Avulsione: Il proprietario del fondo al quale si è unita la parte staccata, del fondo altrui riconoscibile, per effetto del flusso del fiume o del torrente ne acquista la proprietà. Deve però pagare all'altro proprietario un'indennità. *Alveo abbandonato: se un fiume o un torrente forma un nuovo letto, abbandonando l'antico questo è assoggettato al regime proprio del demanio pubblico. *Isola formata nel fiume: le isole e unioni di terra che si formano nel letto dei fiumi o torrenti appartengono al demanio pubblico

Accessione l l Mobile a mobile c. d. unione o commistione se due cose mobili appartenenti a proprietari diversi sono state unite o mescolate in modo da formare un tutto unitario e non sono separabili senza un notevole deterioramento, la proprietà ne diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno, ma se una cosa può essere considerata principale rispetto all'altra o è molto superiore per valore, il proprietario della cosa principale o di maggior valore acquista la proprietà del tutto, pagando però, all'altro proprietario il valore della cosa che vi è unita o mescolata (art. 939 c. c. )

Accessione l specificazione mobile a mobile nel caso in cui si adoperi della materia altrui per formare una nuova cosa, chi ha compiuto l'opera diviene proprietario della cosa dovendo solo pagare al proprietario della materia il suo valore. Se, però, il valore della materia sorpassi notevolmente quello della mano d'opera la cosa spetta al proprietario della materia, il quale deve pagare il prezzo della mano d'opera(art. 940 c. c. )

Accessione invertita ex art. 938: Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

L’INVENZIONE l l l L’INVENZIONE è il ritrovamento di cosa smarrita da parte di chi in linea di fatto o di diritto è legittimato a disporne, dal quale consegue: in un primo tempo, l’obbligo di consegna della stessa “senza ritardo” al sindaco del luogo in cui la cosa è stata trovata con l’indicazione delle circostanze del ritrovamento e, in un secondo tempo, a distanza cioè di un anno dall’ultimo giorno della pubblicazione del ritrovamento (art. 928), nell’acquisto del diritto di proprietà da parte di chi ha trovato la cosa, oppure nel conseguimento da parte sua del prezzo “se le circostanze ne hanno richiesto la vendita” (art. 929) e sempre che nel corso dell’anno non si sia presentato il proprietario.

Invenzione e tesoro Dall’invenzione deve essere tenuto distinto il tesoro: Ex art. 932: Tesoro è qualunque cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere proprietario. Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova. Se il tesoro è trovato nel fondo altrui, purché sia stato scoperto per solo effetto del caso , spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore. La stessa disposizione si applica se il tesoro è scoperto in una cosa mobile altrui. Per il ritrovamento degli oggetti d'interesse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico si osservano le disposizioni delle leggi speciali.

Diritti reali minori l l Gli altri diritti reali si distinguono in diritti reali di godimento, i quali importano in capo al loro titolare una posizione che determina una compressione della posizione del titolare del diritto di proprietà rispetto al medesimo bene. Se l’altruità della cosa viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario (si pensi all’usufruttuario che acquista anche la nuda proprietà per effetto di una successione), automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione ovvero la riunione nella stessa persona della posizione di titolare del diritto di proprietà e titolare di un altro diritto reale.

Diritti reali minori l l l Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali e quindi della proprietà (assolutezza, immediatezza, tipicità). I diritti reali minori possono essere a tempo determinato. In particolare, necessariamente a tempo determinato è l’usufrutto che potrà al massimo protrarsi per tutta la vita dell’usufruttuario oppure per 30 anni nel caso in cui l’usufruttuario sia una persona giuridica. Inoltre i diritti reali di godimento si estinguono per non uso ventennale (prescrizione).

Diritti reali minori- contenuti l l SUPERFICIE (art. 952 c. c. ): consiste nel diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà. Si tratta di un’eccezione al principio di accessione di cui abbiamo già parlato con riguardo ai modi di acquisto della proprietà. ENFITEUSI (art. 957 c. c. ): consiste nel diritto di godere del bene come il proprietario, ma con due obblighi per l’enfiteuta: migliorare il fondo e corrispondere al nudo proprietario un canone.

Diritti reali minori - contenuti l l USUFRUTTO (ART. 978 c. c. ): consiste nel diritto di godere del bene e trarne i frutti conservandone la destinazione economica. Si distinguono dall’usufrutto: i) l’uso, perché l’usuario può servirsene, e fare propri i frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia; ii) l’abitazione perché ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

Diritti reali minori-contenuti l SERVITU’ (art. 1027 c. c. ) è "un peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario".

Diritti reali minori - contenuti l Tipi di servitù: servitù positive in cui il proprietario del fondo servente deve sopportare l'attività del fondo dominante. servitù negative in cui il comportamento del proprietario del fondo servente si sostanzia in un non fare, come la servitù di non soprelevare apparenti: sono quelle cui sono destinate opere visibili e stabili per il loro esercizio (ad esempio la servitù di acquedotto); non apparenti sono quelle dove non vi sono opere destinate all'esercizio della servitù. Pensiamo ad una servitù di passaggio pedonale, se non vi è una strada per consentirlo; Apparenza necessaria per usucapione e costituzione per disposizione di padre di famiglia

Diritti reali minori - contenuti continue quelle per il cui esercizio non è necessario il fatto dell'uomo in quanto vi sono delle opere permanenti per il loro esercizio; discontinue quelle per cui è necessaria un attività umana. Ai fini della prescrizione se una servitù è discontinua la prescrizione inizia a correre dall'ultima attività eseguita dall'uomo (es. dall'ultima passeggiata); nell'altra ipotesi sino a quando è in funzione l’opera, non vi sarà mai inizio della prescrizione (es. l’acquedotto è in funzione).

Costituzione dei diritti reali di godimento I diritti reali si acquistano normalmente: *per contratto e *per usucapione, *talvolta per legge (v. usufrutto), *talvolta per sentenza del giudice (v. costituzione per sentenza delle servitù coattive- si pensi alla servitù di passaggio in caso di fondo intercluso).

Costituzione dei diritti reali minori di godimento l Una modalità costitutiva particolare si ha in caso di “costituzione della servitù per disposizione di buon padre di famiglia” ex art. 1062 Presupposto essenziale per la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia non è una manifestazione di volontà negoziale diretta alla sua costituzione, ma la sua apparenza, cioè l'esistenza di opere permanenti necessarie per l'esercizio della servitù che dimostrino che due fondi, in origine appartenenti ad un unico proprietario, siano stati posti dal medesimo in rapporto di subordinazione e che tale situazione sia stata mantenuta al momento in cui i due fondi hanno cessato di appartenere al medesimo soggetto.

Estinzione dei diritti reali di godimento l Si estinguono, in via generale: *per non uso ventennale, *per consolidazione (v. supra), *per accordo risolutivo in caso di costituzione per contratto, *per perimento del bene (in caso di usufrutto, di enfiteusi). Diverso dal perimento del bene è il venir meno dell’utilità che determina estinzione della servitù (art. 1074 c. c. ).

Estinzione dei diritti reali di godimento Modalità di estinzione particolari sono previste in talune ipotesi: *l’enfiteusi si estingue anche per affrancazione (art. 971 c. c. ). *l’usufrutto può estinguersi per abuso dell’usufruttuario (art. 1015 c. c. ).

Diritti reali di garanzia l diritti reali di garanzia sono anch’essi caratterizzati dall’assolutezza. Sono caratterizzati in particolare dal c. d. diritto di sequela ovvero il diritto per il creditore, che abbia un diritto di garanzia, di esercitarla espropriando il bene e soddisfacendosi sul prezzo ricavato dalla vendita. Si parla di sequela perché questo diritto “res sequitur” ovvero segue la res (il bene) anche nel caso in cui il bene sia trasferito dal creditore verso un terzo. l I diritti reali di garanzia sono: PEGNO e IPOTECA. Essi si distinguono tra loro essenzialmente perché hanno rispettivamente ad oggetto l’uno beni mobili e l’altra beni immobili.

Trascrizione e diritti reali sopra beni immobili o mobili registrati l l l La trascrizione consiste nella riproduzione in pubblici registri di atti (negozi con forma minima per la trascrizione, sentenze, domande giudiziali) relativi a diritti reali sopra beni immobili o mobili registrati La trascrizione non incide sulla validità dell’atto, ma sulla sua opponibilità Secondo l’orientamento prevalente in dottrina ed in giurisprudenza le norme sulla trascrizione non possono applicarsi analogicamente tassatività dell’elenco di cui all’art. 2645 ss.

Trascrizione e principio del consenso traslativo l l La trascrizione serve a risolvere conflitti tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c. c. ). Secondo l’opinione dominante, nello svolgimento di questa funzione la trascrizione costituisce una pubblicità dichiarativa, che non incide sull’efficacia reale che la legge ricollega direttamente al consenso delle parti ai sensi dell’art. 1376 c. c.

Trascrizione e realità l La trascrizione assolve – tra l’altro – la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari.

Efficacia positiva e negativa della trascrizione l L’efficacia tipica della trascrizione è disciplinata dall’art. 2644 c. c. , il cui c. 1° prevede che gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che, a qualunque titolo, hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi, ed il cui c. 2° stabilisce che, seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore