DIREITOS REAIS DE GOZO E FRUIO SOBRE COISAS

DIREITOS REAIS DE GOZO E FRUIÇÃO SOBRE COISAS ALHEIAS UNIDADE VI CC, art. 1. 369 a 1. 416.

Tipos Os direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia, conforme previstos na legislação civil são os seguintes: Superfície, Enfiteuse (art. 2. 038, CC) Servidões, Usufruto, Uso, Habitação. Tais direitos estão disciplinados nos arts. 1. 369 a 1. 416, do Código Civil.

1 – DIREITO DE SUPERFÍCIE Noção: A superfície substituiu a enfiteuse, que continua regulada pelo Código de 1916, conforme prevê o art. 2. 038, CC/2002. Base legal: Arts. 1. 369 a 1. 377, CC/2002; Arts. 21 a 24, da Lei nº 10. 257/2001 (Estatuto das Cidades).

Conceito de Direito real Superfície Conceito: Superfície trata-se de direito real de gozo ou fruição sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário (fundieiro) concede em favor de outrem (superficiário) o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado (art. 1. 369, CC/2002).

Objeto: Terreno não edificado ou não cultivado. Constituição: escritura pública levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Prazo: Pelo CC/2002, o prazo deve ser determinado. Pelo Estatuto da Cidade, art. 21, pode ser determinado ou indeterminado.

Extinção: Se o superficiário der destinação diversa (art. 1. 374, CC). No termo; Por acordo; Após notificação, se firmado sem prazo; Em razão de desapropriação. Neste caso, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1. 376, CC).

Observações: A concessão pode ser gratuita ou onerosa (art. 1. 370, CC). O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1. 371, CC). O proprietário (fundieiro) tem a expectativa de receber a coisa com a obra ou plantação (art. 1. 375, CC). Não há indenização, salvo se estipulado o contrário (art. 1. 375, CC).

Admite transferência entre vivos e por morte do superficiário, passa aos herdeiros (art. 1. 372, CC). Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (art. 1. 372, parág. único, CC). Na alienação, há direito de preferência (art. 1. 373, CC), tanto para o superficiário quanto para o proprietário.

2 – DIREITO DE ENFITEUSE Instituto jurídico revogado pelo atual CC. A enfiteuse, prevista no art. 678, CC/1916 e art. 2. 038, CC/2002, é denominada também aforamento ou emprazamento. É contrato de aforamento. É perpétuo. Três anos sem pagar, pena de comisso. Extinção.

Objeto: Terras não cultivadas; Terrenos para edificação; Terrenos da Marinha (Dec. -Lei nº 9. 760/1946).

Enfiteuta – obrigação de pagar ao senhorio uma pensão anual, denominada cânon ou foro. O senhorio tem direito de preferência. Não mais o direito ao laudêmio, que consistia em um valor pago pelo enfiteuta ao senhorio quando da alienação onerosa da enfiteuse a terceiro, correspondente, em regra, a 2, 5% do valor da alienação.

3 – SERVIDÃO a) Conceito: A servidão é direito real sobre imóvel alheio constituído em benefício de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencentes a proprietários diferentes (art. 1. 378, CC/2002).

Carlos Roberto Gonçalves preleciona que a servidão “constitui restrição imposta a um imóvel, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. Trata-se de direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso” (2010: 201).

Prédio serviente é aquele que sofre a restrição ou benefício do outro; prédio dominante é o que, por necessidade, impõe uma servidão sobre o prédio que torna serviente. O direito de servidão privada está previsto nos artigos 1. 378 a 1. 389, do Código Civil de 2002. Vede Súmula 415 do STF, servidão de trânsito não titulada, quando aparente, direito à proteção possessória.

A propriedade serviente era plena (alodial), porém se torna limitada, justamente pela constituição do direito real de servidão sobre coisa alheia, impondo restrições nas faculdades de uso e gozo do proprietário.

• Servidão de passagem = direito real sobre coisa alheia, que decorre de uma melhor comodidade e conveniência para o proprietário vizinho. Depende de vontade das partes. • Passagem forçada = é direito de vizinhança, imposto pela lei, em favor daquele que não consegue atingir a via pública, por ter um prédio encravado ou insulado (art. 1. 285, CC/2002).

b) Características: • Acessório; • Duração indefinida (perpétua) e indivisível; • Não se presume (art. 1. 378, CC/2002); • É inalienável; • A servidão ocorre entre dois prédios distintos, que devem pertencer a donos diversos; • Nas servidões, serve a coisa e não o dono.

c) Classificação • Positiva (ex. : tirar água) e negativa (de abstenção, por ex. : não construir um muro acima de determinada altura). • Contínua (uma vez instituída, não depende de ato humano para o seu exercício, por ex. : aqueduto) e descontínua (depende de ato humano, por ex. : servidão de passagem). • Aparente e não aparente.

d) Modos de constituição • Contrato (Particular ou público. Registro em Cartório. Vide art. 108, CC/02). • Testamento (Formal de Partilha é título, para efeito do Registro). • Sentença (por ex. : em Ação de divisão do imóvel. Art. 979, II, CPC).

• Usucapião (Servidão aparente) (art. 1. 379, CC). Prazo: 10 anos, nos termos do art. 1. 242, CC (Usucapião Ordinária). Sem justo título, prazo de 20 anos (parág. único, art. 1. 379, CC). • Destinação do proprietário. Não é propriamente servidão, mas uma serventia.

e) Modos de extinção da servidão • Desapropriação – art. 1. 275, V, CC/2002. • Cancelamento do Registro – Vide art. 1. 388, CC. • Reunião de dois imóveis na titularidade da mesma pessoa – art. 1. 389, I, CC. Neste caso, torna-se serventia. • Supressão das obras – art. 1. 389, II, CC. Pode ser judicial ou extrajudicial. • Não uso por 10 anos – art. 1. 389, III, CC. Perda da utilidade. Prazo decadencial. • Decurso do prazo.

Caso da usucapião do prédio serviente e do dominante: Quando obtida a usucapião do prédio serviente, extingue-se a servidão, vez que o modo originário de aquisição tem o poder de destruir qualquer gravame que incida sobre a coisa. Da mesma maneira, sendo usucapida a propriedade do prédio dominante, o novo proprietário não poderá manter a servidão, pelo fato da servidão se prender ao domínio anterior, que extinguiu.

4 – USUFRUTO Art. 1. 390 – 1. 393; art. 1. 225, IV, CC/2002. a) Conceito: Direito real de uso e gozo sobre coisa alheia para fruir as suas utilidades e frutos, enquanto tais poderes inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário.

Exemplos de usufruto legal: CF/1988, art. 231, § 2º - índios sobre terras da União. CC, art. 1. 413 - Art. 1. 416 Art. 1. 652, I Art. 1. 689, I Art. 1. 693 Art. 1. 816, parág. único Art. 1. 921 Art. 1. 946 Art. 1. 952

b) Características: Direito real sobre coisa alheia; Temporário; Inalienável, permite-se, porém, a cessão de seu exercício (art. 1. 393, CC); Impenhorável.

c) Modos de constituição Pela lei (art. 1. 689, I, CC); Por ato de vontade: por contrato e testamento; Pela usucapião.

d) Objeto: podem ser objeto de usufruto um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte deste (CC, art. 1. 390).

e) Direitos do usufrutuário Art. 1. 394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. Art. 1. 393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

Art. 1. 399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

f) Deveres do usufrutuário Art. 1. 403 Incumbem ao usufrutuário: I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Seguro e perecimento da coisa Observação: Art. 1. 408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

g) Extinção: • Renúncia ou morte do usufrutuário. • Pelo advento do termo de duração. • Pela extinção da pessoa jurídica ou se ela perdurar pelo decurso de 30 anos. • Destruição da coisa, não sendo fungível. • Consolidação (um adquire do outro).

• Pela culpa do usufrutuário, quando falta ao seu poder de cuidar da coisa. • Não uso da coisa. • Pela cessação do motivo de que se origina. • Pelo implemento de condição resolutiva estabelecida pelo instituidor.

5 – USO Art. 1. 412 – 1. 413, CC/2002. a) Conceito: O uso trata-se de direito real temporário, sobre coisa alheia, em que o usuário pode usar e fruir de coisa alheia para atender suas necessidades e de sua família.

Art. 1. 412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. § 1 o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver. § 2 o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

b) Características: Temporário; Pode ser gratuito ou oneroso. Indivisível; Incessível ou intransferível; Personalíssimo. c) Objeto: bens móveis e imóveis.

d) Distinção entre Uso e Usufruto: O usufrutuário aufere o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário cede-se somente a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família (CC, art. 1. 412).

6 – DA HABITAÇÃO Art. 1. 414 – 1. 416, CC/2002. a) Conceito: Habitação é direito real temporário em que o habitador pode morar em casa alheia gratuitamente. Para moradia do titular e de sua família (art. 1. 414, CC/2012).

b) Características: Temporário Indivisível Incessível Personalíssimo Gratuito Extingue-se pelos mesmos modos do usufruto (art. 1. 416, CC).

c) Objeto: bens imóveis. d) Constituição: § por lei (art. 1. 831, CC – Direito real de habitação); § por ato de vontade (contrato e testamento), devendo ser registrado no Registro de Imóveis (art. 167, I, n. 7, da Lei n. 6. 015/1973 – LRP).

7 – DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL Fundamento legal: Art. 1. 417 – 1. 418, CC.

Conceito a) Conceito: Direito do promitente comprador, ou Direito real de aquisição, consiste em contrato pelo qual o promitentevendedor se obriga a transferir ao compromissáriocomprador bem imóvel, tendo quitado o preço. Em outros termos, as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra. Admite-se cláusula de arrependimento. Na promessa o consentimento das partes é manifestado, convencionando os contratantes reiterá-lo na escritura definitiva.

b) Eficácia real do compromisso de compra e venda: O art. 1. 417 do Código Civil prevê o registro no Cartório de Registro de Imóveis, para a aquisição do direito real, que pode ser por instrumento particular ou público. Há também previsão legal: Øno art. 5º do Dec. -Lei n. 58/1937; Øart. 5º do Decreto n. 3. 079/1938; Øe o art. 25 da Lei n. 6. 766/1979.

c) Adjudicação compulsória: Ação ajuizada pelo comprador que quitou o preço, em face do vendedor quando este se negar a assinar a escritura, para a sua devida transmissão (art. 1. 418, CC). Admite-se, portanto, direito de sequela. O STJ tem admitido propositura de ação de adjudicação compulsória mesmo não estando registrado o compromisso de compra e venda irretratável (Súmula 239, STJ). A autorização do cônjuge é indispensável, por consistir em alienação de bem imóvel sujeita à adjudicação compulsória.

d) Rescisão contratual: No caso de o compromissário comprador deixar de cumprir a sua obrigação, atrasando o pagamento das prestações, poderá o vendedor pleitear a rescisão contratual, cumulada com pedido de reintegração de posse e perdas e danos.

Para isto, é necessário constituir em mora o devedor, notificando-o para pagar as prestações em atraso no prazo de 30 dias, se se tratar de imóvel loteado (Lei n. 6. 766/79, art. 32), ou de 15 dias, se for imóvel não loteado (Dec. -Lei n. 745/69), ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa. Sobre a exigência acima explicitada, vide Súmula 76, do STJ, in verbis: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”. Vide Súmula 84, STJ.

e) Imóvel compromissado pela construtora: Neste caso, estipula a Súmula 308, do STJ, in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Vide: Enunciado 95, CJF/STJ – I Jornada de Direito Civil. Enunciado 253, CJF/STJ – III Jornada de Direito Civil.

Contrato preliminar Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Lei do Distrato LEI Nº 13. 786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. Altera as Leis n º 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, e 6. 766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

STJ, Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).