Der Erbfall im Wohnungseigentum Auswirkungen und Reaktionen Klaus

Der Erbfall im Wohnungseigentum Auswirkungen und Reaktionen Klaus Eichhorn. Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT) 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln

Der Erbfall im Wohnungseigentum Einführung und Ablauf • • Grundlagen Haftungsbeschränkung Stellung des Erbengemeinschaft Vor- und Nacherben Vermächtnisnehmer Staatserbfolge Rechte der WEG 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 2

Der Erbfall im Wohnungseigentum Auswirkungen auf die Gemeinschaft Ausfall des alten Eigentümers • (Hausgeld)forderung gegen Wohnungseigentümer • Durchsetzung der Forderung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 3

Der Erbfall im Wohnungseigentum Auswirkungen auf die Gemeinschaft Eintritt von neuem Eigentümer • Universalsukzession = Gesamtrechtsnachfolge § 1922 BGB • Kein Übertragungsakt • Kein Widerspruchsrecht • keine Zustimmungspflicht Veräußerungszustimmung § 12 WEG gilt nur für rechtsgeschäftliche nicht für gesetzliche Übertragung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 4

Der Erbfall im Wohnungseigentum Schutz der Gemeinschaft vor Ausfällen Ausfallrisiko trotz Erbfolge hoch • Erbe oft unbekannt • Erbe weiß oft nichts von Erbschaft • Erbe kümmert sich nicht • Klärung der Erbfolge kann lange dauern Extrembeispiel Soraya-Erbe (fast 15 Jahre von 2001 -2016) OLG Köln B. v. 22. 02. 2016 – 2 Wx 12/16 WEG muss eigene Möglichkeiten klären Ø Vorhandene Titel umschreiben Ø Nachlasspflegschaft beantragen 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 5

Der Erbfall im Wohnungseigentum Interesse der Gemeinschaft an Rechtssicherheit Rechtsunsicherheit hoch • Vor Annahme der Erbschaft nur vorläufiger Erbe und „kein Zwang sich als Rechtsnachfolger des Erbfolgers zu verhalten“ • Keine Verpflichtung des vorläufigen Erben • Kein Anspruch gegen den vorläufigen Erben • Kein Recht des vorläufigen Erben • Keine Zwang gegen den vorläufigen Erben § 1958 BGB WEG muss Klarheit und Rechtssicherheit bekommen wegen der Ø Haftung für Kosten und Lasten des WE Ø Ausübung des Stimmrechts 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 6

Der Erbfall im Wohnungseigentum Grundlagen: Gesetzliche und testamentarische Erbfolge Gesamtrechtsnachfolge • Mit dem Tode einer Person (= Erbfall) • geht deren Vermögen (= Erbschaft) • auf eine oder mehrere andere Personen (= Erben) über. 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 7

Der Erbfall im Wohnungseigentum Vorrang: Testamentarische Erbfolge § Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag gemeinschaftliches Testament) § Formvorschriften § Erbeinsetzung/Pflichtteil § Auslegung des Testamentes (Vermächtnis, Auflage, TA) § Eröffnung des Testament 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 8

Der Erbfall im Wohnungseigentum Nachrang: Gesetzliche Erbfolge § Vorrang gewillkürte Erbfolge § Verwandtenerbrecht § Erbfolge nach Ordnungen § Erbfolge nach Stämmen § Ehegattenerbrecht § Lebenspartner § Erbrecht des Staates 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 9

Der Erbfall im Wohnungseigentum Gesetzliche Erbfolge nach Ordnungen 1. Ordnung Abkömmlinge des Erblassers Kinder, Enkel Ehe/Lebenspartn er ¼ + ¼ 2. Ordnung Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge Eltern, Geschwister, Neffe, Nichte Ehe/Lebenspartn er ½ + ¼ 3. Ordnung Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge Großeltern, Onkel, Tante, Cousine Ehe/Lebenspartn er ½ + ¼ bzw. ganz 4. Ordnung Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge Urgroßeltern, Großonkel, Großtante, Ehe/Lebenspartn er alles Fernere Ordnung Entferntere Verwandte Urgroßtante, Urgroßonkel etc. Ehe/Lebenspartn er alles 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 10

Der Erbfall im Wohnungseigentum Gesetzliche Erbfolge nach Stämmen Erblasser Ehepartner + Sohn 1 + Tochter Enkel 1 + Sohn 2 + Enkel 3 Enkel 2 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 11

Gesetzliche und testamentarische Erbfolge Annahme der Erbschaft Mit Erbfall nur vorläufige Rechtsnachfolge denn Recht zur Ausschlagung der Erbschaft Frist: 6 Wochen ab positiver Kenntnis Endgültiger Erbe • Mit ausdrücklicher Annahme der Erbschaft Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht • Mit Ablauf der Ausschlagungsfrist 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 12

Gesetzliche und testamentarische Erbfolge Nachlassverbindlichkeiten Unbeschränkte Haftung des Erben (Universalrechtsnachfolge) • für die Erbfallschulden (Nachlasskosten, Vermächtnis etc. ) • für Erblasserschulden (alle Schulden des Verstorbenen) Grundsatz bezogen auf die WEG: Der Erbe haftet für alle bei Eintritt in die Gemeinschaft bestehenden Zahlungsverpflichtungen des WE • laufende und rückständige Hausgelder • Kosten Instandhaltung, Verwaltung und Gebrauch des GE • Auch wenn diese erst nach dem Tod beschlossen werden • Ohne Eintragung im Grundbuch • außer ausdrückliche Haftungsbeschränkung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 13

Gesetzliche und testamentarische Erbfolge Eigenverbindlichkeiten 1. Nach dem Erbfall fällige oder… begründete Wohngeldschulden sind Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als Handeln bei der Nachlassverwaltung zugerechnet werden kann. 2…. in der Regel…. . , wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und er faktisch die Wohnung nutzen kann. BGH, Urteil vom 05. 07. 2013 - V ZR 81/12 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 14

Beschränkung der Erbenhaftung Grundsatz Beschränkung der universellen Haftung des Erben auch mit dem eigenen Vermögen möglich durch • Nachlassverwaltung • Nachlassinsolvenz • Dürftigkeitseinrede 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 15

Möglichkeit der Haftungsbeschränkung Nachlassverwaltung Ziel: • Haftungsbeschränkung für Nachlassverbindlichkeiten • Zugriff der Nachlassgläubiger auf Eigenvermögen Antrag: • Erbe (Eigenantrag) • Nachlassgläubiger (Fremdantrag) Folge Endgültige Haftungsbeschränkung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 16

Möglichkeit der Haftungsbeschränkung Nachlassinsolvenz Ziele: • Haftungsbeschränkung für Nachlassverbindlichkeiten • Zugriff der Nachlassgläubiger auf Eigenvermögen Antrag: • Erbe (auch der vorläufige Erbe) • Recht und auch Pflicht, da sonst SE Voraussetzungen: • Zahlungsunfähigkeit des Nachlasses (auch bei drohender ZU) • Überschuldung des Nachlasses Folge: Nachlasssonderung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 17

Möglichkeit der Haftungsbeschränkung Dürftigkeitseinrede Ziele: • Haftungsbeschränkung für Nachlassverbindlichkeiten • Zugriff der Nachlassgläubiger auf Eigenvermögen Antrag: • Erbe (auch der vorläufige Erbe) Voraussetzungen: • Nachlass besonders dürftig • Nachlassverwaltung und -insolvenz lohnen sich nicht Folge: Keine Reihenfolge bei Befriedigung der Forderungen Nur titulierte Forderungen haben Vorrang § 1991 Abs. 3, 4 BGB 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 18

Möglichkeit der Haftungsbeschränkung Aufgebotsverfahren Ziel: Übersicht über alle Nachlassgläubiger und deren Forderungen Antragsberechtigung: Erbe, wenn er allen oder einzelnen Erben beschränkt haftet, nicht, wenn er allen Gläubigern unbeschränkt haftet. Zuständig: Amtsgericht Verfahrensablauf: öffentliche Aufforderung zur Anmeldung an Gerichtstafel 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 19

Stellung des Erben in der Gemeinschaft Grundsatz • Vonselbsterwerb • Gesamtrechtsnachfolge Folge • Gesamte Rechtsstellung des Erblassers geht auf den Erben über 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 20

Stellung des Erben in der Gemeinschaft Stimm- und Anfechtungsrecht Vonselbsterwerb und Gesamtrechtsnachfolge • Stimmrecht (Nachweis Erbschein) • Anfechtungsrecht (s. o. ) Beide Rechte sind beim Erben auch ohne Eintragung im Grundbuch, da der Erbe hier kraft Gesetzes erwirbt ohne gesonderten Vollzugsakt 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 21

Stellung des Erben in der Gemeinschaft Legitimation als Erbe durch Erbschein = amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts. Nachweis für die Erben, dass sie und niemand sonst berechtigt ist, die Erbschaft anzutreten. Möglich sind • ein Erbschein (für einen Alleinerben) • ein gemeinschaftlicher Erbschein (für mehrere Erben) • ein Teilerbschein (für einen Teilerben) • Angaben zur Vor- und Nacherbschaft 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 22

Stellung des Erben in der Gemeinschaft Legitimation als Erbe durch Testament a) Der Erbe ist nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen; er hat auch die Möglichkeit, den Nachweis seines Erbrechts in anderer Form zu erbringen. b) Ein eröffnetes öffentliches Testament stellt in der Regel einen ausreichenden Nachweis für sein Erbrecht dar. BGH, Urteil vom 7. 6. 2005 – XI ZR 311/04; LG Berlin eröffnetes öffentliches Testament Kann nach § 5 der Banken AGB von der Bank akzeptiert werden, aber § Risiko einer falschen Auslegung des Testaments § Eröffnung des Testaments keine Gewähr für dessen Wirksamkeit Deshalb nur bei eindeutiger Erbregelung und unter Vorbehalt für den Nachweis in der Versammlung zu empfehlen. 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 23

Stellung des Erben in der Gemeinschaft Verfügungen des Rechtsnachfolgers Veräußerung der Wohnung erfordert Veräußerungszustimmung der WEG § 12 Nicht erforderlich bei Veräußerung des Anteile eines Miterben an der Wohnung Anders bei der Übertragung der Wohnung im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auf einen Miterben oder als Teil eines Vermächtnisses oder Teilungsanordnung. Dann geht es jeweils um eine Übertragung des gesamten Wohnungseigentums im Rahmen eines Rechtsgeschäfts 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 24

Ausschlagung der Erbschaft Voraussetzung und Rechtsfolge Form: Erklärung beim Nachlassgericht Frist: 6 Wochen § zuverlässige Kenntnis von den tatsächlichen und rechtlichen Umständen (Tod des Erblassers, eigene Stellung als Erbe und Tatbestand), sodass Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erwartet werden kann § Liegt ein Testament vor, beginnt die Frist nicht vor der Verkündung der Verfügung bzw. Eröffnung des Testamentes Folge: Bei Ausschlagung ist der Berechtigte niemals Erbe und niemals pflichtig geworden 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 25

Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft Definition Erbengemeinschaft = das Erbe steht mehreren Personen gemeinsam zu Egal ob kraft Gesetzes oder aufgrund letztwilliger Verfügung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 26

Besonderheiten bei Erbengemeinschaft Stimmrecht Anders als im Gesellschaftsrecht (§§ 69 III Akt. G, 18 III Gmb. HG) gibt es im Erbrecht keine Verpflichtung, einen Vertreter zu bestellen, sodass zunächst jeder Miterbe zu berücksichtigen ist. Ø Einladung an jeden Miterben Ø alle stimmberechtigt Ø Stimmrecht aber nur einheitlich auszuüben § 25 II WEG – (innerhalb der Erbengemeinschaft mehrheitlich) Anderes gilt, wenn wirksam ein Vertreter für alle bestellt wurde (mit Vollmacht von allen). Ohne Vollmacht Ausschluss möglich ebenso wenn Vertreter und Erben kommen 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 27

Besonderheiten bei Erbengemeinschaft Anfechtungsrecht regelmäßig einheitlich, da alle Fragen abgestimmt werden müssen Ausnahme aber anders bei dringenden Fragen und keine kurzfristige Entscheidung möglich Dann analog Notgeschäftsführung (§ 2038 BGB) auch eine Anfechtung von einem Miterben zur Erhaltung des Nachlasses möglich 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 28

Besonderheiten bei Erbengemeinschaft Kosten- und Lastentragung Alle Miterben = Gesamtschuldner für die Kosten §§ 2058, 421 BGB Ø Bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und Teilung des Nachlasses haftet jeder Miterbe voll Ø Nach der Auseinandersetzung und Teilung haftet jeder nur noch anteilig 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 29

Besonderheiten bei Erbengemeinschaft Haftungsbeschränkung • Vor der Teilung des Nachlasses kann der Miterbe die Gläubiger auf seinen Anteil am Nachlass verweisen und der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen widersprechen. • Voraussetzung hierfür ist, dass die Einrede der Haftungsbeschränkung ausdrücklich erhoben wurde • Ohne Einrede volle Haftung • Keine Berücksichtigung von Amts wegen 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 30

Besonderheiten bei Erbengemeinschaft Prozessuales • Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig • Keine Aktiv- oder Passivprozesse • Jeder Miterbe haftet voll, alle Miterben als Gesamtschuldner 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 31

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Definition • Bestimmung eines Erben (Nacherben), • nachdem zunächst ein anderer Erbe (Vorerbe) geworden ist. • Nur durch letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag) nicht per Gesetz möglich 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 32

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Voraussetzung und Ablauf Erbfall = Nachlass an Vorerben mit Beschränkung §§ 2213 ff befreiter Vorerbe §§ 2136 Nacherbfall = Nachlass an Nacherben (Tod des Vorerben) oder Bedingung (Volljährigkeit) tritt ein 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 33

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Ausschlagungsrecht Ausschlagung des Vorerben Ø Nacherbe tritt ein § 2102 Ausschlagung des Nacherben Ø Vorerbe wird Vollerbe § 2142 Ausschlagung von Vorerbe und Nacherbe Ø Reihenfolge – wer hat zuletzt ausgeschlagen? Ø Feststellung des Rechtsnachfolgers 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 34

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Stimmrecht Vom Erbfall bis Nacherbfall Beim Nacherbfall Vorerbe ist Eigentümer Vorerbe ist stimmberechtigt Tod des Vorerben analog normaler Erbfall Nacherbe hat Stimmrecht Eintritt anderer Bedingung (z. B. Volljährigkeit) analog Rechtsgeschäft Eintrag im Grundbuch erforderlich, da sonst Widerspruch mit dem eingetragenen Vorerben 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 35

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Kosten- und Lastentragung Vorerbe Nacherbe gewöhnliche Erhaltungskosten - Gewöhnliche Unterhaltung - Reparaturen - Hausgelder Andere Aufwendungen mit Wertsteigerung - Erneuerung Dach, Heizung - Isoglasfenster - Wiederherstellung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 36

Besonderheiten bei Vor- und Nacherben Verfügungen des Vorerben Befreiung durch Erblasser = befreiter Vorerbe keine Einschränkung durch Verfügungsverbote § 2113 Mit Beschränkung Nur Verfügung ohne Nachteile für den Nacherben möglich (z. B. nicht unentgeltlich) Nachteil rechtlich nicht wirtschaftlich zu beurteilen Kein Problem bei Erfüllung eines Vermächtnis etc. Kein Problem bei Zustimmung des Nacherben 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 37

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Definition Vermächtnis begründet Anspruch des Begünstigten auf Vermögensvorteil, ohne dass er Erbe wird Bewirkt keinen Vonselbsterwerb sondern Verschaffungsanspruch gegen den Erben 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 38

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Anwendbarkeit des § 12 Abs. 1 WEG Veräußerungszustimmung • Bei Erbfolge nicht anwendbar, da Eigentumsübertragung per Gesetz • beim Vermächtnis anders, da kein Vonselbsterwerb per Gesetz sondern nur schuldrechtlicher Anspruch auf Verschaffung des Eigentums • Übertragung per Rechtsgeschäft 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 39

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Erteilung oder Versagung der Zustimmung • Versagung aus wichtigem Grund nur zulässig • Versagung kann nur der Erbe angreifen nicht der Vermächtnisnehmer • Ebenso kann er nur einen Anspruch auf Erteilung geltend machen gegen den Zustimmungsberechtigten (Gemeinschaft oder Verwalter) • Wird der Anspruch willkürlich bzw. zu Unrecht versagt, kann der Erbe einen finanziellen Schaden als Ersatzanspruch geltend machen 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 40

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Kosten- und Lastentragung • Vermächtnisnehmer ist nicht Erbe des Erblassers und haftet nicht für Nachlassverbindlichkeiten • Erbe haftet wegen der Hausgelder • Erst mit der Erfüllung bzw. Vollziehung des Vermächtnisses wird der Vermächtnisnehmer durch Umschreibung des Grundbuches zum Eigentümer 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 41

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Stimm- und Anfechtungsrecht Erbe ist bis zur Vollziehung des Vermächtnisses der Eigentümer mit allen Konsequenzen • Stimmrecht • Anfechtungsrecht Vermächtnisnehmer hat kein Weisungsrecht gegen den Erben 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 42

Besonderheiten beim Vermächtnisnehmer Ausschlagungsrecht • Ausschlagung wie beim Erben möglich • Erklärung nicht gegen über dem Gericht sondern nur gegen über dem Erben • Keine Frist für die Ausschlagung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 43

Staatserbfolge Definition Staat = Noterbe • Wenn weder Verwandte • noch Ehegatte • noch letztwillige Verfügung vorhanden sind. Vermutung für den Staat, • wenn kein Erbe ermittelt wird, • Auch bei Erbverzicht • Auch bei Erbunwürdigkeit 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 44

Staatserbfolge Träger des Erbrechts • Fiskus des Bundesstaates vom letzten Wohnsitz des Erblassers • Bei mehreren Wohnsitzen erben die Bundesländer zu gleichen Teilen • War Erblasser Deutscher mit Wohnsitz in keinem Bundesland dann Bundesfiskus 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 45

Staatserbfolge Haftung für Nachlassverbindlichkeiten Zweck - Verhinderung von herrenlosen Nachlässen • Kein Recht des Staates zur Ausschlagung der Erbschaft • Kein Recht auf das Erbrecht zu verzichten • Erklärung für erbunwürdig nur möglich, wenn ein anderer Erbe bestimmt wird grundsätzlich haftet der Staat für Nachlassverbindlichkeiten • Aber gesetzliche Haftungsbeschränkung auf den Nachlass • Erbrecht muss nicht nachgewiesen werden • Sondern Erbenvermutung ohne Erbschein Aber Erbschein für Eintragung im Grundbuch 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 46

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Erteilung einer Sterbeurkunde Erforderlich für • Umschreibung eines Titels gegen den Erblasser • Vollstreckung in das ererbte Grundstück • Nach Erbfall und vor Annahme der Erbschaft Bestellung eines Nachlasspflegers • Antrag beim Standesamt bei berechtigtem Interesse §§ 61 I, 3 Pers. St. G 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 47

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Erteilung eines Erbscheins • Antrag regelmäßig nur durch Erben § 2353 BGB • aber mit Titel kann der Gläubiger Antrag auf Erbschein stellen § 792 ZPO Voraussetzung: • Endgültige Erbenstellung • Ausdrückliche Annahme oder Ablauf der Ausschlagungsfrist • Zuständiges Nachlassgericht 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 48

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Zuständiges Nachlassgericht - Wohnsitz des Erblassers in Deutschland = zuständiges Amtsgericht vom Wohnsitz oder Aufenthaltsort - Wohnsitz des Erblassers im Ausland = zuständiges Amtsgericht aus dem Bezirk des Aufenthalts - Wohnsitz/Aufenthaltsort d. deutschen Erblassers im Ausland = zuständiges Amtsgericht Berlin Schöneberg - Wohnsitz/Aufenthaltsort d. ausl. Erblassers im Ausland = zuständiges Amtsgericht aus dem Bezirk, in dem sich Nachlassgegenstände befinde bezüglich aller in Deutschland befindlichen Nachlassgegenstände 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 49

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Beschlussvorschlag: Ermächtigung der Verwaltung Die Eigentümer wissen, dass der Eigentümer Müller der WE 007 verstorben ist und bereits erhebliche Hausgeldrückstände bestehen. Mögliche Erben sind bisher nicht bekannt. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um bald Rechtssicherheit über die Rechtsnachfolge zu erhalten und die Forderung soweit möglich einzutreiben bzw. den Ausfall gering zu halten. Die Verwaltung wird hierzu ermächtigt, mit Hilfe eines Rechtsanwaltes die nötigen Schritte zu ergreifen wie z. B. • Erteilung einer Sterbeurkunde • Erteilung eines Erbscheins • Einrichtung einer Nachlasspflegschaft 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 50

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Erteilung einer Titelumschreibung • Titel gegen Erblasser liegt vor • Rechtsnachfolge durch öffentliche/beglaubigte Urkunden • Ggf. Akteinsicht in Akte beim Nachlassgericht • Antrag bei ausstellender Stelle, also Gericht oder bei Notar 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 51

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Einrichtung einer Nachlasspflegschaft Zweck § Ansprechpartner für die Zeit der vorläufigen Erbfolge § Zahlung von Hausgeldern Zuständig Nachlassgericht Befugnisse § Ermittlung des unbekannten Erben § Sicherung und Erhaltung des Nachlasses § Zum Teil Befriedigung von Nachlassgläubigern (hier: WEG) § Stimm- und Anfechtungsrecht 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 52

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Inventareinrichtung Zweck § Übersicht über alle zum Nachlass gehörende Gegenstände § Vermutung, dass nicht mehr vorhanden war beim Erbfall Befugnis: Erbe, Eigengläubiger, Nachlassgläubiger Zuständig Nachlassgericht Wirkung § Verpflichtung des bekannten Erben § Ermittlung des unbekannten Erben durch das Gericht § Fristsetzung an den Erben § Bei Fristablauf Verlust der Haftungsbeschränkung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 53

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Beschlussvorschlag: Einrichtung Inventar bzw. Nachlassverwaltung Die Eigentümer wissen, dass der Eigentümer Müller der WE 007 verstorben ist und bereits erhebliche Hausgeldrückstände bestehen. Bekannt ist, dass der Sohn der Alleinerbe ist, der sich aber nicht um die Erbschaft und die Begleichung der erheblichen Verpflichtungen kümmert. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um einen Überblick über den Bestand des Nachlasses und dessen ordnungsgemäße Verwaltung zu erhalten. Die Verwaltung wird hierzu ermächtigt, mit Hilfe eines Rechtsanwaltes die nötigen Schritte zu ergreifen wie z. B. • Einrichtung eines Inventars • Einrichtung einer Nachlassverwaltung 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 54

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Nachlassverwaltung Zweck Nachlasspflegschaft mit dem Ziel der Befriedigung der Nachlassgläubiger Antrag Erbe, Nachlassgläubiger (2 Jahre nach Annahme, Gefahr für Nachlass) Zuständig Nachlassgericht Wirkung § Keine Haftungsbeschränkung § Schutz vor den Eigengläubigern des Erben § Befriedigung von Nachlassgläubigern (hier: WEG) § Stimm- und Anfechtungsrecht 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 55

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Eröffnung der Nachlassinsolvenz Zweck Nachlasspflegschaft mit dem Ziel der Befriedigung der Nachlassgläubiger Antrag Erbe, Nachlassgläubiger (2 Jahre nach Annahme) Zuständig Nachlassgericht Wirkung § Haftungsbeschränkung auf den Nachlass § Anmeldung der Forderung zur Tabelle § Insolvenzverwalter vertritt den Nachlass § Stimm- und Anfechtungsrecht 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 56

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Beschlussvorschlag: Eröffnung einer Nachlassinsolvenz Die Eigentümer wissen, dass der Eigentümer Müller der WE 007 verstorben ist und bereits erhebliche Hausgeldrückstände bestehen. Bekannt ist, dass der Sohn der Alleinerbe ist, der sich aber nicht um die Erbschaft und die Begleichung der erheblichen Verpflichtungen kümmert. Es ist davon auszugehen, dass der Nachlass langfristig nicht ausreichen wird, um alle Forderungen zu begleichen. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um den Ausfall der Gemeinschaft so gering wie möglich zu halten. Die Verwaltung wird hierzu ermächtigt, mit Hilfe eines Rechtsanwaltes die nötigen Schritte zu ergreifen wie z. B. • Einrichtung einer Nachlassinsolvenz 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 57

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Anordnung einer Testamentsvollstreckung Zweck Lücke zwischen Erbfall und Bestellung des TV ggf. Ansprechpartner bis zur Bestellung erforderlich Antrag Erbe, Nachlassgläubiger Zuständig Nachlassgericht Wirkung § Alleine Zuständig für Nachlassverwaltung § Schutz vor den Eigengläubigern des Erben § Befriedigung von Nachlassgläubigern (hier: WEG) § Stimm- und Anfechtungsrecht 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 58

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Beschlussvorschlag: Anordnung einer Testamentsvollstreckung Die Eigentümer wissen, dass der Eigentümer Müller der WE 007 verstorben ist und bereits erhebliche Hausgeldrückstände bestehen. Bekannt ist auch, dass die bisher bekannten Erben nicht in der Lage sind, den Nachlass ordnungsgemäß zu verwalten und vor deren Eigengläubigern zu schützen. Eine Befriedigung Forderungen der Gemeinschaft ist gefährdet. Zudem fehlt ein Ansprechpartner für die Wohneinheit, der auch dessen Stimmrecht ausübt. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, die Verwaltung zu ermächtigen, beim Nachlassgericht die Anordnung einer Testamentsvollstreckung zu beantragen. 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 59

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Grundbuchberichtigung Zweck Zur Eintragung einer Zwangshypothek gegen Erben wichtig Antrag nach § 894 BGB • Nachlassgläubiger, wenn ohne Berichtigung des Grundbuches eine Eintragung der titulierten Forderung nicht möglich ist • Nachweis für die Unrichtigkeit des Grundbuches (Erbschein) Zuständig Grundbuchamt 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 60

Rechte der WEG und Forderungsrealisierung Beschlussvorschlag: Grundbuchberichtigung Die Eigentümer wissen, dass der Eigentümer Müller der WE 007 verstorben ist und bereits erhebliche Hausgeldrückstände bestehen. Bekannt ist, dass der Sohn der Alleinerbe ist, der sich aber nicht um die Erbschaft und die Begleichung der erheblichen Verpflichtungen kümmert. Ebenso hat er das Grundbuch noch nicht berichtigt, sodass die Forderungen der Gemeinschaft nicht in ausreichendem Maß durchgesetzt werden können. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um den Ausfall der Gemeinschaft so gering wie möglich zu halten. Die Verwaltung wird hierzu ermächtigt, mit Hilfe eines Rechtsanwaltes die nötigen Schritte zu ergreifen wie z. B. • Berichtigung des Grundbuches 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 61

Der Erbfall im Wohnungseigentum Checkliste 1. 2. 3. 4. 5. 6. Feststellung des Erbfalls Gibt es potentielle Erben? Welche Rechtsstellung? Ausschlagungsfrist? Haftungsbeschränkung Änderungen im Grundbuch? 7. Handlungsmöglichkeiten der Gemeinschaft 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 62

Vielen Dank für …. die Aufmerksamkeit Klaus Eichhorn. Rechtsanwalt FA für Miet- und WEG-Recht Testamentsvollstrecker (AGT) Friedrich-Ebert-Straße 55 45127 Essen Tel. 0201 -80911800 Fax 0201 -80911800 info@ra-klaus-eichhorn. de www. ra-klaus-eichhorn. de 07. 11. 2016 VNWI Kurzseminar Köln Der Erbfall im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt 63