Dag 3 Mangelslren Lasse Simonsen 1 Generelt om

Dag 3 Mangelslæren Lasse Simonsen

1 Generelt om mangelsbegrepet • Mangelbegrepet – normer fordelingen av risikoen mellom partene • Subjektive og objektive normer fordelingen av risikoen

Mangelbegrepet - risikofordeling: Hvem av partene har risikoen for svakheter ved ytelsen? D Realdebitor K Realkreditor Lasse Simonsen

Mangelbedømmelsen: Risikofordeling mellom kjøper og selger Objektive normer Kjøpers risiko (risikonormer) (Caveat emptor) Subjektive normer (S’ kunnskap om svakhetene) Lasse Simonsen

2 Mangelbedømmelsen som tolkingsprosess • Det overordnede tolkingstemaet – berettigede forventninger • Tolkingsdataene • Konkret mangelbedømmelse – tolkingslæren

Avviksspørsmålet: Tolkningstvil Tolking av kontrakten -Ytelsen Kontraktsmessig ytelse ? Avvik (kontraktsbrudd) Bevisspørsmål Faktisk ytelse Lasse Simonsen

Tolkingstema og tolkingsdata: -En objektiv norm (resultatforpliktelse) -Et normativt utgangspunkt (”berettiget”) -En konkret helhetsvurdering av situasjonen -Gir domstolene et ganske vidt skjønn. Rimelighet. Tema ”Berettigede forventninger” er ) t en nter om me M gu r (a TD 1 TD 2 TD 3 Tolkningsdataer (fysiske fenomener som kan kaste lys over vurderingstemaet) -Avtalen -Eiendommen -Visning -Forhandlinger -Prospekter -Osv Lasse Simonsen

Skillet mellom konkret og abstrakt mangelsbedømmelse: (flytende overgang mellom avtale og bakgrunnsrett) Nye gjenstander Tolkingsdataene Avtalte ytelser Konkret Utfylling med bakgrunnsretten Abstrakt Sterk tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Liten tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Avhl § 3 -2 (1) b Alminnelig formål Avhl § 3 -2 (2) Offentligrettslige krav Vanlig god vare: -Rt-1998 -774 Videospillerdommen -Rt-1974 -269 Hydratkalkdommen Partsspesifikke normer Generelle normer Lasse Simonsen

Avtaletolking (i vid forstand) ng Tolki rstand) er fo v (i sne Konkret mangelsbedømmelse Utfy lling Abstrakt mangelsbedømmelse Utsagn om gjenstanden Ingen utsagn om gjenstanden Utsagnstolking Risikoregler Presiserende regler i lovgivningen Konkrete risikoregler i lovgivningen Rettspraksis/ teori Lovgivningen -Avhl § 3 -2 (1) b) Formål -Avhl § 3 -7 Kunnskap -Avhl § 3 -10 Undersøkelse -Rt-1998 -774 -Rt-1974. 269 -Avhl § 3 -2 (1) a) -Avhl § 3 -2 (2) -Avhl § 3 -1 Avtale -Avhl § 3 -3 Areal -Avhl § 3 -8 Opplysninger Generelle risikoregler Lasse Simonsen

3 Utsagnstolkning – presiserende regler • Utgangspunktet – avtaletolkning • Opplysninger om ytelsen • Innvirkningskriteriet

Avtaletolking - avhl § 3 -1 (1) ”som følgjer av avtala”: Avtalen ”Krav” Avhl § 3 -8 Opplysninger Når skal en opplysning om gjenstanden sies å gi uttrykk for et ”krav” til gjenstanden? Hva er virkeområdet? Lasse Simonsen

Avhl § 3 -1 (1) kontra § 3 -8 (lex specialis): Sml Rt-2005 -1281 Erklæringer fra entreprenører osv Egenoppgave (forsikring) Annonsen Takstrapporten Salgsoppgaven Kjøpsavtalen Bevisspørsmål Muntlige utsagn Opplysninger om ytelsen Avhl § 3 -8 Lasse Simonsen

Innvirkningskriteriet: -Rt 2003 side 612 (38 flg) Arealsviktdommen NB! -Rt 2005 side 257 (37) Hårfjerningsdommen -Rt 2005 side 1281 (46/47) Baderomsdommen Kjøp Egnet til å virke kjøpsmotiverende Hvis riktige opplysninger Kjøper Ikke-kjøp/lavere pris (innvirkning) Lasse Simonsen

Innvirkningsbegrensningen: Enhver uriktig opplysning om eiendommen Objektiv norm (generelt anses motiverende i markedet) Innvirkning (egnet til å virke kjøpsmotiverende) U Opplysninger som (normalt) ikke er egnet til å virke inn på avtalen ( «mere puffs» ) Opplysninger som ikke har hatt betydning for den aktuelle kjøper (kjøkkeneksemplet) Lasse Simonsen

Kjøkkeneksemplet: Kjøper har planer om å fjerne det eksisterende kjøkkenet og installere et nytt Gammelt kjøkken. Uriktige opplysninger om eksisterende kjøkken. Lasse Simonsen

4 Opplysningsplikten – betydningen av debitors kunnskap • Innledning • Kunnskap om svakheter ved ytelsen (opplysningsplikten) • Kunnskap om kreditors formål med ytelsen

Opplysningsplikten – avhl § 3 -7 : ”Omstende ved eigedomen … som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. Svakhet Innsikt (”måtte kjenne til”) (1) Det objektive elementet (2) Det subjektive elementet Debitor (selger) Lasse Simonsen

Det subjektive kriteriet ”måtte kjenne til”: Kunnskapskriteriet Normativt Deskriptivt -Faktisk kunnskap hos den aktuelle D -Bevisspørsmål - sannsynlighetsbetraktninger Burde ? Måtte Svakt normativt (stilles små krav til debitor) Manglende kunnskap framstår som lite forståelig Lasse Simonsen

: Viggo Hagstrøm side 165: «Mye kan nok derfor tale for at det som alminnelig regel må kreves grov uaktsomhet jf Rt. 2002 s. 696 også i de uregulerte tilfelle …» Ot prp nr 66 (199091) side 89: «Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande. » Lasse Simonsen

Sterke og svake normative regeler: Måtte – svakheten ligger helt i dagen ? S 2 Synbarhetsgrensen S 1 Burde – mistanke som kan utløse en undersøkelsesplikt Lasse Simonsen

Eksempel: JUS 3000 høsten 2009: Peder solgte til en ambassade en stor murvilla han hadde arvet fra sin onkel: «Kort etter overtagelsen sluttet kloakken å fungere; det viste seg at de gamle sementrørene til kloakken som lå i haven, var i full oppløsning. Verre var at det ble oppdaget ekte hussopp i kjelleren til villaen. Kjøperen krevde prisavslag beregnet til utbedringskostnadene; for kloakken NOK 300. 000 og for soppskadene NOK 2, 7 millioner. Til dette innvendte Peder at det var kjøpt et gammelt hus med betydelig akkumulert vedlikeholdsbehov som var synlig for alle. Hussoppen hadde han aldri hørt om; onkelen hadde enkelte ganger klaget over mye vond lukt i kjelleren, men hadde motsatt seg at det skulle innkalles håndverkere, da Peder foreslo dette. Peder hadde selv vært engstelig for hva lukten kunne stamme fra. » Lasse Simonsen

Grensen for den berettigede forventning: I tvilstilfeller vil Ds kunnskap kunne telle med vurderingen av Ks beskyttelsesnivå Ikke kunnskap hos D En generell risiko, slit og elde, som kreditor må godta 2 1 Nedre grense for berettigede forventninger Kunnskap hos D (Eks – kloakkrør i oppløsning) Synkende grad av kvalitet på salgsgjenstanden Lasse Simonsen

Et ”robust” mangelsgrunnlag: ”As is”-klausuler (avhl § 3 -9) ”Kunnskap” Kreditors undersøkelsesplikt (avhl § 3 -10, 2) Kreditors reklamasjonsplikt (avhl § 4 -19, 3) Lasse Simonsen

5 Undersøkelsesplikten – betydningen av kreditors egen kunnskap • Når foreligger en undersøkelsesplikt • Innholdet av undersøkelsesplikten • Unntakene fra undersøkelsesplikten

For- og etter-undersøkelse: For-undersøkelse (avhl § 3 -10) 1 Avgjør spørsmålet om det foreligger en mangel Etter-undersøkelse (avhl § 4 -9) Avtale 2 Avgjør spørsmålet om når reklamasjonsfristen begynner å løpe Lasse Simonsen

Forundersøkelse – avhl § 3 -10: Kreditors mulige innsikt i svakheten Svakhet Eksisterende gjenstand Kreditor (kjøper) Lasse Simonsen

Avhl § 3 -10: § 3 -10 (2) ”burde” § 3 -10 (1) ”måtte forstå” -Har undersøkt -Oppfordret til undersøkelse (undersøkelsesplikt) Generelt Lasse Simonsen

Eksempel på boligannonse (finn. no): Er dette oppfordringer til å undersøke? Visning Søndag 12/2 14: 00 - 15: 00 Legg i kalender SMS-varsling Mandag 13/2 17: 00 - 18: 00 Legg i kalender SMS-varsling Lasse Simonsen

6 Identifikasjonsspørsmålet • Problemstillingen • Uriktige opplysninger • Manglende opplysninger

Identifikasjonsspørsmålet: § 3 -7 Ha kunnskap § 3 -8 Gi opplysninger Rettssubjekt Hvis kunnskap eller handling er relevant? Lasse Simonsen

Uriktige opplysninger (§ 3 -8): Handle på vegne av selger: Avtale D K Handle på vegne av debitor Dm Trenger ikke fått et selvstendig oppdrag om formidling av opplysninger. Vedkommende må ha såpass nær tilknytning til selve salget, at det er naturlig for kjøper å regne med at opplysningene er gitt på vegne av selger. Lasse Simonsen

Identifikasjon på selgersiden (D): Avtale D K ng i l id p m r o nska f e un k k I vk a Dm Kunnskap - § 3 -7 Lasse Simonsen

Rt-2001 -369 Takstmannsdommen (§ 3 -7) (Selgers identifikasjon med takstmannens ”kunnskap”) Ikke-kunnskap Avtale D K ? Ingen opplysninger Takstrapport Takstmann – kunnskap (måtte kjenne til) Lasse Simonsen

Identifikasjon på kjøpersiden (K) – avhl § 3 -10: Avtale D K M an gl en de un de rs øk el se -§ 310 Km Kunnskap Eksempel: Peder Ås tar med seg den fagkyndige Kari Holm under besiktigelsen av eiendommen. Lasse Simonsen

7 Ansvarsfraskrivelser – salg av brukte gjenstander • Utgangspunktet • Spesifiserte forbehold • Generelle forbehold – ”as is”-klausuler

Strategier for å unngå mangelsrisikoen: M Uriktige opplysninger Forbeholdne opplysninger Berettigede forventninger (glidende overganger) Rt-2002 -1425 Bukkebodommen (”antas å skyldes” ) Holder ikke dersom D faktisk har kunnskap Forbehold mot forventninger Lasse Simonsen

Rt-1987 -1486 Kapellveien 35 Rt-2002 -1425 Bukkebodommen d ol h e b r fo e t er s ifi s e p S Forbehold (mot forventninger) Gene relle forbe hold ”as is ” Lasse Simonsen

Lovfastsatte begrensninger i en generell ansvarsfraskrivelsen (sensur): Avhl § 3 -9 Funksjonen til avhl § 3 -9 er å begrense rekkevidden av as is-klausulene. de r e g ti inge t e r n Be vent r fo ”Vesentleg ringare stand” Opplysningssvikt -§ 3 -8 -§ 3 -7 NB! Lasse Simonsen

Avhl § 3 -9 Alt 2 ”Vesentleg ringare stand … grunn til å rekne med”: (1) Grunn til å regne med (nedre grense for berettigede forventninger) (2) ”Vesentleg ringare stand” ? Avhl § 3 -9 (sikkerhetsnett-regelen, jf Krüger) Synkende kvalitet Må holdes atskilt fra hevingsvilkåret! Lasse Simonsen

(1) Berettigede forventninger: Skille mellom ulike typer av feil Feil Ikke relevant overhodet Opprinnelige feil Slit og elde ”Tidens tann” Rt-2010 -233 As is-dommen: -Manglende vindtetting -Feil ved takstolene Ytre årsaker ol -Setningsskader -Hussopp -Råte -Osv Lasse Simonsen

Rt-2008 -963 Rottedommen (27): ”Skjønnsmessig helhetsvurdering” ”Misforholdet … må være utvilsomt” ”Det er tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side. ” Rt-2005 -1281 Baderomsdommen (49) (2) Vesentlighetskriteriet: Ks forventninger Vesentleg? ”et vern mot å bli stilt urimelig svakt. ” Rt-2010 -103 As is-dommen (41) ”Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot. ” Lasse Simonsen

Den kvantitative vurderingen (43): ”ut frå kjøpesummen” Terskel % Kontraktssum Utbedringskostnadene (43) «Ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med ‘ut frå kjøpesummen’, kan forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene til å utbedre feilen gi en viss veiledning. » Lasse Simonsen

Kvantitativ utgangspunkt supplert med en kvalitativ vurdering: Kvantitativt utgangspunkt + Kvalitativ vurdering Lasse Simonsen

Kvalitative vurdering – supplerende helhetsvurdering: Utbedringskostnader Likevel ikke mangel – særlige forhold: Normalt mangel Utbedring = 5 % av K? Likevel mangel – særlige forhold: Normalt ikke mangel (51) ”Det skal riktignok mye til. ” Lasse Simonsen

Betydningen av utbedringskostnadene i den samlede vurdering: Vekten av argumentet Mot mangel For mangel Andel av kjøpesummen ”Vippepunktet” Ca 5 % ? Lasse Simonsen

Momenter i helhetsvurderingen: Momenter - Kjøpesummens størrelse Mangelens art og betydning (1) (4) Boligens alder (2) - Sentrale funksjoner - Risiko Ny bolig settes forbeholdet til side Nyere boliger, lavere terskel Salgssituasjonen (3) Forelå det grunnlag for særlig høye forventninger (forskjønnende omtale) Lasse Simonsen

Strøkskorrigering? Gjennomsnittsbetraktning? Bystrøk 10 mill Utkant 1 mill 20 % 2% Utbedringskostnadene 200 000 kr Lasse Simonsen