Crdits immobiliers Les Fondamentaux du crdit immobilier 1

Crédits immobiliers Les Fondamentaux du crédit immobilier 1

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 2

Crédits immobiliers LES EMPRUNTEURS 3

Crédits immobiliers Qui achète et comment : découverte (dossier commercial) Seul Pleine Propriété A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) En commun - Régimes communautaires Démembrement A travers une Société Civile Immobilière (SCI Patrimoniale) Pleine Propriété mais pas forcément 50/50 Pleine Propriété – communauté 100% chacun ! Usufruit et nue-propriété Propriétaire : une personne morale 4

Crédits immobiliers Acheter un immeuble avec une SCI Patrimoniale Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés Les 5 intérêts principaux de la SCI : -Acheter à plusieurs en évitant l’indivision -Organiser les pouvoirs -Mettre en commun des moyens -Faciliter la transmission -Minorer l’actif taxable (ISF, succession) 5

Crédits immobiliers L’environnement du client SITUATION GÉNÉRALE Le domicile : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, logement de fonction. Stabilité à l’adresse Régime matrimonial Composition de la famille FONCTIONNEMENT DU COMPTE - soldes débiteurs fréquence, importance prélèvements (nature, objet) rejets, incidents, saisies revenus domiciliés autres relations bancaires épargne constituée INTERROGATION DES FICHIERS FCC FICP 6

Crédits immobiliers Le FICP Mis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L 333. 4 à L 333. 6) - Il a été modifié à plusieurs reprises et notamment en 2004 suite à la loi du 1 er août 2003 qui institue la procédure de rétablissement personnel. En moyenne plus de deux millions personnes y sont inscrites Le déclenchement de la déclaration au FICP est passé de 90 à 60 jours et de 3 à 2 échéances. Autres inscriptions au FICP : les mesures de redressement prises à l’encontre d’un particulier Consultation réservée aux établissements de crédit Inscription au FICP = interdiction d’octroi pour notre établissement 7

Crédits immobiliers La situation patrimoniale du client ACTIF BIENS IMMOBILIERS - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété (PP – NP – Usufruit – ) BIENS MOBILIERS PASSIF DETTES LT Immobilières Mobilières Famille… DETTES CT Mobilières Vie courante Disponibilité Risques 8

Crédits immobiliers La situation professionnelle du client Le statut CDD CDI Salarié ou retraité Fonctionnaire Intérimaire Non salarié La situation de l’employeur La CSP Grande entreprise PMI – PME Petite entreprise Particuliers Travailleurs non salariés et autoentrepreneurs (LME 2009) : voir la personne compétente en interne (DA, chargé pro ou autre) Stabilité d’emploi et ancienneté 9

Crédits immobiliers Emprunter pour quel usage ? LE CLIENT VEUT ACHETER Une résidence principale secondaire locative « classique » locative « fiscale » Un appartement Un bien construit Une maison individuelle Un bien à faire construire Faire des travaux 10

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 11

Crédits immobiliers LE PROJET 12

Crédits immobiliers Pour quel projet immobilier ? De l’ancien… Appartement ou pavillon existant Achat appartement ou pavillon + travaux Travaux Soulte de divorce Soulte de partage successoral …du neuf Appartement ou pavillon sur plan Appartement clés en mains Achat terrain + construction 13

Crédits immobiliers Quels contrats allons-nous signer ? Dans l’ancien… - Le compromis de vente - La promesse d ’achat …dans le neuf -VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement - Clés en mains - Achat terrain + construction : Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) - Achat de terrain + marché de travaux (contrat multi-entreprises) 14

Crédits immobiliers Dans l’ancien : les contrats Promesse… Le vendeur (promettant) s’engage irrévocablement à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse, dans un délai donné (2 mois à 2 ans) L’acheteur peut se dédire en perdant son « dédit » Nécessité d’enregistrement …ou compromis L’acquéreur s’engage à acheter, le vendeur à vendre, dès la signature de l’avant-contrat Tous deux promettent de signer l’acte de vente définitif Compromis vaut vente Pas de nécessité d’enregistrement 15

Crédits immobiliers Dans l’ancien : la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) LES DÉLAIS DE RENONCIATION (art. L 271 -1 et 2 du CCH) Acte sous seing privé L’acquéreur bénéficie d ’un délai de rétractation de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable Acte authentique L’acquéreur bénéficie d ’un délai de réflexion de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l ’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable 16

Crédits immobiliers Barème des droits dans l’ancien Acquisition d’immeubles destinés à l’habitation quelle que soit l’affectation (principale, secondaire, locative) (y compris leurs caves, dépendance…) : Droit départemental 3, 60 % Frais d’assiette 0, 09 % Taxe au profit de l’État 0, 20% Taxe additionnelle 1, 20 % TOTAL 5, 09 % 17

Crédits immobiliers Dans le neuf : la vente en état futur d’achèvement (VEFA) Vente où l’acquéreur devient propriétaire de la partie construite du bien au fur et à mesure des paiements effectués L’ACHETEUR s’engage à payer le prix de l’immeuble suivant l’échéancier convenu et à en prendre livraison Le vendeur procure le terrain s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes conserve les pouvoirs et obligations du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux 18

Crédits immobiliers La vente en état futur d’achèvement (VEFA) Échelonnement réglementaire des paiements 35 % à l’achèvement des fondations 70 % à la mise hors d’eau 95 % à l’achèvement de l’immeuble Le solde, 5 % , à la mise à disposition du local. 19

Crédits immobiliers Dans le neuf : construire une maison individuelle Le constructeur-promoteur fournit le terrain Contrat de VEFA secteur protégé obligatoire qui précise notamment le prix, l’échelonnement des paiements et renforce la garantie d’achèvement. Le constructeur ne fournit pas le terrain Contrat de construction de maison individuelle Marché de travaux avec une entreprise générale avec des entreprises (lot par lot) 20

Crédits immobiliers Dans le neuf : la loi BESSON du 12/12/1990 Objectif du législateur : un Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) pour : protéger le non professionnel contre : la non terminaison de la construction, la non conformité de la construction, les dépassements de prix, la non récupération des fonds versés avant l’achèvement en cas de défaillance, les garanties insuffisantes de la part du constructeur, la non exécution des obligations découlant de ces garanties. protéger le constructeur contre : le non paiement des appels de fonds aux dates convenues, le non paiement du solde. 21

Crédits immobiliers Faire construire : les obligations de l’établissement prêteur Les vérifications le contrat doit contenir les mentions légales obligatoires Il ne peut y avoir aucun déblocage de fonds de la part du prêteur sans production d’une attestation de la garantie de livraison sauf éventuellement les 5% Il ne peut y avoir de versements excédant les seuils légaux Dans un contrat avec fourniture de plans (cas le plus fréquent) la loi (code de la construction et de l’habitation) nous oblige à effectuer un contrôle des mentions du contrat 22

Crédits immobiliers Faire construire : les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit préciser : La désignation du terrain L’obtention du permis de construire Le prix ferme et définitif Les révisions (éventuelles) de prix selon le BT 01 L’échéancier de paiement conforme à la définition légale Les modalités de financement (les prêts à obtenir) Le coût des travaux éventuellement réservés Les caractéristiques techniques du bâtiment, les équipements La date d’ouverture de chantier 23

Crédits immobiliers Faire construire : les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit encore préciser : Les délais d’exécution et les pénalités de retard La garantie (extrinsèque) de livraison à prix et délai convenu La garantie de remboursement en cas de perception d’une ou deux avances de 5 % L’assurance du constructeur couvrant les garanties biennale et décennale L’assurance dommage ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage Le contrat doit être accompagné des plans cotés, avec coupes et élévations dessins des façades et note technique descriptive. 24

Crédits immobiliers Le constructeur fournit les plans Dépôt de garantie à la signature du contrat 3 % sans garantie de remboursement 5% avec garantie de remboursement A l’obtention du permis de construire 5% L’échéancier des règlements conforme à la loi : 12 % à l’ouverture du chantier (sur lesquels s’imputeront les avances ou le dépôt de garantie) 10 % à l’achèvement des fondations 15% à l’achèvement des murs 20 % à la mise hors d’eau 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage 5% à la réception des travaux en l’absence de réserves 25

Crédits immobiliers Faire construire : les réserves Le constructeur fournit les plans L’échéancier des règlements doit être conforme à la loi : Le solde, 5 % : à la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel, et - il émet des réserves : les 5 % sont versés à la levée des réserves - il n’émet pas de réserves : les 5 % sont versés à la réception A la réception, le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel : il a 8 jours pour formuler les réserves Il n’y a pas de réserves : il verse les 5 % Il y a des réserves : il doit consigner les 5 % qui seront débloqués à la levée des réserves Aucune possibilité de faire des appels de fonds intermédiaires 26

Crédits immobiliers Barème des droits pour un terrain Terrains à bâtir acquis par un particulier : Droit départemental 3, 60 % Frais d’assiette 0, 09 % Taxe au profit de l’État 0, 20% Taxe additionnelle 1, 20 % TOTAL 5, 09 % 27

Crédits immobiliers Barème des droits pour un logement neuf Acquisition d’un logement neuf : Neuf et achevé : N’ayant jamais fait l’objet d’une mutation avec un non professionnel et achevé depuis moins de 5 ans : TVA 19, 6 % (Droit : 0, 715 % ) Neuf et achevé depuis plus de 5 ans Acquisition par un particulier : Droits d’enregistrement de droit commun : 5, 09 % Neuf et en état futur d’achèvement : TVA 19, 6 % (Droit : 0, 715 % ) Quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non) 28

Crédits immobiliers Barème des droits pour une maison individuelle Acquisition d’une maison individuelle neuve : - Maison + terrain : TVA 19, 6 % (VEFA secteur protégé) - Terrain puis maison à construire : Droits réduits sur terrain (5, 09%) TVA 19, 6 % sur construction 29

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 30

Crédits immobiliers LE BUDGET 31

Crédits immobiliers L’approche financière du client La capacité d’endettement Définition : Rapport de l’ensemble des charges (hors impôt sur le revenu) Sur le total des revenus disponibles Point de vigilance : 33 % Le « reste à vivre » Définition : Solde disponible prenant en compte : l’ensemble des revenus disponibles moins l’ensemble des charges (y compris l’impôt sur le revenu et les charges fixes comme la pension alimentaire versées, les rentes payées) = norme de risque 32

Crédits immobiliers Nbre de personnes Célibataire Reste à vivre minimum 700 € + (200 € par personne à charge) Couple 1200 € Couple avec 1 enfant 1400 € Couple avec 2 enfants 1600 € Couple avec 3 enfants 1800 € Couple avec 4 enfants 2000 € 33

Crédits immobiliers POINT BUDGET REVENUS Normes de risque Salaires Pris en compte hors accessoires (déduction faite de pensions alimentaires versées, remboursement de frais…) X Primes d’intéressement et autres éléments aléatoires justifiés pondérés à 80% X Impôts 3 derniers bulletins de paie et avis d’imposition X Allocations Limitées à 150 € par mois (familiales, logement, parent isolé…) X Locations Les revenus locatifs sont pondérés à 80% (y compris ceux de l’opération objet du financement) X Revenus variables Si les revenus variables représentent plus de 10% des revenus Points de vigilance X 34

Crédits immobiliers POINT BUDGET CHARGES Normes de risque Prêt à taux variable Prise en compte d’une échéance basée sur le taux maximum prévu par le contrat dans le calcul des charges mensuelles X Prêt in fine Intégration du montant de l’abonnement mensuel dans le cas d’un apport en garantie par nantissement de comptes ou produits dédiés (assurance-vie, comptes d’instruments financiers…) X Charges Intégration des charges au prorata des revenus retenus dans le calcul mensuel. En l’absence de justificatifs : intégration de 100% des charges. X Points de vigilance 35

Crédits immobiliers Charges Les principaux éléments pris en compte Loyers et charges locatives Mensualités de remboursement Concours court terme et long terme (Caisse d’Epargne et autres banques) : prêts immobiliers, prêts consommation, crédits revolving y compris TEOZ (analyse relevés de comptes) Pensions alimentaires Déduites directement du revenu (voir planche précédente) Impôt sur le revenu Primes d’assurance liées à des emprunts Non pris en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Pris en compte dans la notion de « reste à vivre » . Prises en compte quand elles sont obligatoires. Prise en compte du montant de l’abonnement mensuel, dans le cas d’une garantie par nantissement de comptes ou produits dédiés (Assurance Vie, comptes d’instruments financiers, …) en constitution du capital d’un engagement in fine 36

Crédits immobiliers Le plan de financement BESOINS Financement du programme • terrain • construction • raccordements • finitions • acquisition • travaux • révision de prix Frais : • De notaire • D’agence • De dossier • De garantie RESSOURCES Apport personnel (règlementation sur le blanchiment) • Epargne bancaire • Epargne financière • Donation • Prêt familial • Prêt relais Aménagements/meubles Emprunts entrant dans l’apport • Prêts à taux zéro (PTZ, PL 92 et PPL) • Prêt épargne-logement • Prêt Social – 1 % logement • Prêt fonctionnaire Déménagement Prêt classique Caisse d’épargne Imprévus TOTAL 37

Crédits immobiliers Les principales solutions de la CEIDF (catalogue sur PROSE): • • • Primo Patrimonial Primolis Grandioz 1% Prêt révisable cap 2% Patrimoine Relais In fine (partiel ou total) Prêts sociaux (NPTZ/PTZ majoré, PPL, PL 92) Epargne logement PC/PAS 38

Crédits immobiliers Obligation de conseil et d’information OBLIGATION D’INFORMER OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT OBLIGATION DE CONSEIL OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENT DU CLIENT 39

Crédits immobiliers Obligation de conseil et d’information CRÉDITS IMMOBILIERS La responsabilité est engagée si la banque accorde un crédit incompatible avec les possibilités de remboursement de l’emprunteur ASSURANCE La responsabilité est engagée si le banquier n’apporte pas la preuve qu’il a respecté son devoir d’information (notamment par une mention signée du client) + DDAC (Diverses Dispositions Adaptées au Droit Communautaire) CAUTION La responsabilité est engagée si le respect de l’obligation d’information n’est pas matérialisée par une mention prévue à l’acte 40

Crédits immobiliers Quelques risques opérationnels : - Défaut de conseil - Non respect des procédures concernant la vigilance sur les opérations remarquables pouvant générées un risque de blanchiment - Communication d’informations à des tiers : Salariés du Professionnel, ses fournisseurs, ses Clients (secret bancaire) - Validité d’une offre de prêt remise en cause par manque de régularité (manque de signature de l’un des emprunteurs ou du prêteur, délai de réflexion non respecté …) - Non respect de formalisme lors du recueil de caution(s) solidaire(s) (mention légale) - Recueil de cautionnement disproportionné à la surface financière du garant - Recueil de fiche patrimoine imprécise (adresse des actifs), incomplète (domiciliation des actifs financiers), non datée, non signée - Non respect des réserves émises par la SACCEF - Mauvaise rédaction d’une adhésion assurance emprunteur CNP - Absence d’autorisation de prélèvement relative aux primes d’assurance externes 41

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 42

Crédits immobiliers LE FINANCEMENT 43

Crédits immobiliers Le TEG OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG : Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usure Réglementer la publicité et la démarche Permettre une meilleure comparaison COMPOSITION DU TEG : «Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt. » (art L 313 -1 du CC) 44

Crédits immobiliers Les taux : Définition du taux actuariel : Par convention, un taux actuariel est un taux d'un placement ou d'un investissement d'une durée d'un an et pour lequel les intérêts sont reçus ou payés au bout d'un an. Ainsi un taux actuariel de 10% transforme une somme de 100 en une somme de 110 au bout de 365 jours Définition du taux proportionnel : Deux taux sont dits proportionnels s'ils sont dans le même rapport que les périodes auxquelles ils s'appliquent Le TEG est un taux équivalent : Des taux d'intérêt se rapportant à des périodes différentes sont dits équivalents si la valeur future d'une même somme à une même date est la même avec chaque taux 45

Crédits immobiliers Le TEG - TAEG SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS : Les frais de dossier Les rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenus dans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires) Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteur Les frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire Le TAEG remplace désormais le TEG en matière de crédit à la consommation (1/07/02) Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel 46

Crédits immobiliers La loi sur l’usure TAUX USURAIRE : « Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature. » Depuis juin 1990 : les taux de l’usure sont fixés au regard des taux pratiqués et non plus par les pouvoirs publics. Taux fixés par catégories d’opérations. 47

Crédits immobiliers Seuil de l’usure Catégories de prêts Taux Effectif Moyen (4° trimestre 2009) Taux d'usure (1° trimestre 2010) Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L 312 -1 à L 312 -36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts immobiliers aux particuliers Prêts à taux fixe 4, 93 % 6, 57 % Prêts à taux variable 4, 44 % 5, 92 % Prêt relais 4, 80 % 6, 40 % Prêts d’un montant inférieur ou égal à 1 524 € 16, 09 % 21, 45 % Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > 1 524 € 14, 78 % 19, 71 % 6, 66 % 8, 88 % Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L 312 -1 à L 312 -36 du code de la consommation (crédits de trésorerie) Autres prêts aux particuliers Prêts personnels et autre prêts > 1524 € 48

Crédits immobiliers Taux fixe, révisable ou capé ? TAUX FIXE Le taux est fixé au moment de la signature de l’offre de prêt. Il ne varie pas pendant toute sa durée. TAUX VARIABLE Également appelé taux révisable. Le taux évolue au cours du prêt. Il s’appuie sur un taux de référence (généralement l’EURIBOR), augmenté d’une marge. Chez la plupart des prêteurs la variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt (inexistant dans notre gamme). TAUX CAPÉ C’est un taux révisable bénéficiant d’un « cap » ou assurance de taux permettant de limiter la hausse éventuelle (maxi + 2% dans nos solutions de prêts capés) 49

Crédits immobiliers Taux fixe ou capé : les notes Bâle II Echelle de notation et probabilité de défaut associée sur le marché des particuliers TAUX FIXE TAUX CAPÉ Exemple : un client particulier noté « 9 » présente une probabilité de 30, 61% d’être en impayé dans l’année ! 50

Crédits immobiliers Echelle de notation et probabilité de défaut associée sur le marché des particuliers TAUX FIXE TAUX CAPÉ Compte tenu de l’impact sur le coût du risque des notes « 8 » , « 9 » et « D » , la CEIDF applique une majoration forfaitaire de ses taux sur les crédits pour les Clients concernés (par exemple : Au 01/01/09, la majoration était fixée à + 0, 50% par rapport à la tarification standard) 51

Crédits immobiliers Comment financer l’immobilier ? Résidence principale Résidence locative -Prêts classiques CEIDF -Prêts à taux zéro -Prêt d ’épargne logement -Prêts sociaux -Prêts 1% Résidence secondaire -Prêts classiques CEIDF -Prêt d ’épargne logement (excepté l’ancien) 52

Crédits immobiliers Prêt sur Plan d’Épargne Logement (PEL) bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Objets Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 92 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de sa famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence 53

Crédits immobiliers Prêt sur Compte ou Livret d’Épargne Logement (CEL/LEL) Objets Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 23 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de sa famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence 54

Crédits immobiliers Prêt à taux zéro et à taux majoré Objet Résidence principale Durée De 6 à 22 ans Caractéristiques: Réservé aux primo-accédants Soumis à des conditions de ressources A amortissement immédiat ou différé 20% maxi du coût de l ’opération 50% maxi du montant des autres prêts Depuis le 1/01/2007 et jusqu’au 31/12/2010 : majoration pour acquisition construction d’un logement neuf à condition que l’emprunteur bénéficie d’une aide à l’accession sociale à la propriété. Cette majoration est soumise à des conditions de ressources 55

Crédits immobiliers Prorogation du Prêt à Taux Zéro Reconduction du PTZ acquisition jusqu’au 31 décembre 2012 Maintien du doublement pour le neuf du plafond jusqu’au 30 juin 2010 puis baisse progressive 65 100 € du 1 er janvier au 30 juin 2010 48 750 € du 1 er juillet au 31 décembre 2011 32 500 € à compter du 1 er janvier 2011 NOU VEA U! Loi de finances 2010 56

Crédits immobiliers Prêt à taux zéro écologique : Nouvel « éco-prêt » pour les propriétaires occupants, SCI d’habitation et copropriétés ! U A E V U O N -Financement de travaux améliorant la performance thermique des logements achevés avant le 1 er janvier 1990 -Un seul prêt à taux zéro rénovation par logement, dans la limite de 30 000 € par logement sur 10 ans (15 avec accord du prêteur) -Cumul impossible avec le crédit d’impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale Loi de Finances 2009 - Convention signé par Mr Borloo le 26 février 2009 58

Crédits immobiliers Prêt social Objet Résidence principale Durée De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Soumis à un plafond de ressources - Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêt bonifié ou même d ’une subvention - Les montants prêtés vont de 1 500 € à 15 000 € - Sont distribués par la Commune, la Région, le Département ou certaines Caisses de Retraite 59

Crédits immobiliers Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires Objet Durée Résidence principale -De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Réservé aux salariés - L’obtention du prêt n’est pas un droit - 50% maxi du coût de l ’opération - Montant: de 6 098 à 16 770 € - Taux: 1, 50% l ’an 60

Crédits immobiliers Prêt in fine Objet pour du locatif – lorsque l’on a un apport important et un taux marginal d’imposition élevé > 30% Durée Maximum 15 ans Caractéristiques: Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts Remboursement du capital à l’échéance Adossé à un contrat d’assurance-vie (nanti au profit de la Caisse d’épargne) Avantages : défiscalisation – en cas de décès les héritiers héritent de 2 patrimoines 61

Crédits immobiliers Prêt relais Compte tenu du contexte économique actuel, ce type de prêt ne peut être octroyé qu’avec une vigilance particulière - EVALUATION : l’évaluation du bien à vendre support d’un crédit relais doit être réalisée à partir de 3 mandats d’agences immobilières différentes (a minima) datant de moins 3 mois, le prix le plus bas étant celui qui est retenu pour le calcul du prêt relais. - REMBOURSEMENT : le montant du crédit relais octroyé est affecté prioritairement au(x) remboursement(s) du (des) crédits(s) en cours sur le bien en vente. Le reliquat éventuel vient parfaire le financement de la nouvelle opération dans l'attente de la réalisation de la vente du bien dans ce cas, nécessité de constituer 2 dossiers : 1 relais pour rachat de créance et 1 relais complémentaire aux crédits moyen/long terme nécessaires au financement de la nouvelle acquisition 62

Crédits immobiliers Prêt relais - CALCUL : le calcul du crédit relais est le suivant : Prix de vente net vendeur x Coefficient multiplicateur (90% ou 80% ou 70%) – CRD (Capital Restant Dû) -GARANTIES : les crédit relais sont assortis d’une garantie de PRIORITE 1 (dérogation possible par le DG ou assimilé a minima pour les crédits relais assortis d’une GARANTIE DE PRIORITE 2 OU SANS GARANTIE) !! Cette norme de risque annule et remplace la norme : « Les crédits relais sans garanties, dont les promesses d'affectation hypothécaire, ne peuvent être octroyés qu'avec une extrême vigilance, la garantie SACCEF étant à privilégier » 63

Crédits immobiliers NORMES DE RISQUE CREDITRELAIS : schéma délégataire Durée inférieure ou égale à 12 mois CREDIT RELAIS a minima niveau DG ou assimilés y compris prorogation éventuelle Les crédit relais sont assortis d’une garantie de PRIORITE 1 (dérogation possible par le DG ou assimilé a minima pour les crédits relais assortis d’une GARANTIE DE PRIORITE 2 OU SANS GARANTIE) a minima niveau DG ou assimilés Le mandat exclusif d'agence immobilière n'est plus éligible a minima niveau DG ou assimilés Compromis de vente signé avec conditions suspensives levées : 90% du prix net vendeur à recevoir de la vente, c'est-à-dire commission d’agence déduite a minima niveau DG ou assimilés Compromis de vente signé avec conditions suspensives non levées : 80% du prix net vendeur à recevoir de la vente, c'est-à-dire commission d’agence déduite a minima niveau DG ou assimilés Compromis de vente non signé : 70% du prix net vendeur attendu de la vente, c'est-à-dire commission d’agence déduite (pour déterminer le prix net vendeur attendu dans ce cas de figure, il faut prendre le prix du mandat de vente le plus faible - Minimum 3 mandats < à 3 mois) a minima niveau DG ou assimilés 64

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 65

Crédits immobiliers LES GARANTIES 66

Crédits immobiliers Quelle garantie pour quel crédit ? Les principales garanties pour les crédits immobiliers Sont reconnues comme garanties au sein de la CEIDF pour les « Particuliers » et pour l’application des espaces délégataires, les garanties de PRIORITE 1 Les garanties de PRIORITE 2 sont considérées comme garantie moins forte et assimilées à du « sans garantie » 67

Crédits immobiliers Quelle garantie pour quel crédit ? Les principales garanties pour les crédits immobiliers Priorité 1 Cautionnement mutuel : Saccef, mutuelle ou organisme de caution agréés par la CNCE Nantissement de produit d’épargne contractuelle détenu en nos livres (Ass-vie, titres…) Sûreté réelle : hypothèque de 1° rang ou de rang utile, privilège de prêteur de deniers, subrogation dans le privilège du co-partageant Priorité 2 Cautionnement personnel et solidaire Promesse sous seing privé et ordre irrévocable (pour les prêts relais et les prêts travaux sous conditions) 68

Crédits immobiliers Le droit de gage général Tout d’abord savoir que quiconque s’est obligé personnellement doit répondre de son engagement sur l’ensemble de son patrimoine qui constitue le gage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC) Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit de préférence. 69

Crédits immobiliers La garantie permet à un créancier… …. de se protéger contre le risque de décès de l’emprunteur ou de la caution …. de se protéger contre le risque d’inexécution de son obligation par le débiteur 70

Crédits immobiliers Le cautionnement mutuel : la SACCEF La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de main levée Le coût de la caution mutuelle se compose d'une commission de service et d'une contribution 71

Crédits immobiliers Le cautionnement mutuel : les mutuelles partenaires La caution peut être accordée par une mutuelle de fonctionnaire. La Caisse d’épargne a signé des accords avec les principales mutuelles : -Mutuelle Fonction Publique (MFP) -Mutuelle des Agents des Impôts (MAI) -Mutuelle du Trésor -Mutuelle Nationale Militaire -Mutuelle Générale de l’éducation Nationale (MGEN)… Voir « Dossier Mutuelles et Organismes de Cautionnement » de la CNCE Principaux avantages suivant les mutuelles : assurances moins chères, absence de garantie sur le bien, etc… 72

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt L’ASSURANCE-DÉCÈS : Contrats d’assurance groupe ou individuel temporaire décès qui offre des garanties en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail : « assurances emprunteurs » L’ASSURANCE-VIE : Contrat à capital différé avec contre assurance décès, garantissant le versement d’un capital soit au décès de l’assuré, soit au terme du contrat en cas de vie, par ailleurs doté d’une valeur de rachat 73

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance décès en garantie d’un prêt Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Questionnaire santé Attention à ne pas tromper l’emprunteur Convention AERAS Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice Questionnaire DDAC 74

Crédits immobiliers Les assurances Assurance Décès Invalidité -Quotité assurance : 100% sur l'engagement -Assurance sur la durée totale de l'engagement -L’assurance « Contrat Groupe » doit être privilégiée ou à défaut un organisme de Mutuelle agréée par la CNCE Assurance perte d’emploi L'assurance perte d’emploi doit être largement proposée : elle ne peut être souscrite que si les risques décès, invalidité et incapacité sont couverts par la compagnie d'assurance proposée par la CEIDF Cette assurance ne doit pas être proposée à un emprunteur dont les revenus ne constituent qu’un appoint dans les ressources du ménage Un emprunteur salarié de l’autre co-emprunteur ou de la caution ne pourra pas bénéficier de cette assurance 75

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt Délégation de créance soumise aux formalités de l’article 2075 du Code Civil Vérifier les montants exigées, dans le cadre d’un prêt in fine -avec abondement -sans abondement 76

Crédits immobiliers Les garanties en immobilier Les garanties immobilières Dans le neuf L’hypothèque Dans l ’ancien Le privilège de prêteur de deniers Dans le neuf et/ou l’ancien : la caution hypothécaire 77

Crédits immobiliers Le privilège de prêteur de deniers Nature Privilège immobilier spécial Assiette Immeuble Validité Étendue EFFETS Durée du prêt + 1 an Capital + 100% des d’intérêts Droit de suite Droit de préférence FORMALITÉS Droit de faire vendre Acte authentique inscrit de façon rétroactive à la date de signature de l’acte 78

Crédits immobiliers L’hypothèque conventionnelle Nature Sûreté immobilière Assiette Immeuble Validité Étendue EFFETS Durée du prêt + 1 an Maximum 50 ans Capital + 3 ans d’intérêts Droit de suite Droit de préférence FORMALITÉS Droit de faire vendre Acte authentique inscrit par rang 79

Crédits immobiliers La subrogation dans le privilège du copartageant Le partage est gouverné par le principe de l’égalité; lorsqu’il ne peut pas être respecté, les attributaires sont redevables de soultes envers les autres. Pour en garantir le paiement, l’art 2103 -3 C. civ prévoit un privilège qui prime non seulement les hypothèques inscrites durant l’indivision mais aussi celles consenties depuis le partage et inscrites avant lui. le privilège de copartageant doit être inscrit dans les deux mois à compter de la date du partage La subrogation est l’opération par laquelle la banque se substituera dans le privilège du copartageant. Elle bénéficiera de ce fait des mêmes garanties. 80

Crédits immobiliers Se porter caution… GARANTIE PERSONNELLE Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet au créancier d’une autre personne de payer si le débiteur n’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 - art. 2288 à 2320 C. civ. ). 81

Crédits immobiliers Se porter caution… Comme tout contrat, le cautionnement est soumis aux conditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement, capacité, objet et cause… Le cautionnement doit être compatible avec la situation financière de la caution Art 313 -10 du code de la consommation: « …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagement de caution conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus. . » 82

Crédits immobiliers Se porter caution… Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acte écrit et importance des formules obligatoires: "En me portant caution de X. . . , dans la limite de la somme de. . . couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de. . . , je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X. . . n'y satisfait pas luimême. " Le cautionnement peut être simple ou solidaire "En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeant solidairement avec X. . . , je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X. . . ". 83

Crédits immobiliers Se porter caution… La caution doit être informée avant le 31/03 de ses engagements en principal, intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31/12. Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce terme Si le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler les conditions de dénonciation de ce cautionnement Sanction du non respect de l’obligation: Perte du recours contre la caution au titre des intérêts depuis la dernière information effectuée 84

Crédits immobiliers Les garanties en immobilier Promesse d’affectation hypothécaire La promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité de formalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts. GARANTIE DE PRIORITE 2 ASSIMILABLE A DU SANS GARANTIE !! 85

Crédits immobiliers Les garanties réelles : Opérations Les garanties en immobilier Type de garantie ANCIEN Privilège de prêteur de deniers NEUF clés en main Privilège de prêteur de deniers NEUF VEFA Hypothèque 100% : le Notaire de la Caisse se charge de la répartition PPD + Hypothèque en fonction de l’état d’avancement de l’immeuble ANCIEN + TRAVAUX PPD + Hypothèque (sur les travaux) ANCIEN + frais et/ou meubles et/ou frais d’agence PPD + Hypothèque (sur l’incorporel) TERRAIN + CMI PPD (sur le terrain) + Hypothèque (sur la construction) 86

Crédits immobiliers PRENDRE LA DECISION : Tout octroi de crédit immobilier est soumis : - A la politique de risques CEIDF marché des particuliers en vigueur, - Aux modalités d’application des espaces délégataires en vigueur, et notamment à l’utilisation de la note Bâle II, au cumul d’encours par contrepartie ou groupe de contrepartie, aux interdictions et normes de risques. Comment prendre la décision : Procédure opérationnelle - Se reporter aux règles de délégation en vigueur. - Lancer les contrôles de cohérence et d’analyse de risque dans NEO - Prendre la décision, la saisir dans NEO et si nécessaire la motiver. - Editer la notation Bâle II en imprimant « l’historique du dossier » présent dans l’éditique NEO. 87

Crédits immobiliers PLAN DE LA FORMATION 1 Les emprunteurs 2 Le projet 3 Le budget 4 Le financement 5 Les garanties 6 La règlementation : TEPA, Scrivener 2, Chatel et lutte antiblanchiment 88

Crédits immobiliers LA REGLEMENTATION 89

Crédits immobiliers A – La loi TEPA du 21 août 2007 : crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Toute personne qui achète à crédit sa résidence principale Primo accédants ou non Acquisition en SCI à l’IR à condition que le logement n’ait pas appartenu à l’un des associés Logement neuf ou acquisition en l’état futur d’achèvement Logement ancien Acquisition + travaux dans un local transformé en habitation Acte authentique d’acquisition signé à compter du 6 mai 2007 Terrain et construction Déclaration d’ouverture de chantier effectuée à compter du 6 mai 2007 90

Crédits immobiliers Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Quel crédit d’impôt ? 40% des intérêts d'emprunt pendant la 1ère année 20% les 4 années suivantes Dans quelles limites ? 3 750 € pour une personne seule 7 500 € pour un couple le double si personne handicapée + 500 € par personne à charge Crédit d’impôt maximum Plafond Célibataire, veuf ou divorcé Couple soumis à imposition commune Couple avec 1 personne à charge Couple avec 2 personnes à charge 3 7 8 8 750€ 500€ 000€ 500€ 1 3 3 3 500€ 000€ 200€ 400€ la la 1ère année puis 750€ 1 500€ 1 600€ 1 700€ 91

Crédits immobiliers Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Point de départ des 5 annuités Date de première mise à disposition des fonds OU, en cas de construction ou de VEFA, date d’achèvement ou de livraison du logement Intérêts pris en compte Intérêts intercalaires, le cas échéant A l’exclusion des primes d’assurance et des frais d’emprunt 92

Crédits immobiliers LOI DE FINANCES 2010 : Ancien « Verdissement » du crédit d’impôt Neuf BBC 40% 1ère puis 20% 2 à 5 ans 2009 2010 40% 1ère annuité 2011 20% 2 à 5 annuités 2012 Neuf non BBC 40% pendant 7 ans 30% 1ère puis 15% 2 à 5 ans 25% 1ère puis 10% 2 à 5 ans 15% 1ère puis 5% 2 à 5 ans À compter de 2013 Le crédit d’impôt majoré - 40% pendant 7 ans - s’appliquera aux logements BPOS La norme minimale BBC ouvrira droit au crédit d’impôt de 40% la 1ère année puis 20% les années suivantes 93 93

Crédits immobiliers Exercice - énoncé Monsieur et Madame L. sont âgés respectivement de 45 et 40 ans. Ils ont 2 enfants de 6 mois et 2 ans. Monsieur a un enfant de 14 ans, d’un premier mariage, à ce titre il verse une pension alimentaire de 350 €/mois. Le salaire de Monsieur est de 40 000 € par an. Madame travaille à temps partiel. Salaire annuel 12 000 €. Les enfants sont gardés à la crèche. Coût mensuel pour les 2 enfants: 450 €. Le couple a acquis sa résidence principale le 1 er janvier 2008, grâce à un financement à crédit de 200 000 € sur 15 ans. Mensualité à 5%, 1 582 €. Intérêts 2008 : 9 791 € Intérêts 2011 : 8 308 € Intérêts 2009 : 9 321 € Intérêts 2012 : 7 762 € Intérêts 2010 : 8 827 € Intérêts 2013 : 7 188 € …. Quel est l’avantage fiscal lié à l’acquisition de la résidence principale? 94

Crédits immobiliers Exercice - corrigé Calcul de l’impôt : (42 600 x 0, 14) – (1 277, 03 x 3) = 2 133 € Crédit d’impôt : 50% x (450 x 12) plafonné à 2 300 x 2 = 2 300 € Montant à restituer = 167 € INTERETS PAYES DANS L’ANNEE Intérêts Intérêts 2008 2009 2010 2011 2012 : : : 9 9 8 8 7 791 321 827 308 762 PLAFOND DES INTERETS € € € 8 8 7 500 500 308 762 Montant total des crédits d’impôt € € € MONTANT DU CREDIT D’IMPOT 3 1 1 400 700 662 552 € € € 10 014 € 95

Crédits immobiliers B – LA LOI SCRIVENER 2 : Les articles L 312 -1 à L 312 -36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n° 2 du 13/07/1979) Champ d’application - Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation ou mixte - Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriété ou jouissance - Construction, réparation, amélioration, entretien pour des montants supérieurs à 21 500 € - Achat de terrain destiné à la construction d’un logement 97

Crédits immobiliers LA LOI SCRIVENER 2 : Les articles L 312 -1 à L 312 -36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n° 2 du 13/07/1979) Formalisme • Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions (envoyée par la poste en double exemplaire) - Validité : 30 jours (à compter de sa réception par l’emprunteur) - Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre) - Validité après acceptation du client : l’opération doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois (5 mois à la Caisse d’épargne Ile de France) 98

Crédits immobiliers LA LOI SCRIVENER 2 : L’offre est caduque si - Interdépendance des prêts et refus de prêt >10 % du total emprunté - Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlement des frais d’étude, plafonnés à 0, 75 % du montant du crédit, dans la limite maximale de 150 €). - Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance (Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt. ) - Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre, sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions des articles 312 – 1 du CC. - Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % du capital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû. 99

Crédits immobiliers C – LA LOI CHATEL : Loi du 20 décembre 2007 : en faveur du « développement de la concurrence au service des consommateurs » Pour sa partie affectant les crédits immobiliers : « Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est variable, est accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. » « Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût. » Pour les agences éditant leurs offres, la notice et le document de simulation sort automatiquement 100

Crédits immobiliers D – LA LUTTE ANTI-BLANCHIMENT : Article 324 – 1 du Code Pénal : - Le blanchiment est le fait de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l’origine des biens ou des revenus de l’auteur d’un crime ou d’un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect. - Constitue également un blanchiment, le fait d’apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d’un crime ou d’un délit. FRAUDE FISCALE DROGUE RACKET CORRUPTION TRAVAIL CLANDESTIN VENTE ILLICITE D’ARMES PROXENETISME LES ORIGINES DU BLANCHIMENT 101

Crédits immobiliers TRACFIN = Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits FINanciers clandestins Dispositif interne : FLa connaissance des clients FLa surveillance des opérations FLa déclaration des opérations ou sommes suspectes FLe rôle des collaborateurs Dispositif externe : TRACFIN, autorités judiciaires (gendarmerie, police) Ce service dépend du Ministère des Finances, il reçoit les déclarations de soupçon, examine les dossiers et recoupe les renseignements Si l’opération est jugée régulière elle est classée, sinon elle est transmise au procureur de la République 102

Crédits immobiliers LE ROLE DES COLLABORATEURS : Vigilance permanente quant aux opérations à traiter et à la connaissance des clients : -L’activité du client / l’opération demandée, pour provoquer « le réflexe » face à une opération à caractère particulier. -Les transactions particulières : opérations d’apport ou de versements d’un montant supérieur à 150. 000 € -Les opérations fiscalement anonymes -L’identité, le domicile et l’activité de l’emprunteur doit être justifiés Obligation d’information : Toute suspicion concernant un client ou une opération doit être rapportée dans les plus brefs délais à la hiérarchie Ne pas divulguer de renseignements à l’extérieur de la Banque : Sur l’existence d’une déclaration de soupçon, sur son contenu ou sur la décision arrêtée par les autorités, suite à cette déclaration EN BREF : ne jamais apporter un concours, même involontaire, à une opération d’investissement, de placement, de dissimulation ou de conversion paraissant provenir du produit d’un crime ou d’un délit !! NON RESPECT = SANCTION PENALE !! 103