Crdits immobiliers BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS Les

Crédits immobiliers BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS Les Fondamentaux du crédit immobilier 1

Crédits immobiliers LES EMPRUNTEURS 2

Crédits immobiliers Qui achète et comment ? Seul Pleine Propriété A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété mais pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Démembrement A travers une SCI Pleine Propriété – communauté 100% chacun ! Usufruit et nue propriété Propriétaire une personne morale 3

Crédits immobiliers SCI Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés 4

Crédits immobiliers L’environnement du client SITUATION GÉNÉRALE Le domicile : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, logement de fonction. Stabilité à l’adresse Régime matrimonial Composition de la famille FONCTIONNEMENT DU COMPTE - soldes débiteurs fréquence, importance prélèvements (nature, objet) rejets, incidents, saisies revenus domiciliés autres relations bancaires épargne constituée INTERROGATION DES FICHIERS FCC FICP FIBEN 5

Crédits immobiliers Le FICP Mis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L 333. 4 à L 333. 6) - Il a été modifié à plusieurs reprises et notamment en 2004 suite à la loi du 1 er août 2003 qui institue la procédure de rétablissement personnel. Fin 2008 – 2, 5 millions personnes inscrites Le déclenchement de la déclaration au FICP est passé de 90 à 60 jours et de 3 à 2 échéances. Autres inscriptions au FICP : Les mesures de redressement prises à l’encontre d’un particulier Consultation réservée aux établissements de crédit L’inscription au FICP n’entraîne pas l’interdiction juridique d’accès au crédit 6

Crédits immobiliers La situation professionnelle du client Le statut CDD CDI Salarié Fonctionnaire Intérimaire Les non salariés La situation de l’employeur La CSP Grande entreprise PMI – PME Petite entreprise Particuliers Commerçants, artisans Professions libérales Agriculteurs Stabilité d’emploi et ancienneté 7

Crédits immobiliers La situation patrimoniale du client ACTIF BIENS IMMOBILIERS - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété (PP – NP – Usufruit – ) PASSIF DETTES LT Immobilières Mobilières Famille… DETTES CT Mobilières Vie courante BIENS MOBILIERS Disponibilité Risques 8

Crédits immobiliers Emprunter pour quel usage ? LE CLIENT VEUT ACHETER Une résidence principale secondaire locative « classique » locative « fiscale » Un appartement Un bien construit Une maison individuelle Un bien à faire construire Faire des travaux 9

Crédits immobiliers LE PROJET 10

Crédits immobiliers Pour quel projet immobilier ? Du neuf …. Appartement ou pavillon sur plan Appartement clés en mains Achat terrain + construction …. de l’ancien Appartement ou pavillon existant Achat appartement ou pavillon + travaux Travaux Soulte de divorce Soulte de partage successoral 11

Crédits immobiliers Quels contrats allons-nous signer ? Dans le neuf - VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement - Clés en mains - Vente à terme - Achat terrain + construction : CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle - Marché de travaux Dans l’ancien - Le compromis de vente - La promesse d ’achat 12

Crédits immobiliers Dans l’ancien… Promesse… Le vendeur (promettant) s’engage irrévocablement à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse, dans un délai donné (2 mois à 2 ans) L’acheteur peut se dédire en perdant son « dédit » Nécessité d’enregistrement …ou compromis L’acquéreur s’engage à acheter, le vendeur à vendre, dès la signature de l’avant-contrat Tous deux promettent de signer l’acte de vente définitif Compromis vaut vente Pas de nécessité d’enregistrement 13

Crédits immobiliers Dans l’ancien… LES DÉLAIS DE RENONCIATION (art. L 271 -1 et 2 du CCH) Acte sous seing privé L’acquéreur bénéficie d ’un délai de rétractation de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable Acte authentique L’acquéreur bénéficie d ’un délai de réflexion de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l ’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable 14

Crédits immobiliers Dans le neuf…La vente en état futur d’achèvement (VEFA) Vente où l’acquéreur devient propriétaire de la partie construite du bien au fur et à mesure des paiements effectués L’ACHETEUR s’engage à payer le prix de l’immeuble suivant l’échéancier convenu et à en prendre livraison Le vendeur procure le terrain s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes conserve les pouvoirs et obligations du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux 15

Crédits immobiliers La vente en état futur d’achèvement (VEFA) Échelonnement réglementaire des paiements 35 % à l’achèvement des fondations 70 % à la mise hors d’eau 95 % à l’achèvement de l’immeuble Le solde, 5 % , à la mise à disposition du local. 16

Crédits immobiliers Dans le neuf…Faire construire Le constructeur-promoteur fournit le terrain Contrat de VEFA secteur protégé obligatoire qui précise notamment le prix, l’échelonnement des paiements et renforce la garantie d’achèvement. Le constructeur ne fournit pas le terrain Contrat de construction de maison individuelle Marché de travaux avec une entreprise générale avec des entreprises (lot par lot) 17

Crédits immobiliers Dans le neuf …. faire construire - La loi Besson du 12/12/1990 Objectif du législateur : un Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) pour : protéger le non professionnel contre : la non terminaison de la construction, la non conformité de la construction, les dépassements de prix, la non récupération des fonds versés avant l’achèvement en cas de défaillance, les garanties insuffisantes de la part du constructeur, la non exécution des obligations découlant de ces garanties. protéger le constructeur contre : le non paiement des appels de fonds aux dates convenues, le non paiement du solde. 18

Crédits immobiliers Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Les vérifications le contrat doit contenir les mentions légales obligatoires Il ne peut y avoir aucun déblocage de fonds de la part du prêteur sans production d’une attestation de la garantie de livraison sauf éventuellement les 5% Il ne peut y avoir de versements excédant les seuils légaux Le versement des fonds peut être effectué à destination du maître d’ouvrage, soit directement au profit du constructeur (accord obligatoire du maître d’ouvrage) 19

Crédits immobiliers Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit préciser : La désignation du terrain L’obtention du permis de construire Le prix ferme et définitif Les révisions (éventuelles) de prix selon le BT 01 L’échéancier de paiement conforme à la définition légale Les modalités de financement (les prêts à obtenir) Le coût des travaux éventuellement réservés Les caractéristiques techniques du bâtiment, les équipements La date d’ouverture de chantier 20

Crédits immobiliers Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit encore préciser : Les délais d’exécution et les pénalités de retard La garantie (extrinsèque) de livraison à prix et délai convenu La garantie de remboursement en cas de perception d’une ou deux avances de 5 % L’assurance du constructeur couvrant les garanties biennale et décennale L’assurance dommage ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage Le contrat doit être accompagné des plans cotés, avec coupes et élévations dessins des façades et note technique descriptive. 21

Crédits immobiliers Le constructeur fournit les plans Dépôt de garantie à la signature du contrat 3 % sans garantie de remboursement 5% avec garantie de remboursement A l’obtention du permis de construire 5% L’échéancier des règlements conforme à la loi : 12 % à l’ouverture du chantier (sur lesquels s’imputeront les avances ou le dépôt de garantie) 10 % à l’achèvement des fondations 15% à l’achèvement des murs 20 % à la mise hors d’eau 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage 5% à la réception des travaux en l’absence de réserves 22

Crédits immobiliers Faire construire - le CMI Le constructeur fournit les plans L’échéancier des règlements doit être conforme à la loi : Le solde, 5 % : à la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel, et - il émet des réserves : les 5 % sont versés à la levée des réserves - il n’émet pas de réserves : les 5 % sont versés à la réception A la réception, le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel : il a 8 jours pour formuler les réserves Il n’y a pas de réserves : il verse les 5 % Il y a des réserves : il doit consigner les 5 % qui seront débloqués à la levée des réserves Aucune possibilité de faire des appels de fonds intermédiaires 23

Crédits immobiliers Barème des droits dans l’ancien Acquisition d’immeubles destinés à l’habitation quelle que soit l’affectation (principale, secondaire, locative) (y compris leurs caves, dépendance…) : Droit départemental 3, 60 % Frais d’assiette 0, 09 % Taxe au profit de l’État 0, 20% Taxe additionnelle 1, 20 % TOTAL 5, 09 % 24

Crédits immobiliers Barème des droits Terrains à bâtir acquis par un particulier : Droit départemental 3, 60 % Frais d’assiette 0, 09 % Taxe au profit de l’État 0, 20% Taxe additionnelle 1, 20 % TOTAL 5, 09 % 25

Crédits immobiliers Barème des droits Acquisition d’un logement neuf : Neuf et achevé : N’ayant jamais fait l’objet d’une mutation avec un non professionnel et achevé depuis moins de 5 ans : TVA 19, 6 % Neuf et achevé depuis plus de 5 ans Acquisition par un particulier : Droits d’enregistrement de droit commun : 5, 09 % Neuf et en état futur d’achèvement : TVA 19, 6 % quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non) 26

Crédits immobiliers Barème des droits Acquisition d’une maison individuelle neuve : Maison + terrain : TVA 19, 6 % (VEFA secteur protégé) Terrain puis maison à construire : Droits réduits sur terrain (5, 09%) TVA 19, 6 % sur construction 27

Crédits immobiliers LE BUDGET 28

Crédits immobiliers L’approche financière du client La capacité d’endettement Définition : Rapport de l’ensemble des charges (hors impôt sur le revenu) Sur le total des revenus disponibles Ne doit pas excéder 33 % Le « reste à vivre » Définition : Solde disponible prenant en compte : l’ensemble des revenus disponibles moins l’ensemble des charges (y compris l’impôt sur le revenu pour les TNS) Ne doit pas être inférieur à notre barème (planche suivante) 29

Crédits immobiliers Revenus Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Salaires 100 % du net imposable Primes et commissions Montant minimum ou moyenne sur trois ans Frais professionnels Pourboires Pas de prise en compte Pensions et retraites 100 % des revenus justifiés Revenus professionnels 100 % des revenus justifiés : moyenne des 3 dernières années Revenus fonciers 70 % des revenus (règles spécifiques pour les SCI). Revenus de capitaux mobiliers Suivant le type de revenus : dividendes pérennes Prestations familiales Pas de prise en compte (à mettre en commentaires) Pension alimentaire Pas de prise en compte car ce revenu est aléatoire 30

Crédits immobiliers Charges Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Remboursements d’emprunts Toutes échéances de prêt au moment de la demande. En cas de crédits proches de leur terme, la diminution prévisionnelle de l’endettement peut être prise en compte. Crédit revolving : prendre en compte le remboursement sur utilisation maximum. Cautionnement donné par l’emprunteur Le cautionnement est assimilable à un crédit. Il est donc possible d’en tenir compte dans l’endettement. Loyers 100 % du loyer hors charges. Pension alimentaire 100 % déduite directement du revenu. Impôt sur le revenu Non prise en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Mais prise en compte dans la notion de « reste à vivre » pour les TNS. Primes d’assurance Obligatoires, donc prises en compte dans le calcul de l’endettement. 31

Crédits immobiliers Nbre de personnes QF Minimum : (total R - total C) / Nbre Célibataire 610 € 2 personnes 460 € 3 personnes 420 € 4 personnes 370 € 5 personnes 340 € 6 personnes 310 € 7 personnes 290 € 8 personnes 250 € 9 personnes et plus 230 € 32

Crédits immobiliers L’approche financière spécifique de la SCI : en cas de premier investissement 1° Achat RP ou RS Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition OBJET RATIO Endettement des associés Apport RL Achat Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Pas de calcul de ratio Ratio C/R classique Pas d’apport exigé Ratio C/R classique en tenant compte de 50% des loyers à percevoir 20% 33

Crédits immobiliers L’approche financière spécifique de la SCI : détenant déjà des biens loués Autres achats OBJET RATIO Endettement des associés Apport RL Achat Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Loyers pondérés à 80% Le ratio C/R de l’ensemble des associés doit prendre en charge 20% des remboursements de la SCI Pas d’apport exigé 20% 34

Crédits immobiliers LES POUVOIRS DE DECISION Taux d’endettement Durée < 20 ans Durée 21 à 25 ans Durée 26 à 30 ans < ou = 33% CC DA DDG/DR 34% à 40% DA SIEGE 41% à 50% DDG/DR SIEGE > 50% SIEGE QF < Norme SIEGE 35

Crédits immobiliers Le plan de financement BESOINS Financement du programme • terrain • construction • raccordements • finitions • acquisition • travaux • révision de prix Frais : • De notaire • D’agence • De dossier • De garantie RESSOURCES Apport personnel (règlementation sur le blanchiment) • Epargne bancaire • Epargne financière • Donation • Prêt familial • Prêt relais Aménagements Emprunts entrant dans l’apport • Prêts à taux zéro (PTZ, PL 92 et PPL) • Prêt épargne-logement • Prêt Social – 1 % logement • Prêt fonctionnaire Déménagement Prêt classique Imprévus TOTAL 36

Crédits immobiliers Obligation de conseil et d’information OBLIGATION D’INFORMER OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT OBLIGATION DE CONSEIL OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENT DU CLIENT 37

Crédits immobiliers Obligation de conseil et d’information CRÉDITS IMMOBILIERS La responsabilité est engagée si la banque accorde un crédit incompatible avec les possibilités de remboursement de l’emprunteur ASSURANCE La responsabilité est engagée si le banquier n’apporte pas la preuve qu’il a respecté son devoir d’information (notamment par une mention signée du client) + DDAC CAUTION La responsabilité est engagée si le respect de l’obligation d’information n’est pas matérialisée par une mention prévue à l’acte 38

Crédits immobiliers LE FINANCEMENT 39

Crédits immobiliers Le TEG OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG : Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usure Réglementer la publicité et la démarche Permettre une meilleure comparaison COMPOSITION DU TEG : «Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt. » (art L 313 -1 du CC) 40

Crédits immobiliers Le TEG - TAEG SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS : Les frais de dossier Les rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenus dans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires) Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteur Les frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire Le TAEG remplace désormais le TEG en matière de crédit à la consommation (1/07/02) Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel 41

Crédits immobiliers La loi sur l’usure TAUX USURAIRE : « Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature. » Depuis juin 1990 taux fixé au regard des taux pratiqués et non par les pouvoirs publics. taux fixé par catégories d’opérations. 42

Crédits immobiliers Seuil de l’usure Catégories de prêts Taux Effectif Moyen Taux d'usure (4° trimestre 2010) (1° trimestre 2011) Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L 312 -1 à L 312 -36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts immobiliers aux particuliers Prêts à taux fixe 4, 13 % 5, 51 % Prêts à taux variable 3, 72 % 4, 96 % Prêt relais 4, 41 % 5, 88 % Prêts d’un montant inférieur ou égal à 1 524 € 15, 98 % 21, 31 % Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > 1 524 € 14, 75 % 19, 67 % 5, 83 % 7, 77 % Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L 312 -1 à L 312 -36 du code de la consommation (crédits de trésorerie) Autres prêts aux particuliers Prêts personnels et autre prêts > 1524 € 43

Crédits immobiliers Taux fixe / taux révisable TAUX FIXE Le taux est fixé au moment de la signature de l’offre de prêt. Il ne variera pas pendant toute sa durée. TAUX VARIABLE Également appelé taux révisable. Le taux va évoluer au cours du prêt. Il s’appuie sur un taux de référence, augmenté d’une marge. La variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt. 44

Crédits immobiliers Comment financer l’immobilier ? Résidence principale Résidence locative -Prêts classiques BPRi -Prêts à taux zéro -Prêt d ’épargne logement (PEL ouvert avt 1/03/11) -Prêts sociaux -Prêts 1% Résidence secondaire -Prêts classiques BPRi -Prêt d ’épargne logement (excepté l’ancien) (PEL ouvert avt 1/03/11) 45

Crédits immobiliers Les prêts Épargne Logement bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Objets Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Uniquement RP pour les nouveaux PELs Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 92 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d ’existence - Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d ’existence 46

Crédits immobiliers Prêt sur compte d’Épargne Logement Objets Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 23 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d’existence 47

Bagage fiscalité PEL Rappel : Réforme du PEL A compter du 1 er mars 2011, le taux de rémunération du PEL est révisé tous les ans en fonction des anticipations des taux à long terme des banques Il ne peut toutefois pas descendre en dessous de 2, 5% Les prélèvements sociaux sont perçus chaque année, sa durée maximale serait de 15 ans. Le taux de l’emprunt est de 1, 7% au dessus soit 4, 20% (taux plancher garanti) Les conditions de l’obtention de la prime : 1 525€ (si bien aux normes du développement durable) 1 000€ dans le cas contraire Fidélia Conception 2011 48

Crédits immobiliers Prêt à taux zéro : PTZ + Objet Résidence principale Durée dépend des revenus de la famille (30 ans pour les + modestes, 5 ans pour les plus aisés), de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Caractéristiques: Réservé aux non propriétaires RP depuis 2 ans Des plafonds de prêt très nettement revus à la hausse (notamment dans les zones tendues) A amortissement immédiat ou différé Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser la moitié du total de tous les crédits finançant la même acquisition. Le montant du PTZ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts de plus de deux ans finançant l'opération 49

Crédits immobiliers Prêt à taux zéro : PTZ + Deux exemples Un couple avec 3 enfants, disposant d’un revenu fiscal de 24. 000€ et souhaitant acheter un logement neuf en région parisienne, plafond du PTZ 107. 700€ - période de remboursement 30 ans Un couple avec un enfant, bénéficiant de 6. 000 € de revenus mensuels, souhaitant acheter un logement ancien en zone B 2, sera désormais éligible au PTZ+. Il n’aura toutefois que 5 ans pour rembourser les 29. 200€ empruntés dans le cadre du dispositif. 50

Crédits immobiliers Prêt à taux zéro écologique : CARACTERISTIQUES : Travaux d’économie d’énergie dans logement utilisé à titre de résidence principale, construit avant le 01/01/1990. Montant pouvant atteindre 30 000 euros. Remboursable jusqu’à 10 ans. Accessible sans condition de ressource. Cumulable avec d’autres prêts (NPTZ, PAS, ANAH, PEL…). Il peut financer 3 cas : 1/ Deux catégories de travaux minimum parmi 6 catégories de travaux (isolation toiture, murs extérieurs, vitres, remplacement système de chauffage, installation chauffage, production d’eau chaude avec source d’énergie renouvelable). 2/ Travaux prescrits par un bureau d’étude thermique permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale. 3/ Travaux d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie. 51

Crédits immobiliers Prêt social Objet Résidence principale Durée De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Soumis à un plafond de ressources - Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêt bonifié ou même d ’une subvention - Les montants prêtés vont de 1 500 € à 15 000 € - Sont distribués par la Commune, la Région, le Département ou certaines Caisses de Retraite 52

Crédits immobiliers Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires Objet Durée Résidence principale -De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Réservé aux salariés - L ’obtention du prêt n’est pas un droit - 50% maxi du coût de l ’opération - Montant: de 6 098 à 16 770 € - Taux: 1, 50% l ’an - Possibilité de prêt « Pass Travaux » 53

Crédits immobiliers Prêt in fine Objet pour du locatif – lorsque l’on a un apport important et un taux marginal d’imposition élevé > 30% Durée Maximum 10 ans Caractéristiques: Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts Remboursement du capital à l’échéance Adossé à un contrat d’assurance-vie (nanti au profit de la BPRi) Avantages : défiscalisation – en cas de décès les héritiers héritent de 2 patrimoines 54

Crédits immobiliers Prêt relais ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE : A QUI APPARTIENT LE BIEN ? Etude du MARCHE SECTEUR GEOGRAPHIQUE LA QUOTITE DE FINANCEMENT : 70 % du prix net vendeur Prix net vendeur = Prix de vente – les encours LES GARANTIES : L'hypothèque ou PPD Promesse (soumise à conditions) La SCM Habitat Rives de Paris La Casden. . Les grandes cautions… 55

Crédits immobiliers ZOOM sur RIVÎMMO ACCESSION : • Caractéristiques : Prêt à taux semi-fixe. L’amortissement s’articule sur 2 paliers : • Un premier palier à taux fixe et… • Un second palier à taux révisable capé • Montant : 15. 000 € minimum • Durée : De 12 à 30 ans sur 5 versions exclusivement. 56

Crédits immobiliers ZOOM sur RIVÎMMO ACCESSION : Durée de 12 à 30 ans non modulable sur 5 versions : 12 ans : 7 ans à taux fixe puis 5 à taux révisable, 15 ans : 10 ans à taux fixe puis 5 à taux révisable, 20 ans : 10 ans à taux fixe puis 10 à taux révisable, 25 ans : 15 ans à taux fixe puis 10 à taux révisable, 30 ans : 15 ans à taux fixe puis 15 à taux révisable, Taux fixe sur le premier palier du prêt Taux révisable sur le second palier : celui-ci sera égal au taux de référence (Euribor 12 mois) + marge 57

Crédits immobiliers Les solutions de la BPRi : • • • Prêt Rivîmmo Modulation (classique) Prêt Rivîmmo Variation (taux révisable) Prêt Rivîmmo Accession (semi-fixe) Prêt travaux Prêts épargne logement (CEL & PEL) Prêts Rivîmmo Relais (70 % & 100 % & relais de trésorerie) Prêts In Fine (Rivîmmo & prêt in fine de trésorerie) Prêts sociaux (PTZ+, PPL, PL 92) Prêt de restructuration (uniquement dans l’offre non immo) Prêt conso hors normes Prêt PREVair (LDD) Prêt ECO-PTZ 58

Crédits immobiliers Libellés Montants Durées Maxi Mini Mois Rivîmmo Modulation 10. 000 € 36 à 360 Spécificités Modulable si Délégations Réseau < à 22 ans Riv. Immo Variation 1. 500 € 84 à 360 Taux révisable Réseau Rivîmmo Accession 15. 000 € 144 à 360 Fixe et révisable selon la durée Réseau Net vendeur – encours 10. 000 € 2 à 12 Taux fixe Réseau Net vendeur – 10. 000 € Taux fixe Siège Rivîmmo Relais 70% 24 si VEFA Rivîmmo Relais 100% Encours Prêt épargne logement CEL/PEL Réglementés _ Prêt à taux 0%, Paris Logt, Prêt logt 92 et 94 Réglementés _ 2 à 24 3 à 24 24 à 180 Siège Taux fixe Réseau Prêt conso hors normes 32. 000 € 12 à 120 Taux fixe Immo +2% Siège Rivîmmo in fine 10. 000 € 36 à 120 Taux fixe Siège 120 Taux fixe Siège Prêt PREVair Prêt ECO-PTZ 21. 500 € 30. 000 € 2. 000 € 59

Crédits immobiliers LES GARANTIES 60

Crédits immobiliers Quelle garantie pour quel crédit ? Crédits immobiliers Cautionnement mutuel Hypothèque Privilège de prêteur de deniers Subrogation dans le privilège du copartageant Bail à construction Pari passu 61

Crédits immobiliers La garantie permet à un créancier… …. de se protéger contre le risque de décès de l’emprunteur ou de la caution …. de se protéger contre le risque d’inexécution de son obligation par le débiteur 62

Crédits immobiliers Le droit de gage général Tout d’abord savoir que quiconque s’est obligé personnellement doit répondre de son engagement sur l’ensemble de son patrimoine qui constitue le gage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC) Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit de préférence. Exception : La faculté offerte par la loi (art. L. 526 -1 à L. 526 -4 C. com. ) aux entrepreneurs individuels inscrits de rendre insaisissable leurs droits sur leur Résidence Principale à l’égard des créanciers professionnels postérieurs à cette déclaration. 63

Crédits immobiliers Se porter caution… GARANTIE PERSONNELLE Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet au créancier d’une autre personne de payer si le débiteur n’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 - art. 2288 à 2320 C. civ. ). 64

Crédits immobiliers Se porter caution… Comme tout contrat, le cautionnement est soumis aux conditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement, capacité, objet et cause… Le cautionnement doit être compatible avec la situation financière de la caution Art 313 -10 du code de la consommation: « …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagement de caution conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus. . » 65

Crédits immobiliers Se porter caution… Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acte écrit et importance des formules obligatoires: "En me portant caution de X. . . , dans la limite de la somme de. . . couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de. . . , je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X. . . n'y satisfait pas luimême. " Le cautionnement peut être simple ou solidaire "En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeant solidairement avec X. . . , je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X. . . ". 66

Crédits immobiliers Se porter caution… La caution doit être informée avant le 31/03 de ses engagements en principal, intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31/12. Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce terme Si le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler les conditions de dénonciation de ce cautionnement Sanction du non respect de l’obligation: Perte du recours contre la caution au titre des intérêts depuis la dernière information effectuée 67

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurancevie en garantie d’un prêt L’ASSURANCE EN CAS DE DÉCÈS : Contrats d’assurance groupe ou individuel temporaire décès qui offre des garanties en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail : « assurances emprunteurs » L’ASSURANCE EN CAS DE VIE : Contrat à capital différé avec contre assurance décès, garantissant le versement d’un capital soit au décès de l’assuré, soit au terme du contrat en cas de vie, par ailleurs doté d’une valeur de rachat 68

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Questionnaire santé Attention à ne pas tromper l’emprunteur Convention AERAS Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice Questionnaire DDAC 69

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Donner du choix aux consommateurs en matière d’assurance emprunteur : depuis le 1 er septembre 2010 Suppression de la disposition législative qui autorise les banques, à l’occasion d’une demande de crédit immobilier, à imposer au consommateur d’adhérer au contrat d’assurance emprunteur qu’elles commercialisent ; Obligation de motiver tout refus d’assurance déléguée ; Interdiction de moduler le taux d’intérêt du crédit selon que l’emprunteur décide ou non de prendre une assurance déléguée. 70

Crédits immobiliers Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt Délégation de créance soumise aux formalités de l’article 2075 du Code Civil Le nantissement est également possible 71

Crédits immobiliers Le cautionnement mutuel La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de main levée Le coût de la caution mutuelle se compose d'une commission de service et d'une contribution, remboursable jusqu'a 100 % en fonction des résultats de la SCM 72

Crédits immobiliers Rappel des normes de la S. C. M HABITAT RIVES DE PARIS Montant : 450 K€ maximum avec possibilité d’y adjoindre un relais de 300 k€ maxi Durée : 30 ans maximum Quotité financée : 100% hors frais de notaire 20% d’apport personnel si le coût global du projet est supérieur à 300 K€ Bénéficiaires : 45 ans maximum pour les financements > à 20 ans et <= à 25 ans 40 ans maximum pour les financements > à 25 ans et <= à 30 ans Ratios d’endettement : Charges/Ressources : 33% Pour les prêts jusqu’à 25 ans 30% Pour les prêts de 25 ans à 30 ans Assurances : Couverture du dossier à 100% minimum Assurance Groupe obligatoire si la durée du prêt est > à 20 ans Garantie Incapacité de Travail obligatoire 73

Crédits immobiliers Les garanties en immobilier Promesse d’affectation hypothécaire Pour garantir un crédit relais… la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité de formalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts. Une vraie fausse garantie !!!!…. 74

Crédits immobiliers Les garanties en immobilier Les garanties immobilières Dans le neuf L’hypothèque Dans l ’ancien Le privilège de prêteur de deniers Dans le neuf et/ou l’ancien : la caution hypothécaire 75

Crédits immobiliers Le privilège de prêteur de deniers Nature Privilège immobilier spécial Assiette Immeuble Validité Étendue EFFETS Durée du prêt + 1 an Capital + 100% des d’intérêts Droit de suite Droit de préférence FORMALITÉS Droit de faire vendre Acte authentique inscrit de façon rétroactive à la date de signature de l’acte 76

Crédits immobiliers L’hypothèque conventionnelle Nature Sûreté immobilière Assiette Immeuble Validité Étendue EFFETS Durée du prêt + 1 an Maximum 50 ans Capital + 3 ans d’intérêts Droit de suite Droit de préférence FORMALITÉS Droit de faire vendre Acte authentique inscrit par rang 77

Crédits immobiliers Frais d’inscription hypothèque – PPD - SCM Montant du prêt Privilège de prêteur de deniers Hypothèque 100 000€ 700€ 1 740€ SCM 9 00€ 0, 4% pour le fonds de garantie + 0, 5% pour les frais de gestion (hors frais de souscription : 10 parts de 2€ chacune) 78

Crédits immobiliers Subrogation dans le privilège du copartageant Le partage est gouverné par le principe de l’égalité; lorsqu’il ne peut pas être respecté, les attributaires sont redevables de soultes envers les autres. Pour en garantir le paiement, l’art 2103 -3 C. civ prévoit un privilège qui prime non seulement les hypothèques inscrites durant l’indivision mais aussi celles consenties depuis le partage et inscrites avant lui. le privilège de copartageant doit être inscrit dans les deux mois à compter de la date du partage La subrogation est l’opération par laquelle la banque se substituera dans le privilège du copartageant. Elle bénéficiera de ce fait des mêmes garanties. 79

Crédits immobiliers Les garanties prises par la BPRi : Le privilège de prêteur de deniers L’hypothèque conventionnelle (Terrestre) Les hypothèques : fluviale, maritime ou aéronef Autres garanties notariées (Privilège de co-partageants, hypothèque différée, quittance subrogative, nantissement de parts de Sté d’attribution) SCM Habitat Rives de Paris La CASDEN Les grandes cautions : SNCF, MFP (MF Précaution, MCDEF, MMI, MSP. . ) 80

Crédits immobiliers Les garanties prises par la BPRi : La caution Tiers Solidaire et hypothécaire La caution hypothécaire La délégation de Contrat d’Assurance Vie Le nantissement de Produits Monétaires Le nantissement de Parts de SCI ou SCPI (Hors Ste d’attribution) Le gage de Compte d’Instruments Financiers 81

Crédits immobiliers LA LOI SCRIVENER 2 82

Crédits immobiliers Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312 -1 à L 312 -36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n° 2 du 13/07/1979) Champ d’application - Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation ou mixte - Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriété ou jouissance - Construction, réparation, amélioration, entretien pour des montants supérieurs à 21 500 € - Achat de terrain destiné à la construction d’un logement 83

Crédits immobiliers Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312 -1 à L 312 -36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n° 2 du 13/07/1979) Formalisme • Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions (envoyée par la poste en double exemplaire) - Validité : 30 jours (à compter de sa réception par l’emprunteur) - Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre) - Validité après acceptation du client : l’opération doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois 84

Crédits immobiliers Les crédits immobiliers : environnement législatif L’offre est caduque si - Interdépendance des prêts et refus de prêt >10 % du total emprunté - Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlement des frais d’étude, plafonnés à 0, 75 % du montant du crédit, dans la limite maximale de 150 €). - Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance (Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt. ) - Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre, sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions des articles 312 – 1 du CC. - Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % du capital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû. 85

Crédits immobiliers n o si p u S 1 u a 1 0 / 1 1 / s e r p LA LOI TEPA du 21/08/2007 86

Crédits immobiliers Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Toute personne qui achète à crédit sa résidence principale Primo accédants ou non Acquisition en SCI à l’IR à condition que le logement n’ait pas appartenu à l’un des associés Logement neuf ou acquisition en l’état futur d’achèvement Logement ancien Acquisition + travaux dans un local transformé en habitation Acte authentique d’acquisition signé à compter du 6 mai 2007 Terrain et construction Déclaration d’ouverture de chantier effectuée à compter du 6 mai 2007 87

Crédits immobiliers Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Point de départ des 5 annuités Date de première mise à disposition des fonds OU, en cas de construction ou de VEFA, date d’achèvement ou de livraison du logement Intérêts pris en compte Intérêts intercalaires, le cas échéant A l’exclusion des primes d’assurance et des frais d’emprunt 88

Crédits immobiliers PLF 2010: Crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt de l’habitation principale « Verdissement » du crédit d’impôt Ancien Neuf BBC 40% 1ère puis 20% 2 à 5 ans 2009 2010 40% 1ère annuité 2011 20% 2 à 5 annuités 2012 Neuf non BBC 40% pendant 7 ans 30% 1ère puis 15% 2 à 5 ans 25% 1ère puis 10% 2 à 5 ans 15% 1ère puis 5% 2 à 5 ans Suppression au 1/01/11 89

Crédits immobiliers MERCI POUR VOTRE PARTICIPATION ACTIVE ET BON COURAGE POUR VOS PROCHAINS ENTRETIENS CLIENTS ! 90