Corso di Estimo Forestale e Ambientale Prof Adele

Corso di Estimo Forestale e Ambientale Prof. Adele Finco - II Trimestre 2005 -06 (SFA)

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Contenuti ü Definizioni ed oggetto dell’estimo ü Metodi e procedimenti di stima ü La stima dei beni fondiari (aziende montane) ü La stima dei boschi e il prezzo di macchiatico ü La stima dei beni pubblici: boschi, parchi, ecc. ü L’approccio dell’utilità sociale ü Valutazione contingente ü Costo di viaggio ü Prezzo edonico

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il valore economico della foresta Risorsa forestale Valore di non uso Valore d’uso indiretto Valore di opzione Valore economico sociale diretto Es. Ricavi dal legno Es. ricreazione per il presente e futuro, salvaguardia della biodiversità, azione contro effetto serra Es. ricreazione Benefici totali

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Discussione dello schema ü Lo schema precedente illustra i valori di uso e non uso forniti da un bene ambientale con molteplici caratteristiche quali un bosco. ü I valori d’uso derivano dall’utilizzazione economica del bene. ü I valori di non uso si riferiscono a valori non strumentali, non associati ad un uso direttamente monetizzabile. Essi cioè si riferiscono all’utilità sociale ovvero a quel flusso di benefici che crea benessere alla società.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il Valore Economico Totale VET (Walsh, 1984, Mitchell e Carson 1989, Randall 1990, Pearce 1991) Valori d'uso = Val. d'uso effettivo + val. di opzione (fruizione futura) Valore Economico Totale (VET) = Valori di non uso = val. di lascito + val. di esistenza + (val. vicario) dove: üval. di lascito indica la disponibilità per le generazioni future; üval. di esistenza indica la disponibilità a pagare affinché un ben ambientale sia considerato integro indipendentemente dal suo uso; ü val. vicario indica la disponibilità a pagare perché qualcun altro possa utilizzare il bene.

Corso di Estimo Forestale e Ambientale Parte I – Principi di Estimo generale BENI CHE HANNO UN MERCATO Prof. Adele Finco - II Trimestre 2005 -06 (SFA)

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il processo estimativo 1. Quesito 2. Scopo 3. Scelta dell’aspetto economico 4. Individuazione del procedimento 5. Raccolta dati 6. Calcoli e giudizio di stima

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Quesito e scopo della stima Il quesito di stima rappresenta il problema che il committente pone all’estimatore. Nella maggior parte dei casi si richiede un giudizio circa il prezzo che ad un certo bene può essere attribuito in un certo momento e in un dato mercato. Lo scopo secondo il Medici altresì definito uso impiego ragione pratica costituisce la premessa della stima.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Concetti fondamentali L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica (scopo della stima). (estimo ordinario e estimo legale) Parole chiave: bene economico, giudizio di valore, scopo della stima

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Concetti fondamentali Il giudizio di stima (di valore) è sempre valido per il presente e generalmente anche per l’immediato futuro. Solo raramente un valore di stima attuale può essere altrettanto valido in un futuro remoto. Il giudizio di valore si basa sul principio della permanenza delle condizioni assunte al momento della stima

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Concetti fondamentali Il giudizio deve emergere soltanto da: • analisi del bene da valutare; • finalità per cui si esegue la stima; • fatti e e persone implicate; • eventuali situazioni di fatto e ipotetiche.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche I postulati dell’Estimo: i caratteri del giudizio 1. 2. 3. 4. previsione; permanenza delle condizioni (attualità); oggettività; il giudizio dipende dallo scopo della stima; 5. il giudizio si basa sul principio di ordinarietà; 6. il giudizio si basa sulla comparazione

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Principio dell’ordinarietà ü Il giudizio di stima deve esser formulato in base alle condizioni ordinarie. ü Determinato il valore ordinario, normale o modale si apporteranno aggiunte e detrazioni per adeguare il valore alle reali condizioni dell’immobile. ü Nel caso di un fondo rustico il +T =0. ü Per imprenditore ordinario si intende colui che dotato di capacità medie tecniche ed economiche risolve i quesiti organizzativi nell’azienda come qualsiasi altro imprenditore. ü Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un imprenditore ordinario, e dotata di normali caratteristiche.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Condizioni intrinseche ed estrinseche Condizioni intrinseche di un azienda: le condizioni proprie del fondo che influiscono su quel fondo: Condizioni estrinseche: condizione esterne al fondo oggetto di stima, che influiscono sul valore di tutti i fondi circostanti: natura agronomica dei terreni giacitura ampiezza sistemazione dei terreni fabbricati servitù ecc. fattori climatici presenza di mercati presenza di vie di comunicazione servizi (acqua, gas, banche ecc. ) presenza di manodopera

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Gli aspetti economici di stima 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 1. VALORE DI MERCATO 2. VALORE DI COSTO 3. VALORE DI TRASFORMAZIONE 4. VALORE DI SURROGAZIONE 5. VALORE COMPLEMENTARE 10. 6. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE 11. 7 (VALORE D’USO SOCIALE) Beni senza mercato

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il valore di mercato è dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Mercato attivo di beni simili; Possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (dati storici); Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima; X: V=Px : P X=( V/ P)*Px + aggiunte o detrazioni dove: Vo = valori dei beni simili compravenduti P= sommatoria parametri di riferimento X= il più probabile valore di mercato da attribuire al bene oggetto di stima Px = parametro di riferimento al bene in esame

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutte le spese sostenute dall'imprenditore ordinario per giungere alla produzione di un determinato bene: Ct= Q+Sv+Imp+Sa+St+Bf+I A queste spese dovrebbe essere aggiunto il profitto normale (+T) dell’imprenditore ordinario dotato di medie capacità e mezzi.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Valore di trasformazione Il valore di trasformazione si attribuisce ad un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti prodotti ottenuti dalla trasformazione meno le spese sostenute per la trasformazione stessa. Esempi: Foraggio e vacche da latte; Uva e vino; Latte e formaggio.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Valore complementare Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile prezzo di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare o residua. I CASI: v ESPROPRIO PARZIALE v STIME DEI DANNI v ESTIMO AMBIENTALE (PREZZO EDONICO) Nel caso dell'esproprio parziale l'indennizzo spettante al proprietario deve essere la differenza tra il valore di mercato dell'intero bene ante-esproprio e quello della parte residua post-esproprio.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il valore di capitalizzazione è dato dalla accumulazione al momento della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. Dobbiamo prima conoscere: • i redditi ricavabili dal bene oggetto di stima; • il saggio di capitalizzazione Bene con reddito annuo costante posticipato illimitato Vo=Bf/r Bene con reddito periodico costante posticipato illimitato Vo= Bf /qn-1 Dove: 1/r =fattore di attualizzazione di redditi annui costanti illimitati 1/qn-1= fattore di attualizzazione di redditi periodici costanti illimitati

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche Il Valore di surrogazione Il valore di surrogazione è quello attribuibile ad un bene in base al valore che assume un altro bene che possa tecnicamente sostituirlo. Necessitano due condizioni: • il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri • i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare.

Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche I metodi di stima Stime sintetiche: comparazioni immediate in base a ü ü parametri di riferimento. ad impressione o a vista; per comparazione (in base a parametri tecnici o economici); per valori tipici; storica. Stima analitica: l’analisi in modo dettagliato di tutti gli elementi tecnici ed economici del bene da stimare üStima per capitalizzazione dei redditi (vedi relativo PPT)