Congreso de Urbanismo Productivo Mesa redonda Como evolucionar

Congreso de Urbanismo Productivo Mesa redonda: ‘Como evolucionar de un urbanismo especulativo a un urbanismo productivo’ Paloma Taltavull Universidad de Alicante Cátedra de Transformación del Modelo Económico. Valenciano http: //catedramodeloeconomico. ua. es Noviembre de 2020 https: //urbanismoproductivo. com/

Cuestiones a debatir • Contextualizando el suelo y sus precios • Concepto de especulación en el proceso urbanístico – Expectativas y rentabilidad • Urbanismo productivo: concepto racional

Contextualizando el suelo y sus precios • Teoría de la localización central y escalamiento del alquiler (rent gradient) Precio del bien inmobiliario (m 2) Teoría de la renta ricardiana y modelo Alonso-Muth-Mills (1964 -1969 -1972) Pm 2(a) Pm 2(b) Localización Estructura c Centro m Límite de la ciudad €/m 2 rural Distancia

Contextualizando el suelo y sus precios • Teoría de la localización central y escalamiento del alquiler (rent gradient) Precio del bien inmobiliario (m 2) Teoría de la Renta Ricardiana y modelo Alonso-Muth-Mills (1964 -1969 -1972) Pm 2(a) Pm 2(b) POU nuevo Localización Estructura c Centro m Límite de la ciudad €/m 2 rural Distancia

Concepto de especulación en el proceso urbanístico • • Quien determina el precio en el límite? . . . el mercado Quien determina la ampliación del limite de la ciudad? , el sector público – A través de cambiar el uso del suelo, es decir, el uso de un bien capital cuyos propietarios son terceros (normalmente, agentes privados). • Efectos pecuniarios positivos: aumento del valor del suelo • Cuanto? . Depende del plan. De nuevo, el sector público…. incentivos • Quien especula? • – El dueño del suelo? . . – el intermediario? – …. Alguien más? Es especulación? . – Teoría de la inversión: no es ilegal tomar posiciones en un activo si se espera que aumente el valor. Las expectativas mueven la inversión en todos los sectores económicos – ¿No ponen nada? . Y el riesgo? Y el capital? • ¿Se puede controlar esto? . Si, conocimiento, transparencia y regulación.

El concepto de Urbanismo Productivo • Excelente idea de que solo se provea de suelo cuando sea necesario • Pero… ¿Cuándo es necesario? – De nuevo el sector público: según las expectativas de expansión de la ciudad – Según la observación de la expansión de la ciudad • Observación? – Desfase entre el aumento de la demanda (necesidad de espacio) y la percepción real de que la demanda ha aumentado: 2 años – Desfases entre cambio de uso de suelo y suelo efectivo para desarrollar: 4 años – Desfases entre suelo para construir y bien final en el mercado: 4 años – Es decir, 10 años después del aumento de demanda, la oferta de espacio está en el mercado. • Se retrasa del ciclo …. . Genera barreras a la expansión de la ciudad

El concepto de Urbanismo Productivo • EVIDENCIA? … si, varias – 1981 -82, se dejan de actualizar los planes de Aytos por la grave crisis de los 70 • Recuperación súbita de la demanda a inicios de 1986 costes – 1989 -92, se culminan los planes, y se vuelven a paralizar. . Sin efecto? • en la CV (ley del Agente urbanizador) , pasa lo mismo en el resto del Estado. – 2005 -6 se bloquean los planes urbanísticos por distintas razones, control de la especulación por ejemplo (CCAAs). • No se revisan e, incluso, se revierten tras la grave crisis financiera. • Con la recuperación, 2014 -2018, no hay suelo. La reacción de los planes llega tarde a las necesidades de suelo para construir. – ¿? . Por la evolución de los costes de construcción: una restricción de suelo eleva enormemente los precios del que está disponible: mercado.

El concepto de Urbanismo Productivo • Ultima cuestión: ¿Cuándo se detecta la especulación? . – No hay detección, se asume como dada, y no es así, puede evitarse. – Coincide con fuertes ciclos de edificación en vivienda (que es el mercado más ágil y con mayor número de demandantes) – Y solo en los momentos finales de la expansión, cuando el suelo es caro. – La especulación en la construcción y suelo no es bien conocida… investigación – Actúan múltiples agentes…. . REGULACIÓN

SOLUCIONES? • Fondos de suelo. • Buena formación en predicción: adelantar el futuro es fundamental – Decisiones sobre cuando se necesitará suelo – Coordinación • Expectativas expansivas (y realistas), asociadas a los proyectos de la ciudad y a la realidad económica.

Hay que evitar situaciones como:

Referencias y lecturas • Hesham M. A. and Anas, A. (2004) Theories of Systems of Cities in Henderson J. V and Thisse, J. FE. , Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 4. Ch 52, Elsevier • Glaeser, E. L. , Kolko, J and Saiz, A (2000), Consumer City, Harvard Institute of Economic Research, NBER working paper, disponible en http: //www. economics. harvard. edu/hier/2000 list. html • Di. Pasquale, D y Wheaton, W (1996), Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice-Hall, London, capítulos 3 y 4