Condomnio Edilcio Alexandre Junqueira Gomide Mestre e Especialista

Condomínio Edilício Alexandre Junqueira Gomide Mestre e Especialista em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa – Portugal (2010). Mestrando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Ex-coordenador da Comissão dos Novos Advogados (CNA) do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP. É sócio fundador do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados (www. junqueiragomide. com. br), que possui atuação nas áreas do Direito Civil, Imobiliário e Empresarial. Email: alexandre@junqueiragomide. com. br www. civileimobiliario. com. br

Condomínio Edilício Noções gerais. Segundo José de Oliveira Ascensão, o condomínio edilício “é um novo direito real caracterizado por resultar de um complexo incidível de propriedade do andar e copropriedade das partes comuns” Art. 1331 do CC: “pode haver, em edificações, partes que são propriedades exclusivas, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. Assim, o condomínio edilício é um direito real que advém da combinação de outros dois direitos reais: a propriedade individual sobre as partes comuns (terreno, telhado, corredores, fachada). Segundo Caio Mário, há uma simbiose orgânica da propriedade individual e da propriedade coletiva. Assim, o titular é, concomitantemente, proprietário singular e comproprietário. Portanto, o direito de cada proprietário não se equipara ao do dono de uma casa isolada, pois incidem deveres especiais de vizinhança, inclusive o de submeter-se às deliberações da assembleia de condôminos.

Condomínio Edilício Regras jurídicas aplicáveis Lei 4. 591/64 (arts. 1º a 27) X Código Civil de 2002 (arts. 1331 a 1. 358). Derrogação parcial dos dispositivos da Lei 4. 591/64, segundo jurisprudência e doutrina majoritária.

Condomínio Edilício Há personalidade jurídica do condomínio edilício? Art. 44 do Código Civil: Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I - as associações; II - as sociedades; III - as fundações. IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10. 825, de 22. 12. 2003) V - os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10. 825, de 22. 12. 2003) VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12. 441, de 2011) (Vigência) Trata-se de rol taxativo ou exemplificativo?

Condomínio Edilício Para alguns, o Condomínio não é dotado de personalidade jurídica (Carlos Alberto Dabus Maluf, Nelson Rosenvald). Venosa afirma que o condomínio tem personalidade anômala ou restrita. Outros, por sua vez, entendem que o condomínio é dotado de personalidade jurídica para todos os atos. Nesse sentido o Juiz Marcelo Guimarães Rodrigues. Ênio Zuliani: “O condomínio é um organismo com patrimônio completo, embora despido de registro que lhe daria personalização jurídica. O fato de não possuir esse documento oficial não modifica a sua natureza e sua vocação, tanto que o CPC lhe reconhece capacidade e concede legitimidade de sua representação pelo síndico (art. 12, IX, do CPC). O condomínio não é, contudo, um ente que ostente apenas personalidade judiciária (para participar de ações), mas, sim, sujeito de direitos fundamentais, o que lhe permite adquirir patrimônio e responder por obrigações”.

Condomínio Edilício O condomínio possui legitimidade para figurar no polo ativo e passivo de ações judiciais. “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AFOGAMENTO. CRIANÇA. PISCINA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SUCÇÃO DOS CABELOS DA VÍTIMA PELO SISTEMA DE DRENAGEM E FILTRAGEM DA PISCINA. ESTADO VEGETATIVO PERMANENTE. “ Resp 1. 081. 432 -SP, Rel. Min. Carlos Fernando Mathias, j. 3 de Março de 2009.

Condomínio Edilício Caso um condômino tenha promovido ação judicial em face do condomínio, ele deve participar do rateio da condenação? “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. DÉBITO DECORRENTE DO RATEIO DE DESPESAS PROCESSUAIS DE DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PRÓPRIO CONDÔMINO. DEVER DE PAGAR. 1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido”. (STJ, Resp 1. 185. 061, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16 de Setembro de 2014).

Condomínio Edilício A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, embora tenha relutado no passado, inclina-se para afirmar que o Condomínio, apesar de não possuir personalidade jurídica, possui legitimidade para arrematação: “DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - EXECUÇÃO ARREMATAÇÃO - CREDOR EXEQÜENTE - CONDOMÍNIO NÃO DOTADO DE PERSONALIDADE JURÍDICA – IRRELEV NCIA. EXEGESE DO ART. 63, § 3°, DA LEI 4. 591/64 - SEGUNDA PRAÇA - AUSÊNCIA DE OUTROS LICITANTES - VALOR INFERIOR AO DA A VALIAÇÃO - POSSIBILIDADE - PREÇO VIL - NÃO RECONHECIMENTO - LANÇO CORRESPONDENTE A 61, 9% DO VALOR DA AVALIAÇÃO - LITIGÃNCIA DE MÁ- FÉ CARACTERIZADA - APELAÇÃO IMPROVIDA [. . . ] ainda que não se possa atribuir ao condomínio personalidade jurídica, como bem salientado pelo Magistrado sentenciante, a previsão do § 3° do art 63 da lei 4591/64 conduz à admissão da aquisição da unidade condominial geradora das despesas inadimplidas, e o Código de Processo Civil faculta ao credor a participação ativa na praça e o oferecimento de lance pelo valor de seu crédito”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1076245 -0/6, Rel. Norival Oliva, j. 27 de Agosto de 2007).

Condomínio Edilício No mesmo sentido: “Impossibilidade da arrematação de unidades autônomas pelo próprio condomínio - Alegação de que este não detém personalidade jurídica Irrelevância da discussão - Outorgado por lei o direito de ação ao condomínio (CPC, art. 12, inciso IX), afigura-se incongruente privá-lo da efetivação deste direito no plano material - Eficácia da adjudicação reconhecida - Precedentes deste Tribunal - Recurso desprovido. (Apelação Cível, nº 1. 194. 200 -0/0, Rel. Luis Fernando Nischi, j. 12. 05. 2009)”.

Condomínio Edilício Mas e a capacidade para adquirir imóveis? Seja adquirir o imóvel vizinho, para incorporá-lo à área do Condomínio, seja aquisição pela usucapião? O Tribunal de Justiça de São Paulo possui o seguinte entendimento: “USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - Pretensão aquisitiva deduzida pelo condomínio apelante sobre unidade autônoma em condomínio edilício, registrada em nome dos apelados, ao fundamento de que tem a posse longeva - A prova oral demonstrou que o imóvel está abandonado há mais de vinte anos, sendo rateadas as despesas pelos demais condôminos - Conquanto tenha capacidade processual, falece ao condomínio personalidade jurídica a fim de que pudesse adquirir bens, a que título seja - No mérito, a prova demonstra o abandono do imóvel, mas não o exercício de posse animo domini - O usucapião não é via adequada à cobrança de débito condominial vencido, devendo o apelante valer-se da via adequada para tanto - Decreto de extinção do processo mantido - Recurso improvido. ” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 305. 949. 4/9 -00, Rel. Paulo Razuk, j. 2 de Fevereiro de 2010).

Condomínio Edilício No mesmo sentido: “Registro de Imóveis - Processo de dúvida registrai - Acesso ao registro de escritura pública de venda e compra de imóvel contíguo a condomínio edilício, em que o próprio condomínio figura como adquirente Inadmissibilidade - Entidade condominial que não tem personalidade - Não incidência, no caso, das exceções estabelecidas na lei (art. 63, § 3 o , da Lei n. 4. 591/1964) e pela jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura - Registro do título inviável - Recusa do Oficial Registrador acertada - Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, DJ 880 -6/7, Rei. Des. RUY CAMILO, j. 7. 10. 2008).

Condomínio Edilício Em sentido contrário: Usucapião extraordinária. Condomínio edilício no pólo ativo da ação, representado pelo síndico. Sentença de extinção do processo sem resolução do mérito. Ausência de pressuposto válido ao desenvolvimento do processo: legitimidade ativa ad causam. Inconformismo. Possibilidade de conferência à entidade condominial da titularidade do direito material pretendido em juízo. Construção doutrinária e jurisprudencial que vindica o caráter de personalização jurídica ao condomínio edilício. Pertinência subjetiva ativa reconhecida. Aplicação in casu do artigo 515, § 3 o , CPC (causa madura a julgamento). Suficiência da prova documental. Julgamento de procedência da ação. Presentes os requisitos da usucapião extraordinária. Averiguados animus domini e transcurso de lapso temporal vintenário sem interrupção e oposição. Recurso provido. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 994. 03. 052369 -0, Rel. Piva Rodrigues, j. 3 de Agosto de 2010).

Condomínio Edilício Instituição do Condomínio “Art. 1332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam”. Forma mais comum se dá pela incorporação imobiliária. Mas, como bem ressalta Caio Mário da Silva Pereira, é possível que o condomínio seja instituído por outras forma.

Condomínio Edilício Instituição do Condomínio Se o edifício ainda estiver por construir, o ato de instituição incumbirá ao incorporador. Caso já construído, o ato institucional partirá de destinação do proprietário do terreno que o ergueu, dividindo-o em unidades autônomas com delimitação da copropriedade nas áreas comuns. Advertência: tratando-se de incorporação imobiliária, a negociação das unidades depende do arquivamento, no Registro Imobiliário, dos documentos mencionados no art. 32, da Lei 6. 514/97.

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio A convenção é a disciplina das relações internas entre os condôminos. Tratase de regra interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos. A convenção é um contrato? Segundo João Batista Lopes, a convenção de condomínio não tem caráter contratual, mas institucional, pois “não só os condôminos, mas também os locatários se sujeitam às disposições da convenção, conquanto não tenham os últimos legitimidade para modificá-la”. Deve ser reduzida a instrumento público ou particular. A convenção condominial não pode criar restrições indevidas aos condôminos.

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio A aprovação depende de 2/3 das frações ideais. As cláusulas da instituição do condomínio devem ser reiteradas na convenção e nada obsta que num só instrumento formalize-se os dois atos. Os cinco incisos do art. 1334 refletem as matérias que obrigatoriamente constarão da convenção condominial. A cota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio; a forma de administração; a estruturação da assembleia geral; as sanções que assegurem as regras de convivência e o regimento interno, a ser elaborado na própria convenção ou em instrumento apartado.

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio e restrições de uso Ênio Zuliani: “Quando da instituição do condomínio (por contrato ou testamento, na forma do art. 1332, do CC), poderá ocorrer uma específica determinação do objeto (destinação), o que poderá ser particularmente interessante em caso de construção por empreitada (art. 55, da Lei 4591/64) ou construção a preço de custo (art. 58, da Lei 4591/64), com contratos para atender a grupo de proprietários unidos no empreendimento por afinidades ou aspirações coincidentes (profissão, idade, origens, etc. ). É legítimo que essas pessoas se reúnam e escolham critérios que impeçam o ingresso de proprietários incompatíveis com os traços da união, evitando que a intromissão de um sujeito desprovido das características definidas desestruture a lógica da destinação imobiliária. Razoável o entendimento de que, nesses casos e buscando esses proprietários a instalação de refúgio harmonioso sustentado no desenvolvimento de ambiente discreto, silencioso e sem alardes midiáticos, se interdite a introdução de pessoas que atraem fãs ardorosos, fotógrafos intrometidos, jornalistas bisbilhoteiros, investigações policiais e tudo o mais que destrói a paz e a privatividade do lugar”.

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio e restrições de uso Restrições indevidas Animais pequenos? “Animal (de pequeno porte) em apartamento. Moradora que, ciente da proibição, adquire a unidade e propõe alterar a convenção para romper a proibição – Assembleia que rejeita, por maioria, a modificação – Inadmissibilidade de prevalecer a vontade individual, até por existir reclamação formalizada pela presença do animal – Falta de razoabilidade da pretensão da moradora de se opor à vontade da maioria – Provimento para julgar a ação improcedente”.

Condomínio Edilício Em sentido contrário: "OBRIGAÇÃO DE FAZER - Condomínio editalício - Ação objetivando a retirada de animais domésticos - Convenção condominial proibindo a permanência de qualquer animal nos apartamentos ou nas dependências internas do condomínio - Pedido julgado improcedente - Apelação - Mudança de um dos corréus - Falta de interesse recursal superveniente - Inadmissibilidade do recurso em relação aos demais litisconsortes - Norma interna que não pode arredar o direito do condômino de usufruir de sua unidade autônoma, mantendo junto de si animal de pequeno ou de médio porte que não cause incômodo aos vizinhos nem ponha em risco a integridade física dos moradores - Recurso desprovido na parte Conhecida. " (TJ/SP, Ap. cível n° 298. 239 -4/5 -00, 5 a Câmara de Direito Privado, Limeira, Rei. Des. J. L Mônaco da Silva, j. 16. 12. 2009) Direito de vizinhança - Condomínio - Animal em apartamento - Vedação da convenção. O rigor da convenção comporta ser abrandado, sem violação ao ordenamento jurídico, desde que o animal de estimação não ameace a higiene das partes comuns ou o sossego e a segurança de quaisquer dos moradores. Recurso desprovido (TJ/SP, Apelação nº 992. 06. 036966 -2, Rel. Cesar Lacerda, j. 09 de Fevereiro de 2010).

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio República de estudantes: “Várias pessoas de nenhuma ligação familiar, vivendo longe dos familiares, que se unem tão somente para baratear o aluguel, possuem tipo de vida que, pelos hábitos e horários, sem contar a constante rotatividade, independentemente de ser certo ou errado, não pode ser considerado essencialmente residencial. E a restrição contida na Convenção destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um determinado padrão de moradia, que é aquele restrito às residências familiares" (AC 132. 503 - 4/9, 10 a Câmara de Janeiro/2003 de Direito Privado, Ribeirão Preto, rei. Des. Maia da Cunha, julgado em 11/3/2003).

Condomínio Edilício Em sentido contrário: “Vedar a moradia de grupos de pessoas não ligados por laços familiares é atitude discriminatória e viola os princípios constitucionais da moradia e da função social da propriedade. É preconceituosa a alegação de que estudantes, em razão de ausência de parentesco entre si, perturbam a paz e o sossego. Pelo contrário, uma família pode causar numerosos problemas para o convívio em um condomínio edilício. Vale a pena citar os seguintes exemplos: a) um pai de família pode ser um alcoólatra e chegar todos os dias em casa bêbado e causar confusão na portaria; b) uma mãe histérica pode passar o dia gritando com os filhos pelas áreas comuns do prédio; c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento até altas horas da noite; d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre entrada no edifício e transforma a unidade em ponto de venda de drogas. São hipóteses envolvendo membros de família protegidas pela convenção. De outro modo, é possível que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que tenham como únicas atividades comer, dormir e rezar. ” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 9174759 -48. 2004. 8. 26. 0000, Rel. Mônaco da Silva, j. 18 de Maio de 2011).

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio Atividade comercial na residência? “Obrigação de não fazer. Ação movida por condomínio contra condômino, para que este se abstenha do exercício de atividades profissionais em sua unidade residencial. Procedência. Confirmação. Proibição expressa na convenção condominial. Sentença mantida. Apelação não provida” (TJ/SP Apelação nº 9214422 -67. 2005. 8. 26. 0000, Rel. Luis Francisco Cortez, j. 4 de Outubro de 2011).

Condomínio Edilício Convenção de Condomínio Cobrança vexatória e dano moral “Responsabilidade Civil. Proibição de utilização por condôminos em atraso do salão de festas de Condomínio Edilício. Festa de aniversário de criança cancelada às vésperas. Vedação prevista em convenção interna que não tem validade. Cobrança vexatória. Conduta ilícita, dano mora e nexo de causalidade. Indenização devida. Sentença mantida. Recurso improvido”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 019592802. 2008. 8. 26. 0100, Rel. Pedro de Alcântara da Silva, j. 29 de Maio de 2015).

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos – Despesas Condominiais Todos os condôminos têm a obrigação de concorrer para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideais. As despesas de condomínio são obrigações propter rem. E como fica a questão do compromissário comprador?

Condomínio Edilício “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543 -C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543 -C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1. 345. 331 -RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015)

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos As despesas condominiais são divididas em: Ordinárias: decorrentes do orçamento aprovado em assembleia anual e fielmente cumprido pelo síndico: Ex. salários, encargos sociais, água, esgoto, luz, remuneração de síndico, etc. Extraordinárias: aquelas que não estão previstas no orçamento condominial, de ocorrência eventual, tais como inovações introduzidas no edifício, despesas judiciais, discutidas e deliberadas em assembleia geral extraordinária. As despesas podem ser realizadas na proporção das frações ideais. Há quem critique essa proporcionalidade.

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos É vedado ao condômino – não ao condomínio – alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Neste caso, há de se utilizar o princípio da proporcionalidade. Ex: redes de proteção, insufilm. A alteração de fachada para fins de conservação demanda o quórum da maioria dos condôminos. Já a alteração de fachada para fins de embelezamento requer aprovação de 2/3 dos condôminos. “CONDOMÍNIO - A lei e a convenção de condomínio vedam a alteração da forma externa da fachada do edifício - O intuito das normas é preservar a harmonia arquitetônica e estética do edifício, que não fica comprometida com o simples envidraçamento do terraço - Não há perigo aos condôminos ou aos transeuntes, desde que os vidros sejam bem fixados - Sentença mantida - Recurso improvido. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 994. 09. 326168 -6, Rel. Paulo Razuk, j. 9 de Março de 2010). A instalação de letreiros é possível? Em prédios residenciais deve estar previsto na convenção. Em prédios comerciais, no silêncio, podem ser instalados, desde que não comprometam a estética do prédio.

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos A multa condominial: Art. 1. 336, § 1º: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Não se pode invocar impenhorabilidade do bem de família “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. Essa nova penalidade aplica-se a todos os condôminos, inclusive os constituídos antes da entrada em vigor da nova codificação?

Condomínio Edilício “CONDOMÍNIO - Despesas condominiais - Direito intertemporal - Cobrança relativa a débito vencido após a vigência do Código Civil de 2002 - Incidência da multa de 2% prevista no art. 1336, § 1º do Código Civil - Norma cogente de aplicação imediata - Afastamento da multa prevista na convenção do condomínio, que não importa em violação ao ato jurídico”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 9205303 -77. 2008. 8. 26. 0000, Rel. Claudio Hamilton, j. 25 de Novembro de 2011).

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos Vagas de garagem: Confrontação da redação anterior e da nova redação “Art. 1. 331. . . . § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. “Art. 1. 331. . . . �§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos O “condemônio”, ou seja, o condômino “anti-social”. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Condomínio Edilício Deveres dos Condôminos O “condemônio”, ou seja, o condômino “antissocial”. “Condomínio edilício - Situação criada por morador, sargento da Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas anti-sociais, apesar da multa aplicada e que não paga, construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional - Adequação da tutela antecipada emitida para obriga-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida especifica do § 5 o, do art 461, do CPC, inclusive o seu afastamento - Interpretação do art 1337, do C C - Não provimento”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 513. 932 -4/3, rel. Enio Zuliani, j. 02 de Agosto de 2007).

Condomínio Edilício CONDÔMINO ANTISSOCIAL. EXCLUSÃO POSSIBILIDADE. Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos. Risco de incêndio. Sanções pecuniárias do art. 1. 337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos. Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7. 000, 00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10. 000, 00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de máfé (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 000312232. 2010. 8. 26. 0079, Rel. Flavio Abramovici, j. 27 de agosto de 2013).

Condomínio Edilício Invasão de área – Abuso de Direito

Condomínio Edilício Invasão de área – Abuso de Direito

Condomínio Edilício Invasão de área – Abuso de direito

Condomínio Edilício Supressio. Possibilidade de permanência na área concedida em assembleia. “ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO. EXCLUSIVIDADE. CIRCUNST NCIAS CONCRETAS. USO PROLONGADO. AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS. CONDIÇÕES FÍSICAS DE ACESSO. EXPECTATIVA DOS PROPRIETÁRIOS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva. (STJ, Resp 356. 821, Rel. Nancy Andrighi, j. 23 de Abril de 2002).

Condomínio Edilício Invasão de área - supressio “CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressio). ” (STJ, Resp 214. 680, Rel. Ruy Rosado Aguiar, j. 10 de Agosto de 1999).

Condomínio Edilício Administração do Condomínio Síndico Art. 1. 347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Assembléia Geral É o órgão deliberativo, constituído por todos os condôminos. As suas deliberações são fundamentais, exprimindo a opinião dominante dos condôminos sobre os interesses comuns. Atua como órgão legislativo, ao normatizar o regulamento interno e a convenção; funciona como órgão executivo, ao decidir acerca de assuntos administrativos.

Condomínio Edilício Administração do Condomínio Assembleia Geral (art. 1350) Convocada anualmente pelo síndico, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto do síndico, além de alterar o regimento interno. Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção. Já a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Condomínio Edilício Administração do Condomínio Assembleia Geral (art. 1350) Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presente, salvo quando exigido quórum especial. Todos os condôminos devem ser convocados. Inquilino pode votar?

Condomínio Edilício Administração do Condomínio Assembleia geral extraordinária poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, na forma prevista na convenção de condomínio (art. 1. 355). O seu objeto será a deliberação de todas as matérias de interesse do prédio que não estão abrangidas pelo art. 1. 350 do Código Civil.

Condomínio Edilício Obrigado! alexandre@junqueiragomide. com. br