CONDOMNIO DE LOTES Palestrante Narciso Orlandi Neto 1
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CONDOMÍNIO DE LOTES Palestrante: Narciso Orlandi Neto 1
Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4. 591/64. • edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss) Condomínio em planos horizontais: pavimentos sobrepostos e independentes. Condomínio em um único plano horizontal: todas as unidades têm contacto com o solo. 2
Condomínio e Loteamento Unidade No loteamento, o lote, com a propriedade exclusiva do solo. No condomínio, a unidade autônoma (área de uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte ideal das coisas comuns). 3
A terminologia adequada Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes. Na discussão, “lote” é o espaço especializado e demarcado no terreno. 4
A QUESTÃO No condomínio em plano horizontal único, pode a área de uso exclusivo ser apenas o espaço demarcado no terreno, isto é, o “lote”? 5
A LEI Lei 4. 591 • Art. 1º -. . . conjuntos de edificações, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados, no todo ou em parte. . . 6
Ainda a Lei 4. 591 • Art. 8º: “Quando. . . o proprietário. . . desejar erigir mais de uma edificação. . . , em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno. . . ” 7
Ainda a Lei 4. 591 • Art. 68: “Os proprietários (que) pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, . . . deverão. . . satisfazer às exigências constantes no art. 32. . . ” 8
Jurisprudência paulista Literalidade da lei, sem concessões “A única instituição de condomínio que foge às normas do Código Civil é a prevista na Lei 4. 591/64, mas esta tem a sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às edificações não há condomínio que se sujeite à lei especial” (Ap. Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83). 9
Jurisprudência administrativa “Não se admite a instituição de condomínio sobre unidades autônomas constituídas apenas de terrenos” (Ap. Cív. 10. 807 -0/1, DOJ 10/04/90) 10
Consequências • Constituição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais. • Incorporações com pequenas edificações, na forma da lei. 11
Reação da Corregedoria Geral • Proibição de registro de vendas de frações ideais quando presentes indícios de fraude à lei. • Proibição de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações (“casinhas de cachorro”). 12
Áreas de uso exclusivo Há diferença entre o condomínio em mais de um plano horizontal e o condomínio em plano horizontal único. 13
Área de uso exclusivo - Apartamentos Área de uso exclusivo = projeção vertical da edificação. O condômino tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos. 14
Área de uso exclusivo - casas “Parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei 4. 591). O condômino também tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos. 15
A instituição e as modificações • A área construída de cada casa é irrelevante na instituição, salvo estipulação em contrário. • O aumento da área construída, respeitada a dimensão da área de uso comum, não implica alteração da instituição e dispensa a anuência dos condôminos. 16
Argumentos com base na lei • Não proíbe aumento ou diminuição da construção. • Não vincula a participação nas coisas comuns à área edificada. • Não exige anuência dos condôminos para modificações restritas à área de uso exclusivo. 17
Argumentos com base na lei • Não exige que, na incorporação, a edificação projetada tenha área mínima. • Art. 1. 335, I, do Cód. Civil (direito de dispor). 18
Requisitos • Previsão na incorporação e na convenção. • Sujeição às leis e posturas municipais. • Respeito às restrições convencionais. 19
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