Compte rendu du conseil syndical en vue de

Compte rendu du conseil syndical en vue de l’Assemblée générale du Jeudi 31 mai 2007 1

Les actions du conseil syndical 2005/07 – Sélectionner l’entreprise pour la rénovation de la loge – Etablir un diagnostic de l’immeuble et proposer une première phase de travaux selon l’approche globale – Préparation de l’AG 2007 depuis Sept 2006 au travers de 11 réunions d’une demi-journée chacune – 2 RDV avec la direction de l’urbanisme et l’Architecte des Bâtiments de France avec notre architecte – Consultation d’un avocat spécialisé en droit des copropriétés. – Contact d’entreprises fenêtres : 8 sociétés – Contact d’entreprises pour les travaux de colonnes : 4 sociétés – Sélection de RPCD pour les travaux des colonnes – Force de proposition sur le projet du SAS 32 – Rencontre, sélection, négociation des contrats de syndics – Demandé à Garraud Maillet de lancer un appel d’offres pour le contrat de chauffage en sept 2006 2

Garraud Maillet : Le syndic en place Avantages + Connaissance de notre comptabilité et de nos copropriétaires débiteurs + Comptabilité tenue Inconvénients - Pas d’exécution des votes en AG (Démontage de la parabole TV, Remplacement des gardiens pendant leurs congés. . ) - Appels d’offres non lancés et pas de valeur ajoutée Pas de réponse par courrier donnée aux copropriétaires Peu de communication Syndic/Gardiens Aucune action pour faire respecter le règlement de copropriété - Changement de Gestionnaire (Départ de Mr Petit) Rappel : Le quitus n’a pas été donné à Garraud Maillet en 2006 et en 2005 3

Les syndics proposés ? • Loiselet&Daigremont : + Syndic renommé pour sa qualité + Grand groupe avec une agence (25 personnes) à proximité dans le 19 e (Rue de Cambrai), + Garantie financière importante + Sélection des entreprises par la signature d’un protocole sur la qualité des travaux (travaille avec les 4 entreprises de ravalement contactées) + Tarif négocié pour le suivi des travaux 1%HT contre 2. 6%HT - Honoraires un peu plus élevés que la moyenne • KGS Prestige : + Petit syndic (5 personnes), très dynamique et motivé, + Gestionnaire au profil de juriste qui est aussi le gérant du syndic - Faible garantie financière - Pas d’appui d’une grosse structure 4

Rétrospective • AG 2003 – « Rappel que le matériau recommandé pour les fenêtres est l’aluminium » • AG 2004 – Réfection des balcons des Mrs Lanchas, Belot, Tissier, Morguet, Masson : 30000€ – Réfection Pignon Simon Bolivar : 11500€ – Vote Budget Création Rampe d’accés pour handicapés : 4000€ – Etude à mener pour la création d’un SAS coté 32 – Autorisation donnée à Mr Castel pour des fenêtres en PVC Blanc • AG 2005 – Vote du diagnostic technique à réaliser par la Socotec • AG 01/2006 – Présentation du diagnostic technique et Nomination de l’architecte Mr Gaucherel • AG 06/2006 – Réfection de la loge du gardien, Refus donné à Mme Pleven pour changer sa fenêtre de Loggia 5

Planification des travaux Le rapport SOCOTEC présentait plus de 1. 5 M€ de travaux à effectuer en 3 ans ! 1. Avec l’aide de l’architecte, il a été décidé d’effectuer d’abord les travaux urgents. – Sécurisation du réseau électrique des parties communes => fait en 2007 – Remplacement des chutes des colonnes d’eau et non pas toutes les colonnes = début Mai 2007 , a démarré les travaux 2. Lancer le ravalement extérieur qui n’a pas été fait depuis plus de 25 ans (obligation tous les 10 ans) 3. Réfection des couloirs, changement du sol bruyant, amélioration des éclairages, masquage des câbles, installation TNT, fils interphone. 4. Réfection des 2/3 de la toiture restant et amélioration de l’isolation 6

Phasage des travaux • 2007/2008 - 1ère Phase - Rénovation des Façades (ravalement, harmonisation des fenêtres et persiennes) - Réfection des entrées (Rampe handicapés coté No 38, création d’un SAS coté No 32) - Mise aux normes des ascenseurs / la loi Robien 2008 - Réfection des colonnes d’eau (En cours) • 2008/2009 - 2ème Phase - Rénovation des Couloirs (Sols, murs, luminaires, cablage) • 2011/2012 - 3ème Phase - Mise aux normes des ascenseurs / la Loi Robien 2012/2018 - Réfection Toiture 7

• • Pourquoi changer les fenêtres de notre résidence? Très grande hétérogénéité des modèles de fenêtres et des persiennes installées pour la plupart sans autorisation de l’AG et sans déclaration de travaux. Il s’agit de retrouver l’unité des façades La direction de l’Urbanisme et l’Architecte des Bâtiments de France demande d’harmoniser les façades à l’occasion du ravalement. La fermeture de toutes loggias doit être proposée compte tenu du nombre important de loggias fermées. (cf courrier de l’ABF du 5/11/07) Proposer une solution la moins coûteuse aux copropriétaires n’ayant pas respecté le règlement de copropriété et auraient du être assignés par le syndic afin de faire respecter l’harmonie des façades décrite dans le règlement de copropriété Amélioration de l’isolation thermique (15%/an) et phonique (double vitrage pour tous coté Rue et coté Jardin) Pour proposer une solution à moindre coût : chaque copropriétaire paie ses fenêtres. Les copropriétaires ayant les fenêtres d’origine vont les remplacer au quart du prix (après crédit d’impôt de 25%) Le grand nombre de loggias déjà fermées pourrait entraîner des poursuites judiciaires de la part des ayants-droits de l’architecte concepteur de l’immeuble au niveau du droit moral sur l’œuvre. L’ABF et la direction de l’urbanisme nous incite à harmoniser les façades et à décider la fermeture ou l’ouverture de toutes loggias (résolution 25) 8

Les Loggias Rue Lardennois 9

Nos façades 10

L’entrée actuelle au No 32 11

La nouvelle entrée au No 32 12

La nouvelle entrée au No 38 13

La nouvelle entrée au No 38 14

La création du SAS coté No 32 • Demandée en AG 2004 • Profiter du ravalement pour lancer ce projet => économie et cohérence avec l’approche globale • Agrandir le local poubelles et étendre le tri sélectif • Faciliter la sortie des poubelles (escalier) • Création d’un véritable hall d’entrée • Installer des Boîtes aux lettres aux normes 15

Création d’une rampe d’accès Coté No 38 • Rappel : Le principe et le budget ont été votés en AG 2004 • Faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite, aux poussettes, vélos, etc. . • Remplacement de la grille d’entrée par une porte vitrée pour éliminer les nuisances sonores qui perturbent le sommeil des gardiens • Installer le même modèle de porte que celui du Coté 32 : cohérence avec l’approche globale 16

Echéancier prévisionnel des appels de fonds • • • Août 2007 – 30 % Octobre 2008 – 15% Décembre 2008 – 15% Février 2008 – 15% Avril 2008 – 25% 17

Vision globale des dépenses ALU PVC - Fenêtres & persiennes (devis LORILLARD) 510 109 378 415 - Ravalement (devis COULON) 316 278 - Création des SAS No 32 et No 38 100 000 - Coordinateur SPS min 1% 10 000 - Assurance Dommage ouvrage à 2% 22 159 19 009 9 884 8 309 80 901 69 520 - Suivi du syndic 1% sur travaux - Frais architecte (8%) ------------- Total des travaux TTC (*) Total présenté dans la convocation Premières négociations du conseil syndical 1 049 331 1 512 001 - 462 670 ------------ 901 531 1 171 092 -269 561 (*) avant négociations finales sur le ravalement, fenêtres, maçonnerie, interphone 18

Exemple pour un 2 Pièces avec loggia ALU PVC - Coût Fenêtres & persiennes privatives 2 710 2 082 - Coût ravalement + SAS 38 & 32 2 635 2 495 - crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives -678 -520 - subvention ADEME 80€ par fenêtre -240 ------- Total du coût des travaux Mensualité (prêt sur 7 ans, taux 6, 5%) : ------- 4 428 3 816 65 € /mois 56 € /mois 19

Exemple pour un 3 piéces ALU PVC - Coût Fenêtres & persiennes privatives 4834 3569 - Coût ravalement + SAS 38 & 32 3953 3742 -1209 -892 -400 - crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives - subvention ADEME 80€ par fenêtre ------- Total du coût des travaux Mensualité (prêt sur 7 ans, taux 6, 5%) : ------- 7179 6019 106€ /mois 88 € /mois 20

Exemple pour un 4 piéces ALU PVC - coût Fenêtres & persiennes privatives 7147 5333 - Coût ravalement + SAS 38 & 32 6417 6128 -1787 -1333 -400 - crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives - subvention ADEME 80€ par fenêtre ------- Total du coût des travaux Financé par un prêt sur 7 ans, taux 6, 5% : ------- 11377 9728 168€ /mois 143 € /mois 21

Adresse internet de la copropriété 3038 avmoreau. ifrance. com 22