Comprobantes de Pago y el IGV en las
Comprobantes de Pago y el IGV en las Actividades Inmobiliarias y de Construcción C. P. C. Josué Bernal Rojas Expositor C. P. C. Josué Bernal Rojas 1
Actividad de la Construcción • Actividades inmobiliarias: Construcción para la venta. Primera venta de inmuebles que realiza el constructor, ampliaciones, remodelaciones y restauración. (emisión de Comprobantes de Pago e IGV). • Contratos de construcción: Servicios de construcción. (Emisión de Comprobantes de Pago e IGV. C. P. C. Josué Bernal Rojas 2
Emisión de Comprobantes de Pago • Obligados a emitir comprobantes de pago: • Las personas naturales o jurídicas que realicen transferencia de bienes a título gratuito u oneroso derivados de actos y/o contratos de compra venta, permuta, donación dación en pago y en general todas aquellas operaciones que supongan la entrega de un bien en propiedad. (Art. 6 RCP). C. P. C. Josué Bernal Rojas 3
Emisión de Comprobantes de Pago • Las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago pueden solicitar el formulario Nº 820 Comprobante por Operaciones No Habituales. • Art. 6 Num. 2 RCP. C. P. C. Josué Bernal Rojas 4
Emisión de Comprobantes de Pago • En caso de operaciones inscribibles en Registros de Propiedad Inmueble, Registros de Bienes Muebles, Registro Público del Mercado de Valores y Registro de Propiedad Industrial no es necesario la emisión del formulario Nº 820. C. P. C. Josué Bernal Rojas 5
Emisión de C. de P. en Venta de Inmuebles por el Constructor • Oportunidad de entrega del comprobante de pago en la primera venta de inmueble por el constructor: en la fecha en que se perciba el ingreso por el monto que se perciba, sea parcial o total. (Art. 5 RCP). C. P. C. Josué Bernal Rojas 6
Emisión de C. de P. en Venta de Inmuebles por el Constructor • Por lo tanto en la primera venta de inmuebles que realiza el constructor si no hay pago parcial o total no existe obligación de entregar comprobante de pago. C. P. C. Josué Bernal Rojas 7
Emisión de C. de P. en Venta de Inmuebles por el Constructor • En el caso de arras, depósito, garantía o separaciones sólo se emite comprobante de pago cuando en conjunto superen el 3% del valor total del inmueble. C. P. C. Josué Bernal Rojas 8
Emisión de C. de P. en Venta de Inmuebles por no Constructores • En el caso de venta de inmuebles por sujetos que no califique como constructores el comprobante de pago se emite en la fecha de percepción del ingreso o en la fecha que se celebre el contrato, lo que ocurra primero. C. P. C. Josué Bernal Rojas 9
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Operaciones gravadas con el IGV: • La venta en el país de bienes muebles • Prestación o utilización de servicios en el país • Contratos de construcción • Primera venta de inmuebles que realicen los constructores. • Importación de bienes 10 • (Art. 1 Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Definición de venta: Todo acto por el cual se transfieren bienes a título oneroso, a partir del 01. 08. 2012 inclusive bienes futuros, arras, depósito o garantía. (Art. 3 D. Leg. 1116 del 07. 2012), el retiro de bienes que efectúe el propietario, socio o titular de la empresa o empresa misma. C. P. C. Josué Bernal Rojas 11
Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Definición de Constructor: cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. (Art. 3 Inc. e) Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 12
Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Se presume habitualidad cuando el anajenante realice la venta de por lo menos dos inmuebles dentro de un período de 12 meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor. (Art. 4 Num. 1 Rgmto. Ley del IGV). 13 C. P. C. Josué Bernal Rojas
Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • No se aplica lo anterior y siempre se encontrará gravada con el IGV la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente para enajenarlos. C. P. C. Josué Bernal Rojas 14
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Nacimiento de la obligación: en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, parcial o total. (Art. 4 Inc. f) Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 15
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • A partir del 01. 08. 2012 nace también la obligación tributaria en el caso de venta de bienes futuros por modificación del artículo 3 de la Ley del I. G. V. mediante D. Leg. Nº 1116. C. P. C. Josué Bernal Rojas 16
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Exoneración: se encuentra exonerado del IGV la primera venta de inmuebles que realiza el constructor cuyo valor de venta no supere 35 UIT siempre que se destine exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud de la licencia de construcción admitida por la municipalidad correspondiente. (Apéndice I literal B Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 17
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Hasta el 28. 08. 2012 • Arras de retractación: nace la obligación en el momento y por el monto que se percibe siempre que supere el 15% del valor total del inmueble. (Art. 3 Num. 3 Rgmto. Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 18
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • A partir del 29. 08. 2012 • En la primera venta de inmuebles nace la obligación tributaria en el caso de arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de forma conjunta, el 3% del valor total del inmueble. C. P. C. Josué Bernal Rojas 19
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Separación: no es contrato de compra venta, por lo tanto no se emite comprobante de pago ni nace la obligación del IGV. Salvo que supere el 3% del monto de la venta. C. P. C. Josué Bernal Rojas 20
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Base imponible en operaciones gravadas: La base imponible es el ingreso percibido, excluyendo el valor del terreno. (Art. 13 Inc. d) Ley del IGV). • Se considera que el valor del terreno representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble. (Art. 5 Num. 9 Reglamento del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 21
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Por ejemplo si el monto de la venta total de un departamento es por S/. 220, 000 la base imponible es: S/. 220, 000 : 2. 18 = S/. 100, 917. 43. • Construcción 100, 917. 43 • Terreno 100, 917. 43 • IGV 18, 165. 14 • Total 220, 000. 00 C. P. C. Josué Bernal Rojas 22
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Ventas a plazos: la obligación nace por cada cuota percibida diferenciando el valor del terreno y valor de construcción. • Créditos bancarios, no son ventas a plazos, son ventas al contado, el cliente cancela con el préstamo del banco y luego devuelve en cuotas a la entidad financiera. C. P. C. Josué Bernal Rojas 23
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Crédito fiscal: en el caso de ventas exoneradas no hay derecho a crédito fiscal del IGV, en el caso de ventas gravadas y no gravadas se deberá aplicar la prorrata del crédito fiscal. • Para la prorrata se deberá anotar en el registro de compras en columnas separadas las adquisiciones destinadas a ventas gravadas, destinadas a ventas no 24 gravadas y a utilización común. C. P. C. Josué Bernal Rojas
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Por las compras destinadas a operaciones gravadas (cemento, fierro, ladrillo, etc) se tiene derecho a crédito fiscal en 100%, por las compras destinadas a operaciones no gravadas, no hay derecho a crédito fiscal y por las compras destinadas a operaciones gravadas y no gravadas (electricidad, teléfono, etc. ) se aplica la prorrata. C. P. C. Josué Bernal Rojas 25
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Para aplicar la prorrata debe determinar el monto de las operaciones gravadas con el IGV de los últimos 12 meses incluyendo al mes al que corresponde el crédito. • Se determina el total de operaciones del mismo periodo considerando a las gravadas y no gravadas. C. P. C. Josué Bernal Rojas 26
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Luego se divide el primer resultado entre el segundo y se multiplica por 100 expresándolo con dos decimales. • Este porcentaje se aplicará sobre el IGV de las adquisiciones destinadas a ventas gravadas y no gravadas, resultando así el crédito fiscal sobre dichas adquisiciones y al que se le agrega el crédito por las adquisiciones destinadas a operaciones gravadas, resultando el crédito total del mes. (Art. 6 Num. 6 Rgmto. Ley del IGV). 27 C. P. C. Josué Bernal Rojas
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Informe Nº 185 -2008 -SUNAT • El IGV pagado por la adquisición de bienes y servicios destinados exclusivamente a la construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como crédito fiscal, siempre que dichas adquisiciones se registren separadamente de aquellas destinadas a la venta de terreno. C. P. C. Josué Bernal Rojas 28
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • En caso no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar las operaciones gravadas y no gravadas, debe utilizarse el procedimiento de prorrata. C. P. C. Josué Bernal Rojas 29
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • RTF Nº 4472 -3 -2005 La prorrata sólo es aplicable cuando en un mismo período se realizan operaciones gravadas y no gravadas. • RTF Nº 0763 -5 -2003 No se aplica la prorrata cuando en un período sólo se realizan operaciones gravadas. C. P. C. Josué Bernal Rojas 30
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • RTF Nº 0405 -4 -2003 No se aplica la prorrata aún cuando en períodos anteriores se efectuaron operaciones gravadas como no gravadas. C. P. C. Josué Bernal Rojas 31
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Aplicación de la detracción para tener derecho a crédito fiscal. • RTF Nº 13086 -8 -2012 Para ejercer el derecho a crédito fiscal del IGV se debe haber depositado el íntegro de la detracción. • Bancarización. C. P. C. Josué Bernal Rojas 32
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Informe 108 -2009 -SUNAT La obligación de utilizar Medios de Pago establecida en el artículo 3º del TUO de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía no debe ser cumplida necesariamente por el sujeto que tenga derecho a aprovechar los efectos tributarios derivados de la transacción. C. P. C. Josué Bernal Rojas 33
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Informe 282 -2005 -SUNAT Cuando en virtud de una instrucción del proveedor, se cancele total o parcialmente una obligación mediante la transferencia del monto respectivo a la cuenta de una tercera persona abierta en una ESF, se cumple con la exigencia legal de utilizar Medios de Pago contenida en el artículo 3° de la Ley. C. P. C. Josué Bernal Rojas 34
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Informe Nº 041 -2005 -SUNAT Tratándose de una obligación bancarizada parcialmente se mantiene los derechos de crédito fiscal y costo o gasto respecto de los pagos bancarizados. C. P. C. Josué Bernal Rojas 35
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • RTF Nº 11862 -2 -2009 Los medios de pago no necesariamente deben ser emitidos por el mismo adquiriente. • RTF Nº 1580 -5 -2009 Comprobantes correlativos no bancarizados SUNAT debe demostrar que se trata de una sola operación. Pag. 27. C. P. C. Josué Bernal Rojas 36
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Informe Nº 063 -2005 -SUNAT En el caso de venta de estacionamientos independizados no existe la exoneración del IGV. • Informe Nº 329 -2002 -SUNAT La venta de aires no está gravada con el IGV. • Informe Nº 044 -2001 -SUNAT Venta de terrenos con habilitación urbana no está gravada con el IGV. C. P. C. Josué Bernal Rojas 37
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Inf. Nº 011 -2003 -SUNAT Intereses por venta de inmuebles inafectos no están gravados con el IGV. • Inf. Nº 331 -2003 -SUNAT Venta de inmueble del activo fijo no está gravado con el IGV. C. P. C. Josué Bernal Rojas 38
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Se encuentra afecta al IGV la venta de inmuebles restaurados, remodelados o ampliados. • La base imponible se obtiene de multiplicar el porcentaje obtenido de dividir el costo de los trabajos realizados entre el valor actualizado del inmueble más el costo de los trabajos de restauración, remodelación o ampliación por el valor de 39 venta del bien. C. P. C. Josué Bernal Rojas
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Costo de los trabajos • --------------------x 100 • Valor actualizado del inmueble + • costo de los trabajos C. P. C. Josué Bernal Rojas 40
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • • • Factor IPM = • • IPM mes precedente a inicio de los trabajos ---------------IPM mes de adquisición del inmueble C. P. C. Josué Bernal Rojas 41
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • Caso práctico • Costo de adquisición del inmueble: S/. 150, 000. • Costo de los trabajos: S/. 45, 000 • Fecha de adquisición: 20. 08. 2010 • Fecha de inicio de trabajos: 18. 11. 2011 • IPM octubre 2011: 208. 515420 • IPM agosto 2010: 193. 596413 C. P. C. Josué Bernal Rojas 42
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • • • Cálculo del factor de actualización: 208. 515420 / 193. 596413 FA = 1. 077062414 Valor de venta del inmueble S/. 250, 000 Valor actualizado del inmueble: 150, 000 x 1. 077062414 = 161, 559. 36 C. P. C. Josué Bernal Rojas 43
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • • Cálculo del porcentaje: 45, 000 ------------- = 0. 2178 x 100 161, 559. 36 + 45, 000 = 21. 78% Base imponible: 250, 000 x 21. 78% = 54, 450 C. P. C. Josué Bernal Rojas 44
El IGV en la Primera Venta de Inmuebles por el Constructor • • Calculamos el IGV: 54, 450 x 18% = 9, 801 Venta gravada 54, 450 IGV 9, 801 Venta no gravada 195, 550 ------259, 801 C. P. C. Josué Bernal Rojas 45
Contratos de Construcción • Por el contrato de obra el contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución. (Art. 1771 Código Civil). • El contratista puede subcontratar en parte la realización de la obra. (Art. 1772 Código Civil). C. P. C. Josué Bernal Rojas 46
Contratos de Construcción • Los materiales necesarios para la ejecución de la obra deben ser proporcionados por el comitente, salvo costumbre o pacto distinto. (Art. 1773 Código Civil). C. P. C. Josué Bernal Rojas 47
Contratos de Construcción • RTF Nº 256 -3 -99 Para que la actividad califique como «contrato de construcción» deberá realizarse en un terreno que no sea de dominio del constructor y en el cual el tercero encarga su construcción, pero si se realiza en un terreno de su propiedad para su posterior venta constituye «primera venta de inmuebles» . C. P. C. Josué Bernal Rojas 48
Contratos de Construcción • Obligación de emitir comprobantes de pago: personas naturales o jurídicas que presten servicios, entendiéndose como tales a toda acción o prestación a favor de un tercero a título gratuito u oneroso. (Art. 6 RCP). • Oportunidad de entrega del comprobante de pago: en la fecha de percepción del ingreso, sea total o parcial y por el monto 49 percibido. (Art. 5 Num. 6 RCP). C. P. C. Josué Bernal Rojas
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Operaciones gravadas con el IGV: • La venta en el país de bienes muebles • Prestación o utilización de servicios en el país • Contratos de construcción • Primera venta de inmuebles que realicen los constructores. • Importación de bienes 50 • (Art. 1 Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Definición de contrato de construcción: aquel por el que se acuerde la realización de las actividades de construcción, conforme al CIIU, arras, depósito o garantía que se pacten respecto del mismo. • (Art. 3 inciso f) Ley del I. G. V. ) C. P. C. Josué Bernal Rojas 51
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Construcción: actividades clasificadas como construcción en la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU) de las Naciones Unidas. (Art. 3 Inc. d) Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 52
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Nacimiento de la obligación: en la fecha en que se emita el comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el reglamento de la Ley del IGV o en la fecha de percepción del ingreso, sea total o parcial o por valorizaciones periódicas, lo que ocurra primero. (Art. 4 Inc. e) Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 53
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Reglamento: la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea adelanto, valorización periódica, avance de obra o saldos respectivos. C. P. C. Josué Bernal Rojas 54
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Se entiende por fecha en que se percibe un ingreso o retribución: la de pago o puesta a disposición de la contraprestación pactada, o aquella en la que se haga efectivo un documento de crédito; lo que ocurra primero. (Art. 3 Inc. c) Reglamento de la Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 55
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Se entiende por fecha en que se emita el comprobante de pago: la fecha en que de acuerdo al RCP éste deba ser emitido o se emita, lo que ocurra primero. (Art. 3 Inc. D) Reglamento de la Ley del IGV). C. P. C. Josué Bernal Rojas 56
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • Hasta el 28. 08. 2012. • En el caso de arras de retractación la obligación nace cuando superan el 15% del valor total de la construcción. • En el caso de arras confirmatorias siempre nace la obligación. C. P. C. Josué Bernal Rojas 57
El I. G. V. en los Contratos de Construcción • A partir del 29. 08. 2012. • Tratándose de arras, depósito o garantía la obligación tributaria nace cuando éstas superen, de forma conjunta, el 3% del valor total de la construcción. C. P. C. Josué Bernal Rojas 58
El IGV en los Contratos de Construcción • Oficio Nº 036 -96 -SUNAT No es deducible de la base imponible del IGV la multa indemnizatoria al constructor por la demora en la entrega. • Informe Nº 003 -2011 -SUNAT Retención por fondo de garantía sujeto a SPOT. C. P. C. Josué Bernal Rojas 59
• Gracias por su participación • • CPC Josué Bernal Rojas Expositor C. P. C. Josué Bernal Rojas 60
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