Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos

Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. La Plata, 2018.

Por: Marcela H. Tranchini Temario: 1. 2. 3. El reglamento y su modificación, con especial referencia a la pequeña propiedad horizontal. Unidades a construir o en construcción Sobreelevación 4. Escritura de modificación

ü Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los propietarios y ocupantes de las unidades funcionales de un inmueble. ü Integra los diversos títulos de propiedad. ü Su otorgamiento e inscripción (declarativa) produce: 1) La división jurídica del inmueble. 2) El nacimiento del estado de propiedad horizontal. 3) El nacimiento del consorcio.

ü Otorgamiento: Por el dueño o por los condóminos ü Forma: Escritura pública. (art. 2038) Solemne relativa (arts. 285 y 969) ü Naturaleza: Contractual. 1) Afectación con la descripción del inmueble general, unidades, proporciones, destino. ü Esquema 2) Normas de convivencia: derechos y obligaciones de los propietarios 3) Órganos del consorcio: estructura, funciones, derechos y obligaciones.

Necesarias: Obligatorias (art. 2056) Cláusulas Facultativas Estatutarias Cláusulas Reglamentarias Incisos: a) a k); m); ñ) a p); r ); s); t) Eventuales: l); n); q); t)

ARTÍCULO … PARTES Y COSAS COMUNES: Son partes y cosas comunes, las que surgen como tales del plano de subdivisión en propiedad horizontal y todas aquellas que sean necesarias para el uso común de las unidades o indispensables para mantener la seguridad del inmueble en su conjunto, especialmente las siguientes: el terreno; muros y cercos divisorios; las cañerías de agua corriente, conductos eléctricos, de gas, hasta las llaves de paso o tableros internos de cada unidad y los desagües pluviales. Las cosas y partes comunes ocupan las siguientes superficies: …

ARTÍCULO…. ADMINISTRADOR. DESIGNACIÓN: La representación del Consorcio de propietarios y la gestión de sus intereses estará a cargo de un Administrador. Actuará como administrador del consorcio en los años impares el propietario de la unidad funcional uno y en los años pares el propietario de la unidad funcional dos o sus representantes, quienes no percibirán remuneración alguna. En caso de condominio sobre una de las unidades será administrador el condómino que tenga la edad más cercana a los 50 años, en más o en menos. Ambos propietarios, de común acuerdo podrán designar administrador a un tercero. Durante el presente año actuará como administrador…

ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO. ASAMBLEA. CONVOCATORIA. MAYORÍA: Las reuniones y decisiones de los copropietarios sobre todo asunto de interés común, se efectuarán con la presencia y el voto de los dos titulares de unidades o sus representantes. - Sus resoluciones son de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y ocupantes de unidades. - Podrán ser convocadas por nota por cualquiera de los titulares de unidades, autoconvocadas y mientras se reúna la unanimidad sus decisiones serán válidas, aunque no lo hagan en asamblea. -

Otorgantes: · Los propietarios: mayoría exigida, legal o reglamentaria (nunca inferior a 2/3 del total de los propietarios: art. 2057) · Otros: Cónyuge asintiente, acreedor hipotecario, etc. , en los casos que corresponda, según el tipo de modificación. Exhibición y relación de: · Títulos inscriptos de las unidades que se alteran materialmente, si ese es el objeto de la modificación. · Reglamento. · Acta de asamblea que autoriza el acto. Se agrega copia · Documentación habilitante de representantes legales, orgánicos y apoderados. (Se agregan originales o copias)

2039 Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio 2043 y Cap. 3 que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. 2045

TITULAR FACULTADES: üUso üGoce üDisposición jurídica üDisposición material OBJETO ÚNICO : Integrado por partes privativas y comunes de un (arts. 2037 y 2039)

Extensión del concepto de unidad • Art. 2039. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento … independiente Cosas y partes necesariamente propias o privativas • Art. 2043. Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones. Unidad complementaria • Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. • Art. 2045: Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria

Objeto: Partes comunes Cosas y partes comunes Parámetros Cosas y Partes necesariamente comunes y no indispensables. Enumeración • Art. 2040. - Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común. . . b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad … • Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a, art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art. 2040. • También se enumeran las no indispensables (art. 2042)

INSEPARABILIDAD. PROPORCIONES: DE DOMINIO FISCAL DE EXPENSAS La ley 13. 512 hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN. Refleja el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes. (3 L. P. H/ 2039, 2056 inc. f, 2060 2º Ap. ) Importancia: 2055, 2058 inc. b, 2060 1º Ap. Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L. P. H). En PBA: “coeficientes”) Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (8 L. P. H. / 2056 inc. g y 2049 último párr. ).

Espacio Aéreo común HORIZONTALIDAD Terreno necesariamente común (art. 2039)

Espacio Aéreo común Terreno común

Espacio Aéreo: común Terreno: común

B A Espacio Aéreo común A B Terreno común

Decreto Provincial 2489/63 1) Permite el otorgamiento y registración del reglamento y actos dispositivos con unidades a construir o en construcción. 2) Estas unidades quedan inmovilizadas hasta que se produzca la habilitación, o se den los supuestos del Art. 6. Salvo la traba de medidas precautorias (art. 36 DTR

Cuando las unidades constituyan cuerpos independientes de edificación (inc. a) • No es necesario que exista edificación alguna, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra Cuando las unidades no tengan independencia constructiva (inc. b) • Es necesario que estén concluidos los servicios y partes comunes indispensables para su buen funcionamiento Iniciación del expediente ante el organismo catastral. Se ordena la inspección del inmueble para verificar el cumplimiento de los requisitos del art. 6. El organismo catastral emite una disposición administrativa autorizando el acto solicitado de lo que se informa al registro de la propiedad.

ü RATIFICACION del plano de propiedad horizontal ü MODIFICACION del reglamento en caso de diferencias con el plano de obra proyecto. ü POR DOCUMENTO privado con firma certificada o escritura de obra nueva que informa que la unidad está terminada y sus características.

1) Pensado para clubes de campo y barrios cerrados para dar por construida la unidad. 2) Pero su art. 13 permite su extensión UF de planta urbana ü Escritura de modificación del estado constructivo: sea autónoma o cuando se otorgue un acto de adquisición, modificación o extinción de derechos reales. ü La escritura debe contener la transcripción del estado constructivo. ü No es necesario modificar el plano de Propiedad, ni suspenderlo. ü Tampoco es necesario modificar el Reglamento. ü El asiento registral se practica a continuación de la descripción de la unidad.

Regula el procedimiento del Dec. 947/04 para unidades funcionales integrantes de la planta urbana, 1) Nota de solicitud de actualización de estado constructivo por los profesionales intervinientes en los actos de constitución de estado parcelario. 2) Alternativas: ü Se actualiza del estado constructivo, sin modificación del proyecto vigente en el plano de subdivisión: ü Se actualiza el estado constructivo e implica modificación del proyecto vigente en el plano de subdivisión. 3) El organismo verifica la coincidencia entre el polígono de la unidad funcional, de acuerdo al plano PH que le dio origen, y el polígono graficado en el plano y cédula catastral que se pretende registrar. En caso de discrepancias rechaza el trámite.

CONCEPTO Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores del edificio (Art. 2052 ), o en otros espacios libres o superficies descubiertas como jardines, terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc. REQUISITOS 1) Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052). 2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg. Art. 2051) 3) Debe realizarse de conformidad con las normas urbanísticas.

La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas, salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa. Ello puede ocurrir en dos oportunidades: Reserva: del dueño del inmueble. En el Reglamento Autorización: Por ej. al titular de 1 UF. Cesión: a un tercero Luego del Reglamento Autorización: Por ej. al titular de 1 UF. Cesión: a un tercero En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho de sobreelevar, salvo que esté prohibido

Si el autorizado es un tercero ajeno al consorcio: Es un derecho creditorio. No es un derecho real Si el autorizado en uno de los consorcistas: Es una nota emergente del derecho de copropiedad sobre las partes comunes

Por el principio de accesión (ART. 1945 II AP. ) Pertenecen al dueño del terreno Consorcistas Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a quien corresponderán las nuevas construcciones

1) Título complejo: Contrato de sobreelevación. Modificación de reglamento. 2) Modo: Tradición.

Es aquel por el cual los consorcistas, transmiten a otro consorcista o a un tercero la facultad de sobreelevar y se obligan a transmitirle el dominio horizontal de las nuevas unidades, mediante la renuncia de los derechos que les corresponderían en virtud del principio de accesión; y el titular de la reserva, autorizado o cesionario, además de efectuarla a su costa y soportar los gastos (art. 2053) , se obliga a renunciar, en beneficio de los consorcistas, al crédito que pudiere corresponderle por la edificación que realizará y, en ciertos casos, a una contraprestación de carácter variable.

Forma: 1) En el reglamento: escritura pública 2) Luego del reglamento: A) En una modificación de reglamento. B) En una escritura autónoma. CONTENIDO: Variable. Cláusulas sobre: facultad de sobreelevar, ejercicio, adquisición del dominio de las unidades. 2) INSCRIPCIÓN: ¿? D. T. R. Arts. 37 y 38

Certificados registrales Variaciones de superficies Existencia de medidas cautelares o hipotecas Asentimiento Dominio: Solo respecto de las unidades funcionales y complementarias comprendidas en la misma. Por las demás unidades es suficiente el informe de dominio a efectos de verificar la titularidad actual (art. 5 DTR). Anotaciones personales: Por todas las unidades que sufran alteraciones materiales. En otros casos, debe calificarlo el notario, en el reglamento y minuta. Por ej. si califica que se modifican cláusulas reglamentarias, basta el informe (art. 6 DTR). Si las unidades afectadas por la modificación tienen anotadas medidas cautelares , es necesaria la autorización del juez que ordenó la medida cautelar (art. 30 DTR) Si las unidades afectadas directamente por la modificación están gravadas con hipoteca, el acreedor debe dar su conformidad (art. 29 DTR). Lo mismo si fuere anticresis, usufructo, uso, habitación. Se requiere el a. conyugal por las unidades objeto de la modificación, si es ganancial o está radicada la VF. Del conviviente inscripto si es VF. (art. 17 DTR).