CNI CENSU Avv Stefano Bigolaro Il decreto semplificazioni

CNI CENSU Avv. Stefano Bigolaro Il decreto semplificazioni e il cambiamento delle nozioni di base: distanze, demo-ricostruzione e ristrutturazione

La riqualificazione e la trasformazione dell’esistente incontrano un problema: il rispetto delle distanze tra costruzioni. Le distanze sono un tema che incide sulle nozioni di base dell’edilizia. Ma, prima di essere un concetto edilizio, le distanze riguardano i privati, il loro diritto di proprietà. 2

Dunque, parlando di distanze, si deve partire dal codice civile Art. 873 codice civile Le costruzioni (…) devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. E’ quest’ultima frase che apre il mondo del codice civile a quello del diritto amministrativo. 3

Fondamentale nel sistema è la possibilità di chiedere al giudice ordinario il ripristino di ciò che viola le distanze tra costruzioni Art. 872 codice civile 2 co. : Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino (…) Nei rapporti tra privati non conta che sia stato impugnato al TAR il titolo edilizio. Se c’è violazione delle distanze c’è violazione di diritti, e il giudice ordinario li tutela disponendo il ripristino. 4

In fatto di distanze, un DM è diventato come la Bibbia E’ il DM 1444/1968, che determina il contenuto dei «regolamenti locali» , e quindi - integra il codice civile - pone un principio fondamentale del governo del territorio art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati (…) distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; (…) Sono ammesse distanze inferiori (…) nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. 5

Il DM 1444/1968 ha comportato l’illegittimità costituzionale di ogni norma regionale contrastante Nel 2013, con l’inserimento nel T. U. edilizia dell’art. 2 bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati), sembrava diventato possibile derogare alle distanze del DM 1444. Ma era un’illusione: la Corte costituzionale ha interpretato l’art. 2 bis come ripetitivo del DM del 1968. 6

Se le distanze del DM 1444 devono essere rispettate nelle nuove costruzioni, cosa succede se si demolisce e ricostruisce ciò che non le rispettava? Viene da pensare che, a certe condizioni di «fedeltà» , la nuova costruzione possa rimanere dov’era quella demolita. In fin dei conti, non è una nuova costruzione. Il ragionamento si collega al progressivo ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia, nella quale sono stati attratti gli interventi di demolizione e ricostruzione. 7

Su questa problematica, i punti di arrivo a luglio 2020, prima del DL semplificazioni, erano due: - La demolizione con ricostruzione rientra nella nozione di ristrutturazione a condizione che sia mantenuta la stessa volumetria DPR 380 – art 3, lett. d) - previgente Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente (…). 8

- La demolizione con ricostruzione consente di mantenere le stesse distanze dell’edificio demolito purché volume, sedime e altezza rimangano gli stessi. art. 2 bis DPR 380 - previgente 1 -ter. In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest'ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell'area di sedime e del volume dell'edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell'altezza massima di quest'ultimo 9

La situazione ora vigente, dopo il decreto semplificazioni A) – La ristrutturazione mediante demoricostruzione può comprendere incrementi di volumetria. Ma è necessaria una norma di legge o una disposizione pianificatoria che faccia rientrare quell’incremento nella nozione di ristrutturazione. 10

Art. 3 lett. d) DPR 380 come modificato dal DL 76 conv. L 120/2020 Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. 11

All’estensione della nozione di ristrutturazione edilizia corrisponde però una sua restrizione nelle zone vincolate e nei centri storici Art. 3 lett. d) DPR 380 come modificato dal DL 76 conv. L 120/2020 Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (…), a quelli ubicati nelle zone omogenee A (…) e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione (…) costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria 12

Vi è una forte riduzione dei casi di ristrutturazione «pesante» (cioè soggetta a pdc). Nelle zone non A e non vincolate, si ha ristrutturazione «pesante» solo se c’è una modifica di volumetria Art. 10 DPR 380 ora vigente - Interventi subordinati a permesso di costruire 1. c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. 13

La situazione dopo il decreto semplificazioni B) - La demo-ricostruzione in deroga alle distanze del DM 1444/1968 E’ consentita in linea generale Art. 2 bis DPR 380 come modificato dal DL 76 conv. L 120/2020 1 -ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici (…) la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. 14

Nell’intervento di demo-ricostruzione possono inoltre essere collocati in sopraelevazione o fuori sagoma eventuali incentivi volumetrici. Ciò costituisce un primo oggettivo superamento del DM 1444/1968 Art. 2 bis DPR 380 come modificato dal DL 76 conv. L 120/2020 1 -ter. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. 15

Nelle zone A e di pregio è comunque necessario un PUA Art. 2 bis DPR 380 come modificato dal DL 76 conv. L 120/2020 1 -ter Nelle zone omogenee A (…) e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati (…). 16

Incrementi e incentivi Una precisazione importante (come da circolare interpretativa MIT – Min. funzione pubblica): gli incrementi volumetrici - che possono rientrare nel concetto di ristrutturazione nei casi previsti specificatamente da una noma di legge o da una disposizione di piano (ex art. 3, testo unico edilizia) - e gli incentivi volumetrici - che nei casi di demo-ricostruzione possono essere collocati in deroga al DM del 1968 (ex art. 2 bis T. U. ) - non sono la stessa cosa. In particolare, tra gli incentivi vanno ricompresi i premi volumetrici da «piano casa» . 17

Una conclusione Ristrutturazione (categoria che comprende la demo-ricostruzione) e demo-ricostruzione in deroga alle distanze tra costruzioni sono due concetti diversi, in parte coincidenti e in parte no. Non in tutti gli interventi di ristrutturazione possono essere mantenute distanze preesistenti non conformi al DM 1444/1968. Non tutti gli interventi di demo-ricostruzione in cui è consentito il mantenimento di preesistenti distanze non conformi al DM 1444/1968 sono di ristrutturazione.