CELKOV OCENN LESA Vnosov hodnota lesa Dchodov hodnota

CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA Výnosová hodnota lesa Důchodová hodnota lesa Kapitálová hodnota lesa

CELKOVÁ HODNOTA LESA VĚCNÁ HODNOTA VÝNOSOVÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Z = B + H(dle VHF) Rovnoměrné podnikové poměry r WR = 0, 0 p Nerovnoměrné podnikové poměry WR = parciální výnosové ocenění dle věk. tříd (stupňů) – vícefázové ocenění

Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají kapitalizací konečných nebo věčných rent, které mohou být roční nebo periodické

Kapitalizace je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. • Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů • Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu – renty (vlastnictví půdy) – dividendy (vlastnictví cenných papírů) – úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

Renta je druhem důchodu. čistý výnos (důchod) = renta + zisk

SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY Absolutní renta = vlastník = nájemce Diferenciální DR I a II renta k is z ý rn ě rům P ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky průměrné nejhorší (marginální) pozemky

Pravidelná hospodářská skupina ha 1000 Těžební předpis = = 10 ha mýtní těžby ročně 100 200 200 200 I II IV V u = 100 věkové třídy

Nepravidelná hospodářská skupina ha 1000 ha u = 100 400 300 100 100 100 400 I II IV V věkové třídy

Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory § stejného hospodářského tvaru § s přibližně stejným hospodářským způsobem a § stejnou dobou obmýtí a § se stejným hospodářským určením

Hospodářská skupina - 2 • Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hosp. skupiny přibližně souhlasné • Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset • Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

Hospodářská skupina - 3 • Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha • S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hosp. skupině má být jednotná doba obmýtní • Zásada co nejmenšího počtu hosp. skupin (V. Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955)

Příklad periodického těžebního předpisu Vých. stav 300 100 100 400 -250 150 Stav za 20 let 250 300 100 Etát na 20 let 250 ha (zbytek) 250 -175 Etát na 20 let 175 ha 75 (zbytek) Stav za 40 let 175 250 300 175

Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u. v) r WR = 0, 0 p

Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u. v) F r F WR = . = . 0, 0 p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

Model hospodářské skupiny - 1

Model hospodářské skupiny - 2

Model hospodářské skupiny - 3

Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu) Normální zastoupení věkových tříd p = Au + D - (c + u. v) r . 100 = . 100 H + u. B K p …. . . efektivní úroková míra u …… doba obmýtní = celková plocha v ha H …. suma porostních hodnot u. B … suma hodnot půdy K …… kapitál

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů Nq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY Základní statická rovnice Au + Da. 1, 0 pu-a + …. = c. 1, 0 pu + (B + V). (1, 0 pu – 1) hrubá půdní renta Bez výnosů z probírek je pak Au = (B+ V + c). 1, 0 iu – (B + V) kde i = interní (efektivní) úroková míra Vnitřní úroková míra v lesním hospodářství ČR v roce 2011 Bonita 3 Bonita 5 Bonita 7 DUB 0, 64 0, 55 0, 41 0, 23 BUK 0, 46 0, 33 0, 19 0, 06 SMRK 1, 00 0, 84 0, 61 0, 39 BOR 0, 29 0, 15

Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

Výnosový způsob oceňování staveb N CV = p kde CV …. N …… p …… cena zjištěná výnosovým způsobem roční nájemné upravené podle následujících odstavců míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl. )

Roční nájemné u nemovitostí • Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného • Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona • Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna • Roční nájemné je souhrn nájemného za … • Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí • Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… • Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky) Číslo pol. Název položky Míra kapitalizace % 1 -2 Nemovitosti pro výrobu a garážování 7, 5 -11 3 -4 Nemovitosti pro obchod a administrativu 6, 5 -8 5 Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 6 Nemovitosti pro dopravu, spoje 7 -8 Nemovitosti pro školství a kulturu 7, 5 7 7 -8 9 Nemovitosti pro zdravotnictví 8 10 Nemovitosti pro zemědělství 6 -7, 5 11 -12 Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport 6, 5 -7 13 -14 Bytové domy typové/netypové 5, 5/4, 5 15 Ostatní nemovitosti neuvedené 8 11 Majetková práva 12

Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa. Jednou z příčin tohoto stavu bylo a stále je: - nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, - neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, - chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, ale i - nedostatečné financování ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.