Cash management Hvilke investeringsalternativer har styret som vil

  • Slides: 13
Download presentation
Cash management Hvilke investeringsalternativer har styret som vil gi høyere avkastning enn bank? Styreseminar

Cash management Hvilke investeringsalternativer har styret som vil gi høyere avkastning enn bank? Styreseminar - Styreinfo 26. april 2005

Bakgrunn • Lars Even Moe – Arbeidet som analytiker innenfor eiendom siden 1996 –

Bakgrunn • Lars Even Moe – Arbeidet som analytiker innenfor eiendom siden 1996 – Tidligere erfaring fra Kredittilsynet, Linstow Eiendom og Aberdeen Property Investors AS – Ansvarlig for å strukturer, etablere og innhente kapital til det første eiendomsfondet for institusjonelle og private investorer i Norge – API Eiendomsfond Norge – I UNION Eiendomskapital AS siden desember 2004 • Arbeider i dag med syndikering og etablering av eiendomsfond • UNION Eiendomskapital AS – tilbyr investor å investere i eiendom gjennom eiendomssyndikater eller eiendomsfond. Selskapet tar et helhetlig ansvar for investeringene, og tilbyr aktiv forvaltning til investor. – En del av UNION Gruppen som består av: • UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak med fokus på salg, utleie og søk av næringseiendom. Eiendomstransaksjoner de siste 10 år på samlet ca NOK 30 milliarder. • UNION Corporate ASA er et uavhengig norsk verdipapirforetak med hovedfokus på corporate finance transaksjoner innen bransjene handel, tjenester, finansielle tjenester, lett industri, reiseliv, media og eiendom.

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? • Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Eiendom er en risikoutjevner i en portefølje Internasjonale Eiendomsmarkeder Avkastning • Mellom aksjer og

Eiendom er en risikoutjevner i en portefølje Internasjonale Eiendomsmarkeder Avkastning • Mellom aksjer og obligasjoner, men nærmere obligasjoner Standardavvik • Noe over obligasjoner • Negativ mot obligasjoner Korrelasjon Eiendom er en risikoutjevner i en portefølje bestående av aksjer og obligasjoner • Svakt positiv/svakt negativ mot aksjer • Internasjonale eiendomsmarkeder har bedre og lengre avkastningsdata enn det vi har i Norge. Resultatene er stort sett sammenfallende med resultatene for det norske markedet. • Internasjonale studier viser at en optimal portefølje inkluderer en 20 % andel i eiendom

Egenskaper ved eiendom • En attraktiv avkastning til moderat risiko Ulemper • Lite likvid

Egenskaper ved eiendom • En attraktiv avkastning til moderat risiko Ulemper • Lite likvid aktivaklasse sammenlignet med aksjer og obligasjoner – Investor bør ha en langsiktig investeringsprofil • En god løpende avkastning • • Stor grad av inflasjonssikring • Skattemessig gunstig Fordeler • God diversifiseringsevne mot aksjer og obligasjoner Krever et profesjonelt management

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? • Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Investeringsmuligheter og forventet avkastning Avkastning og risiko Investeringsmuligheter • Direkte investering i eiendom –

Investeringsmuligheter og forventet avkastning Avkastning og risiko Investeringsmuligheter • Direkte investering i eiendom – Forventet avkastning 8 – 9% (belånt) – Høy ”stykkpris” l eller 10 – 15 % (belånt) – Investor har stor innflytelse ved kjøp/salg av eiendom – Investering i enkelteiendom gir en noe – Eierandel normalt 25 – 100% høyere risiko – Eks. på investorgruppe: Livselskaper og Pensjonskasser • Eiendomssyndikat – Andel av en eiendom – Investor har stor innflytelse ved kjøp/salg av eiendom – Pris pr andel normalt NOK 0, 10 mill til 0, 5 mill i egenkapital – Eierandel normalt 3 – 25% – Eks. på investorgruppe : Private investorer og legater • Eiendomsfond – Andel av en eiendomsportefølje – Pris pr andel normalt fra NOK 0, 15 mill i egenkapital – Eierandel 0, 1 – 5% – Eks. på investorgruppe: Private og inst. investorer • Eiendomssyndikat – Forv. avkastning 10 – 15 % hvorav 5 – 7 % normalt utbetales årlig – Belånt eiendomsinvestering hvor vesentlig del av renten sikres – Investering i enkelteiendom gir en noe høyere risiko • Eiendomsfond – Forventet avkastning 10 – 15 % hvorav 5 – 7 % normalt utbetales årlig – Belånt eiendomsinvestering hvor vesentlig del av renten sikres – Lav risiko som følge av at investor får andel av en portefølje av eiendommer

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? • Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Private og institusjonelle investorer • Norges 400 rikeste har ca 24 % av sin

Private og institusjonelle investorer • Norges 400 rikeste har ca 24 % av sin kapital investert i eiendom. Dette tilsvarer ca NOK 60 mrd • Livselskapene har ca 10 % av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 50 mrd. • Pensjonskassene har ca 5% av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 5 mrd. • Skadeselskapene har ca 5% av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 4 mrd. Norges 400 rikeste Kilde: Kapital Kilde: Kredittilsynet og SSB

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle

Innhold • Hva kjennetegner eiendom? • Hvilke investeringsmuligheter finnes? • Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? • Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Forventet avkastning – En forenklet vurdering • Eiendom 6, 5% yield og 1, 5

Forventet avkastning – En forenklet vurdering • Eiendom 6, 5% yield og 1, 5 - 2, 5 % inflasjon 8 - 9% • Aksjer 4 – 5% meravkastning utover risikofri rente 9%* • Lange statsobligasjoner 4 – 4, 5%* • Sertifikater 2%* *Kilde ABG Sundal Collier og andre kapitalforvaltere

Oppsummering • Historien viser at eiendom er en risikoutjevner i en portefølje med aksjer

Oppsummering • Historien viser at eiendom er en risikoutjevner i en portefølje med aksjer og obligasjoner • Investorer bør ha ca 20% av sin kapital investert i eiendom – Livselskapene har ca 10% av sin kapital allokert til eiendom – Private investorer (400 mest formuende) har 20 – 25 % av sin kapital i eiendom • Eiendom kan gi en attraktiv risikojustert avkastning sammenlignet med forventet avkastning for andre aktivaklasser • Valg av investeringsprodukt innenfor eiendom avhenger av investors krav til risiko og eierskap/kontroll