Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w kontekcie strategii rozwoju
Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w kontekście strategii rozwoju do 2030 r. Kazimierz Kirejczyk Warsaw Days 10 maja 2016 residential advisors
Plan prezentacji § Budownictwo mieszkaniowe i zmiany stanu zasobów § Scenariusze rozwoju społeczno-gospodarczego dla Warszawy § Prognoza budownictwa do 2030 – scenariusz podstawowy § Kluczowe wyzwania residential advisors
Mamy za sobą 10 dobrych lat dla deweloperów budujących mieszkania w Warszawie … § § § Sprzyjająca demografia Rozwój gospodarczy Rozwój rynku kredytów Programy rządowe Napływ kapitału i rozwój nowych firm 20 000 indywidualne sprzedaż lub wynajem spółdzielcze pozostałe 15 000 10 000 § Wycofywanie z zasobów mieszkaniowych lokali przeznaczanych na inne funkcje 5 000 0 2005 residential advisors 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 3
… ale nowe budownictwo jest zdominowane przez sektor własnościowy § W 2015 r. wszystkie podmioty publiczne oddały do użytku ok. 1, 4% wszystkich nowych mieszkań 20 000 indywidualne sprzedaż lub wynajem spółdzielcze pozostałe 2011 2013 15 000 10 000 5 000 0 2005 residential advisors 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2014 2015 4
Zasób lokali wynajmowanych stale się powiększa – ale wynajmowanych na zasadach rynkowych sprzedaż lub wynajem § § Liczba mieszkań wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych rosła dużo szybciej niż komunalnych i TBS Nowe budownictwo publiczne to 150 -700 lokali rocznie spółdzielcze pozostałe 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2005 residential advisors 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5
Struktura zasobów mieszkaniowych – szacunki § Nie wszystkie mieszkania są wykorzystywane na cele mieszkaniowe § Naturalnym zjawiskiem są pustostany (ok. 6% zasobu) § Liczbę mieszkań wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych można tylko orientacyjnie szacować § Liczba mieszkań w sektorze publicznym stale się zmniejsza (w 2008 r. ok. 16%) residential advisors 5% Mieszkania zamieszkałe przez właścicieli 6% Mieszkania przeznaczone na wynajem na zasadach rynkowych (zasiedlone) 11% Mieszkania komunalne, TBS, zakladowe i skarbu państwa 10% 68% Pustostany mieszkalne łącznie Lokale mieszkalne wykorzystywane na cele komercyjne (niemieszkalne) 6
Co jest kluczowym wyzwaniem rozwojowym dla Warszawy? I dla branży deweloperskiej? Zakres wieku Struktura wieku mieszkańców Warszawy 2014 >85 80 -84 75 -79 70 -74 65 -69 60 -64 55 -59 50 -54 45 -49 40 -44 35 -39 30 -34 25 -29 20 -24 15 -19 10 -14 5 -9 0 -4 162 055 169 035 462 028 130 938 0 residential advisors 30 000 60 000 90 000 120 000 150 000 180 Liczba 000 ludności 7
Demografia, demografia. Struktura wieku mieszkańców Warszawy 2030 (prognoza GUS) Zakres wieku >85 80 -84 75 -79 70 -74 65 -69 60 -64 55 -59 50 -54 45 -49 40 -44 35 -39 30 -34 25 -29 20 -24 15 -19 10 -14 5 -9 0 -4 103 242 81 957 75 749 0 residential advisors 30 000 60 000 260 948 90 000 120 000 150 000 180 Liczba 000 ludności 8
Alternatywne scenariusze rozwoju miasta § Kluczowy problem – demografia: bez napływu młodych mieszkańców nie będzie rozwoju społeczno-gospodarczego, § Migranci (z Polski) i imigranci (z zagranicy) nie napłyną, jeśli: § Nie będzie miejsc pracy § Nie będzie mieszkań (czyli będą zbyt drogie dla (i)migrantów) § Scenariusz stagnacyjny – pesymistyczny, pierwsza faza „shrinking Warsaw” § Scenariusz imigracyjny – optymistyczny § Scenariusz pośredni – realistyczny residential advisors 9
Alternatywne scenariusze zmian w sektorze mieszkaniowym § Koncentracja na nowym budownictwie własnościowym § Koncentracja na transformacji zasobów istniejących i powiększaniu zasobów czynszowych, głównie non-profit § Mamy dość terenów w granicach miasta – czy musimy budować wysoko i gęsto? I zostawiać puste niezagospodarowane tereny poprzemysłowe? residential advisors 10
Prognoza przyrostu liczby mieszkań w latach 2018 -2030 Jeśli nic się nie zmieni w polityce miasta i państwa O liczbie oddawanych mieszkań będzie decydować sytuacja na rynku lokali własnościowych Duża część mieszkań będzie powstawać daleko od miejsc pracy Brak dostępnych mieszkań na wynajem stanie się barierą rozwoju społeczno-gospodarczego miasta residential advisors 11
Czy można sterować rozwojem nowych inwestycji? Budować więcej mieszkań w pobliżu głównych skupisk miejsc pracy: np. Raków, Wierzbno, Odolany A także w rejonach dobrze skomunikowanych istniejącym transportem publicznym: np. Bielany Wykorzystywać uzbrojone tereny poprzemysłowe: Pelcowizna Ograniczać nowe budownictwo na terenach wymagających wszystkich rodzajów infrastruktury Doinwestować „krótkie połączenia międzydzielnicowe” residential advisors 12
Kluczowe wyzwania do 2030 roku § Wybudowanie ok. 50 - 60 tys. społecznych mieszkań czynszowych i lokali komunalnych § W tym lokali dostosowanych do potrzeb seniorów § Wybudowanie lub modernizacja domów studenckich – jako część programu „Warszawa międzynarodowym centrum szkolnictwa wyższego” § Stworzenie programu modernizacji zasobów istniejących, w tym m. in. § § § Rewitalizacja Pragi i budynków ogrzewanych węglem w innych rejonach miasta Program nadbudów na budynkach istniejących Dostosowanie budynków do potrzeb osób starszych Ograniczenie skali parkingów naziemnych Preferencja dla nowych mieszkań w pobliżu miejsc pracy – i nowych miejsc pracy w pobliżu mieszkań residential advisors 13
Zakładając, że to dobra strategia … residential advisors 14
Zakładając, że to dobra strategia … § … to skąd wziąć pieniądze? residential advisors 15
Dziękuję za uwagę! REAS ul. Belwederska 9 02 -703 Warszawa, Polska tel: (+48 22) 380 21 00 fax: (+48 22) 380 21 01 www. reas. pl Informacje zawarte w niniejszej prezentacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. W braku odmiennego zastrzeżenia, prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Sp. z o. o. Sp. K. Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadne materiały znajdujące się w niniejszej publikacji nie mogą być reprodukowane lub przesyłane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez pisemnego zezwolenia REAS Sp. z o. o. Sp. K. The information presented should not be construed as professional advice or service. Except where noted otherwise, all contents Copyright © 2013 by REAS Sp. z o. o. Sp. K. All rights reserved. No part of the publication, may be reproduced or transmitted in any form by any means without REAS Sp. z o. o. Sp. K. written permission. © Copyright 2013 by REAS Sp. z o. o. Sp. K. Warszawa, Polska. residential advisors 16
- Slides: 16