Bouygues Immobilier Prsentation IUP 19102011 P SOMMIER TOUR

Bouygues Immobilier Présentation IUP 19/10/2011 P. SOMMIER

TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN

ORDRE DU JOUR Présentation de Bouygues Immobilier Analyse conjoncturelle passée – actuelle et future Le métier de promoteur Questions ouvertes Thèmes de la prochaine matinée

Présentation du groupe Bouygues et de Bouygues Immobilier

Les grands métiers du Groupe BOUYGUES CA 2007 : 11 673 M€ 8 340 M€ 2 075 M€ CA 2008 : 12 789 M€ 9 497 M€ 2 924 M€ CA 2009 : 11 581 M€ 9 546 M€ 2 989 M€ CA 2010(env) : 11 500 M€ 9 100 M€ 2 100 M€ CA 2007 : 29 588 M€ CA 2008 : 32 713 M€ Résultat net 2008 : 1 501 M€ CA 2009 : 31 353 M€ Résultat net 2009 : 1 319 M€ CA 2010 : env 30 000 M€

D’où venons-nous ? n 1956 : création de la 1ère filiale de promotion immobilière n 1973 : création de France Construction (initialement France Cottages) n 1979 : rachat de Bâtir, spécialisée en construction de maisons individuelles n 1995 : création de Stim Bâtir par fusion des deux sociétés n 1998 : rapprochement de Stim Bâtir et France Construction au sein de Bouygues Immobilier

La force d'un réseau national & européen n 1400 collaborateurs (70 % de cadres & ingénieurs) n 33 implantations en Province n 5 implantations en Europe : Espagne/Portugal/Pologne/Belgique n Certification ISO 9001 en France, en Espagne et en Pologne n Certification H et E sur tous les programmes lancés en 2008 n Certification BBC EFFINERGIE et NF LOGEMENT sur tous PC déposés depuis mars 2010 n 11 200 logements en 2009 en France soit environ 10. 5% de part de marché

L’ambition de Bouygues Immobilier leader en France

L’ambition de Bouygues Immobilier Un acteur de référence en Europe

Le métier de promoteur Imaginer, initier et conduire à leur terme des projets immobiliers de toute nature, en prenant en charge l’ensemble des opérations nécessaires à leur réalisation sur les plans : n administratifs n financiers n juridiques n commerciaux n techniques n S. A. V.

Come back sur la crise de 2008 Analyse de la conjoncture actuelle

Les facteurs déclencheurs de la crise 2008 La crise des « SURPRIMES » aux Etats-Unis et ses effets Domino La hausse des prix de vente liée aux coûts de construction et à la charge Foncière Plus de 3400 €/m² hab en 2007 à TOULOUSE (NB : env 2 000 €/m² en 2001) La hausse des taux d’intérêts (de 3, 5 % en 2006 à 4, 5% en 2008 – base 20 ans) et des durées d’emprunt (25 à 30 ans) Les conditions d’obtention des crédits plus rigides La perte d’amortissement fiscal par carence locative Tous les indicateurs économiques au rouge De nouvelles réglementations techniques coûteuses (BBC – PMR – H et E)

Les conséquences sensibles dès 2008 Une baisse sensible de l’activité immobilière 127 000 logts en 2007 / moins de 80 000 logts en 2008 Une diminution de la solvabilité des entreprises entrainant des risques de cessation de paiement Une légère baisse des taux d’intérêts Une baisse des coûts de construction (-10 % / – 15%) qui était traités entre 800 € et 1000€/m² hab en superstructure et 12 000 € par place de stationnement en soussol Une baisse des prix de vente ( env – 20% à – 30% soit entre 2400 et 2700 €/m² hab en collectif ) Une baisse des charges foncières (env – 35%) et une renégociation des terrains autours de 200 / 300 €/m² SHON adm Des cracks boursiers et des scandales financiers à répétition

Les solutions adoptées dès 2008 Augmentation du nombre de logements de type sociaux Déblocages des crédits d’états pour 30 000 logements dont 12 000 à acheter à des promoteurs privés. Une conception beaucoup plus pointue et rigoureuse Des négociations à toutes les étapes du programme Une stratégie de couverture de frais de structure et non de rentabilité De nouvelles mesures de défiscalisation : Loi SCELLIER

Le marché de 2011 Une remontée sensible de l’activité immobilière 127 000 en 2007 / 80 000 en 2008 ----- 107 000 en 2009 et 115 000 en 2011 Assez peu de problème de cessation de paiement mais des entreprises beaucoup plus vigilantes sur leur trésorerie Des taux d’intérêts au plus bas : actuellement environ 3. 8% sur 20 ans Une légère remontée des coûts de construction (environ 1200 €HT/m² SHAB) Une remontée des prix de vente : actuellement entre 3300 et 3800 €/m² hab en collectif Une remontée fulgurante des charges foncières : actuellement entre 400 et 800 €/m² SHON Une clientèle principalement d’investisseurs (65 % en national et 85 % en local) Un marché de l’Immobilier d’Entreprise rendu atone Un stock de logements achevés invendus assez faible

LE MARCHE FUTUR Une remontée des taux d’intérêts inéluctable : d’où la nécessité de produire moins cher pour assurer la solvabilité des acquéreurs Une baisse des aides aux investisseurs et une priorité gouvernementale aux Primoaccédants : d’où un besoin d’adapter nos offres à cette cible de clientèle (emplacement, typologie, surface, prestations, etc…) Une montée de l’innovation dans les méthodes de construction : d’où une augmentation de la technique dans la promotion Une concurrence de plus en plus nombreuse qui impose de : Satisfaire pleinement nos clients Innover pour se différencier

Le métier de promoteur

Un métier de gestion de risques Les risques administratifs Les risques techniques Les risques commerciaux Les risques financiers

Les métiers de la promotion immobilière • Foncier-Développement • Maîtrise d’Ouvrage Technique Conception • Fonction Programmes • Maîtrise d’Ouvrage Réalisation • Responsable d’appel d’offre • Relation Clientèle • Administration des ventes • Commercial • Métiers supports : Gestion, Finances, Comptabilité, Juridique, Marketing, Ressources Humaines, …

Les différentes étapes d’une opération immobilière La prospection foncière La conception du projet La commercialisation de l'opération La construction / la livraison Les garanties légales

La prospection foncière Identification d’un terrain : par prospection directe via un notaire, un géomètre, etc… Analyse de la faisabilité en tenant compte de la surface de la parcelle et des règles d’urbanisme (SHON adm maxi, nbre places stationnement VL et vélo, espaces verts) ratios courants : SHON adm = SHON réelle x 0. 95 – 5 m²/logt SHON adm = 0. 85 à 0. 90 SHON réelle SHAB = 0. 85 à. 90 SHON adm Analyse administrative (ABF, PPRI, etc…. ), environnementale (analyse du site) technique (collecte d’information sur le sol, type de bâtiment, etc…), financière et commerciale Proposition financière au propriétaire (env 400 à 800 €/m² SHON adm) Signature d’une Promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente

La conception du projet Etablissement d’un cahier des charges du programme à remettre à l’architecte définissant nos besoins en terme de typologie, de surface, d’aménagement, etc… Etablissement d’un planning « Grosse-maille » de la conception Choix des différents intervenants nécessaires à ce stade du projet – En général : Bureau de contrôle, Architecte, MOE, Géomètre, Coordonnateur SPS, éventuellement BEB/BETh/BE dépollution/diag plomb-amiantetermites/environnementale/etc… Demande de certification H et E – BBC – NF LOGEMENT Lancement des études géotechniques, des diagnostics PAT et de pollution de sol

La conception du projet Définition d’une stratégie commerciale Affinage du coût de construction sur la base des plans du Permis de Construire Dépôt du Permis de Construire (plans au 1/100ème) Obtention du Permis de Construire + affichage sur la parcelle (3 constats) Purge des délais de recours (2 mois par un tiers à partir de l’affichage sur terrain et/ou 3 mois par le préfet à partir de l’obtention) Levée d’option d’achat du terrain / signature de l’acte d’achat du terrain si : - Absence de recours - Nombre de réservations suffisant

La commercialisation de l’opération AVANT SIGNATURE NOTAIRE Définition d’une stratégie commerciale en fonction des cibles de clientèle Bureau de vente Site internet Centre d’appel Mailing Démarchage des agences Vente en bloc Etablissement des plaquettes commerciales de vente, de la maquette, des contrats de réservation, des notices et plans de vente provisoires (avant la conclusion des marchés de travaux) puis définitifs (pour la signature de l’acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et des listes d’options.

La commercialisation de l’opération Etablissement de la grille des prix de vente. Le contrat de réservation / la notification notaire / l’acte authentique Délai de rétractation de 7 jours SCELLIER jusqu’à fin 2012 en BBC Fin janvier 2011 : défiscalisation 25 % sur 9 ans Fin 2011 : défiscalisation 22 % sur 9 ans Fin 2012 : défiscalisation 14 % sur 9 ans

La commercialisation de l’opération APRES SIGNATURE NOTAIRE Suivi des éventuelles demandes de travaux modificatifs – faisabilité/chiffrage/exécution Réalisation des choix acquéreurs Visite sur site avec les acquéreurs après l’achèvement des cloisons Appels de fond en fonction des clauses de l’acte de vente Confirmation des délais de livraison acquéreur : V 3 M / V 1 M Le CA Comptable : % avancement travaux x montant vente notaire

La construction Dès l’obtention du PC, la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises –DCE- est lancée en vue d’obtenir : Plans de masse et d’étages Coupes, détails et façades CCTP Planning d’exécution RICT Rapport CERQUAL Plans de pré-étude béton Etude Thermique / Etude de sol avec suivi piézométrique / etc… Délai 2 à 3 mois – puis lancement de l’appel d’offre Choix du type d’AO : ouvert ou restreint / CES ou EG

La construction En parallèle : Ouverture d’un compte séquestre visant à recevoir les dépôts de garantie des contrats de réservation. Constitution du dossier de demande de Garantie Financière d’Achèvement. Constitution des dossiers de demande d’assurance Dommages-Ouvrages Constitution du dossier de dépôt des pièces notaire destinées à être déposées aux rangs des minutes Référé préventif si besoin (délai 2 à 3 mois)

La construction Analyse des offres reçues par le MOE Optimisation MOE / promoteur – PCM ? Négociations sur les prestations, la qualité et les délais Désignation des entreprises / lettre de confirmation / OS d’étude Signature des marchés / bouclage des dossiers Marché Etablissement et envoi de la Déclaration d’Ouverture de Chantier Signature des OS de démarrage si le terrain est acheté et la commercialisation est suffisante

Exemple de bilan Valeur Base / Nouveau Budget HT - 91 - CA TOTAL 5 344 151, 00 - 910 - Lots commercialisés 5 344 151, 00 - 911 - Dation 0, 00 - 92 - PRODUITS DIVERS 0, 00 - 920 - Revente Charges foncières 0, 00 - 921 - Honoraires ingenierie 0, 00 - 93 - PRODUITS ACCESSOIRES 0, 00 - 930 - Produits accessoires 0, 00 € /m² hab+utile 0, 00 - 931 - Subventions et Primes 0, 00 - 932 - Recettes diverses 0, 00 - TOTAL RECETTES - 1 - CHARGE FONCIERE 1 016 344, 00 - 10 - Terrain - 11 - Notaire, frais d'acquisition 298, 00 1, 16 € / m² SHON % total terrain TTC 850 000, 00 11 800, 00 - 12 - Indemnités 0, 00 - 13 - Intermédiaires 0, 00 - 14 - Démolitions, désamiantage, dépollution 0, 00 - 15 - Taxes issues du PC - 17 - Autres Charges 50, 00 € / m² SHON 143 076, 00 11 468, 00

- 2 - TRAVAUX 2 962 747, 00 - 20 - Marchés de Travaux VRD & branchements 215 250, 00 - 30 - Marchés de Travaux Construction 2 720 173, 00 - 31 - Autres Travaux 27 324, 00 - 4 - HONORAIRES TECHNIQUES 271 709, 00 - 41 - Géomètre 42, 00 € / Lots 1 500, 00 - 42 - Architecte et maître d'oeuvre 6, 33 % Trx. Const. HT 172 310, 00 - 43 - Bureaux d'études et pilotage 0, 67 % Total Trx. HT 19 873, 00 - 44 - Contrôle technique et sécurité 0, 83 % Total Trx. TTC 29 200, 00 - 45 - Assurances 1, 38 % coût construction TTC 48 826, 00 - 5 - COMMERCIALISATION 285 575, 00 - 50 - Hon. comm. By Immo 47 600, 00 - 51 - Prestataires et associés externes 53 180, 00 - 52 - Publicité 2, 25 % PV. HT 120 045, 00 - 53 - Autres Frais liés à la Vente 64 750, 00 - 6 - FRAIS ANNEXES 15 060, 00 - 61 - Charges sur invendus 5 000, 00 - 62 - Frais divers 10 060, 00 - 63 - Travaux et indemnités SAV 0, 00

- 7 - GESTION 32 065, 00 - 70 - Hon. gestion By Immo 0, 00 - 71 - Honoraires SAV 0, 60 % CA. HT 32 065, 00 - 72 - Prestataires et associés externes 0, 00 - 8 - FRAIS FINANCIERS 67 724, 00 % CA. TTC 12 259, 00 - 80 - Garantie Financière d'achèvement - 81 - Frais financiers divers - 8290 - Frais financiers analytiques 0, 20 1, 02 % CA. HT 278, 00 54 732, 00 - 8200 - Frais financiers réels 455, 00 - 9490 - Produits financiers analytiques 0, 00 - 9400 - Produits financiers réels 0, 00 - IMPREVUS 0, 00 - Imprévus % CA. TTC 0, 00 - TVA RESIDUELLE 0, 00 - TOTAL DEPENSES - Ecart Recettes-Dépenses % CA HT - Honoraires % CA HT - MARGE BRUTE % CA HT

On sait où l’on met notre argent Exemple Finitions : 1 775 000 € Technique : 1 850 000 € Combles Superstructure 9 500 000 € 980 € /m² hab Enveloppe : 1 975 000 € Etages Logements Gros Œuvre : 3 900 000 € RDC - Hall + Logements + Commerces TOTAL BATIMENT 14 500 000 € 1 370 €/m²hab Terrasse infra Parking + caves Rue Infrastructure 4 700 000 € 16 500 €/Parking Pieux : 300 000 €

La cartographie de nos dépenses de production de Logements en France par Lot 60 %

La construction Préparation de chantier et démarrage des travaux Exécution des travaux – Règlement des situations de travaux Rendez-vous concessionnaires pour raccordement Vérification de la bonne exécution en terme de qualité de finition Vérification de la stricte conformité aux plans de vente (logt et s/sol) et à la notice de vente – et des TMA/choix Opération Préalable à la Réception (OPR) – Réception // entre le promoteur et les entreprises/MOE Opération Préalable à la livraison (OPL) – Livraison // entre le promoteur et ses acquéreurs

La construction Réserves à 1 mois des acquéreurs Levée des réserves d’OPR – Réception – OPL – Livraison – R 30 Jrs Etablissement des DGD sous réserve de : Rapport Final sans réserve – sinon surprime d’assurance PV de réception signé et réserves de Réception/Livraison/R 30 J levées Rapport d’accessibilité Personnes à Mobilité Réduite vierge Quitus de pro-rata Solde CIE Bilan qualité – Jugement des intervenants

Les garanties légales Parfait Achèvement (1 an à compter de la réception) Vis apparent Bon fonctionnement (2 ans à compter de la réception) Désordre apparu sur un élément d’équipement dissociable de la structure ou ne rendant pas le local impropre à sa destination Décennale (10 ans à compter de la réception) Désordre portant atteinte à la stabilité de l’ouvrage ou à sa destination Trentenaire (30 ans à compter de la réception) Idem 10 ans mais sur vis cachés

La promotion immobilière : un métier passionnant… Un métier de création Des produits de vie Un travail de chef d'orchestre La concrétisation de nos idées UN SEUL OBJECTIF : LA SATISFACTION CLIENT

QUESTIONS OUVERTES

Thèmes de la prochaine matinée