Boligsosiale utfordringer og deres plass i kommunal planlegging

Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging Berit Nordahl Otta, 13. Januar 2014 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 2

Disposisjon 1. Nybygging (for nøkkelgrupper) Kort om markedene i Nord-Gudbrandsdalen Flytting – boligpolitikk for å løse utfordringer eller for å tilrettelegge for vekst 2. Litt om drømmeboligene som bare distriktene kan legge til rette for Litt om ”levende lokalsentra” Litt om ”drømmeboligen” i utkanten 3. Kort om bruk av planprosesser for å utvikle boligpolitikken Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 3

Tregt og selektivt marked Hver sjette bolig ikke solgt på et halvt år Hver sjette bolig i Hedmark og Oppland har ikke blitt solgt i løpet av et halvt år. 243 boliger og boligprosjekter har stått usolgt i minst seks måneder. Av de 100 boligene som har vært for salg i minst ett år, er en tredel bruktboliger, mens resten er nybygde boliger – eller prosjekterte boliger Kilde: NRK Hedemark og Oppland. September 2013 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 4

Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet Brukte boliger siste 5 år Enebolig 7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden: Eiendomsverdi AS) 18’ 000 kr/kvm Bondegardsvegen i Dovre Ottekre br. lag i Sel – 2 Ottekre br. lag i Sel – 1 Myllergarden i Sel Lalmstunet i Vågå 10 Leil. Bismo sentrum 27’ 000 kr/kvm 26’ 000 kr/kvm 21’ 000 kr/kvm 17’ 000 kr/kvm 27’ 000 kr/kvm Tomanns -bolig Leilighet Lagt ut for slag 597 11 68 32 Solgt 593 11 68 31 18 0 1 1 Fortsatt til salgs Bergerbakken i Skåk Rekkehus Gj. snitt pris Pris/kvm BOA Avvik mellom takst og pris 1, 2 mkr 1, 4 1, 5 mkr 9897 11087 16594 13580 -3, 8 % -5, 7 % -1, 5 % -3, 3 % Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 5

Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet Brukte boliger siste 5 år Enebolig 7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden: Eiendomsverdi AS) 18’ kr/kvm Bondegardsvegen i Dovre Ottekre br. lag i Sel – 2 Ottekre br. lag i Sel – 1 Myllergarden i Sel Lalmstunet i Vågå 10 Leil. Bismo sentrum 27’ kr/kvm 26’ kr/kvm 21’ kr/kvm 17’ kr/kvm 27’ kr/kvm Tomannsbolig Leilighet Lagt ut for slag 597 11 68 32 Solgt 593 11 68 31 18 0 1 1 1, 2 mkr 1, 4 mkr 1, 5 mkr Fortsatt til salgs Bergerbakken i Skåk Rekkehus Gj. snitt pris Pris/kvm BOA Avvik mellom takst og pris 9897 11087 16594 13580 -3, 8 % -5, 7 % -1, 5 % -3, 3 % Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 6

Nybyggingen • Konklusjon - markedene: – Det er svært vanskelig å legge nye kommersielle prosjekter ut for salg – Gratis kommunal tomt – om kommunene hadde og ville gi – ville ikke hjelpe mye – Tilskudd til boligbygging for allmenne forhold er vanskelig å forsvare politisk, men…. . Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 7

Noen vil alltid bygge – bruk det for å få dynamikk i boligmassen. Bruk utkantens komparative forttrinn Sentrum vil bli stadig mer interessant som bosted, også i utkanten. Hva med å bruke kommunens midler der – på måter som gjør at midlene kommer alle til gode. Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 8

Nybygging fortsatt: • Kan forskningen bidra til større innsikt om bevegelsene i små, lokale boligmarkeder? - Vi vet lite om funksjonsmåten til små & usikre boligmarkeder! - Omsettingene er så få og begrunnelser bak transaksjonene så sammensatte at boligmarkedskunnskap bryr seg lite. – Vi har bra kunnskap om boligkarriærer – Vi har bra kunnskap om flytteaktivitet – Vi vet litt preferanser for nye boliger i utkantkommuner Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 9

Hva vet vi om flytting i utkantene? Kampen mot utflytterne Kampen om ”tilbakeflytterne” Få ”videreflytterne” til å bo lenger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 10

: 11

Hva oppgis å være grunner til å flytte? Landsdekkende flyttemotivundersøkelse av 2008 (forrige var i 1972): Kjetil Sørlie, Marit Aure og Bjørg Langset: Hvorfor flytte? Hvorfor bli boende? Bo- og flyttemotiver de første årene på 2000 -tallet Rapport 2012: 22, NIBR 12 De viktigste faktorene bak flytting er 1: Arbeid 2: Bolig 3: Sted & miljø og 4: Familie Helse og utdanning spiller (nå) mindre rolle

Begrunnelser for å flytte • Tilgang på varer og tjenester – Butikker, offentlige tjenester, kulturtilbud & friluftsliv, kunne dyrke særinteresser • God kommunikasjon og korte avstander – Rask reise til arbeid, kort avstand til venner & slekt, gode kollektivtilbud, nær storby • Fysiske forhold ved nærmiljøet – Fornøyd med bebyggelsen/strøket, barnevennlig, frisk luft og sol, lite støy og forurensing • Sosiale forhold i nærmiljøet – Sosial kontroll, god kontakt med nabo og venner, lett å bli akseptert, trafikksikkert, lite kriminalitet • Stedstilhørighet og stedsidentitet – Eiendom i slekt/famile, Erfaringer og opplevelser, liker sted og natur, identitet knyttet til stedet 13

Litt mer om flytting Vår tilbøyelighet til å flytte varierer etter livsfase: Arbeidsmotivet er framtredende i yngste livsfase. Mye av dette er sentraliserende flytting. I etableringsfasen blir bolig- og familiemotivene viktig. Storbyomlandene får mye av denne flyttingen. Når familier med barn i skolealder flytter, er det først og fremst steds- og miljømotivene som spiller inn. Når barna flytter ut vender arbeidsmotivene tilbake, på bekostning av bolig- og steds- og miljømotiver. I de to eldste alderfasene er bolig- og steds- og miljømotivene igjen viktig. Familiemotivene er betydelig i alle livsfaser og øker med alderen 14

Mer om flytting – distriktenes forttrinn Tilgang på varer & tjenester & aktiviteter God Fysiske kommunikasjon forhold ved og korte nærmiljøet avstander Sosiale forhold ved nærmiljøet Stedstilhørighet og stedsidentitet Butikker, forretninger Rask reise til arbeid Fornøyd med bebygg/strøk Sosial kontroll Eiendom i slekt /familie Offentlige tjenester Kort avstand venner/slekt Barnevennelighet God kontakt nabo /venner Erfaringer, opplevelser Kulturtilbud, kafeer Gode kollektivtilbud Frisk luft, sol, lys, utsikt Lett å bli akseptert Liker type sted og natur Tilgang til friluftsliv Vekt på nærhet Lite støy, lav til stor by forurensing Trafikksikkert, lite kriminalitet Identitet sted, fylke/landsdel Kunne dyrke særinteresser Godt klima 15 NIBR-rapport: 2012: 22

Vi flytter til og bygger i sentrum Vi flytter til sentrumsområdene, også i utkantkommuner: Hva vet vi om flyttepreferansene? – Vi flytter til sentrumsområder – Vi bor tettere – Tettstedene går fra å være primært arbeidsstedet til også å bli bosteder Statistisk sett er det grunnlag for levende lokalsentra også i Nord. Gudbrandsdalen 16

Hvordan utvikle sentrumsområdene som bosteder? Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 17

Sentrumsutvikling Kan innsikt fra urban senterutvikling bidra? Mange grunneiere Tomteeier bruker tomten aktivt … og mange grunneiere ser ingen grunn til å flytte sin virksomhet Mange bygg med lav utnyttelse og utidsmessig tilstand (og ofte lite attraktive) Hvordan få til samarbeid mellom grunneierne Hvordan få til aksept for utvikling på egen grunn Hvordan komme i gang uten tvang og med usikkerhet om framtidig etterspørsel. Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 18

Noen grep for å utvikle sentrumsområder - økonomi Skape felles visjoner for sentrum – mer urbant preg mulig? – Lage boliger som er etterspurt: eneboligens kvaliteter på ett plan med parkering i kjeller: lys, utsyn og uten innsyn…. – Lage gode kombinasjonsløsninger: ulike aldergrupper ulike sosiale grupper, ulike etniske grupper – Lage bygg der deler kan støttes gjennom offentlige midler – sambruk med funksjoner som må støttes – Kommunale garantier? Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 19

Noen grep for å utvikle sentrumsområder - prosesser Samarbeid mellom grunneiere – Kostnadssetting av infrastruktur og andre utlegg som må til – Fordele finansieringen av disse – Sambruk i bygget off/privat/bolig/næring – Fordele kostnader og verdier? – Lage utviklingsselskap? Planprosessen som arena for kreativitet og dialog – med bolig som utgangspunkt Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 20

Planlegging som redskap i prosessen Områdeplan med vekt på økonomi: hva skal hvem investere hvorfor Planprosesser som IKKE er hjemlet i Plan- og Bygningsloven: – Mulighetsstudier – Planleggingsprogram – Arkitektkonkurranser – Prosjektkonkurranser – Intensjonsavtaler Kommunen må være aktiv pådriver og økonomisk part: Sentrum som arena for integrasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 21

Nisjer for nybygging Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 22

Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 1 Hva sier forskningen om ”Små og vanskelige boligmarkeder” – Nybyggingspreferansene er (ofte) i områder fylket ikke tillater nybygging – De som bygger vil ha skreddersøm mht bolig og beliggenhet – De som bygger vil ha plass til ”hest i hagen” – Gir landbruk+ og boligbygging gir noen muligheter? Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 23

Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 3 Studie blant eiendomsutviklere i Eidsvoll kommune og Hedemark: Ønske om nybygging også i fraflyttingskommuner – men da på attraktive tomter. Utsiktstomter, eksponerte tomer, tomter med (løs) kobling til gårdsbruk (Svært) store tomter: hest, uthus, besøkshus og plass til en liten maskinpark Markert trend i Danmark, merkbar trend i Norge Boligsøkere som er etter noe ”helt annet” enn rekkehus eller enebolig på felt! Studien viser at dette ofte er bygdas egne - ang. redusere videreflytterne. Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 24

Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 4 Denne type nybygging er ofte i konflikt med JORDVERN. Studier viser at det ofte IKKE leder til nedbygging av dyrka jord! Reelle utfordringer mht. teknisk infrastruktur. To ting kreves for å få dette til: Fleksibel praktisering av jordvern Villighet til å teste ut ny teknologi (vann & avløp, renovasjon) Fylkesmannens miljøvernavdeling er nøkkelfaktor! Grunnlaget for arealbruken legges i kommuneplanprosessen. Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 25

Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 2 Forsøk i kommuner i randsonen til dagpendleravstand til Oslo og Kristiansand: – Omfattende samarbeid mellom kommuner med tilsvarende agenda måtte til – Planprosesser som inkluderer fylket (Nordfylket) – Langsiktig perspektiv: skape bevissthet om betydningen av nybygging i henhold til preferanser. Fleksibilitet og pragmatikk må til – Landbruk + ble den politiske ”knaggen” som dette ble hengt på. Kilde: Harvold og Nordahl, Planning in Rurbania: rural policy and the planning system in Norway, own Planning Review 2/83 2012 , pp: 213 -232) Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 26

Nybygging for nøkkelgrupper • Hva er felles utfordringer mht boligbygging/jordvern? • Hvordan er fylkes holdning til jordvern? • Hva vet dere om potensialet for nybygging på attraktive tomter i kommunene? • Hvordan bruke planprosessen til å kartlegge arealer og preferanser også hos bygdas egne innbyggere? Samme problematikk i alle kommunene? Gå sammen til Fylkesmannen! Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 27

Nybyggingspolitikken - for utradisjonelle (kommersielle) boliger Hva er felles utfordringer – og hva kan dere lære av hverandre? Hva er aktuelt å løse på tvers av kommunene? Hva slags konsentrasjon bør og kan kommunene få til på tvers av kommunegrenser? Mye ”fuss” for få hus, men når hvert hus teller er det OK. Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 28

Utfordringer og utviklingsretninger Lite samsvar mellom boligpreferans er og boligtilbud Flere boliger i sentrum Utidsmessige og tungdrevne boliger Offentligprivat partnerskap for attraktive boliger i sentrum Åpne for boligbygging i attraktive områder og på store tomter Flere attraktive boliger i sentrum, i samvirke med boliger for spesielle grupper Flere ”drømmeboliger” for de som vil satse lokalt

Differensiert plantilnærming Politikk Aktivitet i nisjemarkeder for spredt eneboligbygging Aktivitet i sentrumsområden e: fra lav til aktiv God planberedskap alene Aktiv pådriver politikk A Samordet areal og transport tilsier og jordvern og en rekke andre hensyn til sier ”Nei” C Markere aktøk. uelle områder, spesifisere forutsetninger, bearbeide myndigheter, skape allianse med nabokommunene D Stillstand når markedet er borte F Samarbeid med grunneiere Partnerskap mellom kommune og kommersielle boligbyggere Vekt på komfort og estetikk 30

Takk for oppmerksomheten