Beiratsseminar Vermietetes Wohneigentum Rechtsanwlte Dresden 10272020 Verwaltungsbeiratsseminar Nrnberg

Beiratsseminar Vermietetes Wohneigentum Rechtsanwälte Dresden 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 1

WEG Abrechnung. /. Mieterabrechnung Die Unterschiede 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 2

Problemstellung bei vermieteten Wohneigentum - Beachtliche Rechnungen für die Abrechnung Umlageschlüssel Abrechnungszeitraum Abrechnungsfrist 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 3

Leistungsprinzip. /. Abflussprinzip Nach den Vorgaben der Rechtsprechung soll die Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG nach dem Abflussprinzip erfolgen. Die Regelung in § 556 BGB nimmt auf die Betriebskosten der Betriebskosten. VO Bezug. Daraus ergibt sich zunächst, dass Gegenstand der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB bei einem Gebäude mit Mietwohnungen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen sein müssen, ohne dass es darauf ankommt, wann die jeweiligen Rechnungen bezahlt worden sind. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 4

Abrechnungszeitraum Es ist in beiden Fällen jährlich abzurechnen. Beim Wohnungseigentum ist das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr (§ 28 Absatz 3 WEG). Bei der Miete fehlt eine gesetzliche Regelung. Das Wirtschaftsjahr kann im Mietvertrag vereinbart werden; fehlt eine solche Regelung, kann der Vermieter den Beginn der Abrechnungsperiode festlegen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 5

Umlagemaßstab Beim Wohnungseigentum sind die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen (§ 16 Absatz 1 Satz 2 WEG). Bei der Miete müssen die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden (§ 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB). Bei gemischt genutzten Objekten (Gewerbe/Wohnraum) ist analog § 20 Absatz 2 Satz 2 NMV ein Vorabzug durchzuführen 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 6

Fälligkeit der Abrechnung Für die Abrechnung nach § 28 Absatz 3 WEG gibt es keine gesetzlichen Fristen. Die Abrechnung muss alsbald nach Beendigung des Wirtschaftsjahrs erfolgen. Ca. 6 Monate nach Beendigung des Wirtschaftsjahres, ist der Anspruch auf Rechnungslegung gerichtlich durchsetzbar. Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 7

Anpassung der unterschiedlichen Positionen ? - Abrechnungszeitraum MEA´s. /. Quadratmeter Abrechnungsfrist Leistungsprinzip. /. Abflussprinzip 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 8

Anpassung der unterschiedlichen Positionen ? § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Absatz 4 Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 9

Anpassung des Abrechnungszeitraums Da nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen ist, kann der Abrechnungszeitraum durch Vereinbarung mit dem Mieter an das lfd. Kalenderjahr angepaßt werden. Der Vorschrift des Mieterschutzes steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. [BGH, Urt. v. 27. 7. 2011 − Az VIII ZR 316/10] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 10

Umlage nach MEA Die Parteien eines Mietvertrages können abweichend von § 556 a Abs. 1 BGB (= Verteilung nach qm) einen anderen Abrechnungsschlüssel vereinbaren, soweit dem nicht anderweitige Vorschriften entgegen stehen (= z. B. die Heiz. KVo). Der Umlageschlüssel MEA ist insoweit ein zulässiger Schlüssel. [OLG Braunschweig, Urteil vom 27. 11. 1998 - 5 U 85/98] Im laufenden Mietvertrag geht eine Umstellung jedoch nur durch eine Vereinbarung. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 11

Vereinbarung der Abrechnungsfrist Eine Veränderung der Abrechnungsfristen ist im Mietrecht wegen § 556 Abs. 4 BGB nicht möglich. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 12

Vereinbarung des Abflussprinzip im Mietvertrag ? §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. [BGH, Urteil vom 20. 2. 2008 - VIII ZR 49/07] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 13

Aber. . . . Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestand. [BGH, Urteil vom 20. 2. 2008 - VIII ZR 49/07] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 14

Vereinbarung des Abflussprinzip im Mietvertrag ? Heizkosten können jedoch nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. [BGH, Urt. v. 1. 2. 2012 − VIII ZR 156/11] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 15

Bindung des Mieters an Beschlüsse der WEG Klausel „Der Mieter hat alle Betriebskosten i. S. Betriebskosten. VO zu tragen. Eine Aufstellung der Betriebskosten ist dem Mietvertrag beigefügt. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen richtet sich nach der Einzelabrechnung des Verwalters. Der Umlagemaßstab richtet sich nach der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft”. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 16

Bindung des Mieters an Beschlüsse der WEG Während im Bereich der Hausordnung / Nutzungsregelungen wohl nach h. M. eine mittelbare Bindung des Mieters auch im Mietvertrag geregelt werden kann, ist dies insb. bei Fragen der Betriebskosten nicht möglich. Hier verstößt eine dynamische Verweisung im AGB - Mietvertrag auf Beschlüsse der WEG gegen § 307 BGB und ist unwirksam. [LG Hamburg, Urteil vom 26. 06. 2008 - 307 S 34/08] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 17

Durchreichen der Jahresabrechnung an den Mieter ? Beispiel: Der Vermieter – Mitglied einer WEG – schickt seinem Mieter die Jahresabrechnung der WEG. Auf einem gesonderten Blatt hat er die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten der Einheit zusammengefasst, die Grundsteuer seiner Wohnung und die Vorauszahlungen des Mieters eingesetzt und daraus das Abrechnungssaldo gebildet. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 18

Durchreichen der Jahresabrechnung an den Mieter ? Der WEG-Verwalter rechnet über die Einnahmen und Ausgaben ab und differenziert bei den Ausgaben nicht zwischen Betriebskosten und Kosten aus Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kostentrennung muss der vermietende Eigentümer vornehmen. Er darf daher die WEG-Einzelabrechnung nicht schlicht an den Mieter durchreichen. [Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 BGB Rd. 317 m. w. N. ] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 19

Zahlungsausfälle beim Mieter 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 20

Fristlose Kündigung Beispiel: Mieter S hat zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Der Vermieter kündigt fristlos wg. des Zahlungsverzuges. Der Mieter zahlt nach dieser Kündigung die 2 Monatsmieten sofort nach. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 21

Fristlose Kündigung § 543 Abs. 2 BGB Ein wichtiger Grund für eine Kündigung liegt vor, wenn der Mieter – a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder – b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 22

Fristlose Kündigung § 568 BGB Ergänzend zu § 543 BGB ist nach § 569 BGB der rückständige Teil der Miete auch dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 23

Fristlose Kündigung Aber …… Zahlt der Mieter die gesamte rückständige Miete innerhalb eines Zeitraumes von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage, entfällt die Kündigungswirkung (§ 569 Abs. 3 BGB; gleiches gilt, wenn innerhalb dieser Zeit die Zusage zur Mietzahlung der Rückstände durch eine öffentliche Stelle erfolgt) Anders ist der Fall nur, wenn innerhalb von 2 Jahren wg. Zahlungsverzug gekündigt wurde. 1 0/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 24 2016

Kündigung aus wichtigem Grund Die Nichtzahlung der Miete in einer Höhe, die zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist gleichzeitig aber auch als gravierende Vertragsverletzung i. S. d. § 573 BGB zu verstehen. Kündigt der Vermieter mit ordentlicher Frist aus diesem Grund, so hilft dem Mieter dann auch keine Zahlung mehr. Selbst mit Zahlung, der offenen Mieten, bleibt die Kündigung bestehen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 25

Fazit bei Zahlungsverzug Es ist immer angezeigt bei Zahlungsverzug nicht nur die fristlose Kündigung des Mietvertrags auszusprechen, sondern – will man den Mieter sicher kündigen – auch die Kündigung aus wichtigem Grund mit ordentlicher Kündigungsfrist zu veranlassen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 26

Zurückbehaltungsrechte ? Beispiel: Der Vermieter ist ob der Zahlungsunwilligkeit erheblichst wütend und stellt dem Mieter Strom, Wasser und Heizung ab. Der Mieter beantragt im einstweiligen Verfügungsverfahren die Wiederanstellung der Medien. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 27

Zurückbehaltungsrechte ? Der Entzug der kompletten Wasserversorgung hat die Nutzbarkeit der Wohnung des Verfügungsklägers nicht unerheblich beeinträchtigt und erfüllte die den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht gemäß § 858 BGB. [LG Göttingen: Beschluss vom 07. 03. 2003 - 5 T 282/02] Die Einstellung der Versorgungsleistungen ausnahmsweise zulässig sein, wenn der weitere Aufenthalt des Mieters in den Räumen dem Vermieter nicht zugemutet werden kann [nur Literaturmeinung zum Wohnraummietrecht] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 28

Fazit Zurückbehaltungsrechte ? !!!! Finger weg davon !!! 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 29

Mieterhöhung 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 30

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Grundlagen § 558 Abs. 1 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 32

Grundlagen § 558 a Abs. 2 BGB Form und Begründung der Mieterhöhung Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 33

Vergleichswohnungen § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB Für die Begründung mit dem Mittel der „Vergleichswohnung“genügt die Benennung von drei Wohnungen. • Müssen dem örtlichen Wohnungsmarkt entstammen • Dürfen auch aus dem Bestand des Vermieters sein • Wohnungen müssen vergleichbar sein (= nicht identisch oder exakt gleich) • Müssen örtlich identifizierbar sein (Angabe der genauen Adresse und Lage im Objekt) 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 34

Wahlrecht des Vermieters für die Begründung? Beispiel: Der Vermieter hat in seinem Haus, bestehend aus 8 Wohnungen, im letzten Jahr 5 Wohnungen zu einem Mietpreis von € 6, 50 pro qm neu vermietet. Auch in der Nachbarschaft sind die Mieten gestiegen und liegen im Schnitt bei € 7, 00 bis € 7, 50. Er will nun auch die Mieten der Altverträge, die noch mit € 5, 00 pro qm geschlossen wurden, bis zur Kappungsgrenze (= um € 1, 00 pro qm) anheben. Nach dem qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde beträgt die Vergleichsmiete € 5, 60 pro qm. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 35

Wahlrecht des Vermieters für die Begründung? Der Vermieter hat grundsätzlich das Wahlrecht, in welcher Form er das Mieterhöhungsverlangen begründen möchte. Die gesetzlichen Aufzählungen sind auch nicht abschließend. (BVerf. G Beschl. vom 12. 03. 1980 - 1 Bv. R 759/77) Zugelassen sind daher alle Begründungsmöglichkeiten, wenn sie nur geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben. (BT-Drs. 7/2011, S. 10) 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 36

Wahlrecht des Vermieters für die Begründung? § 558 a Abs. 3 BGB Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d Abs. 1), …. , Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 37

Wahlrecht des Vermieters für die Begründung? § 558 d Abs. 3 BGB Ist die Vorschrift des Absatzes 2 (= qualifizierter Mietspiegel wurde ordnungsgemäß erstellt) eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 38

Wahlrecht des Vermieters für die Begründung? Fazit: Der Vermieter kann zwar auf Basis anderer Begründungsmittel die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Er ist aber letztlich immer auf die Höhe begrenzt, die der qualifizierte Mietspiegel ausweist. Denn jedenfalls in einem Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung kann der Mieter mit der Norm des § 558 d Abs. 3 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. einer gesetzlichen Vermutung belegen und so höhere Forderungen des Vermieters widerlegen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 39

Eingruppierung in den Mietspiegel Baualter Beispiel: Ein um 1916 errichtetes Objekt stand seit 1990 leer. Letztlich wird es im Jahre 2010 umfassend und nach dem neusten Stand saniert. Hierbei wird das Dachgeschoss erstmalig zur Wohnung ausgebaut Der Vermieter ordnet im Rahmen der Mieterhöhung das Objekt nicht in die Klasse „vor 1918“ ein, sondern in die Klasse „nach 1990“. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 40

Eingruppierung in den Mietspiegel Baualter Eine Wohnung ist grundsätzlich in die Baualters-klasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn aber ein Haus / eine Wohnung, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert wurde, kann sie in die Baualtersklasse eingeordnet werden, in der die Baumaßnahme erfolgten. [LG Hamburg, Urteil vom 27. 01. 2011 - 307 S 76/10; LG München I, Urteil vom 18. 04. 2011 - 14 S 16973/11; LG Frankfurt, Urteil vom 30. 04. 2012 - 2 -11 S 37/12] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 41

Eingruppierung in den Mietspiegel Was ist zeitgemäß ? Beispiel: Der Vermieter stützt sein Erhöhungsverlangen u. a. auf - zeitgemäße Fenster - zeitgemäße Heizung - zeitgemäßes Bad 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 42

Eingruppierung in den Mietspiegel Was ist zeitgemäß ? Mietspiegel enthalten mitunter „Legaldefinitionen“, was bei Einrichtungen zeitgemäß sein soll. So kann ein zeitgemäßes Fenster ein Isolierglasfenster, oder mit wärmeisolierverglastes Fenster sein, oder auch ein nach 1990 eingebautes Kastendoppelfenster. Ein zeitgemäßes Bad hat hingegen sog. „zeitgemäße Sanitärobjekte/-armaturen“. Eine zeitgemäße Heizung ist ein „modernes Heizungssystem/ Kompaktstation“ 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 43

Was ist zeitgemäß ? Eigene Ansicht Wenn im Mietspiegel nichts steht…. . Aus technischer Sicht dürfte sich die „Zeitgemäßheit“ linear mit der Weiterentwicklung des technischen Standards verändern. Nicht jede Weiterentwicklung wird aber zu einer Neubewertung der „Zeitgemäßheit“ i. S. d. Mietspiegels führen. „Zeitgemäß“ bedeutet damit auch die Durchsetzung am Markt und die damit standardmäßige Verwendung im Wohnbau. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 44

Eingruppierung in den Mietspiegel Ausstattungsmerkmale Beispiel: Die Wohnung besitz ■ zeitgemäßes Bad, ■ zeitgemäße Sammelheizung, ■ zeitgemäße Fenster, ■ zeitgemäße Außenwandwärmedämmung, ■ zeitgemäße Elektroinstallation, ■ zeitgemäße Küche, Das Bad u. die Küche hat der Mieter in Eigenarbeit auf den zeitgemäßen Zustand gebracht. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 45

Eingruppierung in den Mietspiegel Ausstattungsmerkmale Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat. [BGH, Urteil vom 07. 2010 - VIII ZR 315/09] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 46

Eingruppierung in den Mietspiegel Mietpreisspanne Beispiel: Bei einer Spanne lt. Mietspiegel für die Vergleichswohnung von - Untergrenze € 5, 35 - Mittelwert € 5, 99 - Obergrenze € 6, 82 macht der Vermieter mit Hinweis auf den Mietspiegel eine Erhöhung bis € 6, 82 geltend. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 47

Eingruppierung in den Mietspiegel Mietpreisspanne Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird zwar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne, d. h. nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert, liegt. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist aber dann eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht mehr vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. [BGH, Urteil vom 20. 04. 2005 - VIII ZR 110/04] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 48

Eingruppierung in den Mietspiegel Mietpreisspanne Macht ein Vermieter eine Mieterhöhung über den im qualifizierten Mietspiegel der Stadt angegebenen Mittelwert der Mietspiegelspanne (§ 558 a Abs. 4 BGB) - d. h. im oberen Bereich der Spanne - geltend und gibt es keine weiteren Orientierungshilfen, so muss der Vermieter auch darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass eben diese Wohnung Merkmale aufweist, die über dem Mittelwert im oberen Bereich der Mietspiegel-spanne liegen. [AG Brandenburg: Urteil vom 29. 03. 2007 - 34 C 174/06] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 49

Eingruppierung in den Mietspiegel Mietpreisspanne Ohne weitere Angaben und Orientierungshilfen ist vom Mittelwert des Mietspiegels auszugehen. [LG Dortmund, Urteil vom 19. 8. 2005 - 17 S 59/05; Börstinghaus in Schmidt. Futterer, Mietrecht 11. Auflage 2013 § 558 BGB Rn 79] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 50

Begründung der Mieterhöhung formelle Anforderung § 558 a Abs. 1 BGB Form und Begründung der Mieterhöhung Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 51

Begründung der Mieterhöhung formelle Anforderung • Textform • richtiger Vertragspartner auf Vermieterseite (= alle Vermieter) • Richtiger Adressat / Vertragspartner auf Mieterseite • Begründung des Mieterhöhungsverlangens 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 52

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Formelle Anforderungen Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. [BGH Urteil vom 12. 2007 - VIII ZR 11/07] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 54

Formelle Anforderungen 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 55

formelle Anforderungen Verlangt die Einordnung in das Mietspiegelfeld, dass aus einer Liste von mehreren Merkmalen, z. B. einer Ausstattungsliste, 3– 5 Merkmale gegeben sein müssen, damit die Wohnung in das entsprechende Mietspiegelfeld eingeordnet werden kann, dann müssen die Merkmale, die nach Ansicht des Vermieters bei der Vertrags-wohnung gegeben sind, exakt bezeichnet werden, damit der Mieter dies überprüfen kann und später der Vermieter diese nicht auswechselt. [AG Dresden, Urteil vom 18. 12. 2013, Az: 144 C 4743/13 Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 4. Auflage 2014, § 558 a BGB Rd. 17] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 56

formelle Anforderungen Faustformel: Soweit alle Gesichtspunkte, die zur eigenen Ermittlung der Vergleichsmiete (=streng nach den Vorgaben des Mietspiegels) auch in Textform im Mieterhöhungsver-langen beinhaltet sind, dürften Formmängel vermieden werden. 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 57

Begründung der Mieterhöhung inhaltliche Anforderungen Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen. [BGH Urteil vom 10. 2007 - VIII ZR 331/06] 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 58

Ende des Referats 10/27/2020 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 59