Asunto ja kiinteistyhtin kirjanpito ja tilinpts Pekka Jntti

Asunto ja kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös Pekka Jäntti

Yleiset säännökset Kirjanpitovelvollisuus Kahdenkertainen kirjanpito Debet eli veloitus puoli tai per Kredit eli hyvitys puoli tai an Hyvä kirjanpitotapa Kirjanpitoa tehdään rehellisesti ja huolellisesti Kirjanpitolautakunnan ohjeet

Yleiset säädökset Tilikausi 12 kuukautta Aloitettaessa/lopetettaessa/muutettaessa tilikautta max 18 kk Ilmenee yhtiöjärjestyksestä Tilikauden muutos

Liiketapahtumien kirjaus Liiketapahtumat Menot Tulot Rahoitustapahtumat Menojen ja tulojen oikaisuerät

Kirjanpitotilit Tilit pidettävä aina samansisältöisenä Tilipuitteet Tililuettelo Kirjausohjeet §Tilien sisältö §Tilien välinen yhteys Kirjaussuunnitelma Luettelon peruskirjoista §Päiväkirja §Pääkirjakortisto §Palkkakortisto §Vuokrankantokirja §Tasekirja Tililuettelo

Kirjaaminen Maksuperuste Vuokrankantokirja Tilivelkaluettelo/kirja Suoriteperuste Jaksottaminen Tuotot Kulut Aktivoiminen Poistot

Kirjausjärjestys Aikajärjestyksessä Kassatilin kirjaukset Asiajärjestyksessä

Tosite Numeroitava juoksevasti Pystyttävä selvittämään mihin ja mitä Kirjausketju Selväkielisyys

Säilytysaika 10 vuotta Päiväkirja tililuetteloineen Päiväkirja Pääkirja Tase-erittelyt Vuokrankantokirja Tililuettelo Kirjaussuunnitelma Menetelmäkuvaus koneellisesta kirjanpidosta

Säilytysaika 6 vuotta Tositteet kirjausjärjestyksessä Liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto §Sopimukset §Tilausvahvistukset §Viranomaisten päätökset §Tarkastuspöytäkirjat §Oikeusasiakirjat §Kiinnitysasiakirjat

Kirjanpitomuodon valinta Käsin kirjaus Tiliöinti > tilitoimisto Oma hoito kokonaan

Tilinavaus Edellisen vuoden tilinpäätöksestä Siirtovelat Siirtosaamiset

Viennit Osakkeen omistajan suoritus Palkanmaksu Lainan nosto

Poistot Meno voidaan kirjata kokonaan, kun alle 850 € tai käyttöikä alle 3 vuotta (max 2. 500 €) Menojäännöspoisto Tasapoisto Rakennukset 4 -7 % menojäännöspoisto rakennuksista 25 % menojäännöspoisto koneet ja kalusto 25 % tasapoisto väestösuojat Kirjanpitolain 5: 122 antaa mahdollisuuden vapaasti valita poistonmäärän eikä tarvitse ennakkoon tehdä poistosuunnitelmaa (yhtiön pääasiallinen toimi on kiinteistönhallinta)

Rahastoinnit Rahastoinnista on oltava yhtiökokouksen päätös Rahastointi pienentää yhtiön verotettavaa tuloa Rakennusrahastointi Ennakkorahastointi Korjausrahastointi Lainojenlyhennysrahastointi

Asuintalovaraus Ainoastaan asunto-osakeyhtiössä Vähimmäismäärä 3. 500 € Käytettävä 10 vuoden kuluessa

Arvonlisäverovelvollisuus Kirjaus Arvonlisäveron maksu

Vuokrankantokirja Jaetaan tulot Hoitovastikkeeseen Rahoitusvastikkeeseen Pääomavastikkeeseen Käyttökorvauksiin Muihin vuokriin

Palkkakirjanpito Palkkatili Ennakonpidätysten velkatili Sosiaaliturvamaksujen velkatili (voi olla myös edellisen yhdistelmä) Sosiaaliturvamaksut (menotili) Palkkalista Palkkakortti Palkkakirjanpitoon kirjataan mm: Talonmiehen palkka Siivoojan palkka Isännöitsijän palkka/palkkio Tilintarkastuspalkkiot Kokouspalkkiot

Lain edellyttämät Palkkakortti Palkkalista

Tilien päättäminen Suoriteperusteinen Täsmäykset ja korjaukset Tilinpäätös

Tilinpäätös Asunto-/kiinteistö osakeyhtiö mikäli: Esittämistapa erilainen kun kaikki alle olevat kohdat täyttyvät (lyhennetty tase) §Liikevaihto alle 7. 300. 000 € §Taseen loppusumma alle 3. 650. 000 € §Palveluksessa alle 50 henkilöä Toimitettava PRH: lle 6 kuukauden kuluessa päätöksestä Kiinteistö Oy: n toimitettava aina

Tilinpäätöksen sisältö Tuloslaskelma Tase Liitetiedot Tilinpäätöksen laatimista koskevat liitetiedot Tuloslaskelman liitetiedot Taseen vastaavien liitetiedot Taseen vastattavien liitetiedot Tuloveroja koskevat liitetiedot Vakuudet ja vastuusitoumukset Henkilöstön ja toimielinten liitetiedot Omistukset muissa yrityksissä Konserniin kuuluvaa kirjanpitovelvollista koskevat liitetiedot

Toimintakertomus Kiinteistön perustiedot Yhtiökokousten päivämäärät ja yhtiön toiminnan kannalta merkittävät päätökset Hallitusten jäsenet ja kokousten lukumäärä, jäsenten vaihtuminen Tietoja isännöitsijäntoimesta Tilintarkastajat Tietoja taloudesta §Vastikkeen perimisestä, jos se peritään eri tarkoituksiin ja eri perustein §Talousarvion toteutuminen §Rahoitustilanne, maksuvalmius §Lainojen hoito §Lämpöenergian, veden ja sähkön kulutus sekä kulutuksien kehitys edellisiin vuosiin verrattuna Rahoituslaskelma Tärkeimmät omaisuusvakuutukset Tärkeimmät yhtiötä koskevat tuomioistuinten ja viranomaisten päätökset Osakesiirrot

Muut ehdot Tilintarkastaja Mikäli yhtiössä yli 100 asuntoa 1/10 osa vaatii §HTM tai KHT tilintarkastajat Ei saa olla hallituksen jäsen/varajäsen §Isännöitsijä §Kirjanpitäjä §Varojen hoitaja §Varojen valvoja §Yhtiön palveluksessa §Edellä olevien lähisukulainen Osallistumisoikeus yhtiökokouksiin tai oltava saapuvilla yhtiökokouksen aikana, mikäli käsitellään tilinpäätöstä tai tilinpäätökseen liittyvää asiaa. Tilintarkastuskertomus

Laatimisaika Laadittava 4 kuukauden kuluessa Päiväys ja allekirjoitus Toimitettava osakkeenomistajille viimeistään 1 viikkoa ennen kokousta / tai pidettävä osakkeenomistajien nähtävillä toimistolla. Toimitettava pyydettäessä kopio sitä pyytävälle (voidaan periä maksu kopioinnista)

Vastikejälkilaskelmat Asunto-osakeyhtiölain 72 § Toimintakertomuksessa on annettava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein Toisin sanoen on laadittava erillinen vastikejälkilaskelma

Vastikejälkilaskelma Laskelman tarkoituksena on osoittaa Onko kerätyt vastikkeet käytetty niihin kuluihin/menoihin, joita varten se on kerätty Osoittaa onko vastiketta peritty riittävästi Kertoa yhtiön rahoitusasemasta Turvata osakkaiden yhdenvertainen kohtelu vastikeperinnässä Tuottojen ja kulujen oikea suhde

Vastikejälkilaskelma Kustakin yhtiöstä perittävästä erillisestä vastikkeesta on laadittava oma jälkilaskelma Esimerkiksi erilaisia rahoitusvastikkeita Vesimaksut Laskelman lopputuloksena muodostuvasta yli- tai alijäämästä on huomioitava seuraavan tilikauden talousarviota laadittaessa

Vastikejälkilaskelma Laadittaessa tulee tarkistaa seuraavien erien vaikutus laskelmaan Aktivoinnit §Taseeseen aktivoidut hankinnat ovat aiheuttaneet rahanmenoa, joten tilikauden aikana suoritetut hankinnat tulee sisällyttää jälkilaskentaan rahan käyttönä §Jos omaisuutta myydään tulee se huomioida vastiketuoton tapaisena rahantulona Saadut vakuutuskorvaukset §Käsitellään tulona jälkilaskennassa

Lainan nostot §Nostot tilikauden aikana käsitellään rahoituksen lähteenä Lainojen lyhennykset §Käsitellään tilikauden aikana rahan käyttönä eli menona §Huomaa onko kyseessä hoitolaina vai erillisenä vastikkeella kerättävä laina Korkotuotot/-menot §Huomaa ero hoitopuolen ja rahoituspuolen korkotuottoihin Poistot §Poistot eivät koske rahanliikuttelua niin näitä eriä ei oteta huomioon jälkilaskelmassa

Vastikejälkilaskelma Täsmäytys kirjanpitoon Jälkilaskelman yhteistulos kertoo yhtiön lyhytaikaisen rahoitusaseman Täsmäytys tulee aina tehdä taseeseen Täsmäytyslaskelma taseeseen §Rahoitusomaisuus, josta vähennetään lyhytaikainen vieraspääoma (ilman lyhtyaikaisiin vieraaseen pääomaan siirrettyä pitkäaikaisen lainanlyhennysosuutta) saadaan lopputulokseksi taseen rahoitusasema = vastikelaskelman yli/alijäämä

Vastikejälkilaskelma Ylijäämä Lähtökohtaisesti tulisi hoitovastikkeen ylijäämä palauttaa osakkaille esimerkiksi seuraavasti: §Seuraavan vuoden vastiketta pienennetään §Jätetään jonkun kuukauden vastikkeet perimättä §Kertynyt ylijäämä siirtää ”vararahastoon” mahdollisia yllättäviä korjauskuluja / investointeja varten (asuintalovaraus)

Alijäämä Merkitsee, että tilikauden aikana ei ole riittänyt menoihin saatu vastiketulo Lisättävä seuraavan vuoden talousarvioon edellä mainittu summa Voidaan myös periä tilikauden aikana lisävastike, jolla katetaan alijäämä §Vaatii yhtiökokouksen päätöksen

Lainaosuuslaskenta lainsäädännössä Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 55 §: §Isännöitsijäntodistuksessa tulee olla mm. selvitys lainavastuusta, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajille Asunto-osakeyhtiöasetus 3 § §Sama kuin edellä + maininta siitä, onko osakkeenomistajalla oikeus erikseen maksaa lainaosuutensa pois

Lainaosuuslaskenta Yhtiöjärjestys Onko lainaosuuden poismaksu mahdollista Miten lainaosuuden poismaksu on määrättävä Lainaosuuden poismaksun ajankohta Lainaosuuden suorituserän suuruus Vaikutus pääomavastikkeen perintään

Lainaosuuslaskenta Käsitteitä Hankeosuus §Vastikkeenmääräytymisperusteella (m 2, osake) laskettu osuus esim. suuren peruskorjaustyön kustannuksista §Hankeosuus maksetaan pois ennen korjauslainannostoa Lainaosuus §Vastikkeenmääräytymisperusteella (m 2, osake) mukaan laskettu osuus yhtiön pitkäaikaisista lainoista velalliselle neliölle/osakkeelle Velkaosuus §Velkaosuus on summa, jonka osakas maksaa suorittaessaan osuutta yhtiön pitkäaikaisista lainoista §Velkaosuus sisältää lainaosuuden lisäksi ko. osakkaalle kuuluvan, lainaosuuden poismaksupäivän mukaisen, erillisvastikejälkilaskelman yli- tai alijäämän

Lainaosuuslaskenta Laskennassa huomioitavia asioita Suoriteperiaatteen muistaminen eli vastiketuotot ja korkokulut laskelmiin suoriteperusteisina Laskentakauden osakassuoritusten ja yhtiökokouspäätösten vaikutus vastiketuottokertymään §Lainasta vastaavien neliöiden/osakkeiden muutos §Vastikkeiden muutokset

Lainaosuuslaskenta Laskennassa huomioitavia asioita: Laskelman viimeinen korkopäivä Korkopäivien määrä – vaihtoehtoja §Todelliset päivät / jakajana 365 pv § 30 päivää kuukaudessa / jakajana 360 pv §Todelliset päivät / jakajana 366 pv karkausvuonna Lainan lyhennyksen huomioiminen Korko lasketaan siihen päivään saakka, kun osakkaan lainaosuussuorituksella lyhennetään lainaa/lainoja

Lainaosuuslaskenta Lainaosuuden poismaksu: Kokonaan – erillisvastikkeen perintä ko. osakkaan osalta päättyy Osissa – erillisvastikkeen perintä jatkuu ko. osakkaan osalta jäljelle jäävien velallisten neliöiden/osakkeiden osalta Hoitovastikkeella katettavista lainoista ei osakas voi maksaa pois osuuttaan Hoitolainan voi muuttaa erillisvastikkeella katettavaksi lainaksi vain tietyin edellytyksin

Lainaosuuslaskenta Millä summalla asuntoyhtiön tulee laina/velkaosuussuorituksen vastaanotettuaan lyhentää lainaa? Lainaa tulee lyhentää lainaosuudella eli kyseisen osakkaan maksamalla osuudella ao. pitkäaikaisesta lainasta. Muu osa velkaosuussuorituksesta on lainaosuuden poismaksupäivään saakka toteutuneen ja jälkilaskelmalla osoitetun pääomavastikeperinnän oikaisemista.