ARV OG GENERASJONSSKIFTE FRITIDSBOLIG 4 mars 2015 www

ARV OG GENERASJONSSKIFTE FRITIDSBOLIG 4. mars 2015 www. bullco. no

10 gode råd for et vellykket generasjonsskifte 1. Snakk med familien om dine ønsker. 2. Sett deg inn i hvilke begrensninger arveloven og eventuelt ekteskapsloven setter. 3. Skal du gi bort hytta i gave mens du fortsatt lever – skriv gavebrev som reflekterer dine ønsker. www. bullco. no

4. Skal du testamentere bort hytta – bruk testament. 5. Hvis du gir hytta i gave – ta stilling til spørsmål om avkortning 6. Er du gift og hytta er en del av felleseiet – avklar hvorvidt lengstlevende ektefelle skal ta over hytta i uskifte. 7. Ønsker du en fordeling av arven utover det du kan bestemme i testament - inngå en avtale om arv med dine barn. 3 www. bullco. no

8. Skal du forbeholde deg bruksrett til hytta? 9. Skal dine barn eie hytta i sameie? 10. Følg med på eventuelle endringer i ny arvelov 4 www. bullco. no

Arv • Forskjellen på livsdisposisjoner og dødsdisposisjoner. • Utgangspunkt: i levende live kan du disponere over hytta slik du vil. • Arvelovens regler vil som hovedregel kun regulere fordelingen av det du eier på tidspunktet du faller bort. • Arveavgiften bortfalt fra 1. januar 2014. 5 www. bullco. no

FORDELING AV ARV – Hvis du ikke har skrevet testament: • Følger arvelovens regler. • Ektefellen vil arve ¼ (dersom avdøde etterlater seg livsarvinger) eller ½ (dersom avdøde ikke etterlater seg livsarvinger) • Dersom avdøde ikke er gift, vil alt fordeles blant livsarvingene • Arven skal fordeles verdimessig likt blant livsarvingene • Ikke gift og ingen livsarvinger – hvem arver da? 6 www. bullco. no

FORDELING AV ARV- Hvis du har skrevet testament: • Arveloven setter begrensninger for hvilke disposisjoner du kan gjøre i et testament • Pliktdelsarv til arvingene utgjør 2/3, minimum kr 1 million til hver livsarving, jf. arveloven § 29 • Arvelater står fritt til å testamentere over 1/3 av det han/hun etterlater seg (forutsatt at man ikke er gift) • Arvelater kan bestemme hva arvingen skal motta i arv, men det kan ikke krenke pliktdelsarven, jfr § 30 • Adgang til å begrense ektefellearven, jf. arveloven § 7. 7 www. bullco. no

EKSEMPEL PÅ TESTAMENTARISK DISPOSISJON Marta er skilt. Hun har to døtre og en sønn. Marta har 10 millioner kroner. Hun ønsker å testamentere så mye som mulig til sin sønn. Hvor mye får Martas barn? Døtre – kr 1 000 hver Sønn – kr 8 000 8 www. bullco. no

FORMUESORDNING FELLESEIE OG SÆREIE • Formuesordningen sier ingenting om hvem som eier hva • Formuesordningen avgjør hvorvidt ektefellenes formue skal deles på skiftet • Hovedregel: • Unntak: felleseie, jf. ekteskapsloven § 58 skjevdeling, jf. ekteskapsloven § 59 • Særeie krever ektepakt eller bestemmelse fra giver/testator 9 • Særeie er ikke gjenstand for deling på skiftet • Fullt eller delvis særeie. • Ved død – gjenlevende arver avdødes andel av felleseie og avdødes særeie www. bullco. no

Eksempel på bestemmelse om delvis særeie i ektepakt I. Følgende skal være kvinnens særeie: - Fritidsbolig gnr 1 bnr 2 i X kommune - Selskapet X AS - Aksjer i Y AS - Andre aksjer og verdipapirer i hennes navn II. Følgende skal være mannens særeie: - 50 % av bolig gnr 1 bnr 2 i X kommune - Aksjer og verdipapirer i hans navn III. 50 % av bolig gnr. 1 bnr 2 i X kommune er således felleseie som skal likedeles. 10 www. bullco. no

USKIFTE • Gjenlevende ektefelle har rett til å sitte i uskifte med felles arvinger, jf. arveloven § 9 • Avdødes særkullsbarn må inngi samtykke, jf. § 10 • Utgangspunkt: den som sitter i uskifte, rår som eier, jf. § 18 11 www. bullco. no

• Unntak: • • Avdødes særeie er som hovedregel unntatt uskifte Gjenlevende kan ikke gi gaver som står i misforhold til boets formue Gjenlevende kan ikke gi bort fast eiendom Merk at det er ingen begrensninger på å selge fast eiendom 12 www. bullco. no

AVKORTNING – FORSKUDD PÅ ARV • Skal gave som livsarving har mottatt avkortes i senere arveoppgjør? • Arveloven § 38: gaven skal avkortes dersom arvelater har fastsatt det eller det blir godtgjort at avkortning vil være i samsvar med arvelaters forutsetninger. • Vår anbefaling: skriv gavebrev • • • Hvem er gaven fra Hvem er gaven til Hva er verdien av gaven Betingelser ved gaven Skal gaven avkortes i senere arveoppgjør? Skal gaven være mottakers særeie? • Beregning av verdien av arveforskudd, jf. arveloven § 40 13 www. bullco. no

EKSEMPEL PÅ GAVEBREV Undertegnede ektefeller, Ola og Kari Nordmann gir med dette følgende gave: hytte på Norefjell verdi kr 3 000 til vår sønn Per Nordmann. Gaven er å anse som gitt med en halvpart fra hver. Gaven skal være Pers særeie. Som følge av denne gaven skal Per avkortes med kr 3 000 i et fremtidig arveoppgjør, jf. arveloven § 38. 14 www. bullco. no

AVTALER OM ARV • Arvelater kan inngå avtaler med arvingene slik at han/hun ikke trenger å hensynta begrensningene arveloven oppstiller • Arvingene kan gi avkall på pliktdelsarv slik at arvelater står fritt til å testamentere bort sin formue, jf. arveloven § 45 • Arvelater og arvingene kan sette betingelse • Sekundærarv 15 www. bullco. no

MINDREÅRIGE ARVINGER • Fylkesmannen vil varsles om mindreårige arvinger • Hvis arvingen arver over 2 G (ca. kr 170 000), vil Fylkesmannen forvalte midlene frem til arvingen fyller 18 år, jf. vergemålsforskriften § 26 • Arvelater kan i testament unnta arven fra Fylkesmannens forvaltning. • Vår anbefaling: utpeke en tillitsperson • Fylkesmannen vil alltid forvalte pliktdelsarven • Det vil ikke alltid være hensiktsmessig at mindreårige arvinger arver fast eiendom 16 www. bullco. no

FORSLAG TIL NY ARVELOV • Mer til ektefellen • Utvidet arverett til samboere • Begrenset pliktdelsarv • Testament uten vitner • Antas å tre i kraft i løpet av 2017 17 www. bullco. no

OVERFØRING AV EIENDOM SOM LEDD I ARVEOPPGJØR Praktiske gjøremål 18 www. bullco. no

Offentlig eller privat dødsboskifte? OFFENTLIG DØDSBOSKIFTE • Tingretten tar hånd om skifte • Arvingene er uenige eller ikke evner å gjennomføre skiftet • Avdøde etterlater seg mer gjeld enn aktiva • Tingretten oppnevner en bobestyrer. • Skiftet tar gjennomsnittlig 1 år. PRIVAT DØDSBOSKIFTE • Mest vanlig. • Minst én arving overtar ansvaret for avdødes forpliktelser. • Skifteattest identifiserer hvilke arvinger som i fellesskap har rett til å råde over boet. 19 www. bullco. no

Mer om privat skifte – overføring av eiendom • Skifteattest og eventuell fullmakt brukes i forbindelse med tinglysing av eierskifte. • 2 steg: 1. Eiendommen overføres fra dødsboet til arvingene ved en hjemmelserklæring. Ingen dokumentavgift til arvinger etter loven. 2. Eiendommen overføres fra arvingene og til den eller de som skal eiendommen videre. Denne overføringen skjer ved skjøte. Dokumentavgift. • Merk at overføring av fast eiendom som gave/forskudd på arv utløser dokumentavgift. 20 www. bullco. no

SAMEIE • Sameieloven av 1965 • Vår anbefaling: unngå konflikter - inngå sameieavtale • Disposisjonsrett, jf. sameieloven § 3 • Bestemmelsesrett, jf. sameieloven § 4 • Flertallsbeslutninger – basert på eierandel • Fordeling av kostnader og inntekter, jf. sameieloven § 9 • Hovedregel – faste og nødvendige utgifter fordeles i forhold til eierandel. 21 www. bullco. no

• Inntekter fordeles i forhold til eierandel. • Andre utgifter fordeles etter nytten. • Vedlikehold, jf. sameieloven § 8 • Omsorgsplikt • Rett til salg, jf. sameieloven § 10 • Rett til å selge sin eierandel – til hvem man vil • Forkjøpsrett, jf. sameieloven § 11 • Øvrige sameiere • Flere ønsker å benytte forkjøpsretten 22 www. bullco. no

• • Mislighold, jf. sameieloven § 13 Varig mislighold Advarsel Rett til å utløse mot vederlag • Opphør av sameie, jf. sameieloven § 15 Sameiere enige om oppløsning Ikke enige – tvangsoppløsning 23 www. bullco. no

NÆRMERE OM FORKJØPSRETT • Definisjon: En rett til å tre inn i andres avtale og overta det kjøpte mot å betale det beløpet første kjøper har forpliktet seg til. • Kan følge av lov, avtale, testament eller gave. • Lov om løsningsretter regulerer forkjøpsrett for fast eiendom. Ufravikelig på følgende punkter: • Kan ikke påheftes eiendommen for mer enn 25 år (§ 6) • Kan normalt ikke gjørs gjeldende når boligeiendom overføres fra foreldre til barn eller mellom ektefeller/ andre nærstående personer • Forkjøpsrett får rettsvern ved tinglysing. 24 www. bullco. no

FORKJØPSRETT I AVTALE - EKSEMPEL • Foreldre selger hytta til sitt eldste barn. • Forbeholder forkjøpsrett for de øvrige barn dersom eldstemann skulle la eiendommen gå ut av slekten. • Forkjøpsretten fremgår av kjøpekontrakten. • I et slikt tilfelle kan søskens vederlag fastsettes til f. eks. « 75 % av verdi basert på innhentet takst» . 25 www. bullco. no

BRUKSRETTIGHETER • Ved overføring av fast eiendom, kan overdrager forbeholde seg bruksrett for seg selv eller andre • Tidligere særlig praktisk mht. arveavgift 26 www. bullco. no

• Verdsettelse av bruksretten kan være av betydning i følgende situasjoner: • Dersom eiendommen er overført som gave med bruksrett for giver. Gaven skal avkortes senere, men hva var egentlig verdien av gaven? • Overføring av fast eiendom fra uskiftebo – finnes det et gaveelement? 27 www. bullco. no

Kontaktinfo Randi Birgitte Bull Advokat/Partner Telefon: 23 01 01 70 E-post: rbb@bullco. no Anne-Sofie Rolfsjord Advokat Telefon: 23 01 01 14 E-post: asr@bullco. no www. bullco. no

SAMEIEAVTALE 1. Bakgrunn I forbindelse med at arveoppgjør etter xx har yy, zz, qq og ww overtatt fritidseiendommen ”Solsiden”, gårdsnr xx bruksnr xx i xx kommune, i sameie med ¼ hver. 2. Formål Sameiets formål er å tilrettelegge for en best mulig utnyttelse av eiendommen som feriested for familien også i fremtiden. 29 www. bullco. no

3. Utøvelse av sameiernes og brukeres rettigheter Alle involverte parter, så vel sameierne selv og andre brukere av eiendommen, skal ta tilbørlig hensyn til hverandre ved sin utøvelse av bruksrett til eiendommen, og alle forutsettes å utvise nødvendig velvilje og fleksibilitet for å sikre en hyggelig og problemfri felles utnyttelse av eiendommen. Hver sameier og bruker plikter å behandle eiendommen med tilbørlig aktsomhet, og å reparere slike skader som den enkelte ved sin bruk måtte forårsake. 30 www. bullco. no

4. Bruk av eiendommen Som ledd i at sameiets formål skal oppnås er partene enige om at bruken av bebyggelsen på eiendommen skal skje på følgende måte: Hovedprinsippet for utnyttelsen av eiendommen er at hver av partene har fortrinnsrett til bruk av hytten i perioder på to uker av gangen i perioden fra og med uke 26 til og med uke 33. Det skal ved loddtrekning fastsettes rekkefølgen på bruksretten. Rekkefølgen forskyves deretter med en periode på to uker for hvert år. 31 www. bullco. no

Dette er ikke til hinder for at partene innbyrdes avtale annen fordeling av bruken. Partene kan også avtale samtidig bruk av eiendommen. Dersom en sameier ikke benytter seg av sin bruksrett har øvrige parter rett til å bruke eiendommen. Bruk av eiendommen utenfor perioden uke 26 til og med uke 33 avtales særskilt mellom partene. 32 www. bullco. no

5. Løpende utgifter og vedlikehold Sameierne har i fellesskap det løpende vanlige vedlikeholdsansvar for eiendommen og bebyggelsen. Det samme gjelder løpende utgifter knyttet til eiendommen, slik som festeavgift, kommunale avgifter, forsikring, strøm og lignende. Det opprettes en egen bankkonto hos en av partene, der hver part to ganger i året setter inn et akonto-beløp som fastsettes av partene i fellesskap hvert år. Akonto-beløpet skal fastsettes slik at forventede løpende utgifter og vedlikeholdskostnader dekkes fra kontoen. 33 www. bullco. no

6. Påkostninger og oppgradering Når det gjelder øvrige investeringer som ikke har preg av nødvendig vedlikehold er partene enige om at slike arbeider skal godkjennes av begge parter. Dersom det ikke oppnås enighet om investeringer, kan likevel en av partene gjennomføre slike tiltak mot å bære kostnadene alene. Det forutsettes at det ikke iverksettes slike tiltak uten at de andre parter er varslet, og det må ikke uten enighet mellom partene foretas bygningsmessige endringer eller utvidelser av bebyggelsen på eiendommen, som forandrer eiendommens grunnpreg. 34 www. bullco. no

7. Utleie av eiendommen Sameierne har ikke rett til foreta utleie av eiendommen i sin bruksrettsperiode. Sameierne kan for øvrig fritt overlate sin bruksrett helt eller delvis til sine barn/svigerbarn og barnebarn. 35 www. bullco. no

8. Felles beslutninger Alle beslutninger av betydning for eiendommens bruk, drift og vedlikehold fattes av sameierne i fellesskap. Ingen beslutninger kan fattes uten at alle sameierne samtykker, med unntak for de situasjoner som er nevnt i pkt. 6 annet avsnitt. Oppstår det en situasjon hvor fortsatt drift av sameiet umuliggjøres av at partene ikke kommer til enighet om nødvendige beslutninger, kan hver av sameierne kreve sameiet oppløst. Da skal reglene i pkt. 9 følges, avhengig av eiersammensetningen på det aktuelle tidspunkt. 36 www. bullco. no

9. Eventuelt fremtidig salg av eiendommen / oppløsning av sameiet Ved salg av en sameieandel har de øvrige sameiere forkjøpsrett på ellers like vilkår. Ved ønske om salg skal den sameier som ønsker å selge først tilby andelen til salgs blant de forkjøpsberettigede. Verdien fastsettes som ved innhentelse av to uavhengige takster og snittet av disse legges til grunn. Dersom det er flere sameiere som ønsker å benytte forkjøpsretten fordeles sameieandelen som er til salgs likt mellom disse. 37 www. bullco. no

Forkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelser av sameieandel mellom ektefeller og til slektninger i rett nedstigende linje. Det er en forutsetning at eventuelle nye sameiere tiltrer denne sameieavtalen. Hvis ingen av sameierne ønsker å overta sameieandelen som ønskes solgt skal hele eiendommen legges ut for salg på det åpne marked. I så fall har …. . rett til å tre inn i høyeste bud på ellers like vilkår. 38 www. bullco. no

10. Diverse Denne avtalen er utferdiget i fire eksemplarer, ett til hver av partene. ***** Oslo, den ……. . 2015 …………………… yy …………………… Qq zz ww …………………………………… 39 www. bullco. no