AREE EDIFICABILI Gaetano Di Stefano 1 AREE FABBRICABILI

AREE EDIFICABILI Gaetano Di Stefano 1

AREE FABBRICABILI Definizione “porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale” Gaetano Di Stefano 2

CLASSIFICAZIONE Ø Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli) Ø Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell’uso del territorio) Gaetano Di Stefano 3

Aree ad uso privato üTerreni agricoli: üAree edificabili: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani civili o industriali Gaetano Di Stefano 4

segue La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario. Dipende: 1. dalla non destinazione ad uso pubblico; 2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l’uso edificatorio; 3. dall’esistenza di una domanda per tale uso. Gaetano Di Stefano 5

CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI • Caratteristiche intrinseche • Caratteristiche estrinseche • Situazione giuridica Gaetano Di Stefano 6

Caratteristiche estrinseche Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei confronti dell’ambiente esterno (zona). § la posizione § la presenza di infrastrutture Gaetano Di Stefano 7

Caratteristiche intrinseche Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dall’area. §Dimensioni §Forma geometrica (regolare o irregolare) §Sviluppo del fronte stradale §Giacitura (e esposizione) §Natura del terreno §Distanza dalle reti pubbliche Gaetano Di Stefano 8

DIMENSIONI AREA DI MINOR VALORE UNITARIO AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO Gaetano Di Stefano 9

FORMA GEOMETRICA AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO Gaetano Di Stefano AREA DI MINOR VALORE UNITARIO 10

SVILUPPO DEL FRONTE STRADALE AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE UNITARIO STRADA Gaetano Di Stefano 11

GIACITURA E ESPOSIZIONE Area di maggior valore unitario Gaetano Di Stefano Aree di minor valore unitario 12

Situazione giuridica Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia dell’area. Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà • Altezza massima dei fabbricati realizzabili • Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili • Rispetto delle norme urbanistiche • Rispetto degli indici di sfruttamento • Gaetano Di Stefano 13

MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati. DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità ecc. ) Gaetano Di Stefano 14

CRITERI ESTIMATIVI Le aree fabbricabili si stimano: In base al VALORE DI MERCATO 2. In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE 3. In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati o pezze segregate) 1. Gaetano Di Stefano 15

Valore di mercato Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree. Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO 1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche) 2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili 3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile) 4. Applicazione della proporzione di stima 5. Eventuali aggiunte e detrazioni Gaetano Di Stefano 16

segue Gaetano Di Stefano 17

Aggiunte e detrazioni Gaetano Di Stefano 18

Valore di trasformazione Si applica quando non è possibile derivare il valore dell’area attraverso il procedimento diretto. CASI: 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari); 2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici) Gaetano Di Stefano 19

Valore di trasformazione Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o analiticoricostruttivo) e NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI MERCATO Gaetano Di Stefano 20

Valore di trasformazione Gaetano Di Stefano 21

Stima dei reliquati (o pezze segregate) RELIQUATO: porzione di area urbana che, per motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma irregolare, dimensioni ridotte, ecc. ) non presenta le possibilità di sfruttamento edificatorio ma che, unito ad un’area viciniore, ne esalta il valore. Gaetano Di Stefano 22

segue Il valore del reliquato è COMPLEMENTARIETA’ confinante. connesso alla l’appezzamento L’aspetto economico da applicare è quello del VALORE COMPLEMENTARE Gaetano Di Stefano 23

segue IC DA A R BL B PU A ST B A RELIQUATO Gaetano Di Stefano 24

Stima pratica del valore di mercato delle aree fabbricabili Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili. In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile. Gaetano Di Stefano 25

segue dove: %= incidenza media percentuale del valore dell’area (18 -25%) Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile Gaetano Di Stefano 26