Ankara niversitesi Uygulamal Bilimler Fakltesi Gayrimenkul Gelitirme ve
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Emlak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Örgütlenme Modelleri ve Türkiye İçin Model Önerisi Üzerine Tartışma 2017, İzmir
SUNUM PLANI VE KAPSAMI q TAŞINMAZ DEĞERİ VE VERGİ DEĞERİ KAVRAMLARI q EMLAK VERGİ DEĞERİNİN HESAPLANMA İLKE VE ESASLARI q TAŞINMAZLARIN TÜRLERİNE HESAPLAMA USULLERİ GÖRE VERGİ DEĞERİ q TÜRKİYE İÇİN UYGULAMA ÖNERİSİ, OLASI ETKİLERİ VE TARTIŞMA Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİSİ q Dünyada bilinen en eski vergi türü… q Gelişmiş toplumlarda taşınmazların değerlenmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması önemli gelir kaynağını teşkil etmektedir. q Çeşitli nedenlerle zaman içinde oluşan taşınmaz değer artışının vergilendirilmesi ve kamuya kazandırılması sorunludur. q SORUN: Emlak vergi değerinin yasal düzenlemelerde ele alınma biçimi ve piyasa değeri, harca esas değer ve emlak vergi değeri arasında önemli farkların oluşması. q SONUÇ: Vergi adaletinin bozulması, verimsizlik, merkezi idare ile belediyelerin gelir kayıpları ve taşınmazın farklı değerlerinin ortaya çıkması. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİSİ q Türkiye’deki mevcut yasal düzenlemeler, taşınmazların vergiye esas değerlerine ilişkin tespitlerde birtakım problemlere neden olmaktadır. q Yerel idareler, en büyük gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi gelirlerinden yeterince etkin faydalanamamaktadır. q Bu durumun temel nedeni emlak vergisine esas taşınmaz değerleme sisteminin, tespit edilmesinin eksik ve hatalı uygulanmasıdır. q Vergiye esas değerin tespit edilmesi amacıyla yapılan taşınmaz değerleme sürecinin en önemli aşamasını oluşturmakta olup, önemi Türkiye’de son zamanlarda anlaşılmaktadır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
VERGİ DEĞERİ İLE İLGİLİ DÜZENLEMELER q Vergi Usul Kanunu q Emlak Vergisi Kanunu q Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun q Tüzük q İç Genelge q Uluslararası Değerleme Standartları q Diğer düzenlemeler q 213 sayılı VUK’un 258. maddesine göre değerleme «vergi matrahlarının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespiti» dir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
DEĞERLEME BİLİMİ VE KAPSAMI q Değerleme; taşınmaz, taşınmaz projesi veya taşınmaza bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin tespiti ve uygun yöntemle hesaplanması işlemidir. q Arsa-arazi-yapı değerleme q Sınırlı ayni hak değerlemesi q Proje değerleme q İşletme değerlemesi q Taşınır varlıkların değerlemesi Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q. Vergi değeri, 1319 Sayılı EVK konusuna giren bina, arsa ve arazinin takdir komisyonlarınca takdir olunan rayiç bedel. q. Rayiç bedel; bina, arsa ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedeli. q. Piyasa değeri-ortalama değer-asgari değer q 1319 Sayılı Kanun-Tüzük-İç Genelge uyumsuzluğu Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Takdir komisyonunun kurulması ü Arsa takdir komisyonu ü Arazi takdir komisyonu ü Merkezi takdir komisyonu Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Takdir Komisyonları: Ø Takdir komisyonları, kanunla kendilerine kamu görevi verilen ve bu görevin yürütülmesi sırasında kamu gücü kullanarak tek yanlı, kesin ve icrai idari işlemler yapabilen kamu kuruluşlarıdır. Ø Komisyonlar tarafından kıymet takdiri dört yılda bir yapılmakta olup, Bakanlar Kurulu bu süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir. Ø Komisyonların çalışma usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir. Ø Vergi değerine ilişkin asgari değerleme hukuk düzeni tarafından özel kurallara tabi kılınmış olup, yargısal denetime esas tutulmaktadır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q. Arsa takdir komisyonu; Ø Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan), Ø İlgili belediyeden yetkili bir memur, Ø Defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, Ø Tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur, Ø Ticaret odasınca seçilmiş bir üye, Ø İlgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye, Ø İlgili mahalle veya köy muhtarı. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Arazi takdir komisyonu; Ø Vali (başkan), Ø Defterdar (vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde vergi dairesi başkanı), Ø Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürü, Ø İl merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye, Ø İl merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üye. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q. Arsa değeri; Ø Mahalle düzeylerinde cadde ve sokaklara göre, Ø Arsa sayılacak parsellenmemiş arazi ise köyler bazında, Ø Değer bakımından farklı bölgelere göre, Ø Asgari ölçüde birim değer tespiti yapılması… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Arsa vergi değerlerinin tahmini: Ø Normal alım-satım bedeli, Ø Emsal arsanın alım-satım bedeli, Ø Bunların mümkün olmaması halinde, emsal olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değerinin analizi, Ø Cadde ve sokaklara göre farklılaştırma. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMSAL SEÇİMİNDE ARANAN KOŞULLAR q Emsale göre değerleme ve emsal olabilme koşulları: Ø Değerleme gününden önce satılmış olma, Ø Özel amaçlı satış (banka, icra gibi satışlar) olmama, Ø Kamulaştırma yoluyla el değiştirme biçiminde olmama, Ø Taşınmazın yanında, aynı bölgede veya yakınında ve değişik nitelikte olabilmesi. . . Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Mahalle ölçeğinde arsa vergi değerlerinin tahmini: Ø İşyerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, Ø Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, Ø Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı, Ø Hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, Ø İmar ve istikamet planındaki durumu, Ø Bina ve inşaat sahası büyüklüğü, Ø Topografik durumu, Ø Diğer etkenler. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
ARSALARIN EMSAL DEĞER ANALİZİ q Mahalle ortalama emsal değerinin düzeltilmesi - etki puanlarının elde edilmesi: Ø Projenin gerektirdiği imar tadilatı Ø Kentsel dönüşüm etkisi Ø Yeşil alan kararı Ø Sit kararı Ø Ulaşım ağlarının etkisi Ø Diğer faktörlerin etkisi Ø Anket sonuçları ile çoklu regresyon analizlerine dayalı düzeltme katsayılarının elde edilmesi Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Normal taşınmaz alım-satım bedel cetvelleri: Ø Vergi daireleri, görev alanları içindeki arsalara ait normal alımsatım fiyatlarını, her belediye ve 1319 Sayılı Kanunun 12. maddesine göre arsa sayılan arazinin bulunduğu her köy için ayrı düzenleyecekleri normal alım-satım bedel cetvellerine meydan, sahil, cadde ve sokaklara göre ve m²’nin alım-satım fiyatlarını gösterecek şekilde kaydederler. Ø Mükellefler tarafından vergi dairelerine yapılmış olan beyanlardan normal alım-satım bedeli olarak gösterildiğine kanaat getirilen arsa vergi değerleri de bu cetvellere işlenir. Ø Değer haritalarının hazırlanmış olması mümkün mü? Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Arsa vergi değerinin bina vergi değeri yoluyla tespiti: Ø Alım-satım bedelinin tespitinin mümkün olmaması halinde, normal alım-satım bedeli aynı veya benzer vasıftaki başka bir arsa üzerinde bulunan binanın takdir olunan vergi değeri içindeki arsa bedeli esas alınarak bulunmaktadır. Ø Bina için takdir olunan vergi değerinden binanın inşaat maliyet bedeli ile % 20 satış karı tutarı düşüldükten sonra kalan miktar, arsa bedeli olarak kabul edilir. Ø Arsa payı için hesaplanan değerin m²’ye düşen miktarı ile değer takdir edilecek arsanın yüzölçümü çarpılarak o arsanın değeri tespit edilir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Diğer ölçütler ve değerin geçerliliğinin sınanması: Ø Yeni inşa edilmiş bağımsız bölümlerin satış değeri-kira ilişkisinden yararlanılarak değerleme yapılması Ø Satış değeri-(inşaat maliyeti+kar) formülünden arsa değerine ulaşılması Ø Resmi kıymet takdirleri Ø Önceki dönem vergi değerlerinin güncellenmesi Ø Emlak piyasa araştırması-eğilim analizi Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ ÇALIŞMASI Ø Arsa-arazi-arsa sayılacak arazi ayrımının rasyonel olarak yapılması Ø Aynı cadde ve sokakların farklı mahallelerin sınırları içinde farklı değerler alması – nedensellik olmaması Ø Mahallelerin sınırları ve geçiş bölgelerinde değer değişiminin rasyonelleştirilmesi Ø Vergi değerinin yüksek olması – vergi ödeme istekliliği-tahsilat oranı ilişkileri Ø Merkezi takdir komisyonlarının etkinliği? Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
ARSA-ARAZİ AYRIMI: KRİTERLER VE UYGULAMA Ø Arsa-arazi ayrımı q Mevzuatın irdelenmesi q 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu q 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı q Yargıtay İçtihatları q Bilimsel eserler… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
ARAZİ NEVİNİN TESPİTİ VE ÖLÇÜTLERİ Ø Uygulamada sulu-kuru ayrımının ölçütleri: q 3083 ve 5403 Sayılı Kanunların getirdiği ölçütler q 3402 Sayılı Kanun ölçütleri q Tespitler, bilimsel esaslar ve yasalara uygun yapılmamakta q SONUÇ: Kuru-sulu arazi ayrımı net yapılmadan değerleme yapılması, Birim arazi değerlerinin olduğundan daha yüksek bulunması Verginin yükselmesine neden olması… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
ARAZİ NEVİNİN TESPİTİ VE ÖLÇÜTLERİ Ø Arazi Değerleme; q İlçe düzeylerindeki bütün sulu, kıraç ve taban araziler için tek asgari değer, q Normal alım satım bedeli, q Emsal arazinin alım satım bedeli, q Mümkün olmaması halinde yıllık istihsal değerine göre değerleme… Ø q q Arazilerin Sınıflandırılması; Sulu ve taban arazi: 5403 Sayılı Kanun ve Tüzük Sulu arazi – taban arazi ayrımı için arazi çalışması Kuyu ve yüzey suyu kaynakları araştırması Ankara Üniversitesi Ankara University Kıraç arazilerin durumu Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ q Takdir Komisyonlarının Çalışma İlkeleri ve Sorunları: Ø Takdir komisyonları tarafından asgari birim değerler belirlenirken taşınmazın piyasa değerinin dikkate alınmadığı görülmektedir. Ø Bunun en önemli sebebi, vergi değerlerinin parseller için tamamen vergisel amaçlı olarak belirli sokak, cadde, farklı bölgeler veya arazinin cinsine yönelik kıymet takdiri yapılmasıdır. Ø Değerlemenin piyasa değeri üzerinden yapılmasıyla bulunan vergiye esas değer daha gerçekçi olacak ve vergi kayıplarını en aza indirebilecektir. Ø Nitekim taşınmaz değerlemede uluslararası genel kabul görmüş standartları temsil eden Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) da, taşınmazın vergi değerinin takdiri için kullanılan yaklaşımların, pazar değerinden farklı sonuçlara neden olabileceğini, bu nedenle vergi değerinin, aksi açık bir şekilde belirtilmediği müddetçe piyasa değeri ile uyumlu olarak görülemeyeceğini kabul etmektedir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ Ø Komisyonlar tarafından belirlenen değerlerin çok düşük ya da çok yüksek belirlenmesi ise kamuoyunda vergiye olan güvenin sarsılmasıyla sonuçlanmaktadır. Ø Emlak vergisinin verimsizliğine ve eşitsizliğine doğrudan etki eden bu değerlerin belirlendiği komisyonların uzman kişilerden seçilmesi yerel yönetim vergi gelirleri bakımından önem arz etmektedir. Ø Türkiye’de vergi ile ilgili en çok tartışılan konu olan arsalara ilişkin takdir komisyonlarında taşınmaz değerleme uzmanları bulunmamaktadır. Ø Takdir komisyonlarında görev alan üyelerin nitelikleri, mesleki yeterlilikleri ile arsa ve arazi birim değerlerinin nasıl hesaplanacağına ilişkin hem Emlak Vergisi Kanunu hem de Vergi Usul Kanununda hiçbir hükmün bulunmamasıdır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ Ø Bahsedilen sorunların oluşmasındaki temel sebep, takdir komisyonlarında uzman kişilerin ve meslek gruplarının yer almıyor olmasıdır. Ø Vergi Mahkemeleri ve Danıştay’ın gelenekselleşen aksi yöndeki kararlarına rağmen, günümüzde birçok belediyede kapsamlı alan araştırması ve tekniğine uygun işlemler yapılmadan genellikle geçmiş yılların vergiye esas değerlerinin enflasyon, fiyat endeksleri veya yeniden değerleme oranı üzerinden güncellendiğine tanık olunmaktadır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI q Yaygın İşlem: Önceki beyan dönemine ilişkin değerlere endeks uygulanması veya enflasyon oranında düzeltme yapılması (1319 Sayılı Kanun, tüzük ve genelge hükümlerine istinaden yeniden değerleme yapılmaması), q Bir ilçede bütün mahallelerde cadde ve sokakların önceki beyan değerlerinin 2, 50; 3, 00; 1, 50 vb. kat artırılması - GEREKÇE? ? ? Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI DANIŞTAY KARARLARI: Ø Takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olmaması, Ø En düşük değerli arsa veya arsaların değerleri dikkate alınmadan karar verilmesi, Ø Bilirkişi incelemesi yaptırılmaması veya yaptırılan bilirkişi incelemelerinin yetersiz olması Ø Değer takdirleri sırasında Tüzük hükümlerinin dikkate alınmaması…. nedeni ile TK kararları iptal edilmiş ya da bu kararları iptal eden vergi mahkemesi kararları tasdik edilmiş… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 20. 10. 2004 E. 2001/729 K. 2004/5097 Sayılı Kararda; q 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" deyiminin, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit edilen vergi değerlerini ifade ettiği, q Vergi değerinin tespitinde, kayıtlı değerin (emlak vergisi değeri) beyan dönemini takip eden yıllarda Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak değerden az olmamak üzere mükellef tarafından beyan edilen değerin, her yıl için Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenmiş olan yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle tespit olunacağı, q Bu maddenin uygulanmasında işlemin yapıldığı yıl için herhangi bir artış oranının dikkate alınmayacağı hükme bağlanmıştır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI q Bu maddenin uygulanmasına yönelik olarak çıkarılan 21 seri no’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği hükümlerinde de tapu harcı uygulaması açısından kayıtlı değerin beyan dönemini takip eden yılda Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre beyan edilen emlak vergisi değerine, takip eden yıllarda ise bir önceki yıl için belirlenen değere yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle tespit olunacağı, q Her ne kadar yükümlü tarafından söz konusu taşınmazların kendisine ölüm nedeniyle intikal ettiğinden bu tarihteki emlak vergisi değerinin tapu harcı matrahı olarak kabul edilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de yasal düzenlemeye göre tapu harcı matrahının tescil tarihindeki emlak vergi değeri olduğu ifade edilmiştir. Ø T. C. Danıştay 9. Daire E. T. 28. 11. 2002 2000/2671 K. 2002/4965 Sayılı Kararda; q 1998 yılı emlak vergisinin, 4369 Sayılı Kanun ile getirilen yeni oranlara göre hesaplanacak emlak vergisinden düşük olamayacağına ilişkin düzenlemenin Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management 1998 yılına münhasır olduğu Asst. ve Prof. 1998 beyanını yenileyen mükellefleri Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Yeşimyılında ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir kapsamakta olduğu ifade edilmektedir.
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 13. 4. 1999 E. 1998/1179 K. 1999/1439 Sayılı Kararda; q Bir gayrimenkulün rayiç bedelinin, emlak vergisi beyan değerinin değer artış oranında artırılarak tespitinde isabetsizlik olmadığı, q 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" deyiminin, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit edilen vergi değerlerini ifade ettiği, q Vergi değerinin tespitinde, kayıtlı değerin (emlak vergisi değeri) beyan dönemini takip eden yıllarda Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak değerden az olmamak üzere mükellef tarafından beyan edilen değerin, her yıl için Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenmiş olan yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle tespit olunacağı, q Bu maddenin uygulanmasında işlemin yapıldığı yıl için herhangi bir artış Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management oranının dikkate alınmayacağı hükme bağlanmıştır. Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu T. 30. 9. 1994 E. 1994/100 K. 1994/275 Sayılı Kararda; q İcra yoluyla satışta emlak vergisinin tespitinde, İcra Müdürlüğü’nce açık artırma ile satılan taşınmazın vergi değerinin herhangi bir tartışma konusu yapılamayacak satış bedeli olabileceğinden, açıklanan biçimde yapılan satıştan beş gün sonra verilen beyannamede asgari birim değere göre yapılan beyanın satış bedeli düzeyine yükseltilmesi sonucunda uygulanan işlemde yasaya aykırılık olmadığı ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu T. 30. 9. 1994 E. 1994/100 K. 1994/275 Sayılı Kararın Karşı Oy Gerekçesinde; Ø Kamulaştırma Kanununda, arsa nitelendirmesi konusunda Emlak Vergi Yasasındaki arsa tanımının göz önünde bulundurulacağına ilişkin bir hüküm yoksa da kamulaştırma bedelinin vergi beyan değeri ile yakın ilişki olduğu, yıllarca bu ilişki göz önünde bulundurularak uygulama yapıldığı, bunun içindir ki, emlak vergisi mevzuatındaki arsa tanımını kamulaştırma mevzuatında da nazara alınması gerektiği ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 23. 9. 1992 E. 1992/528 K. 1992/1920 Sayılı Kararda; q Taşınmazın satışı nedeniyle ödenmesi gereken tapu harcına esas alınacak değerin, tapu harcının emlak vergisi değerinden düşük olduğuna ilişkin İdarece ileri sürülmüş bir iddia veya bir belge bulunmuyorsa, satış sırasında beyan edilen değer olduğu ifade edilmiştir. Ø T. C. Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu T. 31. 5. 1996 E. 1994/595 K. 1996/237 Sayılı Kararda; q 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı 4 sayılı Tarifenin 20/a pozisyonunda tapu harcının matrahının, emlak vergisi değeri olarak belirtildiği, ancak bu değerin devir ve iktisap bedelinden az olmamasının öngörüldüğü, ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 14. 3. 1991 E. 1989/498 K. 1991/840 Sayılı Kararda; q Emlak vergisinin tespitinde, asgari m² değer tespitinin esas olduğu, en yakın m² değerinin esas alınamayacağı, 1319 sayılı Kanunun 20. maddesinde, arazi vergisinin mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirileceği, ancak mükelleflerin arsalar ve arazi ile ilgili olarak beyan edecekleri değerlerin, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler, arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi itibariyle takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan miktardan düşük olamayacağı, düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanının vergi dairesince birim değere göre hesaplanan miktarda yükseltilerek tahakkuka esas alınacağı ve mükellefe bildirileceği, vergi Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management dairesince hesaplanan ile mükellefin beyanı arasındaki farka Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLUmiktar Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir kusur cezası uygulanacağının hükme bağlandığı ifade edilmiştir.
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 7. 4. 2004 E. 2002/1795 K. 2004/2691 ile T. 28. 4. 2004 E. 2002/2728 K. 2004/3021 Sayılı Kararlarda; q 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda birden fazla yola cephesi olan taşınmazların emlak vergilerinin hangi değere göre hesaplanacağına dair bir düzenlemenin bulunmamakta olduğu, bu durumda genel düzenlemeye gidilerek imar mevzuatının uygulanması ve imar yönetmeliğinde öngörülen yapı düzenine ilişkin prensiplerin dikkate alınması gerektiği ifade edilmiştir. Ø T. C. Danıştay 9. Daire T. 18. 2. 1999 E. 1998/637 K. 1999/711 Sayılı Kararda; q İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesinin durdurulduğu, kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenmesi gerektiği, yükümlünün hissedarı olduğu taşınmazın kamulaştırılması üzerine emlak vergisinin, kesinleşen kamulaştırma bedeli üzerinden ikmalen tarh ve tahakkuk ettirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay T. 19. 9. 1985 6. Daire E. 1985/522 K. 1985/1125 Sayılı Kararda; q 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun Değişiklik Yapılması Hakkında 2587 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine göre « 6830 sayılı İstimlak Kanununda değişiklik yapılıncaya kadar, bu Kanuna göre yapılacak kamulaştırmalarda ödenecek kamulaştırma karşılıkları, kamulaştırma tarihinden önce malik tarafından bildirilen ve emlak vergisine esas olan son vergi beyan değerini geçemez. Ancak son vergi beyan tarihinden kamulaştırma tarihine kadar bir yıldan fazla bir süre geçmişse, geçen süre içinde Ticaret Bakanlığınca yayımlanan toptan eşya fiyatları indeksindeki artışlar nispetinde ve vergi değerinin bir katına kadar artırma yapılabilir. Bu şekilde yapılacak artırma, gayrimenkulün rayiç (alım satım) bedelini aşamaz. Vergi beyan değerine yıllık toptan eşya fiyatlarındaki artış sebebiyle ilave edilen miktarla birlikte elde edilecek meblağ, gayrimenkulün rayiç bedelinden yüksek ise kamulaştırma karşılığı rayiç bedelden fazla olamaz. » . q Herhangi bir sebeple emlak vergisi beyannamesi vermemiş mükelleflerin gayrimenkullerinin emlak vergisine esas değerlerinin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. ve 31. maddeleri hükümlerine göre saptanacağı ve bu gayrimenkuller için ödenecek kamulaştırma bedelleri hakkında da 1. fıkra hükmünün uygulanacağı ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Danıştay 9. Hukuk Dairesi T. 25. 06. 2015 E. 2015/6711 K. 2015/8060 Sayılı Kararda; q Emlak vergisinde beyan esası kaldırıldığından, Kanun metninden genel beyana ilişkin olarak yer alan hükümlerin çıkarılmış olduğu, q Emlak vergisi mükelleflerinin takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen değerlere karşı kesinleştikten sonra veya kesinleşme işlemi ile birlikte tarh ve tahakkuktan önceki dönemlerde ya da vergi tarh ve tahakkukundan sonra açtıkları davalarda ilgili takdir komisyonu kararlarının iptalini isteyemeyecekleri, q Emlak vergisi tarhiyatına karşı açılacak davalarda dava açma süresinin davalı belediye tarafından mükellefe emlak vergisi tarhiyatına ilişkin herhangi bir yazı tebliğ edilmiş ise bu yazının tebliğ tarihinin dikkate alınarak hesaplanması, tebliğ edilmemiş ise emlak vergisinin mükellef tarafından ödendiği tarih, yapılan tarhiyatı öğrenme tarihi kabul edilerek dava açma süresinin ödeme tarihinden itibaren başlatılması gerektiği ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI YARGITAY KARARLARI: Ø T. C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 29. 1. 2003 E. 2003/4 -64 K. 2003/41 Sayılı Kararda; q 2888 Sayılı Kanunla değişik maddeye göre, ihale yolu ile satılan taşınmazların ihale bedeli daha yüksekse ihale bedeli üzerinden, emlak beyan değeri daha yüksekse emlak beyan değeri üzerinden % 20 hesabıyla taviz bedeli alınması hükmü getirildiği ifade edilmiştir. Ø T. C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi T. 16. 5. 1985 E. 1985/3138 K. 1985/3592 Sayılı Kararda; q Kira parasının tespiti konusunda mahkemece yapılacak işin, taşınmazın Emlak Vergisi Kanununa göre hesaplanan asgari beyan değerinin % 7’si olan miktarını yukarıda açıklanan esaslara göre aşırı olmayan fakat adil ve hakkaniyete uygun bir oranda artırarak o miktarda kira parasına ve kiracının yararlandığı hizmetlere ilişkin masraflardan payına düşene hükmetmek olduğu ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
TAKDİR KOMİSYONU VE MAHKEME KARARLARI Ø T. C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi T. 30. 5. 1985 E. 1985/3746 K. 1985/3991 Sayılı Kararda; q Kira parasının saptanması hususundaki ölçüler ve ilkeler üzerinde görüş birliği sağlanamamış ve belli bir kira parası üzerinde de anlaşmaya varılmamış olması hususları kiralanan yer için emsal ve rayice uygun bir kira parasının tespitinin mümkün bulunmadığını ortaya çıkardığına göre, mahkemece taşınmazın Emlak Vergisi Kanunu uyarınca saptanan ölçüler ve birim fiyatları doğrultusunda belirlenen arsa dahil binanın asgari beyan değeri esas alınarak adil ve hakkaniyete uygun bir kira parasının saptanması yoluna başvurulmasında bir isabetsizlik görülmediği, ifade edilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİSİ DEĞERİ Ø Ø Bina vergi yönünden sınıflarının tespiti Cins değişikliklerinin yapılmamış olması Belediye bilgi sisteminin mevzuat ile uyumsuzluğu Bina vergi değerleri; kullanılış tarzı, inşaat nevi ve sınıfı ile diğer özellikleri bakımından aynı vasıftaki binanın normal alım-satım bedeli üzerinden Ø Bunun tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki binaların normal alımsatım bedelleri üzerinden (farklı vasıflara göre, esas alınan bedele gerekli ilave ve indirimler yapılarak) Ø Değerin emsal bina bedeline göre takdirinin mümkün olmaması halinde, bedel maliyet üzerinden Ø Değer = M 2 maliyet bedeli*binanın dıştan dışa yüzölçümü Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
EMLAK VERGİSİ DEĞERİ Bina vergi değerinin takdirinde; Ø İşyerleri ve meskun yerler ile park, bahçe, okul gibi tesislere yakınlığı ve ulaşım, Ø Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, Ø Su, elektrik, gaz ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin varlığı, Ø Büyüklüğü, kat sayısı, oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı, Ø İç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu, Ø Ön ve arka cephede bulunması, Ø Mamurluk derecesi, Ø Asansör, kalorifer ve klima tesisatı bulunup bulunmadığı, Ø Müştemilatı, Ø Manzara görme durumu esas alınacak, ancak binadaki mobilya vs. eşya ile sabit istihsal tesisleri nazara alınmayacak. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
BAZI ÜLKELERE İLİŞKİN ÖRGÜTLENME YAPILAR Kolombiya Ø Taşınmazların vergi değerlemesi ulusal düzeyde Coğrafya Enstitüsü (Geographic Institute. IGAC) tarafından gerçekleşmekte. Ø Coğrafya Enstitüsü başkent Bagota ve sonra gelen en büyük üç eyalet dışında tüm taşınmazların vergi değerini tespit etmekle görevli. Latin Amerika ve Karayipler Bölgesi Ø Kadastro sistemi içinde değerleme-takdir işlemleri yürütülmekte. Ø Verginin türüne göre örgütlenme biçimi mevcut. Ø Hiyerarşik örgütlenme yapısına sahip. Ø Dinamik ve belirsiz ortamlarda yetersiz kalmakta. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
BAZI ÜLKELERE İLİŞKİN ÖRGÜTLENME YAPILAR Birleşik Krallık Ø Sadece emlak vergisi takdir işinde uzmanlaşmış birim mevcut. Ø Vergi amaçlı değerleme işlemleri Gelir ve Gümrük İdaresi’ne bağlı Değerleme Ajansı’ndaki uzmanlar tarafından gerçekleştirilmekte. Ø Emlak vergisi yerel bir vergi olmasına rağmen, emlak vergisine ilişkin değerleme merkezi sistemde örgütlenmekte. Ø Merkezi olarak sağlanan taşınmaza ilişkin her türlü bilgi ve yerel vergilere yönelik bilgiler daha sonra belediyelerle paylaşılmakta. Ø Değerleme Ajansı’nın fonksiyonu vergi ilişkisinin idare tarafı olmaktan çok, verginin matrahının oluşturulmasında aracılık fonksiyonu. Ø Taşınmazın bağlı bulunduğu bölgedeki yerel değerleme uzmanları biriminden (statutory valuation team- SVT 164) sağlanan bilgiler Değerleme Ajansı’nda toplanmakta. Ø Değerlere yönelik itirazlar varsa, değerlendirildikten sonra yerel konseyden bağımsız adli organlar olan Değerleme Mahkemeleri’ne başvurulmakta. Ø Tahsil edilen vergi oranı yaklaşık % 95 seviyesinde. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
BAZI ÜLKELERE İLİŞKİN ÖRGÜTLENME YAPILAR Rusya Ø Taşınmaz sicil sistemi içinde değerleme işlemleri yürütülmekte. Jamaika Ø Arazi değeri vergisinin matrah takdiri Ulusal Arazi Ajansına (National Land Ageny) bağlı Arazi Değerleme Birimi (Land Valuation Division) tarafından yürütülmekte. Ø Toplanan emlak vergisi hasılatı yerel yönetimlerin geliri sayılmakta. Uganda Ø 2005 yılında Devlet Merkezi Değerleme Başkanlığı yerine değerleme görevi tamamen yerel yönetimlere geçmiştir. Ø Emlak vergisine ilişkin yetkilerin yerel otoritelere tam devri niteliğindeki değişiklik ile yerel yönetimler kendi değerleme uzmanlarını kullanma yetkisine sahiptir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
BAZI ÜLKELERE İLİŞKİN ÖRGÜTLENME YAPILAR Şili Ø Emlak vergisi, vergi idaresi tarafından merkezi olarak belirlenmekte. Ø Vergi idaresinin ve yerel yönetimlerin değil, ancak doğrudan hazinenin tahsil yetkisinin bulunmakta. Ø Vergi idaresinin tahsilat yetkisi olmadığından yükümlüler vergiyi ticari bankalar yoluyla hazine hesaplarına aktarmakta olup, bu nedenle tahsilatı açısından en merkezi emlak vergisi örneklerinden birini oluşturmakta. Ø Merkeziyetçi yapının vergi yükümlülerinin tespit edilen matrahı yargıya taşıyamamaları biçiminde uygulanması bakımından eleştirilmekte. Ø Yükümlüler matraha ilişkin uyuşmazlıkları Şili Vergi İdaresine öncelikle götürmek zorunda; ancak buradan sonuç elde edilememesi durumunda ikinci aşamada uyuşmazlık “taşınmaz değerleme özel mahkemelerine” taşınmakta. Ø Yargısal açıdan emlak vergisi uyuşmazlıklarına yönelik özel yetkili mahkemenin varlığı dikkat çekmekte. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ q Sincan Uygulama Örneği, Sonuç ve Öneriler TKGM-MEGM-Belediyelerin alım-satım işlemlerinin analizi-Son 80. 000 işlem Son dört yılda imar, altyapı, ulaşım ve hizmetlerdeki gelişmeler Emlak piyasa araştırması ve eğilim analizi Mahalle muhtarları ile görüşme: 53 (4’ü hariç) Emlak ofisleri ile görüşme: 126 Yapım-imar firmaları ile görüşme: 23 Sanayi Bölgeleri ve kooperatif ziyaretleri: 11 Yerinde tespit, gözlem ve görüntüleme analizi İmar planı ve uydu verilerinin analizi-57 Mahalle Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ q Arsa ve arazilere ilişkin değer haritası- kent bilgi sisteminin altlığının olmasıdönüşüm etkisi-dinamik bir model uygulanmalı q Yapıların vergi değerlerine esas sınıfları yeniden ele alınmalı q Çalışmaların sürekli güncellenmesi-özellikle Eskişehir Yolu ve yakın çevresinde değişim hızlı q 2014 yılı kesinleşen emlak vergi değerlerinin analizi q İllere göre ruhsat sayısı ile mükellef sayısı uyumlu değil q Malik ve hak sahipleri izlenmeli q Ülke genelinde vergi değerleri, piyasa değerinin 1/3’ü ile 1/5’i arasında daha düşük q SONUÇ: Belediyelerin emlak vergisi gelirlerinin aynı nispetlerde daha düşük - özgelir kayıplarını telafi etmek için borçlanma ve taşınmaz satışıAnkara gibiÜniversitesi yolla başvurma zorunluluğu Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Sincan Uygulama Örneği q İnceleme sonuçlarına göre Ahievran ve Yunus Emre Mahallelerinde arsa ve arazilerin asgari değerlerinin harita altlığı üzerine işlenmesi sağlanmış olup, bir fikir vermesi bakımından söz konusu değer haritası denemeleri aşağıda verilmiştir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ø Emlak vergi değeri üzerinden yapılan satışlar ile önalım hakkının kullanılması arasındaki ilişki. Ø Hisseli taşınmazların satışında, taşınmazın satış değeri emlak vergi değeri üzerinden gerçekleştiğinde, satışların büyük bir kısmında ön alım hakkı diğer hissedarlar tarafından kullanılmaktadır. Ø Nedeni: Vergi değerlerinin, gerçek piyasa değerleri ile kıyaslandığında oldukça düşük olması Ø Taşınmazın tapuda işlem gören değeri, piyasa değerinin altında olduğu zaman ön alım davaları artmakta, üstünde olduğunda ise azalmaktadır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ø Vergi değerinin piyasa rayiçlerine yaklaştırılması ile vergi ve harç oranlarının yarıya düşürülmesi halinde bile belediyelerin emlak vergisi ve merkezi idarenin gayrimenkul alım-satım vergi, harç ve diğer vergi gelirlerinin asgari 3 katına çıkarılması mümkün Ø Yüksek oran-matrah tahsilat oranını olumsuz etkilemekte… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ 2014 Yılı Beyan Değerleri Araştırması: v. Birden fazla mahalle sınırları içinden geçen cadde ve sokakların değer farklılıklarının hakkaniyete uygunluğu v. Diğer il ve ilçelerdeki durum farklı mı? vÇözüm: parsel bazlı değerleme-değer haritası? v. Kentsel dönüşüm çalışmaları etkileri v. Birden fazla sokak veya bir sokak-cadde cepheli parsellerin durumu v. Takdir yapılmamış yerler-yeniden komisyon kurulması ve takdir yapılması Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Emlak ofislerinin yöneticilerine göre ilçede emlak vergi değerinin takdirinde dikkate alınması gereken temel ilkeler aşağıdaki gibi özetlenebilir: q İlçede emlak vergisi değerleri gerçek piyasa koşullarını yansıtmamakta ve genellikle piyasa değerinin çok altında kalmakta, q İlçede emlak vergisine esas rayiç değerleri düşük, ama gayrimenkul alımsatım vergisi ve tapu harcı oranları yüksek ve bu oranların düşürülmesi ve emlak değerinin yükseltilmesi gerekmekte, q Mahallelerin ilçe merkezine uzaklıkları ile vergi oranları arasında farklılık bulunması gerektiği dikkate alınarak 2014 yılı emlak vergisi değerlerinin tespit edilmesi gerekmekte, Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ q Rayiç bellerinin tespit sisteminin değişmesi ve bu alanda yeni yapılanmaya gidilmesi önerilmekte, q Belediye ve ilgili kuruluşların rayiç bedel takdirinde bütün kesimlerin görüş ve değerlendirmelerini alması ve sonuçlarına dayalı olarak vergi değerlerini takdir etmeleri gerekli görülmekte, q Binaların eski ve yeni olması ile vergileme arasındaki bağın güçlendirilmesi istenmekte ve mevcut bina vergileme sistemi uygun bulunmamakta, q Alım-satım, vergi ve diğer amaçlarla taşınmazların kullanılacak değerinin tespiti uygun bulunmakta ve belirtilen değerlerin bütün paydaşlarca bir sistemde görebilmesi istenmektedir. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Muhtarlara göre ilçede emlak vergi değerinin takdirinde dikkate alınması gereken temel yaklaşımlar ise aşağıdaki gibi olmalıdır: q Taşınmazın piyasa değeri ile resmi işlemlere konu olan değeri eşitlenmeli (Yasal durum ile fiili durum aynı olmalı), q Vergi oranları düşürülmeli ve emlak vergi değere gerçek piyasa değerine uygun olmalı (değer reel duruma uygun olmalı), q Bazı muhtarlar ve maliklerin “Bizim malımıza vergi vermek çok gereksiz bence” değerlendirmelerine göre vergilerinin kaldırılması veya en aza indirilmeli, q Arsa ve arazi vergisinin ötesinde eski ve yeni binaların kontrol edilmesi ve binaların yeniden sınıflanması söz konusu olmalıdır. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
PİLOT ÇALIŞMA ÖRNEKLERİ Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
YOL HARİTASI NE OLMALI? SORUNLAR Ø Ø Ø § § Ø ÖNERİLER Ø Mevzuata İlişkin Ø Yasal düzenlemelerin revizyonu Mevzuattan Kaynaklanan Ø Kadastro-mülkiyet-değer Taşınmaz Değerleme Sistemi ve entegrasyonu Takdir Komisyonlarının Oluşumuna Ø Değer haritalarının üretilmesi İlişkin Ø Vergi değerinin piyasa değerine eşitlenmesi İdareden Kaynaklanan Ø Yeni kamu idaresi ve yapılanma gerekli Belediyeler Ø Taşınmaz İdaresi Kurumu gibi genel Tapu ve Tapu Kadastro veya Müdürlüklerin Ø Taşınmaz Değerleme Kurumu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Ø Diğer Kurumlarla entegrasyonu Maliye Bakanlığı Ø Mükelleflerin gönüllüğünü artırma Ø Emlak vergisi ile tapu ve kadastro Mükelleften Kaynaklanan Ankara Üniversitesi Ankara Universityharçlarının oranlarının düşürülmesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Ø Vergi yükü-muafiyet/istisna analizi Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Emlak Vergisi Sorunları Ø Merkezi Takdir Komisyonu Etkin Çalışmalı Ø Takdir Komisyonları Vatandaş ve Yerel İdarelerin Çıkarlarını Birlikte Düşünmeli Ø Emlak Vergisi Oranları Düşürülerek Adil Bir Sistem Kurulmalı Ø Uzman Kişiler Emlak Vergi Değerlerini Belirlemeli Ø Yerel İdarelerin Bilgi Sistemi ve Tapu Arasında Bağ Kurulmalı ve İsteyen TC Numarası İle İstenilen Bankadan Ödeme Yapabilmeli Gayrimenkul Alım-Satım Vergi ve Harçları Vergi ve Harç Oranları Yüksek. Düşürülmeli Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Ø Emlak vergi değeri takdirine ilişkin yeni örgütlenme yapısı değişen koşullara uyum sağlayabilen dinamik bir model olmalıdır. Ø Kıymet takdir komisyonunun, sorun ve darboğazlar üzerinden dinamiğinde değişim sağlanmalıdır. Ø Bir kuruma dinamizm kazandıracak en temel öge insandır. Dolayısıyla komisyonun personel yapısı ve eğitimi ile ilgili öneli adımlar atılmalıdır. Ø Kentsel hizmetlerin taşınmaz değerleri üzerindeki olumlu etkisi, genel olarak enflasyon oranı veya yeniden değerleme oranının çok üzerinde. Ø Dolayısıyla, değer artış oranı yerine TDUB Gayrimenkul Bilgi Merkezi A. Ş. ’den sağlanan veriler yoluyla değer güncelleme… 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 76’ncı maddesi ve TDUB Statüsü’nün “Birliğin görev ve yetkileri” başlıklı 7’nci maddesi ile “Üyelerinin faaliyetlerini kolaylaştırmak ve değerlemenin kalitesini artırmak üzere bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda veri analiz raporları oluşturmak ve yayımlamak amacıyla gayrimenkul bilgi merkezi kurmak. ” ile görevlendirilmiş olup, Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GBM) bu çerçevede kurulmuştur. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Ø Asgari ölçüdeki değer takdirinin ada ve hatta parsel ölçeğinde yapılması zorunlu. Ø Arsa değerlerinin cadde ve sokak düzeyinde ele alınması durumunda mevki rantları ve özellikle imar tadilatları, kentsel servisler ve dönüşüm çalışmalarının etkisi değere büyük ölçüde yansıtılamamakta. Ø Örneklerde de görüldüğü gibi aynı caddenin her iki tarafının farklı belediye veya mahalle sınırları içinde kalması durumunda caddenin iki sırasının vergi değerleri arasında büyük değer farklılığının olduğuna tanık olunmakta. Ø Yerel yönetimlerin oy kaygısı taşırken tarafsız kıymet etmeleri mümkün görünmemekte. Ø Bölge düzeyinde örgütlenmiş ve değerleme firmalarından hizmet alan Kamu Değerleme Kurumu önerisi… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Ø Bazı mahallelerin zaman içinde çöküntü alanı haline gelmesi de değer kaybına neden olabileceğinden, önceki beyan değerinin azaltılması da zorunlu. Ø Vergi dairelerinin her yıl bölgelerindeki normal alım-satım değerlerini tek inceleyerek değer haritalarını oluşturmaları ve takdir komisyonlarının da söz konusu haritaları kullanarak değerleme yapmaları gerekmekte. Ø Araştırma sonuçlarının bilgi sistemi altlığının tesisi ve güncelleme işlerinin de bilgi sisteminde yapılmasının sağlanması halinde ilçede alt yerleşimler ölçeğinde değer haritalarının üretilmesi ve bunlarında kent bilgi sisteminin altlığını teşkil etmesi sağlanabilecek. Ø Belediyelerde emlak vergi değerinin bağımsız bir kurum/kurul tarafından takdir edilmesi ve harç oranlarının da en azından mevcut oranların ¼’ü seviyesine çekilmesi halinde, belediye ve tapu müdürlüklerinin vergi ve harç gelirlerinin asgari iki katına çıkacağı ve özellikle belediyelerde emlak vergisi Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management gelirlerinin artırılması mümkün. Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Ø Uzun dönem için harita ve bilgisayar destekli bilgi sistemlerinde emlak vergi değerlerinin takdir edilmesi, vergi değerlerinin güncellenmesi ve tahsilat oranlarının izlenmesi gerekli görülmekte. Ø Bu sistem içinde mümkün olduğunca ada ve hatta parsel ölçeğinde değerleme yapılması gerekmekte olup, bunun için gerekli olan zamanın ilçe ölçeğinde asgari 16 -18 ay olması gerektiği ve bu biçimde değerleme sistemi için uzman ekibin araştırma yapmasına gereksinim olduğu vurgulanmalıdır. Ø Değer haritalarının yapılmasında araştırmada ortaya konulan ölçütler üzerinden taşınmazlar arasında değer dağılımlarını yansıtacak puanlama ve diğer ölçütlere dayalı olarak mahalle, cadde, sokak ve ada ölçeklerinde rasyonel değerleme yapılması mümkün olabilecek ve değerleme için iyi işleyen sürdürülebilir bir sistem kurulmuş olabilecek. Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Ø Türkiye’de değerleme çalışmalarının standartlaştırılması, değerleme işlerinin kalitesinin yükseltilmesi ve hatalı değerleme nedeniyle bireyler, işletmeler ve devletin zarar görmesi veya taraflardan birinin haksız menfaat elde etmesinin önlemesi için ilgili kuruluşların değerleme altlıklarını oluşturmaları ve değerleme araştırmalarını hızla tamamlamaları zorunlu görülmekte. Ø Belirtilen amaçla her mahallenin yatırım ve istihdam oranına göre yıllık büyüme katsayısının belirlenmesi, konut ve ticari taşınmazların vergileme amaçlı değerleme çalışmasında söz konusu katsayıların kullanılması gerekmekte. 10. Kalkınma Planı’nda «vergi takdir komisyonları başta olmak üzere uygulamada sorun yaşanan konuların gözden geçirilmesi» ve «Yerel yönetimlerin mali imkânlarını güçlendirmek için kentsel rantların değerlendirilmesi ve emlak vergisi dâhil olmak üzere yerel yönetim öz gelirleri artırılması» hedeflenmekte… Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
SONUÇ VE ÖNERİLER Özetle, Ø Değerleme ölçütleri yeniden gözden geçirilmeli, Ø Kamu idaresinde yeni yapılanma: Kamu Değerleme Kurumu gerekli Ø Emlak Vergisi Kanunu ve Tüzük yenilenmeli Ø Kayıt dışılık minimuma çekilmeli: Beyan değeri-piyasa değeri-para transferi ilişkileri Ø Parsel-ada ölçeğinde plan tadilatının mutlaka izleyen yıl vergi değerine yansıtılmalı Ø Vergi değeri-değer artış kazancı ilişkisi Ø Değerlemenin profesyonelleşmesi gerekli Ø Takdir komisyonu ve bilirkişiler ehil kişilerden seçilmeli Ø Vergi matrahını belirleyen kurumlar yeniden ele alınmalı. Ø Değerleme altyapısı ve özellikle norm veriler üniversiteler tarafından üretilmeli Ø Mesleki etik kurallar-standartlara uyulmalı Ø İl/ilçe düzeyinde resmi kıymet takdirleri mutlaka bir veri tabanında toplanmalı Ø Değerleme ve uygulama sonuçları izlenmeli-mislini aşan farklar sorgulanmalı Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
Ankara Üniversitesi Ankara University Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Department of Real Estate Development and Management Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU Asst. Prof. Yeşim ALİEFENDİOĞLU 2017, İzmir
- Slides: 68