Afstudeerpresentatie Sybrand Hoes 1272268 De gevolgen van ecommerce

Afstudeerpresentatie Sybrand Hoes - 1272268 De gevolgen van e-commerce voor de vraag naar kledingwinkels Theoretische verkenning en empirisch onderzoek naar kledingketens in Utrecht, Noord- en Zuid-Holland Faculteit Bouwkunde - Master Real Estate & Housing - 27 juni 2012

Conclusie Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Vermindering in vraag naar oppervlaktes vindt plaats op de mindere winkellocaties. 2

Inhoudsopgave Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt 1. Introductie - Aanleiding onderzoek - Afbakening - Relevantie - Onderzoeksvragen - Hypotheses - Onderzoeksmethoden 2. Veranderingen in de winkelmarkt - E-commerce - Veranderingen consument - Demografie – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 3. Winkelmarkt - Winkellocaties - Veranderingen in vraag - Nieuwe vraag 4. Conclusies & aanbevelingen - Hypotheses testen - Conclusies - Aanbevelingen 5. Vragen - Crisis - Leegstand - Vestigingscriteria - Logistiek 3

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Introductie 4

Aanleiding onderzoek Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Leegstand - 1. 750. 000 m² winkels (5, 94%) (Locatus, 2011 b) 2 jaar extra 292. 000 m² (Locatus, 2011 b) E-commerce (nieuwe manier van winkelen) 5

Afbakening Introductie – E-commerce Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Utrecht, Noord- en Zuid-Holland Kledingwinkels 6

Relevantie Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Wetenschappelijk Vestigingscriteria Invloed e-commerce weinig bekend Maatschappelijk winkels niet meer voldoen > winkels herontwikkelen > minder leegstand 7

Onderzoeksvragen Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Hoofdvraag Wat zijn de gevolgen van e-commerce voor de vraag naar kledingwinkels? Deelvragen 1. Hoe is de Nederlandse kledingwinkelmarkt opgebouwd en hoe functioneert de markt? 2. Hoe gebruikt de consument e-commerce voor aankoop kleding? 3. Hoe bepalen kledingretailers hun winkellocaties? 4. Hoe is de logistiek (goederenstroom) achter de fysieke en digitale kledingwinkel? 5. Wat zijn de vastgoedstrategieën van kledingretailers onder invloed van e-commerce? 8

Onderzoeksvragen Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen DAS-frame in relatie met deelvragen (de Jonge & Arkesteijn, 2009) Vraag Aanbod Heden Toekomst Huidige vraag Toekomstige vraag Huidige overeenkomst bepalen Toekomstige overeenkomst bepalen Huidig aanbod Stap-voor-stap plan Alternatief(ven) wegen en selecteren Toekomstig aanbod 9

Onderzoeksvragen Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Deelvraag 5 Huidige vraag Huidige overeen. Komst bepalen Huidig aanbod Toekomstige vraag Toekomstige overeenkomst bepalen Stap-voor-stap plan Alternatief(ven) wegen en selecteren Retailer Consument Deelvraag 3&4 Deelvraag 2 Toekomstig aanbod Deelvraag 1 10

Hypotheses Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Hypothese 1: Door de komst van e-shops worden minder kledingartikelen in fysieke winkels verkocht. Hypothese 2: Door de daling in omzet zullen kledingretailers kiezen om minder winkels te hebben in hun portefeuille en de winkels die de ze nog hebben moeten zich op A 1 -, A 2 - of B 1 -segmenten in de binnenstad of in een hoofdwinkellocatie bevinden. Hypothese 3: De verandering in vraag van kledingretailers naar winkeloppervlakte zal ervoor zorgen dat de leegstand op de winkelmarkt verder groeit. 11

Onderzoeksmethoden Introductie – Kledingretailer Veranderingen in de winkelmarkt Multi-channel Stap 2 Oriënterende gespreken Retailvastgoed Multi-channel Stap 1 – Geïnterviewd: Respondenten selectie - Etam groepselectie - Mc. Gregor - MEXX Experts Kledingretailer Totaal Vragen beantwoord via mail: - WE Stap 3 Interviews - Hunkemöller - Coltex 15(Didi, Steps & superstar) Totaal Kledingretailer Fysiek Literatuurstudie Retailer Experts Winkelmarkt 3 Geïnterviewd: - The Sting Experts Fysiek - Coolcat Kledingretailer Totaal Multi-channel – Conclusies & aanbevelingen - Jeans Stap 4 Centre -Data-analyse Score - G-Star Raw 49. 414 m² Kledingvastgoedmarkt - Men at Work - Sneakers 67. 118 m² Conclusie Resultaten - America Today interviews - Sandwich 48. 550 m² Geïnterviewd: - Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) - Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) - Déhacé 12

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Veranderingen in de winkelmarkt 13

E-commerce Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Definitie e-commerce E-commerce is het gehele terrein van pre-sales, sales en post-sales op het gebied van producten en diensten via elektronische kanalen (Booij, 2002, p. 22). Consumentenbestedingen online 2011 (Thuiswinkel. org, 2012 b) Kledingretailer - Verdeling omzet digital per branche (Thuiswinkel. org, 2012 b) 6, 4% omzet e-shops (Thuiswinkel. org, 2012 b en CBS-Statline, 2012 a) Groei zet door (volgens de respondenten) E-shop omzet extra boven op fysiek Een soort winkelen 14

E-commerce Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Verwachte jaaromzet 2017 Fysiek Multi-channel 2012 2017 Fysiek: 99, 5% - 88% Digitaal: 0, 5% - 12% Fysiek: 94% - 65% Digitaal: 6% - 35% Fysiek: 90% - 80% Digitaal: 10% - 20% Experts 2017 Quote van meerdere respondenten: “Uitspraken van Cor Molenaar worden niet gehaald” Fysiek: 80% Digitaal: 20% Multi-channel Fysiek Experts 15

E-commerce Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt Argument voor e-shop – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Argument tegen e-shop Bestelgemak Niet zien/voelen/passen 24/7 bestellen Lastig retour Thuisbezorging Bezorgtijd Gemakkelijk vergelijken Contactgegevens Kosten Oriëntatiefase belangrijk (Brekelmans, 2011, p. 28) Experts Multi-channel 16

Veranderingen consument Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt Demografie – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Bevolkingsontwikkeling per gemeente 2008 -2040 (Verwest & van Dam, 2010, p. 15) Experts Multi-channel Fysiek Bevolkingsgroei - 14, 1 miljoen (1980) - 16, 7 miljoen (2011) - 17, 8 miljoen (2040) Urbanisatie Vergrijzing Crisis Besteedbaar inkomen Experts Multi-channel Fysiek Besteedbaar inkomen (CBS-Statline 2011 c) 17

Leegstand Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt Aanbodzijde winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Dynamiek in Nederlandse detailhandel (Lenderink, 2011, p. 16) - Schaalvergroting - Groei leegstand - Frictieleegstand ± 5% (DTNP, 2012) Leegstand Utrecht, Noord- en Zuid-Holland per segment in 2012, Locatus Experts 18

Vestigingscriteria Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt Locatiecriteria nu Kledingretailer - – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Binnenstad van Haarlem (Locatus) Segmentatie Concurrentie Winkelgebiedtype Aantal passanten Inwoners verzorgingsgebied Criteria blijven onveranderd 19

Logistiek Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Goed werkende e-shop Multi-channel Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Ringsorter uit DC voor e-shops Goed lopende logistiek Verschillende logistieke netwerken - DC winkels - Winkels - DC e-shops Lastig voor zelfstandige ondernemers - Kosten e-shop - Kosten logistiek - Kosten verzenden 20

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Winkelmarkt 21

Winkelmarkt Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Partijen betrokken bij winkelmarkt Vier kwadranten model (Geltner, 2007, p. 26) Kledingretailers Beleggers Overheid Consumenten 22

Winkellocaties Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Opbouw binnenstad (Locatus) Onderzoek gaat in op 3. 450. 000 m² Aantal kledingwinkels en oppervlaktes bij zelfstandigen en ketens (Locatus) Oppervlaktes bij zelfstandigen en ketens per winkelgebiedtype (Locatus) 23

Veranderingen in vraag Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 24

Nieuwe vraag Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Komende jaren Geen groei (aanhouden) Kledingretailer Crisis Demografie E-shop blijft Retailers hebben vraag naar: -Binnenstad: -Hoofdwinkelgebied groot: -Hoofdwinkelgebied klein: -Kernverzorgend centrum groot: -Stadsdeelcentrum: -Binnenstedelijke winkelstraat: -Grootschalige concentratie: A 1, A 2, B 1 en B 2 -locaties A 1, A 2 en B 1 -locaties A 1 en A 2 -locaties 25

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 26

Hypotheses testen Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen -Hypothese A 1, A 2, B 1 1: en B 2* (338. 000 m²) voldoet - B 2* en C (20. 500 m²) voldoet nietworden minder kledingartikelen in fysieke Door de komst van e-shops winkels verkocht. - 20. 500 m² geen echte leegstand - Hoger dan Hypothese 2: frictieleegstand B 2 (12, 45%) en C (13, 47%) Door de daling in omzet zullen kledingretailers kiezen om minder winkels te hebben in hun portefeuille en de winkels die de ze nog hebben, moeten zich in een op A 1 -, A 2 - of B 1 -segmenten in de binnenstad of op een hoofdwinkellocatiesbevinden. hoofdwinkellocatie Hypothese 3: De verandering in vraag van kledingretailers naar winkeloppervlakte zal ervoor zorgen dat de leegstand op de winkelmarkt verder groeit. 27

Conclusies Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen E-commerce Kledingretailer Omzet (ketens) niet geraakt Omzet (zelfstandigen) allicht geraakt Afname vraag B 2 - en C-segmenten Belangrijkste locatiecriteria Segmentatie (A 1 en A 2) Concurrentie Winkelgebiedtype (binnenstad en hoofdwinkelgebied) Aantal passanten Inwoners verzorgingsgebied Logistiek Nieuwe DC e-shop Goed lopende e-shop Lastig zelfstandigen Verandering in vraag B 2 - en C-segmenten (20. 500 m²) voldoen niet Naar A 1, A 2 en B 1 blijft vraag 28

Aanbevelingen Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 1. E-shop aanmaken 2. Nieuwe rekenmodellen Kledingretailers 1. Korte termijn denken 2. Panden herontwikkelen Beleggers 1. Leegstand in de gaten houden 2. Invloed van nieuwbouw op bestaande winkels 3. Bestemmingsplan betrekken Oveheid 29

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Vragen? 30

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Voorbeeld logistiek van gesproken retailers 31

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 32

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen 33

Introductie – Veranderingen in de winkelmarkt – Winkelmarkt – Conclusies & aanbevelingen Formule leegstand gebruikt door Locatus: (2/3 * aantal m² leeg)/(totaal aantal m² – (1/3 * aantal m² leeg)) Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2: 1 34