ACTUALITE URBANISME IMMOBILIER PRSENTATION DU 24 MAI 2016

ACTUALITE – URBANISME / IMMOBILIER PRÉSENTATION DU 24 MAI 2016

Sommaire 1 - Réforme du contentieux de l’urbanisme - Rappels liminaires Appréciation de l’intérêt à agir Illustrations des nouveaux pouvoirs du juge Le sort des conclusions reconventionnelles 2 - Autorisation d’urbanisme et formalités au titre du code de l’environnement - Articulation PC et autorisation loi sur l’eau - Autorisation unique IOTA 3 - Jurisprudences du CE et de la Cour de Cassation sur les lotissements 4 - Projet de réforme de l’enquête publique et de la concertation

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme – Rapport Labetoulle remis au Gouvernement en avril 2013 « Construction et droit au recours: pour un meilleur équilibre » – Ordonnance n° 2013 -638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme – Réforme entrée en vigueur le 19 août 2013 – Décret n° 2013 -879 du 1 er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme + loi ALUR s’agissant des possibilités de régularisation des documents d’urbanisme -3 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • L’intérêt à agir : Article L. 600 -1 -2 • Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261 -15 du code de la construction et de l'habitation. Article L. 600 -1 -3 • Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. -4 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme Illustrations jurisprudentielles du contrôle du juge sur ce nouvel intérêt à agir • CE 10 juin 2015, M. Brodelle et Mme Gino, n° 386121 Þ Question de la charge de la preuve et des modalités d’instruction 5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ; qu'il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; qu'il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci ; 6. Considérant que les circonstances, invoquées par les requérants, que leurs habitations respectives soient situées à environ 700 mètres de la station en projet et que celle-ci puisse être visible depuis ces habitations ne suffisent pas, par elles-mêmes, à faire regarder sa construction comme de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des biens des requérants ; que, toutefois, ceux-ci font également valoir qu'ils seront nécessairement exposés, du fait du projet qu'ils contestent, à des nuisances sonores, en se prévalant des nuisances qu'ils subissent en raison de l'existence d'une autre station de conversion implantée à 1, 6 km de leurs habitations respectives ; qu'en défense, la société Eleclink, bénéficiaire de l'autorisation de construire, se borne à affirmer qu'en l'espèce, le recours à un type de construction et à une technologie différents permettra d'éviter la survenance de telles nuisances ; que, dans ces conditions, la construction de la station de conversion électrique autorisée par la décision du préfet du Pas-de-Calais du 14 août 2014 doit, en l'état de l'instruction, être regardée - 5 - comme de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des maisons d'habitation des requérants ; que, par suite, la fin de

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • CE 10 février 2016, n° 387507 (conclusions contraires du RP, jp dénoncée pour sa sévérité) Considérant que les écritures et les documents produits par l'auteur du recours doivent faire apparaître clairement en quoi les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien sont susceptibles d'être directement affectées par le projet litigieux ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour justifier de leur intérêt à agir, les requérants se sont bornés à se prévaloir de leur qualité de " propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses " ; que, par ailleurs, les pièces qu'ils ont fournies à l'appui de leur demande établissent seulement que leurs parcelles sont mitoyenne pour l'une et en covisibilité pour l'autre du projet litigieux ; que, le plan de situation sommaire des parcelles qu'ils ont produit ne comportait que la mention : " façade sud fortement vitrée qui créera des vues " ; qu'invités par le greffe du tribunal administratif, par une lettre du 28 août 2014, à apporter les précisions nécessaires à l'appréciation de l'atteinte directe portée par le projet litigieux à leurs conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, ils se sont bornés à produire, le 5 septembre suivant, la copie de leurs attestations de propriété ainsi que le plan de situation cadastral déjà fourni ; que, dans ces conditions, la présidente de la deuxième chambre du tribunal administratif de Marseille a procédé à une exacte qualification juridique des faits en jugeant que les requérants étaient dépourvus d'intérêt à agir contre le permis de construire litigieux ; que c'est sans commettre d'erreur de droit ni méconnaître l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de -6 sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni aucun principe qu'elle a

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • CE 13 avril 2016, M. Bartolomei, n° 389798 2. Considérant qu'il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ; qu'il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; que le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci ; qu'eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que M. C. . . a demandé l'annulation, pour excès de pouvoir, de l'arrêté du 6 août 2014 par lequel le maire de Marseille a accordé à M. D. . . un permis de construire deux logements et une piscine sur une parcelle située au 4, traverse de la Roseraie dans le 7ème arrondissement et a autorisé la démolition d'un garage et d'une clôture sur la même parcelle ; que le président de la 2ème chambre du tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement du 4° de l'article R. 222 -1 du code de justice administrative, rejeté sa demande comme manifestement irrecevable, au motif que l'intéressé, invité par le tribunal à justifier de son intérêt à agir contre cet arrêté, n'en avait pas suffisamment justifié au regard des exigences de l'article L. 600 -1 -2 du code de l'urbanisme ; 5. Considérant qu'en jugeant que M. C. . . ne justifiait pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire attaqué, alors qu'il invoquait dans sa demande au tribunal être occupant d'un bien immobilier situé à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet, au numéro 6 de la même voie, et faisait valoir qu'il subirait nécessairement les conséquences de ce projet, s'agissant de sa vue et de son cadre de vie, ainsi que les -7 troubles occasionnés par les travaux dans la jouissance paisible de son bien, en ayant d'ailleurs joint à sa requête le recours gracieux adressé au maire de Marseille, lequel mentionnait notamment une hauteur de

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme = > le juge parvient ainsi à un équilibre entre la situation antérieure, qui déduisait presque mécaniquement de la qualité de voisin l'intérêt pour agir, et le risque d'un formalisme excessif. Le « en principe » ne rétablit pas une forme de présomption pour le voisin ; en revanche, dès lors que sont produits au dossier, d'une part, la justification que le requérant est un voisin, d'autre part, des éléments relatifs à l'importance du projet, à sa localisation proche du requérant ou à sa nature s'il s'agit d'une forme de constructions impliquant de facto certains types de nuisance, comme le bruit, alors ces éléments seront normalement suffisants pour établir l'intérêt pour agir, sans qu'une application trop stricte de l'article L. 600 -1 -2 n'impose au requérant de détailler de façon un peu artificielle des atteintes qui résulteraient évidemment de la réalisation du projet autorisé. -8 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • Les nouveaux pouvoirs du juge administratif Article L. 600 -5 • Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. Article L. 600 -5 -1 • Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. -9 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • Les nouveaux pouvoirs du juge administratif CE 1 er octobre 2015, Commune de Toulouse, n° 374338 Considérant que lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que les dispositions de l'article L. 600 -5 du code de l'urbanisme lui permettent en outre de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif ; qu'il en résulte que, si l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif ; qu'un tel permis ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés - sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d'instruction en ce sens - et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ; qu'à ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par ellemême, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif - 10 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • Les nouveaux pouvoirs du juge administratif en matière de documents d’urbanisme Article L. 600 -9 Si le juge administratif, saisi de conclusions dirigées contre un schéma de cohérence territoriale, un plan local d'urbanisme ou une carte communale, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'une illégalité entachant l'élaboration ou la révision de cet acte est susceptible d'être régularisée, il peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation et pendant lequel le document d'urbanisme reste applicable, sous les réserves suivantes : 1° En cas d'illégalité autre qu'un vice de forme ou de procédure, pour les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales, le sursis à statuer ne peut être prononcé que si l'illégalité est susceptible d'être régularisée par une procédure de modification prévue aux articles L. 122 -14 -1 à L. 122 -14 -3 ou L. 123 -13 -1 à L. 123 -13 -3 ou au cinquième alinéa de l'article L. 124 -2 ; 2° En cas d'illégalité pour vice de forme ou de procédure, le sursis à statuer ne peut être prononcé que si l'illégalité a eu lieu, pour les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d'urbanisme, après le débat sur les orientations du projet d'aménagement et de développement durables. Si la régularisation intervient dans le délai fixé, elle est notifiée au juge, qui statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Si, après avoir écarté les autres moyens, le juge administratif estime que le vice qu'il relève affecte notamment un plan de secteur, le programme d'orientations et d'actions du plan local d'urbanisme ou les dispositions relatives à l'habitat ou aux transports et déplacements des orientations d'aménagement et de programmation, il peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce. Illustration: TA Grenoble 26 février 2015 à propos du SCOT de la région urbaine de Grenoble - 11 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • Les conclusions reconventionnelles Article L. 600 -7 • Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. • Lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement au sens de l'article L. 141 -1 du code de l'environnement est l'auteur du recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes. - 12 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme a) Conditions de forme et de recevabilité Rq: L'article L. 600 -7 du Code de l'urbanisme est d'application immédiate aux instances en cours, quelle que soit la date à laquelle est intervenue la décision contestée. - Les conclusions indemnitaires doivent être présentées par mémoire distinct; - Elles ne peuvent pas être présentées pour la première fois en cassation; - Elles ne peuvent être présentées qu’en cas de recours contentieux contre un PC, PA ou PD (irrecevables donc dans le cadre de recours à l’encontre d’une DP ou d’un CU). ; - Seul le bénéficiaire de l’autorisation peut agir sur ce fondement (pas l’autorité qui délivre l’autorisation); - Elles doivent être rattachées à un contentieux en cours (mais un désistement du requérant ne rend pas irrecevable le mémoire indemnitaire préalablement présenté). - 13 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme b) Conditions de fond - Des « conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant » Þ Dès lors que l’intérêt à agir du requérant est établi, la requête est censée répondre à la défense d’intérêts légitimes, même lorsque le recours est finalement rejeté ou que le requérant s’est désisté. CAA Marseille, 16 octobre 2015, n° 14 MA 01001 « Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que les requérants sont propriétaires de maisons individuelles voisines immédiates du terrain d'environ 3 300 mètres carrés sur lequel le projet en litige prévoyait la création de cinquante logements ; qu'ils justifiaient donc, eu égard à l'ampleur et la proximité de ce projet, d'un intérêt suffisant pour demander au tribunal administratif l'annulation des décisions l'ayant autorisé ; que, dans ces conditions, et nonobstant la circonstance que leur requête d'appel se bornerait à reproduire à l'identique les moyens et arguments développés en première instance et écartés par les premiers juges et que l'appel aurait notamment été formé dans le but de faire obstacle à la vente du terrain d'assiette du projet, la présente requête ne peut pas être regardée comme la mise en oeuvre du droit de former un recours, dans des conditions qui auraient excédé la défense des intérêts légitimes des requérants » CAA Lyon, 3 novembre 2015, n° 14 LY 00610 « Considérant que l'action de M. E. . . , qui dispose d'un intérêt à contester le permis de construire du 21 juin 2010, dont il obtient d'ailleurs l'annulation partielle, n'excède pas, en l'espèce, la défense de ses - 14 intérêts légitimes ; qu'en conséquence, les conclusions présentées par Mme G. . . sur le fondement de l'article L. 600 -7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées »

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme b) Conditions de fond - Qui « causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis » ü Le préjudice doit présenter un caractère certain et réel Tel n'est pas le cas de la seule circonstance « hypothétique » que des réservations pourraient être annulées en cas de prononcé tardif du jugement, ou encore le fait de n'invoquer que la perte, «purement éventuelle » , du bénéfice du montant du placement de la plus-value des ventes de chacun des bâtiments à construire. Le préjudice doit être établi aussi bien dans sa réalité que dans son étendue. N'a pas été retenu le préjudice matériel et financier lié au retard dans le projet puisque le recours n'est pas suspensif et que le titulaire de l'autorisation avait la disposition de son terrain. De même, le préjudice lié au retard est écarté par le Tribunal « statuant dans les cinq mois à compter de l'enregistrement de la requête » ü Le préjudice doit présenter un caractère direct Tel n'est pas le cas dans l'hypothèse où il y a plusieurs recours contre un permis de construire. Il est dès lors impossible d'imputer à un seul des requérants le préjudice résultant du fait que le recours a eu pour effet de reporter la réalisation du projet et entraîné le désistement de 132 clients réservataires. Divers préjudices ont pu être invoqués, tel que la perte de loyers et de subventions, le coût lié à la constitution du dossier de permis de construire et la perte de chiffre d'affaire causée par le retard de réalisation du projet, les frais de publicité et de commercialisation en pure perte du fait de l'arrêt du projet… CAA Marseille, 20 mars 2014, n° 13 MA 02161 Considérant que, par mémoire distinct enregistré le 19 septembre 2013 et complété le 28 octobre 2013, la SAS Amétis Provence-Alpes-Côte d'Azur demande la condamnation de M. C. . . à lui verser la somme de 501 247, 01 euros au titre de l'article L. 600 -7 du code de l'urbanisme ; qu'il résulte du point 8 que les conditions dans lesquelles le recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire du 30 juillet 2012 a été mis en oeuvre excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant ; que, si la SAS Amétis Provence-Alpes-Côte d'Azur fait valoir que le recours de M. C. . . a engendré un préjudice financier correspondant aux conséquences du retard pris dans la réalisation du projet et un préjudice moral résultant de l'atteinte à l'image de la SAS vis-à-vis des ses financeurs, clients et partenaires, elle ne justifie pas du caractère excessif de ce préjudice au -regard 15 - de celui qu'aurait pu causer un recours exercé dans des conditions n'excédant pas la défense des intérêts légitimes d'un quelconque requérant ; que, par suite, les conclusions

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme TA Lyon, 17 nov. 2015, n° 1303301 (PC pour la réalisation de deux bâtiments collectifs comportant 7 logements d’une surface de plancher de 744 m²) En ce qui concerne le caractère abusif du recours : 28. Considérant, d'une part, ainsi qu'il a été dit aux points 4 à 6 du présent jugement, que les conclusions dirigées contre le permis de construire délivré à M. et Mme B. ne sont recevables qu'en tant qu'elles émanent de Mme M. E. et des consorts G. , les autres requérants ne justifiant d'aucun intérêt à agir ; que les seuls requérants justifiant d'un tel intérêt, s'ils sont voisins du projet en cause, ne résident pas à proximité, dès lors que le terrain de Mme M. E. situé à proximité du projet est un terrain nu, et que le chalet, voisin du projet, dont Mme M. N. veuve G. est usufruitière, ne constitue pas sa résidence principale ; qu'ainsi la perte d'intimité invoquée au titre de l'intérêt à agir demeure relative, alors que les risques allégués d'inondations ou de déstabilisation du terrain ne sont nullement établis ; 29. Considérant, d'autre part, que les seuls requérants recevables n'ont produit une pièce utile pour établir cet intérêt à agir que le 17 juin 2015, soit peu de jours avant une mise à l'audience initialement prévue le 23 juin 2015, nécessitant un renvoi de l'affaire à l'audience du 31 août 2015, alors que les fins de non-recevoir opposées tant par la commune de Grilly que par M. et Mme B. à ce titre ont été présentées respectivement dès le 21 octobre 2013 et le 24 octobre 2013 ; que cette pratique apparaît manifestement comme dilatoire ; 30. Considérant, enfin et surtout, que la requête ne présente aucun moyen sérieux de nature à démontrer l'illégalité du permis de construire en litige, alors que nombre des moyens se trouvent inopérants, quand les autres moyens sont soit manifestement infondés, soit irrecevables, soit seulement assortis de faits manifestement insusceptibles de venir à leur soutien ou manifestement pas assortis des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ; qu'il ressort des pièces du dossier, , que la requête a été présentée dans un contexte de conflit politique et qu'il a été fait une publicité autour de ce recours qui excède largement son cadre alors que les écritures des requérants comportent des allégations non démontrées dirigées contre les époux Bores et plus spécialement contre M. Bores relativement à l'exercice de ses fonctions d'élu ; 31. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, dans les circonstances de l'espèce, il apparaît que le recours a été mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent manifestement la défense des intérêts légitimes des requérants au sens des dispositions précitées du Code de l'urbanisme (. . . ). Pour fixer ensuite à 82 700 euros les dommages-intérêts (la demande portait sur 1, 266, 797 euros) auxquels ils sont condamnés à verser au bénéficiaire du permis qu'ils ont abusivement contesté, alors qu'il s'agit d'un immeuble collectif de 7 grands logements de haut standing destinés à être loués, le juge tient compte de la perte résultant du portage financier du programme (15 500 €), de la modification du taux de TVA (7 200 €) intervenue en cours d'instance, de la perte des revenus locatifs subie par le bénéficiaire étant donné le retard des mises en location (60 000 €) entre la date prévue et la lecture du jugement, mais non de l'augmentation du coût de la construction résultant de l'opposabilité de la RT 2012, ni du préjudice moral et d' angoisse du bénéficiaire. + TA Poitiers 15 mai 2014, n° 1101019 TA Bordeaux, 16 avril 2015, n° 1403072 (4. 000 euros) - 16 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme - CA Poitiers, 1ère chambre, 22 janvier 2016, n° 15/04109 - TGI Rouen, ordonnance, 26 janvier 2016, n° 14/02087 Jugeant que l’article L. 600 -7 qui institue une voie de droit nouvelle devant le JA mais strictement encadrée par les conditions de sa mise en œuvre, n’a ni pour objet ni pour effet d’imposer une compétence exclusive du JA en la matière et d’écarter la compétence du juge civil en matière d’indemnisation intégrale du préjudice subi du fait d’un recours abusif - 17 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • L’enregistrement des transactions Article L. 600 -8 Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts. La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature. Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. => objectif: imposer une obligation de transparence, qui passe par une déclaration, auprès de l’administration des impôts, de ces transactions. Le non-respect de cette obligation par l’auteur du recours expose ce dernier à une action en restitution. - 18 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • La « cristallisation » des moyens Article R. 600 -4 du code de l’urbanisme Saisi d'une demande motivée en ce sens, le juge devant lequel a été formé un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager peut fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués. - 19 -

1 - La réforme du contentieux de l’urbanisme • L’absence d’appel dans les communes « tendues » Article R. 811 -1 -1 du code de justice administrative • Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application. • Les dispositions du présent article s'appliquent aux recours introduits entre le 1 er décembre 2013 et le 1 er décembre 2018. Champ d’application : Article 232 du code général des impôts - Décret n° 2013 -392 du 10 mai 2013 • Communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. - 20 -

2 - Autorisation d’urbanisme et formalités environnementales Ordonnance n° 2016 -354 du 25 mars 2016 relative à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec diverses procédures relevant du code de l’environnement et son décret d’application n° 2016 -355 du 25 mars 2016 (ordonnance adoptée en vertu d’une habilitation législative inscrite dans la loi Macron) => Faciliter la réalisation des projets de construction soumis à autorisation d’urbanisme qui nécessitent des procédures complémentaires au titre du code de l’environnement • Les dossiers de demandes de PC déposées à compter du 27 mars 2016 doivent préciser si le projet est soumis à autorisation / déclaration au titre de la loi sur l’eau => idée: que l’autorité qui délivre le PC/PA soit informée de l’ensemble des formalités requises par le projet dès le dépôt de la demande de PC/PA • Un projet soumis à PC et à déclaration/autorisation au titre de la loi sur l’eau ne peut être mis en œuvre avant la délivrance de l’autorisation au titre de la loi sur l’eau (article L. 425 -14 du code de l’urbanisme) • - 21 Il n’existe cependant pas, comme en matière d’avis conforme de l’ABF ou

2 - Autorisation d’urbanisme et formalités environnementales • L’autorisation unique « loi sur l’eau » La loi n° 2015 -992 du 17 août 2015 sur la transition énergétique a généralisé -sur l’ensemble du territoire- le système de "l’autorisation unique IOTA". Depuis le 19 août 2015 tous les dossiers d’autorisation au titre de la loi sur l’eau doivent ainsi être déposés sous la forme d’une demande unique, incluant (i) l’autorisation loi sur l’eau, (ii) l’autorisation de défrichement et (iii) la dérogation à l’interdiction de porter atteinte aux espèces et habitats protégés. Le préfet, à l’issue d’une procédure d’instruction unique et d’une enquête publique, délivre une autorisation unique IOTA valant (i) autorisation au titre de la loi sur l’eau (art. L 214 -3 du code de l’environnement), (ii) dérogation « espèces protégées » , (iii) et autorisation de défrichement. - 22 -

2 - Autorisation d’urbanisme et formalités environnementales • L’autorisation unique « loi sur l’eau » Les délais d’instruction, de publicité et de recours ainsi que les avis requis sont spécifiques à cette procédure. - à défaut de saisine du commissaire enquêteur par le préfet dans un délai de 5 mois à compter du dépôt du dossier de demande, la demande fait l’objet d’une décision implicite de rejet ; - le délai d’instruction de cette procédure est en principe de dix mois, mais cette durée n’est pas réglementairement encadrée et donnée à titre indicatif/d’objectif par les services préfectoraux. - 23 -

2 - Autorisation d’urbanisme et formalités environnementales - 24 -

2 - Autorisation d’urbanisme et formalités environnementales L’articulation entre l’autorisation unique IOTA et le PC est spécifique, : - l’obligation de dépôt simultané des demandes d’autorisations d’urbanisme et d’autorisation unique IOTA a été supprimée - Les PC/PA ne peuvent recevoir exécution avant la délivrance de l’autorisation unique IOTA => l’autorité compétente pour délivrer les permis et les décisions de non-opposition à DP doit indiquer dans sa réalisation que la réalisation des travaux est différée tant que l’autorisation unique IOTA n’a pas été délivrée (article 10 de l’ordonnance n° 2014 -619 du 12 juin 2014) - Par exception, le PD peut être mis en œuvre sans attendre la délivrance de l’autorisation IOTA, à condition que les travaux de démolition ne portent pas atteinte aux intérêts protégés par la procédure d’autorisation unique - Lorsque l’autorisation unique IOTA vaut autorisation de défricher, le PA peut être accordé, par dérogation au droit commun, sans attendre l’autorisation de défricher (intégrée dans l’autorisation unique IOTA) => même dérogation que pour les PC - 25 -

3 - Actualité du régime des lotissements Les objectifs de la modification du régime du lotissement: Les freins à l'évolution des quartiers de lotissement vont à l'encontre de la politique du Gouvernement en faveur de la densification du tissu urbain constitué. D'une part, certaines dispositions issues de règlements de lotissements, voire de cahiers des charges de lotissement, complètent des règles provenant de documents d'urbanisme anciens restrictifs en matière de droits à construire. Les documents du lotissement peuvent ainsi limiter les possibilités de construire sur les lots, en fixant des règles particulièrement sévères portant par exemple sur la taille minimale de parcelles constructibles, l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, l'obligation de réalisation d'aires de stationnement etc. ). De tels lotissements se caractérisent par une faible densité. D'autre part, les propriétaires de lots situés notamment dans des lotissements peu denses qui souhaitent subdiviser leur terrain, soit parce que sa surface est devenue trop importante eu égard à leurs besoins, soit pour valoriser leur bien, peuvent se voir opposer le désaccord des autres colotis. Pourtant, ce type de démarche dite "Build In My Back. Yard" (BIMBY) permet de mobiliser pour le logement un gisement foncier inséré dans un secteur urbain d'ores et déjà équipé (étude d’impact de la loi ALUR). - 26 -

3 - Actualité du régime des lotissements • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014 -366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111 -5 -4. Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014 -366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, - 27 d'une publication au bureau des hypothèques ou au

1 - Rappel des principales modifications du droit de l’urbanisme par la loi ALUR • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) ü 10 ans après l’autorisation de lotir, les règles d’urbanisme du lotissement deviennent caduques si la commune est dotée d’un PLU. Cette caducité s’applique à tous les documents du lotissement, y compris aux clauses règlementaires du cahier des charges non approuvés ü Les colotis ne peuvent plus demander le maintien des règles du lotissement couvert par un PLU ; et les règles maintenues en vigueur depuis plus de 10 ans cessent de s’appliquer depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR ü Les stipulations du cahier des charges restreignant le droit à construire, l’usage et la destination de l’immeuble cesseront de produire leur effets le 27 mars 2019, si les colotis n’en demandent pas le maintien à une majorité qualifiée décidant leur publication aux hypothèques. - 28 -

3 - Actualité du régime des lotissements • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) Alinéa 1: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu » . Observations: ü La caducité est étendue aux « règles d’urbanisme contenues dans (…) les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé » ü Jusqu’à présent, la notion de caducité visait des règles de droit public, opposables aux PC, et donc nécessairement contenues dans des documents approuvés par l’administration ü Pour répondre à l’objectif du législateur, elle paraît donc également concerner des règles de droit privé (que l’administration peut, du reste, ignorer puisque -par définition- elles n’ont pas été approuvées) ü Il est difficile de cerner les notions de (i) règle d’urbanisme et (ii) de clause de nature règlementaire, le ministère semblant assimiler ces deux notions et considérer que l’on vise ici des règles que l’on doit en principe retrouver dans un POS/PLU, ü Mais des règles d’urbanisme peuvent s’apparenter à des servitudes (ex. : limitation de la hauteur / servitude non altius tollendi) et le contenu d’un PLU évolue du fait de la loi (ex. : interdiction de fixer un COS ou une superficie minimale constructible) et de la jurisprudence (ex. : interdiction d’empêcher la division). - 29 -

3 - Actualité du régime des lotissements • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) Alinéa 2: « De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014 -366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové » . Observations: ü Ce texte est clair : toutes les règles d’urbanisme dont les colotis avaient demandé et obtenu le maintien sont frappées de caducité dès la promulgation de la loi ALUR, dès lors que la commune est couverte par un POS ou un PLU. ü Cette mesure drastique est discutée en doctrine, puisque le Conseil d’Etat a jugé qu’un tel mécanisme portait atteinte au droit de propriété, protégé par la Constitution et l’article 1 er du premier protocole additionnel à la CESDH, faute pour ce mécanisme d’avoir « institué une procédure permettant à toute personne intéressée de faire connaître ses observations » préalablement à la disparition des règles du lotissement (CE, 23 mai 2008, n° 312324, à propos du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy). - 30 -

3 - Actualité du régime des lotissements • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) Alinéa 3: « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes » . Observations: On retrouve ici, sans changement, la disposition déjà citée, qui ne faisait que reprendre la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle le mécanisme de la caducité restait sans incidence sur les rapports de droit privé entre colotis. Compte tenu de l’objectif du législateur, comment peut-on comprendre cet alinéa? ü Certains considèrent que, pour tenter de donner un peu de cohérence au texte, la disposition précitée doit être regardée comme visant, en creux, les stipulations des cahiers des charges qui n’expriment pas de règle d’urbanisme et (par suite ou en outre) n’ont pas un caractère réglementaire. Il s’agit des règles du « vivre ensemble » . ü D’autres estiment que le texte n’a rien changé ! et que la Cour de Cassation devrait maintenir sa jurisprudence et faire application, « dans les rapports entre colotis » de l’ensemble des stipulations du cahier des charges, quand bien même seraient-elles caduques au regard de l’administration. Selon ce courant « civiliste » , il serait en effet impossible d’admettre que la loi puisse ainsi, sans aucune information/indemnisation… - 31 « gommer » des droits réels institués par conventions de droit privé.

3 - Actualité du régime des lotissements • La caducité des règles d’urbanisme du lotissement (L. 442 -9 CU) Alinéa 5: « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014 -366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier » . Observations: Issu d’un amendement, le texte vise les stipulations non-réglementaires (puisque les dispositions réglementaires ayant un tel objet sont frappées de la caducité décennale) d’un cahier des charges non-approuvé qui ont pour objet/effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire, ou de limiter les possibilités - 32 d’utilisation (usage/affectation/destination) des constructions.

3 - Actualité du régime des lotissements • Premiers retours de la jurisprudence TGI de Grasse du 13 avril 2015 qui donne une première interprétation de la nouvelle rédaction des dispositions de l’article L. 442 -9 Statuant sur une action en démolition exercée par un coloti en raison de la méconnaissance de certains dispositions du cahier des charges (il était prévu que tous les acquéreurs avaient un droit de circulation sur les voies du lotissement et que la surface totale occupée par la construction principale ne pouvait pas dépasser une superficie de 250 m²), le TGI a jugé que : « Par ailleurs, l'alinéa 3 du nouvelle article L 442 -9 dispose que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Dès lors, si les règles d'urbanisme propres à un lotissement sont toutes frappées de caducité du point de vue du droit de l'urbanisme et cessent de produire effet à l'égard de l'administration qui n'a plus à en tenir compte pour délivrer des autorisations, elles subsistent néanmoins à titre contractuel dans les rapports des colotis entre eux, lorsqu'elles procèdent du cahier des charges. Le nouvel article L 442 -9 du Code de l'urbanisme ne permet donc pas de remettre en cause la jurisprudence antérieure selon laquelle, le cahier des charges, de nature contractuelle, engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » . - 33 -

3 - Actualité du régime des lotissements Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 15 -10. 566 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 2014), rendu en référé, que M. X. . . , propriétaire d'un lotissement, a assigné la société Beval pour obtenir sa condamnation à démolir l'extension d'un bâtiment édifié sur un lot voisin au motif que cette extension ne respectait pas les dispositions de l'article 15 du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot et que ces travaux d'extension, dont l'interruption avait été ordonnée par une précédente décision, avaient été achevés ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Beval fait grief à l'arrêt de la condamner sous astreinte à faire procéder aux travaux de démolition de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie » , édifiée en vertu d'un arrêté de la commune d'Antibes en date du 7 décembre 2010 et de dire que l'astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s'appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l'arrêt, alors, selon le moyen, que constitue une règle d'urbanisme toute disposition relative aux conditions d'utilisation du sol et notamment à la surface des constructions ; qu'en retenant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n'était qu'une convention de droit privé et n'instituait pas une règle d'urbanisme -qualification qui aurait justifié la position d'une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté caducité de la règle concernée du fait de la couverture du domaine de la Brague par le plan d'occupation des sols puis le plan local d'urbanisme de la ville d'Antibes-, la cour d'appel a violé l'article L. 442 -9 du code de l'urbanisme ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu - 34 à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient

3 - Actualité du régime des lotissements L’arrêt confirme que certains cahiers des charges des lotissements conservent une valeur contractuelle. Il confirme aussi que toutes les clauses du cahier des charges concernés ont cette valeur et que les violer peut justifier la démolition sous astreinte. Il confirme surtout que peuvent être jugées avoir valeur contractuelle les clauses qui « ressemblent » à des règles d’urbanisme ou sont formulées comme les normes réglementaires figurant dans un PLU. Néanmoins, il convient de rester prudent, la procédure ayant donné lieu à cet arrêt ayant été initiée avant la réforme de l’article L. 442 -9 par la loi ALUR. - 35 -

3 - Actualité du régime des lotissements CE 9 avril 2015, Commune de Tassin-la-Demi-Lune, n° 372011 : rappelle qu’un permis de construire déposé sur un lot de lotissement se voit appliquer les règles du PLU à l’échelle de l’ensemble du lotissement (l’article R. 123 -101, « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » ) => annulation pour erreur de droit un arrêt de la Cour de Lyon qui avait retenu une solution inverse et fait application de l’article 7 entre les lots d’un même lotissement (CAA Lyon, 9 juillet 2013, Commune de Tassin-la-Demi-Lune, no 12 LY 02996). CE 9 mars 2016, n° 376042 => l’absence de tout à l’égout dans une zone constructible fait obstacle à la globalisation des droits à construire en lotissement Considérant qu'il résulte des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rocbaron prévoit que, dans la zone où se situe le terrain d'assiette du projet litigieux, " (. . . ) L'assainissement individuel autonome est autorisé conformément à l'arrêté ministériel du 6 mai 1996 fixant les prescriptions techniques applicables aux systèmes d'assainissement non collectifs et à la norme DTU 64 -1 de décembre 1992. Il sera dimensionné en fonction des capacités d'absorption du sol. (. . . ) La surface du terrain sera au minimum de 2000 m 2 conformément au zonage d'assainissement. (. . . ) " ; qu'une telle règle de superficie minimale des terrains à construire prévue en secteur non desservi par un réseau collectif d'assainissement est destinée à permettre le bon fonctionnement du système d'assainissement non collectif propre à chacune des constructions ; qu'eu égard à son objet, une telle règle doit être regardée comme étant au nombre de celles qui s'opposent à l'appréciation d'ensemble prévue par les dispositions, citées au point 1, de l'article R. 123 -10 -1 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, en jugeant que pour le respect de la condition posée par l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme, la superficie à prendre en compte est, en ce qui concerne les tènements destinés à faire l'objet d'une division foncière, celle existant préalablement à ladite division, conformément aux dispositions de l'article R. 123 -10 -1 du code de l'urbanisme, le tribunal a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, l'association des propriétaires riverains du chemin du Collet Redon et M. D. . . sont fondés à demander l'annulation du jugement en tant qu'il rejette leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté portant non opposition à la déclaration préalable de M. B. . . ; - 36 -

3 - Actualité du régime des lotissements CE 24 février 2016, n° 383079: la servitude de logements sociaux est opposable au lotisseur (le PA avait été délivré pour 124 lots d’habitation mais sans prévoir l’affectation au logement social de 30 % des logements programmés. Le préfet a donc déféré le PA au TA). Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 123 -5 du code de l'urbanisme, relatif aux plans locaux d'urbanisme, dans sa rédaction applicable au permis d'aménager en litige : " Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée (. . . ) pour la création de lotissements (. . . ) " ; qu'aux termes de l'article L. 442 -1 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : " Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments " ; qu'en vertu des dispositions combinées des articles L. 421 -2 et R. 421 -19 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors applicable, les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire doivent être précédés d'un permis d'aménager lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; qu'aux termes de l'article L. 442 -3 du même code : " Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable " ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 421 -6 de ce code : " Le permis (. . . ) d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique " ; qu'aux termes de l'article L. 442 -11 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme (. . . ) intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement (. . . ), l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme (. . . ) " ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 442 -6 du même code, relatif au contenu de la demande de permis d'aménager un lotissement : " Le dossier de la demande est, s'il y a lieu, complété par les pièces suivantes : / a) Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur (. . . ) " ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière ; qu'il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à l'appui de sa demande de permis d'aménager, la SARL G. D. D. a joint le règlement du lotissement qui précisait, en ses articles 1. 3 et 2. 2, que celui-ci, composé de 124 lots, est " réservé à l'habitation individuelle " et que sa réalisation " est envisagée en une seule tranche de travaux " ; que, dès lors, la cour n'a pas commis 37 123 -1 -5 d'erreur de droit en jugeant que les dispositions du 16° de l'article- L. du code de l'urbanisme étaient opposables à cette demande de permis d'aménager et que, faute pour le règlement du lotissement d'avoir prévu des dispositions permettant d'assurer,

5 - Projet d’ordonnance « démocratisation du dialogue environnemental » Commande du Président de la République le 27 novembre 2014 Propositions de la commission spécialisée pour la modernisation du droit de l’environnement présidée par A. Richard le 3 juin 2015 Ce projet d'ordonnance a été rédigé à la suite du vote de la loi n° 2015 -990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dont l'article 106 autorise le Gouvernement a moderniser le droit de l'environnement par voie d'ordonnance. Une habilitation d’un an pour prendre cette ordonnance. Parution du texte avant l’été 2016 - 38 -

5 - Projet d’ordonnance « démocratisation du dialogue environnemental » Le projet d'ordonnance prévoit : - de définir le contenu du principe de participation du public (projet de nouvel article L. 120 -1 du code de l’environnement) « Le principe de participation confère, le droit pour le public : 1° d’accéder aux informations pertinentes permettant sa participation effective ; 2° de demander l’organisation d’une participation préalable ; 3° de disposer de délais raisonnables pour formuler des observations, propositions et contre-propositions ; 4° d’être informé de la manière dont il a été tenu compte de ses observations, propositions et contre propositions dans la décision d’autorisation ou d’approbation » . - de modifier les conditions de saisine et les attributions de la Commission nationale du débat public - de modifier les conditions d'organisation des débats publics organisés par la Commission nationale du débat public - de créer une nouvelle procédure de "concertation préalable" (projet d’article L. 121 -16) qui peut être organisée pour les plans, programmes et projets soumis à évaluation environnementale ou à étude d’impact mais non soumis à débat public CNDP => elle concerne donc potentiellement bcp de projets (aussi bien des projets d’ICPE que des PC soumis à EI, que des documents d’urbanisme soumis à évaluation environnementale) - de créer une nouvelle procédure de "déclaration d'intention" (projet d’article L. 121 -19) pour les grands projets sous maîtrise d'ouvrage publique ou sur finances publiques (pour les projets de plus de 5 millions d’euros). Ce dispositif implique une obligation de publication sur internet, qui va permettre d’informer le public très en amont des projets. La déclaration d'intention peut être suivie d'une concertation préalable. - 39 -

5 - Projet d’ordonnance « démocratisation du dialogue environnemental » - de modifier l'organisation de l'enquête publique en facilitant l'accès à une version dématérialisée du dossier, en permettant au public de faire ses observations par voie courrier électronique et en prévoyant la possibilité d'une réunion de restitution du rapport et des conclusions du commissaire enquêteur (projet d’article L. 123 -15 « Une réunion de restitution du rapport et des conclusions peut être organisée par l’autorité compétente pour prendre la décision, en présence du maître d’ouvrage, afin de permettre notamment à celui-ci de répondre aux éventuelles réserves et recommandations du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête, ou aux raisons qui ont conduit le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête à émettre un avis défavorable au projet. Elle est organisée dans les six mois suivant la clôture de l'enquête. Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête sont informés de la tenue d’une telle réunion » ). - de créer une procédure de participation par voie électronique pour les plans, programmes et projets non soumis à enquête publique - de créer une procédure de "participation supplétive du public" sur les projets de décisions administratives non individuelles qui ne seraient pas - 40 déjà soumises à une procédure de participation du public

5 - Projet d’ordonnance « démocratisation du dialogue environnemental » - de créer une procédure de « consultation des électeurs sur des projets relevant de la compétence de l'Etat » Projet de nouvel article L. 123 -28 « Les électeurs d'une aire territoriale déterminée peuvent être consultés sur la ou les décisions que l’Etat envisage de prendre sur une demande relevant de sa compétence. Sont exclus les projets d’intérêt national. L’aire de la consultation des électeurs est déterminée en fonction de l’étendue géographique des impacts écologiques, économiques et sociaux du projet dont l’autorisation est envisagée. Elle est constituée du territoire complet des communes intéressées. Elle recouvre au minimum le territoire concerné par l’enquête publique » . Proposition du Président de la République à la suite du drame de Sivens. Sont concernés tous les projets autorisés par l’Etat –notamment ceux soumis à autorisation unique- hors projets d’intérêt national ) : consultation des électeurs avant l’autorisation du projet, déclenchement par le ministre compétent sur une aire géographique déterminée par le Conseil d’Etat, consulté pour avis et en fonction de l’étendue géographique des impacts écologiques, économiques et sociaux du projet, scrutin organisé localement par les maires des communes concernées Cette nouvelle procédure soulève beaucoup d’interrogations: que fera le préfet d’un vote négatif. Cette mesure introduit une possibilité d’arbitrage politique et/ou subjectif pour des projets jusqu’à présent - 41 -autorisés en considération de critères exclusivement techniques et objectifs

5 - Projet d’ordonnance « démocratisation du dialogue environnemental » Projet assez critiqué => certaines dispositions sont perçues comme risquant de neutraliser les objectifs poursuivis par la simplification du droit de l’environnement au travers de l’autorisation unique Procédures qui se caractérisent par une certaine complexité (déclaration d’intention) ce qui n’encouragera pas leur organisation Pas de mesures en faveur d’une réduction des délais d’instruction Pas de mesure de réduction des- 42 risques juridiques -