A H F 3A EYA HUKUKU DERS NOTLARI

A. Ü. H. F. 3/A EŞYA HUKUKU DERS NOTLARI (2. Dönem- 13. Hafta – 13. 5. 2020 - DOÇ. DR. YILDIZ ABİK -Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı Yolu ile Kazanılması-

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması • (Sirmen, Eşya H. , 7. B. s. 368 vd. ; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 423 vd. ; Eren, Mülkiyet, 4. B. , s. 264 vd. ; Ertaş, Eşya H. , 12. B. , s. 313 vd. ; Sungurbey, İsmet; Türk Hukukunda İktisabi Müruruzaman, İstanbul 1963) *Ayni Haklarda söz konusu olan Zamanaşımının bazı özellikleri vardır. *Ayni Haklarda Zamanaşımı, bir Hakkın belli bir süre talep edilmemesi sonucu Dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasına yol açmaz. *Ayni Haklardaki Zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımıdır. (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 368).

Özel Hukuk Bakımından Zamanaşımının Anlamları • Özel Hukuk bakımından Zamanaşımının iki ayrı anlamı vardır. • Bunlardan birincisi, Hak Düşürücü Zamanaşımı (Düşürücü Zamanaşımı), diğeri ise, Hakkı Kazandıran Zamanaşımı (Kazandırıcı Zamanaşımı) dır. (Eren, Mülkiyet, 4. B. , s. 264)

Zamanaşımının Birinci Anlamı – Hak Düşürücü Zamanaşımı • Zamanaşımının birinci anlamı, Hak Düşürücü Zamanaşımıdır. • Hak Düşürücü Zamanaşımında, Hukuk Düzeninin öngördüğü belirli bir Süre içinde kullanılmayan Alacak Haklarının mahkeme önünde talep edilebilir olma (dava ve takip konusu yapılabilme) özelliğini yitirmesi söz konusudur. • Bu anlamdaki Zamanaşımı, daha çok Borçlar Hukuku ve Alacak Hakkı bakımından önem taşır.

Kazandırıcı Zamanaşımı • Zamanaşımının ikinci anlamı ise, Hakkı Kazandıran Zamanaşımı veya Kazandırıcı Zamanaşımıdır. • Kazandırıcı Zamanaşımı ise, Hukuk Düzeninin öngördüğü belirli bir Sürenin belirli şartlar altında geçirilmesiyle birlikte, Zilyetlik altında bulundurulan Eşya üzerinde Ayni Hak kazanılmasıdır. • Kazandırıcı Zamanaşımı, sadece Ayni Haklara ilişkindir. • Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasına yol açan Zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımıdır.

• Zamanaşımı ile Kazanma deyince, uzunca süre devam eden ve itiraza uğramayan Zilyetliğe dayanarak hak kazanılması anlaşılır. • Bir kimse Kazandırıcı Zamanaşımı ile Taşınmazı edinirken, önceki hak sahibi hakkını kaybeder. (Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 423; Ertaş, Eşya H. , 12. B. , s. 313) • Kazandırıcı Zamanaşımının gerçekleşmesi için de Hak Sahibinin belli bir Süre hareketsiz kalması şarttır, fakat bunun yanı sıra, Hakkı Kazanacak olan Kişinin belli şartlar altında bir süre Mala Zilyet olması da gerekir.

• Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki Zamanaşımı Ayni Haklarda değil, Alacak Haklarında söz konusu olur; Kazandırıcı Zamanaşımı ise, sadece Ayni Haklara İlişkindir. • Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki zamanaşımı, yani Hak Düşürücü Zamanaşımı bir Def’i teşkil eder. • Oysa Kazandırıcı Zamanaşımının ileri sürülmesi bir İtirazdır.

• Mülkiyet Hakkının, Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması ilke olarak düşünülemez. • Ancak, Kanun Koyucu, istisnai de olsa uzun yıllardır Taşınmaz Malını kullanmayan veya ondan yararlanmayan kişinin malından feragat etmiş sayılabileceği gibi bazı düşüncelerle, Mülkiyet Hakkının Zamanaşımı yoluyla kazanılmasını kabul etmiştir. (Eren, Mülkiyet H. , 3. B. , s. 263)

• Mülkiyet Hakkının Zamanaşımıyla Kazanılmasını haklı kılan düşünceler şunlar olabilir: • Öncelikle, Taşınmaz bir Mal üzerindeki Kullanma, Yararlanma, Tasarruf gibi Yetkilerini uzun yıllar kullanmayan bir kişinin bunlardan feragat etmiş olduğu düşünülebilir. • Sonra, Hukukun Görevi, toplum barışını sağlamak olduğu için, bu barışı çözebilecek çekişmelerin bir çözüme bağlanması gerekir. • Kişiler arasında uzayıp giden çekişmelere hukuken bir son verilmeli, «fiili durum hukukileştirilmelidir» .

• Fiili durumun hukukileştirilebilmesi için ise, bir yandan belirli bir süre Taşınmaz Malını kullanmayan, diğer yandan da bu Mala zilyet olan, dolayısıyla bu Malı kullanan kişinin bu kullanımına itiraz etmeyen, onun aleyhine dava açmayan kişinin bu Mal üzerindeki Hakkı sona ermelidir. • Buna karşılık, bu Malı bazı şartlarla Fiili Hakimiyetinde bulunduran kimsenin, bunun Mülkiyet Hakkını kazanmış olduğu kabul edilmelidir.

Kazandırıcı Zamanaşımının Fonksiyonları • Kazandırıcı Zamanaşımının başlıca iki fonksiyonu vardır. • Bunlar, Kazandırıcı Zamanaşımının «İstikrar Sağlama (Sağlamlaştırıcı) Fonksiyonu» ile «İyileştirici (Tedavi Edici) Fonksiyonudur» . • Öyleyse, Zamanaşımının Fonksiyonları şunlardır: • Zamanaşımının İstikrar Sağlama (Sağlamlaştırıcı) Fonksiyonu • Zamanaşımının İyileştirici (Tedavi Edici) Fonksiyonu ( Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 368; Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 264)

• Kanun koyucu, Kazandırıcı Zamanaşımı müessesiyle her şeyden önce Zamanın Düzeltici, İyileştirici Etkisini kabul etmiştir. • Zamanaşımı, Zilyedin durumunun sürekli bir şekilde askıda kalmasını, güvensizlik içinde bırakılmasını önler, uzun yıllardan beri kurulu fiili durumu, mazinin çok defa gölgelediği iddialarla ortadan kaldırılmak tehlikesine karşı korur, zamanın geçmesinden kaynaklanan ispat zorluklarını ortadan kaldırır; Zilyetlik ile sözde, zahiri durum arasındaki aykırılık ve çelişkiye son verir. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 264 - 265).

• Kazandırıcı Zamanaşımı, Yasal Şartların mevcut olması halinde, Hukuki Eksiklik ya da Yolsuzluğu düzelttiği, iyileştirdiği için, Tedavi Edici bir Fonksiyona sahiptir. • Özellikle bu Fonksiyon, Olağan Zamanaşımında, Tapu Kütüğüne yolsuz olarak kaydedilen Malikin, Kazandırıcı Zamanaşımının tüm şartlarının gerçekleştiği anda, Taşınmaz Mülkiyetini kendiliğinden kazanmasında çok açık bir şekilde gözükmektedir. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 265)

• Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması, iki şekilde olur. • Bunlar, TMK m. 712 hükmüne göre, «Olağan Zamanaşımı» (Sicile Dayanan Zamanaşımı) ve TMK m. 713 hükmüne göre «Olağanüstü Zamanaşımı» dır.

Kazandırıcı Zamanaşımının Fonksiyonları • Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımının hem İyileştirme, hem de İstikrar Sağlama İşlevleri vardır. • İyileştirme İşlevi dolayısıyla, Olağan Zamanaşımında görünürde hak sahibi olan kimse, gerçek hak sahibine; Olağanüstü Zamanaşımında da Zilyedin Fiili Hakimiyeti, Ayni Hakka dönüşmektedir. • Her iki Zamanaşımının da İstikrar Sağlama İşlevi, Şekli Hak Durumu ile Maddi Hak Durumu arasındaki Çelişkinin ortadan kalkmasını sağlamaktadır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle Kazanılması: Uzunca bir Süre devam eden ve İtiraza uğramayan Zilyetliğe dayanarak Hak kazanılmasıdır. Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı (MK. m. 712) Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı (MK. m. 713)

Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı • Olağan Zamanaşımını, Medeni Kanun’un 712. maddesi düzenlemektedir. • MK. m. 712 hükmüne göre, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. ”

• Önce, MK m. 712 hükmüne göre, Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı ile Kazanılmasının Şartlarını, • Daha sonra ise, Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyet Hakkının Kazanılmasının Hükmünü incelemek gerekir.

Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları Taşınmazın Tapu Sicilinde Kayıtlı Olması Tapu Sicilinde Yolsuz Bir Tescil Bulunması Yolsuz Tescille Malik Olarak Görünen Kimsenin Malik Sıfatıyla Zilyet Olması Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız On Yıl Sürmesi

İlk Şart: Taşınmazın Tapu Sicilinde Kayıtlı Olması • Bu şartı, bazı yazarlar «Taşınmaza İlişkin Şart» şeklinde ifade etmektedir (Bkz. Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 424) • Bir Taşınmazın Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılabilmesi için, o Taşınmazın Tapu Siciline kaydedilmiş olması şarttır. • Tapu Siciline kaydedilmiş olan Taşınmaz; bir Arazi, Kütükte ayrı sayfaya kayıtlı Bağımsız ve Sürekli Hak ya da Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız Bölüm olabilir.

• Bir Taşınmazın Mülkiyet Payı da, Olağan Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir. • Diğer bir deyişle, Paylı Mülkiyette, bir Taşınmazın Mülkiyet Payı da Olağan Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir.

• Oysa, Elbirliği Mülkiyetinde, söz konusu olan Tasfiyeye Katılma Payının Olağan Zamanaşımı ile Kazanılması mümkün değildir. • Tapuya Kayıtlı Taşınmazlardan da sadece Özel Mülkiyet kazanmaya elverişli bulunanlarda Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanılması söz konusu olur. • Ancak yanlışlıkla veya MK m. 999 ve KK m. 16 hükümleri uyarınca, Tapuya kaydedilmiş olan Kamu Malı niteliğindeki Taşınmazların Mülkiyeti bu yolla kazanılamaz (MK m. 715 / II).

• Kamu Malı niteliğinde bir taşınmaz, MK m. 999 hükmü uyarınca, istisnaen Tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş veya kaydı kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi, böyle bir Taşınmazın Mülkiyeti, Olağan Zamanaşımı ile kazanılamaz. (Bu konuda bkz. MK 715 / II, KK 16) • Taşınmazın Miktarı ne olursa olsun, Olağan Zamanaşımı yoluyla kazanılacak kısım, Tapuda kayıtlı olan miktardır. • Bu bağlamda, aynı Taşınmaza ait olmakla birlikte, Tapuda Kayıtlı olmayan Kısımların Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı yolu ile kazanılması mümkün değildir (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 268).

Çift Tapu Durumu – Olağan Zamanaşımı İlişkisi • Çift (mükerrer) Tapu durumunda ise, yolsuz olan sonraki tarihli kayda dayanılarak Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyet kazanılıp kazanılamayacağı hususu tartışmalıdır. • Öğretide kazanılamayacağını savunan Yazarlar olduğu gibi, kazanılabileceğini ifade eden Yazarlar da mevcuttur. • Bu tip Taşınmazlara, Olağanüstü Zamanaşımının (MK m. 713) uygulanması ise, mümkündür.

İkinci Şart: Tapu Sicilinde Yolsuz Bir Tescil Bulunması • Bir kişinin Olağan Zamanaşımıyla bir Taşınmazın Mülkiyetini kazanabilmesi için, Tapu Sicilinde bu kişinin adına, onu Malik gibi gösteren Yolsuz bir Tescil bulunmalıdır. • Örneğin, Ayşen’in Taşınmazını Sibel, Sahte bir Vekâletname ile Berrin’e satıp onun adına tescilini sağlamış olsa, Berrin lehindeki yolsuz tescil, Olağan Zamanaşımı ile Kazanmaya dayanak olabilir.

Yolsuz Tescilin Tanımı • Yolsuz Tescil, gerçek Hak durumuna uygun düşmeyen (gerçek hak sahibini göstermeyen) Tescildir. • MK m. 1024 / II hükmü gereğince, «Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur» .

• Tescilin yolsuzluğu baştan itibaren söz konusu olabileceği gibi, başlangıçta gerçek Hak durumuna uygun olan bir Tescilin sonradan yolsuz hale gelmesi de mümkündür. • Tescilin baştan itibaren yolsuz olduğu haller şunlardır: Hukuki Sebebin hiç mevcut olmaması, Hukuki Sebebin geçersiz olması veya Yetkisiz bir Kişi tarafından talepte bulunulması durumlarında, Tescil baştan itibaren yolsuzdur. • Yanlış Kadastro Tespitine dayanılarak yapılan Tescillerde de, aynı durum vardır.

• Buna karşılık, İradesi Sakatlanmış olan Tarafın, Borçlar Kanunu’nun 39. maddesinin öngördüğü Süre içinde, Sözleşmeyi İptal Hakkını kullanması durumunda, başlangıçta geçerli olan Tescil, sonradan Yolsuz bir Tescil haline dönüşmüştür. • Aşırı Yararlanma (Gabin) açısından da, aynı esas geçerlidir (BK m. 28). • Olağan Zamanaşımı yolu ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılabilmesi için Yolsuz bir Tescilin bulunması şarttır. • Aksi takdirde, yani Tescil, yolsuz (haksız) değilse, artık bu yolla Mülkiyet iktisap edilemez.

Üçüncü Şart: Yolsuz Tescille Malik Olarak Görünen Kimsenin Malik Sıfatıyla Zilyet Olması • Tapu Sicilinde Malik olarak görünen kimse, Taşınmaza Malik sıfatıyla Zilyet ise, MK m. 712 hükmünden yararlanabilir. • TMK m. 712 hükmünde «Tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi» deyimi geçmektedir. • Bu deyimden anlaşılması gereken, Zilyedin, Taşınmaz Mala, Malik Sıfatıyla olarak Zilyet olma İradesine sahip bulunmasıdır.

• Dolayısıyla, Zilyedin sadece kazanılacak Taşınmaz üzerinde Fiili Hakimiyet sahibi (Zilyet) olması yeterli değildir, onun aynı zamanda kendisini Malik zannetmesi, diğer bir deyişle, Taşınmaza Malik Sıfatıyla Zilyet olması gerekir. • Malik Sıfatıyla Zilyetlik İradesini ispat, TMK m. 985/ I hükmünde düzenlenmiş bulunan «Mülkiyet Karinesi» sayesinde kolaylaşmıştır. • Bu maddeye göre, «Taşınırın zilyedi onun maliki sayılır. » (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 272 - 273)

• Malik Sıfatıyla Zilyet, Dolaysız Zilyet olabileceği gibi, Dolaylı Zilyet de olabilir. • Örneğin, Zilyedin, Taşınmazı Üçüncü bir Kişiye Kiralaması ile Üçüncü bir Kişi lehine Taşınmaz üzerinde İntifa Hakkı kurması hallerinde, Dolaylı Zilyetlik söz konusu olur. • Bu durumda, Sicilde Malik olarak görünen Kimse, Taşınmazı bir Kimseye Kiraya verince, Kiracının Fer’i Zilyetliği, Sicilde Malik görünen Asli Zilyedin, Zamanaşımından Yararlanmasına engel olmaz.

• Buna karşılık, Sicilde Malik gözüken Kişi, Taşınmaza Malik sıfatıyla değil de, Fer’i Zilyet sıfatıyla, örneğin, Kiracı veya İntifa Hakkı Sahibi olarak Zilyet bulunduğuna inanıyor ise, TMK m. 712 hükmüne göre, Taşınmazın Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyetini kazanamaz. • Zilyet, ayrıca Zamanaşımı Zilyetliğini, iyiniyetli bir şekilde etmelidir. • Gizlice veya gasp yoluyla elde edilen Zilyetlikte, Malik Olma İradesi kabul edilemez. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 273).

• Taşınmaza Malik sıfatıyla başka bir kişi (Kütükte yazılı olmayan gerçek Malik veya bir Gasıp) de Zilyet olabilir. • Bu durumda, Kütükte Malik olarak görünen Kişi, MK m. 712 hükmünden yararlanamaz. (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 369; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 426)

Dördüncü Şart: Zilyetliğin İyiniyetle Davasız ve Aralıksız On Yıl Sürmesi • Tapu Siciline Yolsuz bir Tescille Malik olarak tescil edilmiş kişi, İyiniyetli Zilyet olmalıdır. • Sadece kendisinden beklenen bütün Özeni göstermiş olmasına rağmen, adına Mevcut Tescilin yolsuzluğunu bilmeyen kimse, MK m. 712 hükmünden yararlanabilir. • Buna karşılık, Tescilin Yolsuz olduğunu bilen veya bilmemesi durumun gereklerine göre gerekli Özeni göstermemiş olmasından ileri gelen kimse, İyiniyetli sayılamaz (MK m. 3).

• MK m. 712 hükmünden yararlanabilmek için İyiniyetin bütün Zamanaşımı süresince sürmesi şarttır. • Diğer bir deyişle, Zilyette aranan İyiniyet, yalnız Tescil Anında değil, bütün Zilyetlik boyunca, yani 10 yıl süre ile devam etmelidir. • Bu bağlamda, başlangıçta İyiniyetli olmakla birlikte, Sonradan Kötüniyetli olan Zilyet, TMK m. 712 hükmüne göre, Taşınmazın Mülkiyetini kazanamaz. • Ancak, Yolsuz Tescilin yapıldığı, dolayısıyla Zilyetliğin elde edildiği anda aranan İyiniyetin Ölçü ve Derecesi, 10 yıllık Zilyetlik Süresi esnasında aranan İyiniyete oranla daha fazla olmalıdır. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 272).

• Zilyetlik, Sicilde Malik gözüken kişinin Mirasçıları tarafından tamamlanıyorsa, bu Mirasçıların da İyiniyetli olması gerekir. • Miras Bırakan kötüniyetli olmakla birlikte, Mirasçıları, Mirasçı oldukları andan itibaren İyiniyetli iseler, 10 yıllık Süre sonunda Mülkiyeti kazanırlar. 10 yıllık süre, Mirasın açıldığı tarihte başlar. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 272)

• Tescil anında Kötüniyetli olan Miras Bırakanın Mirasçıları iyiniyetli iseler, bunların da Mirası edindikleri tarihten itibaren on yıllık Zilyetlik Süresi sonunda Taşınmazın Mülkiyetini Olağan Zamanaşımı ile kazanabilecekleri ileri sürülmektedir. (Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 112, Not: 467; Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 272; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, 20. B. , s. 426, N. 1577, not : 623). *Yargıtay ise, Mirasçının, Miras Bırakanın kötüniyetine halef olacağı için, MK m. 712 hükmünden iyiniyetli olmaması sebebiyle, yararlanamayacağını kabul etmektedir. (YHGK . 15. 12. 1965, 7 / 805 – 458 – RKD, 1966, II, s. 108 vd. )

Zilyetliğin Davasız Olması • Zilyetlik, Davasız olmalıdır. • Burada Zilyetliğin Davasız olmasından anlaşılması gereken husus nedir? • Burada «Davadan» kasıt, Gerçek Malik (Asıl Malik) tarafından açılacak «Sicilin Düzeltilmesi Davasıdır. »

Dava Dışında İyiniyetin Ortadan Kalktığı Haller • Dava dışında da, bazı durumlarda, İyiniyet ortadan kalkabilir. • Bu durumlar ise, şunlardır: • Asıl Malikin, gerçek durumu, İhtar veya İhbar yoluyla bildirmesi • Asıl Malikin MK m. 1011 / 1 hükmüne göre Geçici Tescil Şerhi verdirmesi • Asıl Malikin ya da Sicilde adına Yolsuz Tescil bulunan Zilyedin yolsuzluğu herhangi bir şekilde öğrenmesi

• Bütün bu durumlarda, İyiniyet ortadan kalkar. • Bu bağlamda, Davasızlığı, «Sicilin Düzeltilmesi Davasıyla» sınırlamanın bir önemi kalmamaktadır. (Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 426 - 427; Sirmen, Eşya H. , 6. B. , s. 358).

Zilyetliğin Aralıksız On Yıl sürmüş olması • Zilyetlik, aralıksız on yıl sürmüş ve Zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmalıdır. • Fiili Hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması, Zilyetliği sona erdirmez (MK m. 976).

• Eğer Fiili Hakimiyet geçici nitelikteki sebeplerle kullanılamamış ise, Zilyetlik hiç kaybedilmemiş sayılacağından, Zamanaşımı işlemeye devam eder. • Fakat, Fiili Hakimiyet sürekli nitelikteki sebeplerle kullanılmamış veya Fiili Hakimiyeti kullanma imkânı ortadan kalkmışsa, Zilyetlik kaybedilmiş olacağı için, Zamanaşımı kesilir. • Örneğin, Taşınmaz geçici olarak su altında kalmışsa, Zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz.

• Ayrıca, Zilyetliğe dayanarak Geri Verme Davası açma (MK m. 984) veya Zilyetliği İdari Yoldan geri alma (3091 sayılı Kanun m. 4) imkânı sürdükçe, Zilyetlik geçici olarak kaybedilmiş olur ve Hakimiyet tekrar ele geçirilirse, Zilyetlik sona ermiş olmaz. • Fakat Zilyetlik Davası açma veya İdari Yola Başvurma süresi geçmişse, artık Zilyetlik sürekli olarak kaybedilmiş olur; bundan sonra Zilyetlik tekrar ele geçirilse dahi, yeni bir Zamanaşımı işlemeye başlar.

• Bir Müşterek Hukuk Kuralına göre, «Zamanaşımı süresinin başında ve sonunda Taşınmaza Zilyet bulunan Kişinin Zilyetliğinin aradaki sürede de kesintisiz sürdüğü» hususu, bir Karine olarak kabul edilmektedir. • Bu bağlamda, aksini, yani, «Zilyetliğin aralıksız olmadığını» iddia eden Kişi, bu İddiasını ispat etmelidir.

• Zilyetliğin Davasız ve Aralıksız on yıl sürmesi gerekir. • Bu On Yıllık Sürenin, mutlaka Zamanaşımıyla Mülkiyeti kazanacak Kişinin Zilyetliğinde geçmesi şart değildir. • Bazı durumlarda Zilyet, kendisinden Önceki Zilyedin Zilyetlik Süresinden de yararlanabilir. • Bu bağlamda, Zamanaşımından Yararlanma Şartları bulunan her Zilyet, aynı şartları gerçekleştirmiş olan daha Önceki Zilyedin, Zilyetlik Süresini, kendi Süresine ekleyebilir (MK m. 996).

• Olağan Zamanaşımında, Önceki Zilyedin Zilyetlik Süresinden yararlanmanın örneği çok azdır. • Çünkü Mülkiyet Hakkı, Yolsuz Tescil edilmiş bir kimseden Mülkiyeti Kazanan Kişi, iyiniyetli ise, zaten MK m. 1023 hükmünden yararlanır ve Olağan Zamanaşımını düzenleyen MK m. 712 hükmünden yararlanmasına gerek kalmaz.

• Eğer bu kişi Mülkiyeti devreden Kişi adına yapılmış olan Tescilin yolsuzluğunu biliyorsa, bu kez de İyiniyetli olmadığı için MK m. 712 hükmünden yararlanamaz. • Bununla beraber, örneğin, MK m. 712 hükmünden yararlanan bir kimsenin Mirasçıları da, kendi adlarına Tescil yapıldıktan sonra, Miras Bırakanın Zilyetlik Süresini kendi Sürelerine ekleme olanağına sahiptirler.

• Bir Taşınmaz için Tapuda iki ayrı sayfa açılmışsa (Çift Tapu), bu sayfalardan yolsuz olanına dayanılarak, MK m. 1023 hükmü uyarınca, Mülkiyetin kazanılamayacağı konusunda görüş birliği vardır. • Buna rağmen, MK m. 712 hükmü uyarınca, On Yılın Sonunda Mülkiyetin kazanılabileceğini kabul eden Yazarlar vardır. (Bu konuda bkz. Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 119; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, N. 1581).

• Eğer bu görüş kabul edilecek olursa, her Zilyet, MK m. 712 hükmünden yararlanma şartlarını gerçekleştiren bir Önceki Zilyedin zilyetlik süresini, kendi süresine ekleyebilecektir. • «On yıllık süre» , Yolsuz Tescil ve Zilyetlik Şartlarının her ikisinin birleştiği anda işlemeye başlar.

• Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması, Durması ve Kesilmesi konusunda, hangi Kanun Hükümlerinin esas alınacağı konusu da incelenmelidir. • İşlemeye başlayan Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması, hangi hallerde duracağı ve kesileceği konusunda Borçlar Kanunu’nun Alacak Zamanaşımına ait hükümleri uygulanır (MK m. 714).

• Fakat Zamanaşımının Kesilmesine ait BK m. 154 hükmünde sayılan haller dışında, Zamanaşımı ile Kazanma konusunda MK m. 712 hükmünde aranan Şartlardan birinin, örneğin, Zilyetliğin Kaybedilmesi, Tescilin Yolsuzluğunun öğrenilmesi sonucu İyiniyetin Ortadan Kalkması halinde de, Zamanaşımı kesilir. • Zamanaşımı Kesildikten sonra, MK m. 712 hükmünde aranan Şartlar yeniden gerçekleşir ise, «Yeni bir Zamanaşımı» işlemeye başlar.

Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü • Zamanaşımının Şartları tamamlanınca şu sonuçlar ortaya çıkar: • Yolsuz Tescil kendiliğinden düzelmiş olur. • Adına Yolsuz Tescil bulunan Zilyet, Mülkiyeti kazanır. • O ana kadar Gerçek Malik olan fakat Sicilde Malik olarak gözükmeyen kişi, Mülkiyet Hakkını artık kaybeder. • MK m. 712 hükmü uyarınca, Mülkiyet, Aslen kazanılmış olur. • Mülkiyeti bu yolla Kazanan Kişi adına Tapu Kütüğünde zaten bir Tescil bulunduğu için, yeni bir Tescile gerek yoktur.

Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümlerinin Zaman Bakımından Etkisi • Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümlerinin geriye etkili olacağı kabul edilmektedir. • Buna göre, Zamanaşımının Şartlarının tamamlanması ile Tescil, sanki baştan beri Geçerli bir Tescilmiş gibi sonuç doğurur. • Zamanaşımı Süresinde, Tescilin yolsuzluğunu bilerek Sınırlı Ayni Hak kazanmış olan Kimselerin bu Kazanımları da, geçerli hale gelir. • Tescilin yolsuz olduğunu bilmeden Sınırlı Ayni Hak kazanmış olanların bu Kazanımları ise, MK m. 1023 hükmü uyarınca zaten geçerlidir.

• MK m. 712 hükmüne dayanan Kazanma, bir Aslen Kazanmadır. • Ancak bu Kazanmanın Hükmü, geriye etkilidir. • Bu bağlamda, Eski Malik zamanında mevcut Sınırlı Ayni Haklar varlığını aynen sürdürür.

Olağan Zamanaşımı İle Kazanmanın Hükümleri Zamanaşımı Şartlarının tamamlanması ile Yolsuz Tescil düzelir. Adına Yolsuz Tescil bulunan Zilyet, Mülkiyeti, Aslen kazanır Zamanaşımının dolmasına kadar Mülkiyete sahip olan Kişinin (gerçek Malik olan fakat Sicilde Malik olarak gözükmeyen Kişinin) Mülkiyet Hakkı sona erer Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümleri geriye etkili olur

Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 372 vd. ; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 19. B. , s. 430 vd. ; Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 276 vd. ; Ertaş, Eşya H. , 12. B. , s. 317 vd. ) • TMK m. 713 hükmünde düzenlenmiş olan Olağanüstü Zamanaşımı, Taşınmaz Mülkiyetinin Aslen Kazanılması yollarından birini oluşturur. • Olağanüstü Zamanaşımı, Tapu Kütüğünde kayıtlı bulunmayan veya kayıtlı olup da maliki Kütükten anlaşılamayan veya hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan Taşınmazın Mülkiyetinin, Zilyedi tarafından, Davasız ve Aralıksız, Malik Sıfatıyla yirmi yıl devam eden bir Zilyetliğe dayanılarak kazanılmasıdır. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 276 - 277)

Genel Olarak Olağanüstü Zamanaşımı • Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması, esas olarak MK m. 713 hükmünde düzenlenmiştir. • Ayrıca, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. ve 14. maddeleri, Kadastro sırasında Zamanaşımına dayanılarak yapılacak Mülkiyet Tespitlerinde uygulanacak hükümlere yer vermektedir. • Ancak Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, Kadastro dışında da uygulanır. • Bu durum, Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin 3. fıkrasının yaptığı atıftan anlaşılmaktadır.

• Söz konusu Düzenlemeler dikkate alındığında, Hukuki Durumu şöyle özetlemek mümkündür: • Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanmanın incelenmesinde, Kadastrosu yapılmış Taşınmazlar ile henüz Kadastrosu yapılmamış Taşınmazları ayırmak gerekmektedir.

• Kadastrosu yapılmış yerlerde, Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması, MK m. 713 hükmüne tabidir. • Henüz Kadastro yapılmamış yerlerde Kadastro yapılıncaya kadar, Tapulu Taşınmazlar bakımından MK m. 713 / II hükmü, Tapusuz Taşınmazlar bakımından ise, MK m. 713 / 1 hükmü uygulanır.

• Kadastroya rağmen, Tapusuz bir Taşınmaz söz konusu ise, Kadastro Kanunu m. 14 uygulanacaktır. • Ayrıca Tarıma Elverişli olmayan bir yer İmar ve İhya edilmiş ise, Kadastro Kanunu m. 14 hükmü uygulanacaktır. (Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H. , 20. B. , s. 430) • Kadastro yapılırken, Kadastrosu yapılacak Taşınmazın Tapuya kayıtlı olup olmamasına göre, Kadastro Kanunu, ayrı hükümlere yer vermiş bulunmaktadır (KK m. 13, 14).

• KK m. 14 hükmünün getirdiği Taşınmazın Yüzölçümüne göre Zilyetliğin İspat şekline ilişkin Sınırlamalar, Kadastro yapılmamış yerlerdeki Tapusuz Taşınmazlar bakımından da geçerlidir (KK m. 33 / III).

• MK m. 713 hükmündeki İtirazla ilgili şart ise, Kadastro yapılıncaya kadar hem Tapuya Kayıtlı Taşınmazlar hem de Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Kazanılmasında uygulanır. • Kadastro yapılırken, Tapulu Taşınmazlar, KK m. 13 / Bc hükmüne, Tapusuz Taşınmazlar ise KK m. 14 hükmüne tabidir.

Zamanaşımıyla Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları Olağanüstü Şartları MADDİ ŞARTLAR (Taşınmaza İlişkin Şartlar, Zilyetliğe İlişkin Şartlar) ŞEKLİ ŞARTLAR Kazanmanın

Kadastro Dışında Uygulanacak Hükümler / Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları – Maddi Şartlar * MADDİ ŞARTLAR: • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu kabul edilip yürürlüğe girdiği tarihte, Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmasının Maddi Şartları, MK m. 713 / I ve II hükmünde düzenlenmekteydi.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartları - MK m. 713 / 1, 2 hükümleri * MK m. 713 / 1, 2 hükümleri: «Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. *Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. »

Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II Hükmündeki «Yirmi Yıl Önce Ölmüş» İbaresi İle İlgili İptal Kararı • Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi, görmekte olduğu davanın dayanağını teşkil eden MK 713 / II hükmündeki «yirmi yıl önce ölmüş» ibaresinin Anayasa’nın 2. , 10. , 13. , 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu kanısına vararak, bunun iptali için konuyu Anayasa Mahkemesi’ne götürmüştür. • Anayasa Mahkemesi de İtiraz Konusu «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırı görerek iptal etmiştir. (AYM 17. 03. 2011, 2009 / 58, 2011 / 52 – RG. 23. 7. 2011, s. 28003) *Anayasa Mahkemesi, 17. 03. 2011 tarihli kararıyla, (RG. 23. 7. 2011, S. 28003) Medeni Kanun’un 713. maddesinin 2. fıkrasındaki «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2 ve 35. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin Konuyla 17. 03. 2011 Tarihli İptal Kararı İlgili *Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılmasının, Mülkiyet Hakkının özüne dokunup dokunmadığı sorununun incelenmesi bir monografiye konu olabilecek kapsamdadır. *Sözgelimi, Olağanüstü Zamanaşımı Süresinin uzatılması, hatta Tapulu Taşınmazlarda bu yoldan Mülkiyeti Kazanmanın Şartlarının daha da ağırlaştırılması, Malikin Ölümünde veya Gaipliğinde Zamanaşımı ile Kazanmanın söz konusu olmaması savunulabilir ya da bunun tamamen aksine, Malikin kendisini açıklamayıp Malını Dolaşıma Sokmaması, toplum yararına aykırı görülebilir (Anayasa m. 35 / III).

Ders Kitaplarında ve Ders Notlarında bu konudaki tartışmaların işlevsel olarak yeri yoktur. Ancak, Sirmen’in de isabetli olarak belirttiği gibi, Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu kararının gerekçesine ve sonucuna katılmak mümkün değildir. (Bu İptal Kararı hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 373, dn. 412)

• Kararda, İtiraz Konusu sözcüğün Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırı görülerek iptal edilmiş olması nedeniyle, ayrıca Anayasa’nın 10. , 13. ve 36. maddeler yönünden inceleme yapılmasına gerek görülmediği belirtilmiştir. • Mahkeme, söz konusu 713. maddenin II. fıkrasında yer alan «ölmüş» sözcüğünün iptali nedeniyle, metinde ondan sonra gelen «ya da» sözcüğünün de uygulama imkânı kalmadığından bahisle, «ya da» sözcüğünün de iptal edilmesine karar vermiştir.

MK 713 / II Hükmünün Anayasa Mahkemesi’nin İptal Kararından Sonraki Şekli • Böylece MK 713 / II’nin Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonraki şekli şöyle olmuştur: • «Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasını zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. » • Bu açıklamalardan sonra, Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartlarını, Taşınmaza İlişkin Şartlar ve Zilyetliğe İlişkin Şartlar biçiminde ikiye ayırarak inceleyebiliriz.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartları Olağanüstü Zamanaşımıyla Maddi Şartları Taşınmaza İlişkin Şartlar Zilyetliğe İlişkin Şartlar Kazanmanın

Taşınmaza İlişkin Şartlar • MK m. 713 hükmüne göre, sadece Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar ile Tapu Sicilinde Kayıtlı olup da Sicilden Malikin kim olduğu anlaşılamayan veya Sicilde Maliki görünen Kişinin en az yirmi yıl önce Gaipliğine Karar verilmiş olan Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımı ile kazanılabilir.

• Aslında Anayasa Mahkemesi’nin belirttiğimiz İptal Kararından sonra, Kararda belirtilen gerekçelere dayanarak, MK m. 713 / II hükmündeki «Yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş» ibaresinin iptali de istenebilecektir. • Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmasında, MK m. 713 hükmü ile birlikte, KK m. 33 / III hükmü uyarınca, KK 14 hükmü de uygulanacaktır.

Taşınmaza İlişkin Şartlar Zamanaşımı Yoluyla Edinmeye Elverişli Olma Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması

Taşınmaza İlişkin Şartlar Genel Olarak - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilir - Tapu kütüğünde kayıtlı olup da sicilden malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olan kimse adına kayıtlı olan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilir. Zamanaşımı Yoluyla Edinilmeye (Özel Mülkiyete) Elverişli Olma - Tapuda kayıtlı olsun veya olmasın sadece özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı ile kazanma söz konusu olabilir. Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması - Tapusuz Taşınmazlarda bu şart kendiliğinden mevcuttur. - Tapulu Taşınmazlarda ise çeşitli ayrımlar söz konusudur.

Zamanaşımı Yoluyla Edinilmeye Elverişli Olma • Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın, bir Taşınmazın Mülkiyetinin Zamanaşımıyla kazanılabilmesi için, o Taşınmazın bu yolla edinilmeye elverişli olması gerekir. • Öyleyse, sadece Özel Mülkiyete elverişli Taşınmazlar, Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. • Diğer bir deyişle, Özel Mülkiyete konu olmayan Taşınmazlarda, Zamanaşımı ile Mülkiyet kazanılamaz.

• KK m. 18 / II hükmüne göre, «Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla iktisap edilemez. » • (Kamu Malları hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 282 - 283)

• KK m. 18 / II hükmü, Orta Malları, Hizmet Malları, Ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir Kamu Hizmetine özgülenen yerlerin Zamanaşımıyla edinilemeyeceği hükmünü getirmiştir. • Bu hüküm bağlamında, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bir Kamu Hizmetine özgülenmemiş olanların – Ormanlar dışında- Zamanaşımıyla edinilebilmesi için, bu yerlerin İmar ve İhya edilerek Özel Mülkiyete elverişli hale getirilmesi gerekir (KK m. 17).

Vakıf Mallarında Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümlerinin Uygulanamaması • 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 15. maddesinin 1. fıkrasına göre, Vakıfların Hayrat Taşınmazlarında Mülkiyet ve İrtifak Hakları, Zamanaşımıyla kazanılamaz. • Yine Vakıflar Kanunu’nun 23. maddesine göre ise, Vakıf Malları üzerinde Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümleri uygulanmaz. • MK 117 / I hükmünde, Vakıf Malları hakkında Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümlerinin uygulanmayacağı belirtildiğine göre, Medeni Kanun’a tabi Vakıfların Mallarının da Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Edinilmesi mümkün değildir.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Kanunundaki Hüküm Koruma • 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasına göre, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca, Birinci grup olarak tescil ve ilan edilen Kültür Varlıklarının bulunduğu Taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece Arkeolojik Sit alanlarındaki Taşınmazlar, Zilyetlik yoluyla edinilemeyeceği için, bunların Zamanaşımı yoluyla edinilmesi söz konusu değildir.

KK m. 18 / II hükmü • Ayrıca KK m. 18 / II hükmüne göre, Tapuda Kayıtlı olsun veya olmasın, Kanunları uyarınca Devlete kalan Taşınmazların Mülkiyeti de Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla kazanılamayacağı için, Firari (kaçak), Mübadil (mübadeleye tabi tutulan) veya Mütegayyip (kayıp) Kişilerden Hazineye kalan Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılamaz. • Yargıtay, bu Hükmün, Devlete Miras yoluyla kalan Taşınmazların Mülkiyetinin de Zamanaşımıyla Kazanılmasını engellediği görüşündedir. (YHGK. 9. 5. 1984, 8 – 97 / 514 – YKD. 1986 / 1, s. 8)

Özel Mülkiyete Konu Olmayan Taşınmazlar Orta Malları Hizmet Malları Ormanlar Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da Kamu Hizmetine tahsis edilen yerler Özel Kanunlar uyarınca Devlete kalan Taşınmaz Mallar Vakıf Malları

Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması • Tapusuz Taşınmazlar bakımından Tapu Kütüğü, zaten Maliki hiç göstermemektedir. • Tapuya Kayıtlı Taşınmazlardan da ancak, Tapu Kütüğünden Malikinin kim olduğu anlaşılamayan Taşınmazlar ile yirmi yıl önce hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimsenin Kütükte Malik olarak göründüğü Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılabilir (MK m. 713 / II). • Bu sayılan durumlarda, Tapuya Kayıtlı Taşınmazın gerçek Malikinin kim olduğu belli değildir; diğer bir deyişle, Tapu Sicili, gerçek Maliki göstermemektedir.

Malikin Kim Olduğunun Anlaşılamadığı Durumlar • Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, şu durumlardan ileri gelebilir: • Malik sütununun boş bırakılmış olması • Malikin adının silinip yenisinin yazılmamış olması • Sicilde Malikin kimliğinin yeterli biçimde gösterilmemiş olması (Örneğin, Sicilde Malik olarak «Hasan» ismi yazılı olup da, bu Hasan’ın kim olduğu anlaşılmamaktadır. )

Hayali Kişiler Adına Kaydedilen Taşınmazların Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması • Mülkiyetin mevcut olmayan bir kişi adına tescil edilmiş olduğu hallerde de Sicilden Malikin kim olduğu anlaşılamaz. • 16 Şubat 1912 tarihli «Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye Tasarruflarına Dair Muvakkat Kanuna» kadar, Tüzel Kişilere Taşınmaz üzerinde Tasarruf Hakkı tanınmamış olması ve bu nedenle de Cemaatler ve Müesseselerin, Azizler adına Taşınmazların Mülkiyetini tescil ettirmeleri, böyle durumlar yaratmıştır. • Bu şekilde Hayali Kişiler adına kaydedilen Taşınmazların Mülkiyeti de, Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılabilir.

• MK m. 713 / II hükmündeki «ölmüş» sözcüğü Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmeden önce, Mülkiyeti adına tescil edilmiş olan kimsenin yirmi yıl önce ölmüş olması durumunda da, Taşınmaz Olağanüstü Zamanaşımı ile edinilebiliyordu. • Ancak İptal Kararından sonra, böyle bir Taşınmazın Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmaya elverişli olmaktan çıkmıştır.

• MK m. 713 / II hükmünde «hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan» sözcükleri İptal Kararının kapsamı dışında kalmaktadır. • Bu bağlamda, yirmi yıl önce Gaipliğine karar verilmiş olan bir Kimse adına mevcut Tescil bakımından da, Taşınmazın Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması halen mümkündür.

• Gaipliğine karar verilmiş kişinin Mirasçılarının bulunması, bu Kişi adına kayıtlı Taşınmazın, Üçüncü Kişiler tarafından Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir. • Bu durumun da istisnaları vardır. Mirasçılar Zamanaşımı ile Kazanma Süresi dolmadan kendi adlarına tescil yaptırdıkları takdirde, artık bu Taşınmaz, Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılamayacaktır. • Mirasçılar ise, Kanun gereği Zilyedi ve Elbirliği halinde Maliki oldukları Terekedeki Taşınmazlar bakımından, kendi aralarında MK m. 713 hükmünden yararlanamazlar.

Gaiplik Kararının Olağanüstü Zamanaşımında İşleme Tarihinin Başlangıcı • Gaiplik Kararı bakımından, Gaibin adına Kayıtlı bir Taşınmaz hakkında Olağanüstü Zamanaşımının ne zaman işlemeye başlayacağı tartışmalıdır. • MK m. 713 / II hükmü, «hakkında gaiplik kararı verilmiş …» demek suretiyle, bu sürenin Gaiplik Kararı tarihinde işlemeye başlaması gerektiğini ifade etmektedir. • Buna karşılık, MK m. 35 / II hükmünde, Gaiplik Kararının, Ölüm Tehlikesi veya Son Haberin alındığı Günden başlayarak hüküm ifade edeceği belirtilmektedir.

• MK m. 35 / II hükmüne dayanarak, Olağanüstü Zamanaşımının, Gaiplik Kararının hüküm ifade ettiği Ölüm Tehlikesi ya da Son haberin alındığı günden itibaren hesaplanması gerektiği savunulabilir. • MK m. 713 / II hükmüne dayanan görüş ise, Yargıtay ve Öğreti tarafından benimsenmiştir ve bu Görüş, Sürenin Gaiplik Kararının Kesinleşmesi ile başlayacağını ifade etmektedir.

• MK m. 713 / II hükmünde belirtilmemekle beraber, Taşınmazın Mülkiyetinin Tescilden Önce kazanıldığı fakat Açıklayıcı Tescilin yapılmadığı hallerde de, Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye elverişli olduğu kabul edilmektedir. Çünkü burada Tapu Sicilindeki Tescil, Gerçek Maliki göstermemektedir.

• Mülkiyetin yolsuz tescil edilmiş olduğu hallerde, adına Yolsuz Tescil bulunan Kişi iyiniyetli zilyet ise, MK m. 712 hükmünden yararlanır, fakat iyiniyetli değilse, MK m. 712 hükmünden yararlanamaz. • Ancak, bu Taşınmaz, adına Yolsuz Tescil bulunan Kişi tarafından Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye elverişli sayılmalıdır. • Bunun nedeni, Tapu Kütüğünde kaydı bulunmayan Kötüniyetli Kişinin, Tapu Kütüğünde Malik olarak kaydedilmiş olan Kötüniyetli Kişiye tercih edilmesi hususunun haklı bir gerekçesinin olmamasıdır.

• Tapu Kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her Kayıtta farklı kişilerin Malik olarak gözüktüğü Taşınmazlar da, Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye elverişli sayılmaktadır. • Bu durumda, Tapu Kütüğü birbiriyle çelişen kayıtlar içerdiği için, kimin Malik olduğu Sicilden anlaşılamamaktadır ve Tapu Sicilindeki Tescil, Gerçek Malikin Hakkını, Olağanüstü Zamanaşımına karşı koruyacak bir etkiye sahip değildir. • Dolayısıyla, adına yolsuz tescil bulunan Kötüniyetli Zilyet veya diğer bir Üçüncü Kişi, Taşınmazın Mülkiyetini Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanabilir.

• Geçerli bir Terk sebebi bulunmaksızın Mülkiyetin Terkin edilmiş olduğu durumlarda, Taşınmazın Mülkiyeti, İşgal değil, Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla kazanılabilir. • MK m. 713 / I hükmüne göre, Tapusuz Taşınmazlarda, Taşınmazın bir parçası üzerinde Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyet kazanılabilir. • MK m. 713 / II hükmü gereğince, Tapulu bir Taşınmazın Bölünmesinde sakınca olmayan bir Parçasının Zilyedi de, o Parçanın Mülkiyetinin kendi adına Tescilini isteyebilir. • Bu bağlamda, bölünmenin sakıncalı olup olmadığı hususu, Toprağa ve İmara ilişkin Mevzuata göre belirlenecektir.

• Aslında Kadastro Kanunu’nun 15. maddesinin II. fıkrasında da, aynı esas kabul edilmiştir. • Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin III. fıkrası gereğince, bu hüküm Kadastro görmüş yerler hariç, Kadastro Kanunu’nun uygulandığı, yani Kadastro Faaliyetlerinin yürütüldüğü yerler dışında da uygulanacaktır. • Paylı Mülkiyete tabi Taşınmazda, Payların, MK m. 713 hükmü uyarınca, Olağanüstü Zamanaşımı ile kazanılması mümkündür (MK m. 713/ II) ve bu olanak da, KK m. 15 / II hükmünde açıkça belirtilmiştir.

Zilyetliğe İlişkin Şartlar Malik Sıfatıyla Zilyetlik Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması

Zilyetliğe İlişkin Şartlar • Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyeti kazanacak olan Kimsenin, Taşınmaza Malik Sıfatıyla davasız ve aralıksız yirmi yıl Süreyle Zilyet bulunması gerekir. • Buna göre, Zilyetliğe ilişkin Şartlar şunlardır: • Malik Sıfatıyla Zilyetlik • Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması • Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması • Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması

Malik Sıfatıyla Zilyetlik • Malik Sıfatıyla Zilyet, Malik gibi davranan, Başkasının kendisinden daha Üstün Zilyetliğini tanımayan, Kendisi için Zilyet olan kimsedir. • Bu bağlamda, Zilyedi olduğu Taşınmaz için Kira Bedeli veya kendiliğinden Ecrimisil ödeyen kimse, Malik Sıfatıyla Zilyet değildir. • Zilyetliğin İspatı, Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyeti kazandığını iddia eden Zilyede düşer.

• Taşınmazı önce Fer’i Zilyet olarak ele geçirmiş bir kimse sonradan Malik Sıfatıyla hareket ettiğini iddia ederse, bu İddiasını ispat etmelidir. • Örneğin, Taşınmaza kiracı olarak giren Zilyet, bir süre Kira Bedelini ödedikten sonra, Kira Bedelini ödemekten vazgeçerek Malik Sıfatıyla Zilyet olabilir ve bunu da ispatlayarak MK m. 713 hükmünden yararlanabilir. • MK m. 713 hükmü, İyiniyeti aramadığı için, Gasıp dahi Olağanüstü Zamanaşımından yararlanabilir.

• Zilyet, Malik sıfatıyla Zilyetliğini, Zamanaşımı Süresince devam ettirmelidir. • Tapulu Taşınmazlarda Zilyetliğin İspatı, her türlü delille mümkündür. • Tapusuz Taşınmazlarda da, aynı Çalışma Alanı içinde bulunan ve Toplam Yüzölçümü Sulu Toprakta 40 dönüm, Kuru Toprakta ise 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) olan bir veya birden fazla Taşınmaz bakımından Zilyetliğin İspatı, özel bir Sınırlamaya tabi tutulmamıştır. • Zilyetlik, bu durumda, Belgelerle veya Bilirkişi veya Tanık Beyanları ile ispat edilebilir (KK m. 14 / 1).

• Tapusuz Taşınmazın bu miktarların dışında kalan kısmının Zilyedi adına tespit edilebilmesi de mümkündür. • Böyle bir Tespit için, Kadastro Kanunu’nun 14. maddesine göre, Zilyetliğin ayrıca Kanunda belirtilen Belgelerden birine dayandırılması gerekir.

Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde belirtilen Belgeler • Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde belirtilen bu belgeler şunlardır: • 31. 12. 1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait Vergi Kayıtları, • Tasdikli İrade Suretleri ve Fermanlar, • Muteber Mütevelli, Sipahi, Mültezim, Temessük veya Senetleri • Kayıtları bulunmayan Tapu veya mülga Hazinei Hassa Senetleri veya Muvakkat Tasarruf İlmühaberleri

• Tasdiksiz Tapu Yoklama Kayıtları, • Mülkname, Muhasebatı Atika Kalemi Kayıtları • Mübayaa, İstihkam ve İhbar Hüccetleri • Evkaf İdarelerinden Tapuya devredilmemiş Tasarruf Kayıtları.

• Zilyetliğini başka delillerle ispat edebilen, fakat KK m. 14/III hükmünde sayılan Belgelerden birine dayanamayan kimse, sadece Sulu Toprakta 40, Kuru Toprakta 100 dönümü aşan kısım için Zamanaşımından yararlanamaz. • Bu miktarı aşmayan bölüm için, KK m. 14 / III hükmündeki Belgelerden birine dayanamayan Zilyet, diğer şartları yerine getiriyorsa, Zamanaşımından yararlanabilir.

Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması • Zilyedin Zamanaşımından yararlanabilmesi için, Zilyetliği Davasız, yani, Çekişmesiz sürmüş olmalıdır. • Burada Davadan kasıt, gerçek Malik tarafından İstihkak Davasının veya Zilyetliğe Dayanan Geri Verme Davasının (ya da Saldırının Önlenmesi için açılan Zilyetlik Davasının) açılmamış olmasıdır. • İstihkak Davası yerine, bazı Yazarlar, gerçek Malik tarafından açılan Elatmanın Önlenmesi Davasının açılmamış olmasını aramaktadır. • Bu Yazarlar, Taşınmazlarda Gasp olsa dahi Zilyetliğin tamamen kaybedilmemiş olduğu görüşünü savunmaktadır.

• Davanın «Davasızlık» durumunu ortadan kaldırması için aslında iki Şartın olduğu ileri sürülebilir: • Kazandırıcı Zamanaşımından yararlanan Kişi aleyhine açılması • Davanın olumlu sonuçlanması

• Oysa 19. 10. 2007 tarih ve 1 /1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında (RG. 27. 02. 2007, s. 26447) , «Davasızlık» Şartına ilişkin olarak farklı bir düşünceye varılmıştır. • Bu İçtihadı Birleştirme Kararına göre, Zilyet tarafından, Olağanüstü Zamanaşımı Şartlarının gerçekleştiği düşüncesiyle açılmış olup, yirmi yıllık zilyetlik süresi dolmadığı için reddedilen Tescil Davasının, Davasızlık Şartının gerçekleşmesini engelleyerek Zamanaşımını kesmiş olduğu, böylece de, bu Davanın Reddinden itibaren yeni bir Zamanaşımı Süresinin işlemeye başladığı sonucuna varılmıştır.

19. 10. 2017 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve Davasızlık Şartına İlişkin Kaynakça • (Davasızlık şartı hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. *Başpınar, Veysel; Mülkiyet Hakkını İhlal Eden Müdahaleler, Ankara 2009, s. 224 vd. ) • (Bu kararın eleştirisi için bkz. *Kırca, Çiğdem; «Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet Kazanımında Davasızlık Koşuluna İlişkin 19. 1. 2007 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının Yorum Unsurları Bakımından Değerlendirilmesi» , Rona Serozan’a Armağan, C. II, İstanbul 2010, s. 1205 vd. )

Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması • Malik Sıfatıyla Zilyetlik, aynı zamanda Aralıksız, Sürekli bir Zilyetlik olmalıdır. • Bundan amaç, Zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi ve Zilyetliğin Zamanaşımı Süresince kaybedilmemiş olmasıdır. • Eğer Zilyetlik kesin ve sürekli olarak kaybedilirse, Aralıksız 20 yıl Zilyetlik Şartı ortadan kalkmış olur. • Zilyet şu veya bu sebeple, örneğin başka bir yere giderken, Üçüncü bir Şahısla, Kira gibi Fer’i (dolaylı) Zilyetlik İlişkisini kurarak gidebilir. Bu halde, Zilyetlik kaybedilmiş olmaz. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 298)

• Aralıksız Zilyetlikte, doğrudan doğruya, yani Dolaysız Zilyetlik şart değildir. • TMK m. 713 hükmünün aradığı Zilyetlik, Asli (malik gibi), fakat Dolaylı bir Zilyetlik de olabilir.

• Asli (malik gibi) Zilyetliğin kaybedilip, yeniden kurulması mümkündür. • Ancak, bu halde Zilyetliğin kaybedildiği yıllarla eski Zilyetlikte geçen yıllar yeni Zilyetlik Süresine eklenemez. • Zira Zilyetlik kesin olarak kaybedilince ya da bundan sürekli olarak vazgeçme (terk) iradesi açıklanınca, o ana kadar geçen Zilyetlik Süresi sona erer. • Tekrar kurulan Zilyetlik yönünden, yeni bir Süre işlemeye başlar. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 298)

• Zilyetliği geçici olarak kaybetmek önemli değildir. • Bu bağlamda, Hastalık, Seyahat, Sel Basması, Arazinin geçici olarak su altında kalması veya Askerlik gibi sebeplerle Taşınmazın bir Süre Fiili Hakimiyet altında bulundurulmaması, Zilyedin Zilyetliğini sona erdirmez (TMK m. 976). • Aynı şekilde, bir Tarlanın bir yıl ekilip, bir yıl ekilmemesi, nadasa bırakılması da, Sürekli Zilyetlik Şartını ihlal etmez. Zira, bütün bu hallerde Zilyette, Zilyetliği daimi olarak terk etme niyeti yoktur. • Zilyetliği kesin ve devamlı olarak Terke, Taşınmazın bir başkasına Devri, örnek olarak gösterilebilir. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 299)

• Zilyet, zilyetliğini başkasına devrettiği takdirde, Zilyetlik kaybedilmiş olur. Bu durum, Zilyetliğin İradi Kaybıdır. • Zilyet, Zilyetliği bir başkasına devredebileceği gibi, böyle bir devir olmaksızın, kesin olarak da terk edebilir. • Zilyetlik, ayrıca İrade Dışı Yollarla da kaybedilebilir. • Örneğin, Taşınmaza üçüncü bir kişi el atar, ilk Zilyet de Zilyetliğin İadesi Davasını süresi içinde açmazsa, Zilyetlik kaybedilmiş olur. Burada Zilyetliğin İrade (istek) Dışı Kaybı söz konusudur. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 299)

• Zilyetliğin Kaybının geçici nitelikte bir kayıp olup olmadığı, her olayın özelliğine göre değerlendirilir. • Bu Değerlendirmeyi, Hâkim, Takdir Yetkisini kullanarak yapar. • Zilyetliğin geçici değil de, sürekli olarak kaybedildiğini, bunu İddia Eden Kişi ispat eder. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 299)

• Zamanaşımının başında ve sonunda Taşınmaza Zilyet olan Kişinin bu durumu, aradaki süre içinde Zilyetliğin Devamlılığı yönünden lehine bir Karine teşkil eder (BGB § 938). • Örneğin, Vergilerin devamlı olarak ödenmesinde durum böyledir. • Zilyedin İyiniyetli olması veya bir Kazanma Sebebinin (Hukuki Sebebin) bulunması şart değildir. • Bu bağlamda, TMK m. 713 hükmündeki Süre, 20 yıla çıkarılmıştır.

• Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı ile Olağanüstü Zamanaşımı arasındaki en önemli iki fark, Zilyetlik Süresi ile Zilyedin Niyeti sorunlarıdır. • Olağan Zamanaşımında, Zilyedin İyiniyetli olması ve 10 yıl Malik sıfatıyla Davasız ve Aralıksız olarak Taşınmaza Zilyet olması gerekir (MK m. 712). • Oysa, MK m. 713 hükmünde böyle bir Şart, yani Zilyedin İyiniyetli olması aranmamaktadır ve aranan Zilyetlik Süresi 20 yıldır. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 299 - 300)

Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması • Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gereken Süre, yirmi yıldır. • Fakat, bu Sürenin, mutlaka Mülkiyeti kazanacak olan Kişinin Zilyetliğinde geçmesi zorunlu değildir. • Her Zilyet, kendisinden önceki Zilyetlerin Zamanaşımıyla kazanmaya elverişli Zilyetlik Sürelerini, kendi Zilyetlik Süresine ekleyebilir (MK m. 996).

• Ancak, bunun için, Zilyetliğin önceki Zilyetten Sonrakine geçerli bir şekilde geçmiş olması, yani Sonraki Zilyedin, Zilyetliği aslen değil, Önceki Zilyedin rızasıyla Devren kazanmış olması gerekir. • Bu Kazanma, Miras yoluyla olabileceği gibi, Sağlar arası yapılan bir Devirle de olabilir. • Son Zilyet, sadece kendisinden önceki Zilyedin değil, aralarında Zilyetlik geçerli olarak nakledilmiş bulunan ve Zamanaşımından Yararlanma Şartlarını taşıyan diğer Zilyetlerin Sürelerinden de yararlanır. (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 380)

• Zamanaşımı, Tapuya Kayıtlı olmayan Taşınmazlarda, Malik Sıfatıyla Zilyetliğin kurulmasından itibaren işlemeye başlar. • Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda ise Zamanaşımı, Taşınmazın Zamanaşımıyla Kazanmaya elverişli hale gelmesi ve Malik Sıfatıyla Zilyetlik Şartlarının birleşmesi anından itibaren işlemeye başlar.

• Sürenin Hesaplanması, Durması ve Kesilmesi hakkında Borçlar Kanunu’nun Alacak Zamanaşımına ait hükümleri uygulanır (MK m. 714). • Olağan Zamanaşımında yapılan açıklamalar, burada da geçerlidir. • Bu bağlamda, Olağanüstü Zamanaşımının Şartlarının ortadan kalkması halinde, Zamanaşımı kesilir. • Örneğin, Zilyetlik kaybedilirse veya Taşınmaz Olağanüstü Zamanaşımıyla edinilmeye elverişli olmaktan çıkarsa, Zamanaşımı kesilmiş olur. (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 381 -382)

Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmasının Şekli Şartları Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanılmasının Şekli Şartları Tescil Davası ve İlân İtiraz Edilmemiş veya İtirazın Yerinde Görülmemiş Olması

Şekli Şartlar- (Tescil Davası ve İlan) (Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 381 vd. , Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 300 vd. ; Ertaş, Eşya H. , s. 326 vd. ; Oğuzman / Seliçi / Oktay / Özdemir, Eşya H. , s. 454 vd. ) • TMK m. 713 / III hükmüne göre, Zilyedin, Taşınmazı Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanması için Tescil Davası açması gerekir. • Tescil Davasına konu olan Taşınmaz, Tapuda kayıtlı olmayan bir Taşınmaz ise, Davanın kabulü halinde, Hâkimin tescile karar vermesi üzerine Taşınmaz, Tapu Kütüğünün Bağımsız bir Sayfasına kayıt olunur. Kayıtta, Malik olarak Davacı gösterilir. • Bu tür Taşınmazlardaki Hükmen Tescil, niteliği bakımından, Teknik anlamda bir Kayıt İşlemidir. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 300)

• Dava konusu Tapuya kayıtlı bir Taşınmaz ise, Davanın kabulü halinde, eski Malike ait tescil terkin edilerek, Davacının isteği doğrultusunda, Mülkiyet Hakkı bu defa kendi adına tescil edilir. • Bu bağlamda, Uygulamada, Tapuya Kayıtlı Taşınmazların Tescili Davasında, ayrıca «Tapu Kaydının İptalini» istemeye ve bu hususa Karar vermeye gerek yoktur. Zira, Tapu Kaydı iptal edilmez, sadece eski Malike ait Tescil terkin edilir. • Zilyedin Tescil talebi kabul edildiği takdirde, eski Malike ait Tescil esasen Terkin edileceğinden, Dava Dilekçesinde sadece Tescil isteminde bulunmak yeterlidir. (Eren, Mülkiyet H. , 4. B. , s. 300)

Tescil Davası ve İlan • MK m. 713 / III hükmüne göre, «Tescil davası hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. » • Öyleyse, Taşınmazla ve Zilyetlikle ilgili Şartların yerine geldiğine kanaat getiren Zilyet, Mahkemeye başvurarak, Taşınmazın Mülkiyetinin adına Tescilini Dava edecek, Hasım olarak da Hazineyi, ilgili Kamu Tüzel Kişilerini veya Tapuda Malik görünen Kişinin Mirasçılarını gösterecektir. • MK m. 713 / IV hükmüne göre, «Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur»

• Son İlandan itibaren üç ay içinde, Taşınmaza ve Zilyetliğe ilişkin Şartların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da İtiraz yerinde görülmez ve Davacının İddiası ispatlanmış olursa, Hâkim, Tescile karar verir. • Bu durumda, «Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur» (MK m. 713 / V).

• Böylece, Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet, Hâkimin Tescil Kararıyla ya da Tescille değil, Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartlarının, yani Olağanüstü Zamanaşımına elverişli bir Taşınmazda yirmi yıllık Davasız ve Aralıksız Malik Sıfatıyla Zilyetlik Şartlarının gerçekleşmesiyle, Tescilden Önce kazanılmış olmaktadır. • Bu bağlamda, Hakimin Tescil Kararı, yenilik doğuran bir karar değildir, aksine, Açıklayıcı bir Karardır.

• Kararda, Tescili istenen Taşınmazın Niteliği, Yeri, Sınırları ve Yüzölçümü belirtilir ve Karara, Uzmanlarca düzenlenen Teknik Bilgileri içeren Krokisi de eklenir (MK m. 713 / VII). • Henüz Kadastro görmemiş yerlerde, Kadastro Faaliyetleri başlayıncaya kadar Tapuya Kayıtlı olmayan Taşınmazlarda, Mülkiyetin Zamanaşımı yoluyla Kazanılması da MK m. 713/ 1 hükmüne tabidir. • Fakat KK m. 33 / III hükmü nedeniyle, KK m. 14 hükmündeki Taşınmazın Yüzölçümü ve Zilyetliğin İspatına ilişkin Sınırlamalar, Tapuya kayıtlı olmayan Taşınmazların Mülkiyetinin Zamanaşımıyla Kazanılmasında da uygulanacaktır.

• Ayrıca, Kadastrodan Önce, Tapulu Taşınmazlarda olduğu gibi, Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı ile Edinilmesinde de, Genel Hüküm niteliğindeki MK m. 713 hükmünün öngördüğü Tescil Davasının açılması ve MK m. 713 hükmünün III, IV ve V. fıkralarında öngörülen Şartların aranması gerekir. • Böylece, Hakkını, İtiraz Süresi sonunda kaybedecek gerçek Malikin bir ölçüde korunması da sağlanmış olur.

İtiraz Edilmemiş Veya İtirazın Yerinde Görülmemiş Olması • Tescil Davasında İtiraz, Taşınmaza ve Zilyetliğe ilişkin Şartların gerçekleşmediği konusunda olacaktır. • Eğer, Taşınmaza ve Zilyetliğe ilişkin Şartlar gerçekleşmişse, Mülkiyet, Tescil Davasından önce kazanılmış olacağı için, İtiraz Edenin Mülkiyet İddiasında bulunması artık mümkün değildir.

• Ancak İtiraz Eden, örneğin, Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı ile edinilmeye elverişli olmadığını veya Zilyetliğin sadece on yıl Malik Sıfatıyla sürmüş bulunduğunu ispat ettiği takdirde, Zilyet, Mülkiyeti kazanamaz. • Bu durumda MK m. 713 / VI hükmünde şöyle bir imkan öngörülmüştür: «Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. »

• Hükmün bu ifadesinden, Davalılar dışında da, İtiraz Edeceklerin olabileceği anlaşılmaktadır. • İtirazları kabul edilen Davalıların zaten Karşı Dava yoluyla aynı Davada Taşınmazın Mülkiyetini kendi adlarına Tescilini istemeleri mümkündür.

• MK m. 713 / VI hükmünde de, Davalı olmadığı halde, İtiraz Edene de bu imkân tanınmıştır. • Ancak Davalılar veya İtiraz Edenler adına Tescile Karar verilebilmesi için, bunların İtirazlarının dayandığı Olguların yanısıra, Mülkiyet Haklarını da kanıtlamış olmaları gerekir. • Bu durumda, İtiraz Eden, Olağanüstü Zamanaşımı Koşullarının kendisi bakımından gerçekleştiğini iddia ediyorsa, bunun kabul edilebilmesi için, Maddi Şartların gerçekleşmiş olduğunu kanıtlaması gerekir.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü • Şartların gerçekleşmesi üzerine, Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet kazanılınca, bu Kazanmanın geriye etkili olup olmayacağı ve Zamanaşımının Başlangıç Tarihinden itibaren Mülkiyetin kazanılmış sayılıp sayılmayacağı konusu tartışmalıdır.

• Bir görüşe göre, Mülkiyet, Zamanaşımı Süresinin başladığı andan itibaren kazanılmış sayılır. • Yargıtay ise, verdiği Kararlarda, Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyeti Kazanan Zilyedin Kötüniyetli olması halinde, Önceki Malikin, bundan Ecrimisil isteyebileceğine hükmetmiştir. • Yargıtay’ın bu Kararlarından, Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanmanın geriye yürüdüğünü kabul etmediği anlaşılmaktadır. (Bu kararlar için bkz. Sirmen, Eşya H. , 7. B. , s. 382).

Kadastro Yapılırken Uygulanan Hükümler • 3402 sayılı Kadastro Kanunu, Kadastro esnasında, Olağanüstü Zamanaşımına dayanarak Mülkiyetin nasıl tespit edileceği konusunda Tapulu Taşınmazlar ile Tapusuz Taşınmazlar için ayrı hükümler koymuştur. • Tapulu Taşınmazların, kimin adına tescil edileceği hakkındaki Esaslar, Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinde düzenlenmiştir. • Bu madde gereğince, Tapulu bir Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Kimseden ya da bu Kimsenin Mirasçılarından başka bir kimse adına tespit ve Tescili için bazı hükümlere yer verilmiştir.

KK 13 / Ba , KK 13 / Son Hükümleri • Kadastrosu yapılacak Taşınmaza Tapuda kayıtlı kişi veya bu kişinin Mirasçılarından başka birisi Zilyet bulunuyorsa, Kayıt Sahibi veya Mirasçılarının Kadastro Teknisyeni huzurunda muvafakat vermeleri halinde, Taşınmaz, Zilyet adına tespit ve tescil olunur (KK 13 / Ba). • Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin son fıkrasında yer alan hükme göre, Noter tarafından tespit ve tevsik edilen Muvafakat Beyanı veya Noter tarafından düzenlenen Satış Vaadi Senedi de, Teknisyen huzurunda yapılmış Muvafakat sayılır.

KK m. 13 / Bb Hükümleri • Kayıt Sahibi veya Kayıt Sahibinin Mirasçılarından başka biri Taşınmaza Zilyet bulunuyorsa, bu kişi, Taşınmazı, Kayıt Sahibi veya Mirasçılarından veya bunların Yetkili Temsilcilerinden tapu dışı bir yolla, yani Şekil dışında tüm Geçerlilik Unsurları gerçekleşmiş bir İşleme dayanarak edindiğini, bunların Beyanıyla veya herhangi bir Belgeyle veya Bilirkişi veya Tanık Sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle Çekişmesiz, Aralıksız ve Malik Sıfatıyla Zilyet bulunduğu takdirde, Taşınmaz, onun adına tespit olunur (KK m. 13 / Bb).

KK 13 / Bc Hükmündeki Değişiklik • Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II’ye ilişkin, 17. 3. 2011 tarih ve 58 / 52 sayılı İptal Kararı üzerine, 6302 sayılı Kanunla KK m. 13 Bc’ de söz konusu Karara uygun olarak, gerekli değişiklik yapılmıştır. • KK m. 13/ Bc’ye göre, Kayıt Sahibinin yirmi yıl önce Gaipliğine hüküm verilmiş veya Tapu Sicilinden Malikin kim olduğu anlaşılamamış ise, Taşınmazın Mülkiyeti, Çekişmesiz ve Aralıksız yirmi yıl müddetle ve Malik Sıfatıyla Zilyet bulunan Kimse adına tespit olunur.

KK 14 - Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Tesciline İlişkin Hükümler • Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin kimin adına Tescil edileceğine ilişkin Hükümler ise, Kadastro Kanun’un 14. maddesinde yer almaktadır. • Bu madde, Tapusuz Taşınmazlar bakımından, MK m. 713 / I hükmündeki Şartların yanısıra, Tescili istenen ve aynı Kadastro Çalışma Alanına giren bir veya birden fazla Taşınmazın Toplam Yüzölçümünün Sulu Toprakta 40, Kuru Toprakta 100 dönümü aşması halinde, Zilyetliğin Kanunda sayılan Belge veya Kayıtlardan biriyle de İspatını aramaktadır.

• Her biri diğerinin rızasıyla Zilyetliği kazanmış olan Önceki Zilyetlerin Zilyetliği, Zamanaşımı ile Kazanmanın Şartlarına uygun ise, Şimdiki Zilyet, bunların Zilyetlik Sürelerini de kendi Süresine ekleme hakkına sahiptir.

• Kadastro Kanunu, gerek Tapuya Kayıtlı Taşınmazların, gerek Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımına dayanılarak yapılan Tescilinde, MK m. 713 hükmünden farklı bir düzenleme getirmiştir. • Bu bağlamda, Kadastro Kanunu, bazı Şartları, diğer bir deyişle, «İlan yapılması» , «İtiraz Süresi geçmesi» ve «Mahkemeden hüküm alınması» Şartlarını aramamaktadır.

• Mülkiyet, Kadastro Teknisyeni tarafından Kanun’un 13 veya 14. maddeleri uyarınca yapılan Tespite dayanılarak Tescil edilecektir. • Ancak yapılan Tespite, KK m. 9 hükmü uyarınca itiraz edilerek veya KK m. 11 hükmündeki İlan Süresi içinde Kadastro Mahkemesinde dava açılarak Tescilin yapılması önlenebilir.

• Kadastro Sırasında yapılan Tesciller aleyhine, Kadastro Tutanağının (tespitin) kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, Kadastrodan önceki Hukuki Sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (KK m. 12 / III).

• Bu bağlamda, Kadastro sırasında yapılan Tesciller aleyhine, Kadastro Tutanağının (Tespitin) kesinleştiği tarihten itibaren on yıl içinde Kadastrodan önce mevcut olan sebeplere dayanılarak Dava açılması da mümkündür (KK m. 12 / III). • Kadastro Kanunu, Zilyede tanımış olduğu Hakların, Kadastrosuna başlanan bölgede Zilyedin aleyhine açılan Davalarda, Zilyet tarafından Def’i olarak ileri sürülebilmesi imkanını hükme bağlamıştır (KK m. 33/ IV).

Kadastrodan Sonra İmar ve İhya Yoluyla Kazanma • Kadastrosu tamamlanmış yerlerde, İmar ve İhya söz konusu olduğu takdirde, kural olarak, KK m. 33 / III hükmünde, Kadastro dışında da uygulanacağı hükme bağlanmış olan KK m. 17 uygulanır. • Buna göre, Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve Kamu Hizmetine tahsis edilmeyen Araziden, Masraf ve Emek sarfı ile İmar ve İhya edilerek Tarıma Elverişli hale getirilen Taşınmaz Mallar, KK m. 14 hükmündeki Kazandırıcı Zamanaşımı Şartları gerçekleşmiş ise, İmar ve İhya edenler veya Halefleri adına, aksi takdirde, Hazine adına tespit edilir (KK m. 17).

• Kadastrodan sonra İmar ve İhya edilen Taşınmazın Mülkiyetinin kazanılabilmesi için, İmar ve İhya eden Kimsenin (veya Haleflerinin) Taşınmazda İmar ve İhyanın tamamlandığı tarihten itibaren en az yirmi (20) yıldan beri çekişmesiz, aralıksız ve Malik Sıfatıyla Zilyetliğini sürdürmüş olması aranacaktır. • Aynı çalışma alanı içinde İmar ve İhya edilen Arazinin Sulu Toprakta 40, Kuru Toprakta 100 dönüme kadar olan miktarındaki Zilyetlik, her türlü Delille ispat edilebilecektir; bu miktarları aşan Taşınmazlardaki Zilyetliğin ise, KK m. 14 / III hükmündeki Belgelerden biriyle İspatı gerekir.

• Ayrıca burada, İmar ve İhya edilen Taşınmazın Mülkiyetinin Zamanaşımıyla Kazanılması söz konusu olduğu için, Kadastrodan önceki edinmelerde olduğu gibi, Kadastrodan sonra İmar ve İhya yoluyla Taşınmazın Mülkiyetinin Kazanılmasında da, KK m. 14 hükmü ile MK m. 713 hükmü birlikte dikkate alınarak, MK m. 713 / III vd. daki Dava ve İtiraza ilişkin hükümler de uygulanacaktır. • Ancak, İlçe ve Kasabaların İmar Planının kapsadığı alanlarda kalan Taşınmaz Mallarda, KK m. 17 hükmü uyarınca, İmar ve İhya yoluyla Mülkiyet kazanılamaz (KK m. 17 / II).

1515 Sayılı Tapu Kayıtlarından Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun • MK m. 713 / VIII hükmünde, «Özel kanun hükümleri saklıdır» denilmiş, KK m. 23 hükmünde ise, Türk Medeni Kanunu ile diğer Kanunların İktisap ve Tescile ilişkin hükümleri saklı tutulmuş olduğundan, 1515 sayılı Kanun üzerinde de durulması gerekmektedir. • Ülkemizde, Eski Hukuk zamanında Tapuya kaydı yapılmış, fakat Tapu Sicili dışında el değiştirmiş olan çok sayıda Taşınmaz vardır. • Bu bağlamda, 2 Haziran 1929 tarihli ve 1515 sayılı Kanun, Tapuda kayıtlı olup da, Tapu Sicili dışında el değiştirmiş olan bu Taşınmazların Zilyetlerine, bir Zamanaşımından Yararlanma İmkânı tanımıştır.

1515 Sayılı Kanun’un 1. Maddesi • 1515 Sayılı Kanun’un 1. maddesi şu hükmü koymuştur: • «Tapu dairelerinde mukayyet olup da gayrı resmi surette aharın mülkiyetine geçen ve Kanunu Medeninin meriyeti tarihine kadar musakkaf ve bu hükümde bulunan bağ ve bahçe veyahut arsaların onbeş, diğer arazinin on sene malik sıfatıyla, nizasız ve hüsnüniyetle tasarrufu altında bulunduranları zilyetleri namına tapu dairesince tescil ile tapu senetleri verilir. • Şu kadar ki, kayıt tarihinden itibaren üç sene zarfında alakadarların mahkemeye müracaatla birinci fıkradaki iktisap sebepleri aleyhine dava açmağa selahiyetleri vardır. »

• Böylece Kanun, Zilyetlik durumunu inceleyerek, Tescili Yapma Yetkisini, Tapu Dairelerine tanımıştı. • Fakat bu durum, 14. 5. 1950 tarihli ve 5519 sayılı Kanun ile değiştirilmiş, Tescile, Zilyedin Talebi üzerine Hakimin Karar Vermesi kabul edilmiştir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı • Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı, Mülkiyet Hakkının Sona Ermesini ifade eder. • Taşınmazlar üzerindeki Mülkiyet Hakkının Kaybı, esas itibariyle Terkinle Kayıp ve Terkinden önce Kayıp ile Mutlak Kayıp ve Nispi Kayıp şeklinde gruplandırılmaktadır.

• Taşınmaz Mülkiyetinin Terkinden Önce Kaybına örnek olarak, Taşınmazın deprem sonucu su altında kalarak tamamen yok olmasını gösterebiliriz. • Taşınmaz Mülkiyetinin Terkinle Sona Ermesine örnek olarak ise, Terk suretiyle Mülkiyet Hakkına son verilmesini gösterebiliriz. Çünkü Taşınmaz Mülkiyeti ancak Terkin edilmek suretiyle Terk edilebilir. • Doktrinde sıklıkla yapılan ayırım ise, Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı ve Nispi Kaybı biçimindeki ayırımdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybının Çeşitleri Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı

Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı • Bir Taşınmaz üzerindeki Mülkiyet Hakkı, Terk ya da Taşınmazın Tamamen Yok Olmasıyla mutlak olarak sona erer (MK m. 717 / 1). • Taşınmazın, Su Baskını veya Deprem sonucu Sürekli olarak Su altında Kalması durumunda, Taşınmaz yok olur ve üzerindeki Mülkiyet Hakkı, hatta diğer Haklar da sona erer. • Taşınmazın yok olması durumunda, TST m. 67 / 1 hükmüne kıyasen, Tapu Kütüğündeki sayfa kapatılır. • Eğer Taşınmaz kısmen yok olmuşsa, TST m. 65 / 1 hükmüne kıyasen, sadece Yüzölçümüne ilişkin Kayıt düzeltilir.

• Malikin Mülkiyet Hakkını terk etmesi de, Mülkiyeti sona erdirir. • Terk, Malikin tek taraflı ve Mülkiyet Hakkından feragat ettiğine ilişkin bir İrade Beyanıyla gerçekleşir. • Bu İrade Beyanı, Terkin İsteminin içeriğinde Tapu Müdürüne yöneltilir ve bir Tasarruf İşlemi niteliğindedir. • Bu bağlamda, Terk Beyanında bulunan kişinin, Tasarruf Yetkisine sahip olması gerekir.

• Tapu Sicilinde yolsuz bir tescille Malik görünen kişinin Terk Beyanı, Mülkiyet Hakkını sona erdirmez. • Malikin Terk Beyanından başka, bu Beyana dayanılarak Tapu Kütüğünde Mülkiyete ilişkin Tescilin terkin edilmesi de gerekir. • Bundan sonra Taşınmaz, İşgale elverişli bir Taşınmaz durumuna girer.

• Terk sonucu sadece Mülkiyet Hakkı sona erer; Taşınmaz üzerindeki diğer Ayni Haklar ise, varlığını korur. • Fakat, Terk ile Eşyaya Bağlı Borcun da sona ereceği, ancak doğmuş olan Borçlardan Sorumluluğun süreceği kabul edilmektedir. • Tapusuz Taşınmazlarda, Mülkiyet tescil edilmedikçe, Malikin bu Hak üzerinde tasarruf etmesi mümkün olmadığı için, Terk de mümkün değildir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı • Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybında, Taşınmaz üzerindeki Mülkiyet sona ermemekte, yani Taşınmaz sahipsiz duruma gelmemekte, sadece el değiştirmektedir. • Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybında, o zamana kadar Malik olan Kişi, Mülkiyeti kaybederken, bir başkası onu kazanmaktadır. • Bu durumda, Mülkiyetin yeni Malike geçmesi için Tescil gerekli ise, Mülkiyet, yapılan Tescille sona erer. • Eğer yeni Malik, Mülkiyeti Tescilden Önce kazanıyorsa, bu takdirde, Mülkiyetin Yeni Malike geçmesiyle birlikte, o zamana kadar Malik olan Kimse de, Mülkiyeti kaybetmiş olur.

• MK m. 717 / II hükmü, Kamulaştırma halinde, Mülkiyetin ne zaman sona ereceğinin belirlenmesini, Özel Kanunlara bırakmıştır. • Kamulaştırma Kanunu’na göre, Malik, Kamulaştırmaya razı olduğu hallerde, Tescil İsteminde bulunarak Taşınmazın İdare adına tescilini sağlar (KK m. 8 / VI). • Mülkiyet, tescil ile İdareye geçer. • Malik, Kamulaştırmaya razı değilse, Mülkiyet, İdareye Mahkemece verilen Tescil Kararı ile geçer (KK m. 25 / 1). • Her iki durumda da, İdarenin Mülkiyeti Kazandığı An, Malikin Mülkiyet Hakkı da sona erer.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı • Devren • Kamulaştırma Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı • Taşınmazın Yok Olması • TERK (Tasarruf Yetkisi olmalı, Terk Beyanı ve Terkinin yapılması)