1 VIN QUN L O TO ESC VIT

1 VIỆN QUẢN LÝ ĐÀO TẠO ESC VIỆT NAM www. daotaonghiepvu. edu. vn chuyªn ®Ò §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

2 1. 1. kh¸i niÖm vÒ thÈm ®Þnh gi¸ ØThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù íctÝnh vÒ gi¸ trÞ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b» ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých ®· ® îc x¸c ®Þnh râ. ØThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ tr êngt¹i mét ®Þa ®iÓm, thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc th «ng lÖ Quèc tÕ. ØThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc íctÝnh b» ng tiÒn víi ®é tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh

3 vai trß cña thÈm ®Þnh gi¸ vai trß t®g tÇm quan träng cña t®g trong nÒn kttt sö dông kÕt qu¶ t®g ®Ó ra quyÕt ®Þnh

4 tÇm quan träng cña t®g trong nÒn kttt T vÊn vÒ gi¸ trÞ, gi¸ c¶ TS gióp c¸c chñ thÓ TS vµ c¸c bªn cã liªn quan vµ c «ng chóng ®Çu t ® ara c¸c quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc mua b¸n, ®Çu t , cho vay TS. Gãp phÇn lµm minh b¹ch thÞ tr êng, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr êng tµi s¶n. T¹o ®iÒu kiÖn thu©n lîi cho toµn cÇu ho¸ vµ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi.

5 sö dông kÕt qu¶ t®g ®Ó ra quyÕt ®Þnh trong nhiÌu t×nh huèng + §Þnh gi¸ ®Ó mua b¸n, thÕ chÊp, båi th êng, tÝnh thuÕ, ®Òn bï, cho thuª…tµi s¶n. + Lµm c¨n cø cho phª duyÖt c¸c dù ¸n ®Çu t. . . + Lµm c¨n cø ®Ó s¸t nhËp, chia t¸ch, ph¸ s¶n hay gi¶i thÓ DN. + §Þnh gi¸ ®Ó ph¸t m·i vµ b¸o c¸o tµi chÝnh. + §Ó thùc hiÖn c¸c ¸n lÖnh ®èi víi viÖc kiÖn tông. + Lµm c¬ së ®Ó ®Êu gi¸ c «ng khai.

6 c¬ së gi¸ trÞ cña thÈm ®Þnh gi¸ c¬ së 1. GI¸ TRÞ THÞ TR¦êNG 2. GI¸ TRÞ PHI THÞ TR¦êNG

7 Gi¸ trÞ thÞ tr êng Số tiền trao đổi. Số tiền ước tinh. Gi¸ trÞ thÞ tr êng? Thời điểm TĐG. Ng êi b¸n s½n sµng b¸n. Ng êi mua s½n sµng mua. C «ng khai. Kh¸ch quan và kh «ng bị ep buộc.

8 Gi¸ trÞ PHI thÞ tr êng Gi¸ trÞ phi thÞ tr êng cña tµi s¶n lµ møc gi¸ íctÝnh ® îcx¸c ®Þnh theo nh÷ng c¨n cø kh¸c víi gi¸ trÞ thÞ tr êng hoÆc cã thÓ ® îc mua b¸n, trao ®æi theo c¸c møc gi¸ kh «ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr êng. ViÖc ®¸nh gi¸ trÞ tµi s¶n ® îcc¨n cø chñ yÕu vµo c «ng dông kinh tÕ, kü thuËt hoÆc c¸c chøc n¨ng cña tµi s¶n h¬n lµ c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ® îc mua b¸n trªn thÞ tr êng cña tµi s¶n ®ã.

9 1. 2. C¸c nguyªn t¾c thÈm ®Þnh gi¸ c¬ b¶n 1. 2. 1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. 1. 2. 2. Nguyªn t¾c thay thÕ. 1. 2. 3. Nguyªn t¾c dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t ¬ng lai. 1. 2. 4. Nguyªn t¾c ®ãng gãp. 1. 2. 5. Nguyªn t¾c cung cÇu.

10 1. 2. 1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt C¬ së cña nguyªn t¾c: Con ng êi lu «n cã xu h íng t×m c¸ch khai th¸c mét c¸ch tèi ®a lîi Ých cña tµi s¶n. Néi dung cña nguyªn t¾c: Mçi tµi s¶n cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých vµ ® a l¹i c¸c lîi Ých kh¸c nhau, nh ng gÝa trÞ cña chóng ® îcx¸c ®Þnh hay thõa nhËn trong ®iÒu kiÖn nã ® îc sö dông mét c¸ch tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i chØ ra c¸c kh¶ n¨ng thùc tÕ vÒ viÖc sö dông tµi s¶n vµ nh÷ng lîi Ých cña viÖc sö dông ®ã. + Kh¼ng ®Þnh t×nh huèng nµo lµ c¬ héi sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt.

11 1. 2. 1. Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ… (tiÕp) Theo IVSC mét TS coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: Tµi s¶n ® îc sö dông trong bèi c¶nh tù nhiªn Tµi s¶n sö dông ph¶i ® îc phÐp vÒ mÆt ph¸p lý. Tµi s¶n sö dông ph¶i ®Æt trong ®iÒu kiÖn kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh.

12 1. 2. 2. Nguyªn t¾c thay thÕ C¬ së cña nguyªn t¾c: Nh÷ng ng êi mua thËn träng sÏ kh «ng tr¶ nhiÒu tiÒn h¬n ®Ó mua mét tµi s¶n nµo ®ã, nÕu anh ta tèn Ýt tiÒn h¬n nh ng vÉn cã thÓ cã mét tµi s¶n t ¬ng tù nh vËy. Néi dung cña nguyªn t¾c: Giíi h¹n trªn vÒ gi¸ trÞ (hay gi¸ trÞ cao nhÊt) cña mét tµi s¶n kh «ng v îtqu¸ chi phÝ ®Ó cã mét tµi s¶n t ¬ng ® ¬ng. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i n¾m ® îcc¸c th «ng tin vÒ gi¸ c¶ hay chi phÝ s¶n xuÊt cña c¸c tµi s¶n t ¬ng tù, gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ + Ph¶i ® îctrang bÞ c¸c kü n¨ng vÒ c¸ch ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt gi÷a c¸c lo¹i tµi s¶n.

13 1. 2. 3. Nguyªn t¾c dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t ¬ng lai C¬ së cña nguyªn t¾c: Néi dung cña nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n ® îc quyÕt ®Þnh bëi nh÷ng lîi Ých mµ nã sÏ mang l¹i cho ng êi sö dông. Ph¶i dù kiÕn ® îcc¸c kho¶n lîi Ých trong t ¬ng lai mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ lµm c¬ së ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i dù kiÕn ® îcnh÷ng lîi Ých vµ nhÊt thiÕt ph¶i dùa vµo c¸c kho¶n lîi Ých ®ã ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n. + Ph¶i thu thËp nh÷ng chøng cí thÞ tr ênggÇn nhÊt cña c¸c tµi s¶n t ¬ng tù ®Ó tiÕn hµnh so s¸nh, ph©n tÝch, ®iÒu chØnh vµ cuèi cïng lµ íctÝnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n.

14 1. 2. 4. Nguyªn t¾c ®ãng gãp C¬ së cña nguyªn t¾c: Néi dung cña nguyªn t¾c: Khi kÕt hîp víi tµi s¶n kh¸c th× Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n hay cña mét bé tæng gi¸ trÞ cña nã sÏ cao h¬n phËn cÊu thµnh mét tµi s¶n phô thuéc tæng gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n ®¬n vµo sù cã mÆt hay v¾ng mÆt cña nã, lÎ (theo lý thuyÕt hÖ thèng). sÏ lµm cho gi¸ trÞ cña toµn bé tµi s¶n t¨ng lªn hay gi¶m ®i lµ bao nhiªu. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: CÇn x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tæng thÓ lµm c¬ së ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ ®ãng gãp cña tõng bé phËn cÊu thµnh gi¸ trÞ tµi s¶n.

15 1. 2. 5. Nguyªn t¾c cung cÇu C¬ së cña nguyªn t¾c: C¨n cø chñ yÕu vµ phæ biÕn nhÊt cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ dùa vµo gi¸ trÞ thÞ tr êng. Gi¸ trÞ thÞ tr êngcña tµi s¶n l¹i tû lÖ thuËn víi yÕu tè cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi yÕu tè cung. Néi dung cña nguyªn t¾c: §Þnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt nã trong sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè cung cÇu. Tu©n thñ nguyªn t¾c ThÈm ®Þnh viªn ph¶i ®¸nh gi¸ ® îct¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh h ëng cña chóng trong t ¬ng lai, nh» m x¸c minh tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh nªn ® îc®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ trÞ thÞ tr êng hay gi¸ trÞ phi thÞ tr êng.

16 phÇn II: c¸c ph ¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ vµ quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n II. §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c nh©n tè ¶nh h ëng ®Ôn gi¸ trÞ B§S I. Tæng quan vÒ B§S vµ thÞ tr êng. B§S phÇn 2 III. Quy trinh ®Þnh gi¸ B§S

17 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr êng b®s Tæng quan 1. BÊt ®éng s¶n 2. ThÞ tr êngbÊt ®éng s¶n

18 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr êng b®s 1. BÊt ®éng s¶n 1. 1 Kh¸i niÖm 1. 2 §Æc ®iÓm 1. 3 Ph©n lo¹i

19 1. 1 Kh¸i niÖm B§S Đất đai; Nhà, CTXD gắn liền với đất đai; kể cả những TS gắn liền với nhà ở, CTXD đã; C¸c TS kh¸c gắn liền với đất đai; Bất động sản? C¸c TS kh¸c do ph¸p luật quy định.

20 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S Cố định vÒ vÞ trÝ + Gi¸ trÞ & kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ cô thÓ. + Gi¸ trÞ & kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S chÞu t¸c ®éng cña yÕu tè MT.

21 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S TÝnh bÒn v÷ng Khi ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh ®Õn c¶ hai yÕu tè tuæi thä kinh tÕ vµ vËt lý, tuæi thä nµo ng¾n h¬n sÏ quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña B§S ®ã

22 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S TÝnh kh¸c biÖt + Trong ®Çu t ph¸t triÓn ph¶i chó ý khai th¸c tÝnh dÞ biÖt cña B§S; + Khi ®Þnh gi¸, kh «ng so s¸nh dËp khu «n gi÷a c¸c B§S víi nhau;

23 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S TÝnh khan hiÕm + §Þnh gi¸ B§S ph¶i xÐt ®Õn quan hÖ cung cÇu; + CÇn cã chÝnh s¸ch chèng ®Çu c¬ B§S.

24 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S Cã gi¸ trÞ lín Khi ®Þnh gi¸ ®èi víi tµi s¶n thÕ chÊp th× cÇn ph¶i n¾m b¶n chÊt cña c¸c giao dÞch cÇn ph¶i lùa chän c¸c kü thuËt ®Þnh gi¸ cho thÝch hîp.

25 1. 2 §Æc ®iÓm cña B§S TÝnh ¶nh h ëng lÉn nhau Khi ®Þnh gi¸ B§S, ph¶i tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng ¶nh h ëng nÕu nh cã c¸c c «ng tr×nh B§S kh¸c ra ®êi. . .

26 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr êng b®s(tiÕp) 2. thÞ tr êng. BÊt ®éng s¶n 2. 1 Kh¸i niÖm 2. 2 §Æc ®iÓm

27 2. 1. Kh¸i niÖm thÞ tr êng B§S Ø Thø nhÊt, ®ång nhÊt thÞ tr êng B§S víi thÞ tr êng nhµ, ®Êt. Ø Thø hai, thÞ tr êng. B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nh îng quyÒn sö dông B§S theo qui luËt cña thÞ tr êng, cã sù qu¶n lý cña nhµ n íc. Ø Thø ba, thÞ tr êng. B§S lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. Ø VËy thÞ tr êng bÊt ®éng s¶n lµ g× ?

28 2. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr êng B§S 1. T¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch. Ng êi ta kh «ng thÓ ® a hµng ho¸ ®Õn n¬i giao dÞch. ViÖc giao dÞch th êngkÐo dµi qua 3 kh©u: ®µm ph¸n; kiÓm tra thùc ®Þa; ®¨ng ký ph¸p lý. Yªu cÇu: T§V ph¶i cã kiÕn thøc chuyªn m «n vµ bÒ dµy kinh nghiÖm. 2. Lµ thÞ tr êng mang tÝnh khu vùc. V× cã sù kh «ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng vÒ tù nhiªn, tr×nh ®é vµ tèc ®é ph¸t triÓn kinh tÕ v¨n ho¸ x· héi. Gi¸ c¶ B§S th êngchØ ¶nh h ëngtrong ph¹m vi cña vïng, ®Þa ph ¬ng nhÊt ®Þnh, Ýt hoÆc chËm ¶nh h ëng ®Õn vïng, ®Þa ph ¬ng kh¸c. Yªu cÇu: T§V ph¶i xem xÐt QH cung cÇu vÒ B§S trong mèi

29 2. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr êng B§S 3. Lµ d¹ng ®iÓn h×nh cña TT kh «ng hoµn h¶o. Th «ng tin vÒ B§S kh «ng phæ biÕn; tiªu chÝ ®¸nh gi¸ B§S lµ t ¬ng®èi; kh «ng s½n cã c¸c B§S cïng lo¹i ®Ó so s¸nh; Ýt ng êi tham gia thÞ tr êng vµ hä còng th êng lµ ng êi Ýt cã kinh nghiÖm mua b¸n B§S. Yªu cÇu: CÇn ph¶i cã sù c©n nh¾c thËn träng nh» m x/® c¸c chøng cí giao dÞch cã ®¸p øng ® îc c¸c tiªu chuÈn ®Ó so s¸nh hay kh «ng.

30 2. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr êng B§S 4. Cung kÐm nh¹y khi cÇu thay ®æi. Do: ®Êt ®ai tù nhiªn cã h¹n, khã chuyÓn ®æi môc ®Ých, thêi gian ®Çu t x©y dùng, c©y trång, vËt nu «i l©u dµi. C¸c nh©n tè lµm t¨ng cÇu sÏ t¹o c¬n sèt gi¸ B§S. ViÖc kÐo gi¸ B§S xuèng b» ng c¸ch t¨ng cung lµ rÊt h¹n chÕ. Mét mÆt b» ng gi¸ míi cao sÏ h×nh thµnh vµ tån t¹i l©u dµi. §ã lµ lý do cña t×nh tr¹ng ®Çu c¬ B§S. Yªu cÇu: CÇn ph¶i cã sù c©n nh¾c, thËn träng ®Õn ®Æc ®iÓm nµy cña TT B§S ®Ó íc tÝnh mét

31 2. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr êng B§S 5. Phô thuéc vµo sù kiÓm so¸t cña Nhµ n íc. Do: thÞ tr êng. B§S lµ d¹ng ®iÓn h×nh cña lo¹i thÞ tr êngc¹nh tranh kh «ng hoµn h¶o thiÕu tÝnh hiÖu qu¶. Môc ®Ých can thiÖp: t¹o c¬ chÕ thÞ tr êngtrong kinh doanh B§S, ®¶m b¶o cho thÞ tr êngho¹t ®éng lµnh m¹nh, thóc ®Èy c¸c thÞ tr êngkh¸c cïng ph¸t triÓn, gi¶m thiÓu rñi ro, b¶o vÖ lîi Ých cho c¸c nhµ ®Çu t. Yªu cÇu: T§V cÇn ph¶i cã sù am hiÓu chÝnh s¸ch qu¶n lý cña Nhµ n ícvÒ B§S, còng nh cã sù cËp nhËt mét c¸ch th êng xuyªn c¸c chÕ ®é qu¶n lý cña Nhµ n ícvÒ B§S trong mçi thêi kú.

32 II. §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c yÕu tè ¶nh h ëng ®Õn gi¸ trÞ B§S §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c yÕu tè ¶nh h ëng®Õn gi¸ trÞ B§S 1 §Þnh gi¸ B§S 2 C¸c nh©n tè ¶nh h ëng®Õn gi¸ trÞ

33 1. ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n §Þnh gi¸ B§S lµ viÖc íc tÝnh b» ng tiÒn vÒ lîi Ých mµ B§S mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.

34 2. C¸c yÕu tè ¶nh h ëng ®Õn gi¸ trÞ b§S C¸c yÕu tè ¶nh h ëng®Õn gi¸ trÞ B§S 2. 1 Môc ®Ých ®Þnh gi¸ (nh©n tè chñ quan) 2. 2 C¸c nh©n tè ¶nh h ëng (nh©n tè kh¸ch quan)

35 III c¸c ph ¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S c¬ b¶n Lîi nhuËn So s¸nh Ph ¬ng ph¸p Thu nhËp ThÆng d Chi phÝ

36 C¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh ph ¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt v Thuéc tÝnh cña B§S; v Sù tin cËy vµ kh¶ n¨ng sö dông cña c¸c tµi liÖu thÞ tr êng; v Môc tiªu cña c «ng viÖc ®Þnh gi¸. . .

37 Mét sè c «ng thøc cÇn l u ý Gi¸ trÞ t ¬ng lai Gi¸ trÞ hiÖn t¹i Cña 1 kho¶n tiÒn FVn = Vo (1+ i ) n PV 0 = V (1+ i ) n Cña mét chuçi tiÒn ®ång nhÊt: FVn = A (1+ i ) n 1 i PV 0 = A 1 (1+ i ) n i

38 1. Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 1. 1. C¬ së lý luËn Ø Dùa chñ yÕu vµo nguyªn t¾c “thay thÕ”. Ø Theo nguyªn t¾c nµy: GTTS môc tiªu ® îc coi lµ hoµn toµn ngang b» ng víi gi¸ trÞ cña nh÷ng TS t ¬ng® ¬ngcã thÓ so s¸nh ® îc.

39 1. 2 C¸c b íc tiÕn hµnh B íc 1 T×m kiÕm th «ng tin vÒ nh÷ng B§S ® îcgiao dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸: Ø §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt, c «ng tr×nh x©y dùng… Ø §Æc ®iÓm vËt chÊt cña B§S: kÝch th íc, qui m « l « ®Êt; h×nh d¸ng; vÞ trÝ l « ®Êt; kh¶ n¨ng tiÕp cËn m «i tr êng xung quanh. Ø C¸c c «ng tr×nh x©y dùng: lµ ng «i nhµ chÝnh vµ c¸c h¹ng môc x©y kh¸c dùng (gara, nhµ phô, ® êng®i, c¸c bøc t êngx©y, hµng rµo, phong c¶nh, c©y xanh. . . ). Ø Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy, th¸ng, n¨m giao dÞch. Ø C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ tr êng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh, ph ¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn ng êi b¸n tù nguyÖn vµ ng êi mua tù nguyÖn. Ø Qui ho¹ch…

40 1. 2 C¸c b íc tiÕn hµnh(tiÕp) B íc 2. KiÓm tra vµ ph©n tÝch c¸c giao dÞch chøng cí nh» m ®¶m b¶o tÝnh chÊt cã thÓ so s¸nh ® îcvíi B§S môc tiªu. §Ó thùc hiÖn tèt b ícnµy, khi kiÓm tra vµ ph©n tÝch c¸c giao dÞch thÞ tr êng cÇn ph¶i lµm râ: + Nguån gèc c¸c giao dÞch: lo¹i B§S, ®Þa chØ cña B§S, diÖn tÝch ®Êt, diÖn tÝch sµn, thêi h¹n së h÷u, ngµy ký hîp ®ång giao dÞch, gi¸ c¶ thanh to¸n. + TÝnh chÊt c¸c giao dÞch: x¸c minh tÝnh chÊt kh¸ch quan, hiÓu biÕt vµ tù nguyÖn.

41 1. 2 C¸c b íc tiÕn hµnh(tiÕp) B íc 3. lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt. Theo kinh nghiÖm, th êng lÊy tõ 3 ®Õn 6 B§S. B íc 4. chØ ra nh÷ng yÕu tè kh¸c nhau gi÷a B§S môc tiªu vµ B§S chøng cí. TiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S chøng cí. NÕu B§S chøng cí cã c¸c yÕu tè tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¶m gi¸ trÞ cña nã xuèng vµ ng îc l¹i. B íc 5. íctÝnh gi¸ trÞ B§S môc tiªu trªn c¬ së c¸c møc gi¸ ®· ® îc ®· ®iÒu chØnh ®èi víi B§S chøng cí.

42 §Ó ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c cÇn chó ý: Ø B§S so s¸nh nªn lµ c¸c B§S t ¬ngtù ë trong cïng khu vùc, víi c¸c giao dÞch míi ® îc tiÕn hµnh. Ø NÕu kh «ng t×m ® îcnh÷ng giao dÞch cã thÓ ®¸p øng ® îcyªu cÇu so s¸nh, th× ph ¬ngph¸p nµy kh «ng thÓ ¸p dông ® îc. Ø §Ó gi¶m bít sù t¸c ®éng cña c¸c ®Þnh kiÕn vµ chñ quan trong viÖc ®¸nh gi¸ c¸c yÕu tè, nhµ ®Þnh gi¸ nªn sö dông c¸c ph ¬ng ph¸p thèng kª, ph©n tÝch x¸c suÊt vµ cã sù hç trî cña m¸y tÝnh.

VÝ dô 43 L « ®Êt cÇn thÈm ®Þnh gi¸ lµ ®Êt ë kh «ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt nh ng® îcchÝnh quyÒn ®Þa ph ¬ngx¸c nhËn viÖc sö dông phï hîp víi quy ho¹ch, kh «ng cã tranh chÊp, cã diÖn tÝch lµ 100 m 2. Gi¸ chuyÓn nh îng ®èi víi ®Êt cã ®Çy ®ñ giÊy tê hîp ph¸p ë vÞ trÝ t ¬ngtù lµ 3. 000 ®/m 2. Gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña UBND ®Þa ph ¬ng lµ 2. 000®/m 2. H¹n møc ®Êt ë trong tr ênghîp giao ®Êt theo UBND ®Þa ph ¬ngquy ®Þnh tèi ®a lµ 150 m 2. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, khi xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ng êisö dông ph¶i nép 50% 100% tiÒn sö dông ®Êt tÝnh theo gi¸ Nhµ n ícquy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch v ît h¹n møc.

44 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ

45 1. 3 u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p u ®iÓm: Ø Lµ ph ¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt; Ø Ph ¬ngph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ tr êng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c «ng nhËn; Ø Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph ¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. . . Nh îc ®iÓm: Ø NÕu chÊt l îngth «ng tin kh «ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t ¬ngtù sÏ ¶nh h ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸. Ø C¸c th «ng tin th êng mang tÝnh chÊt lÞch sö: trong ®iÒu kiÖn thÞ tr êng biÕn ®éng, c¸c th «ng tin nhanh chãng trë nªn l¹c hËu. Ø §ßi hái T§V ph¶i cã nhiÒu kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ tr êng.

46 1. Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp(tiÕp) 1. 4. C¸c tr êng hîp ¸p dông Ø §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh : c¸c c¨n hé, c¸c chung c , c¸c d·y nhµ ® îcx©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng; Ø Lµ ph ¬ngph¸p chung ® îc¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cÊm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S. . .

47 2. Ph ¬ng ph¸p thu nhËp 2. 1. C¬ së lý luËn ØDùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t ¬ng lai: cho r» ng gi¸ trÞ cña mét B§S b» ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp t ¬ng lai cã thÓ nhËn ® îc tõ B§S ®ã.

48 2. 2 C¸c b íc tiÕn hµnh ph ¬ng ph¸p thu nhËp B íc 1: íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña B§S. B íc 2: íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ® îcthu nhËp thuÇn hµng n¨m. B íc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. B íc 4: ¸p dông c «ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S cÇn ®Þnh gi¸.

49 Kü thuËt ®Þnh gi¸ C «ng thøc tÝnh: n Ft Vo = t=1 (1+i)t

50 Kü thuËt ®Þnh gi¸ §èi víi B§S cho thu nhËp æn ®Þnh: I V= R V = I x YP §èi víi B§S cho thu nhËp t¨ng ®Òu hµng n¨m: I 1 V = i k Trong ®ã: I 1 = I 0 ( 1+ k)

51 2. 3. u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p u ®iÓm: Ø §¬n gi¶n, dÔ hiÓu, dÔ ¸p dông; Ø §©y lµ pp cã c¬ së lý luËn chÆt chÏ nhÊt. Ø Cã ®é chÝnh x¸c t ¬ng®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th ¬ng vô cã thÓ so s¸nh ® îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. Nh îc ®iÓm: Ø Ph©n tÝch c¸c th ¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt. Ø NhiÒu khi thiÕu c¬ së dù b¸o vÒ dßng tiÒn trong t ¬ng lai. Ø KÕt qu¶ ®Þnh gi¸ cã ®é nh¹y lín tr ícmçi sù thay ®æi cña c¸c tham sè tÝnh to¸n.

52 2. 4. C¸c tr êng hîp ¸p dông Ø ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t ®Ó lùa chän ph ¬ng ¸n ®Çu t. Ø §Þnh gi¸ nh÷ng B§S mµ cã thÓ dù tÝnh ® îc thu nhËp trong c¸c n¨m t ¬ng lai.

53 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu 1. Ph ¬ng ph¸p luËn: Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu yªu cÇu dù ®o¸n dßng tiÒn thu nhËp t ¬ng lai trªn mét giai ®o¹n gi¶ ®Þnh cña mét DA ®Çu t hoÆc ph¸t triÓn. Gi¸ trÞ cña mét B§S môc tiªu ® îcø¬c tÝnh th «ng qua viÖc chiÕt khÊu tÊt c¶ c¸c kháan thu vµ chi t ¬nglai, cã tÝnh ®Õn yÕu tè l¹m ph¸t, thuÕ vµ nh÷ng thay ®æi vÒ thu chi.

54 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu PP gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i ( NPV) PP suÊt lîi tøc néi t¹i (IRR)

55 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu a/ Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV): cña mét ®Çu t lµ sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu trong t ¬ng lai cña mét ®Çu t víi gi¸ tri hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c chi phÝ trong t ¬ng lai. GT HT cña c¸c dßng tiÒn thu nhËp trong t ¬ng lai GTHT cña c¸c chi phÝ trong t ¬ng lai = Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV)

56 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu NÕu gi¸ trÞ cña c¸c nguån thu v îtqu¸ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c kháan chi phÝ, khi ®ã ®Çu t lµ cã hiÖu qu¶. Ph ¬ngph¸p nµy cã thÓ sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét B§S cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn, hay ®Ó x¸c ®Þnh gÝa b¸n, gi¸ mua cña mét B§S.

57 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu b/ SuÊt lîi tøc néi t¹i (IRR): lµ tû lÖ chiÕt khÊu c©n b» ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét lîi nhuËn tõ mét ®Çu t mang l¹i víi chi phÝ trong t ¬ng lai. Mét kÕ ho¹ch ®ù¬c chÊp nhËn khi IRR ≥ suÊt lîi tøc mong muèn. SuÊt lîi tøc mong muèn= lîi tøc thùc thuÇn + l¹m ph¸t dù tÝnh + phÝ b¶o hiÓm rñi ro( rñi ro KD, l¹m ph¸t kh «ng dù kiÕn) + tiÒn b¶o hiÓm cho c¸c chi phÝ kh «ng rñi ro ( nghiªn cøu, chi phÝ th «ng tin, chi phÝ giao dÞch, chi phÝ qu¶n lý)

58 3. Ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ 3. 1 C¬ së lý luËn ØDùa trªn gi¶ ®Þnh r» ng gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã thÓ ® îc®o b» ng chi phÝ lµm ra mét B§S t ¬ng tù vµ coi ®©y nh lµ mét vËt thay thÕ.

59 3. Ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸(tiÕp) 3. 2 C¸c b íc thùc hiÖn B íc 1 íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸, coi nh miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trèng vµ gi¶ sö r» ng sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. B íc 2 íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i nh÷ng c «ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt. B íc 3 íc tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña c¸c c «ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. B íc 4 Trõ sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i c «ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt, chªnh lÖch thu ® îclµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c «ng tr×nh. B íc 5 Céng gi¸ trÞ (B íc 1) víi chi phÝ gi¶m gi¸ (B íc 4), sÏ ® îcgi¸ trÞ íc tÝnh cña B§S cÇn ®Þnh gi¸.

60 VÝ dô Mét trung t©m gi¶i trÝ ®· vËn hµnh hiÖu qu¶ ® îc 5 n¨m, trung t©m nµy cÇn ® îc®Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¸o c¸o tµi chÝnh, biÕt: Trung t©m gi¶i trÝ cã diÖn tÝch sµn 10. 000 m 2 vµ diÖn tÝch ®Êt 3. 000 m 2. 2. Chi phÝ x©y dùng hiÖn hµnh ® îc íc tÝnh lµ 1. 800 USD/m Tuæi kinh tÕ cña c¸c c «ng tr×nh trong trung t©m gi¶i trÝ ® îc íc tÝnh lµ 50 n¨m. Mét thöa ®Êt cã thÓ so s¸nh ®· ® îc b¸n víi gi¸ 2. 000 USD/m 2.

61 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ

62 3. 3 u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ u ®iÓm: ØSö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt ØSö dông khi kh «ng cã c¸c b» ng chøng thÞ tr êng®Ó so s¸nh, thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t ¬ng lai mµ B§S mang l¹i. Nh îc ®iÓm: ØCòng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. ØChi phÝ kh «ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ. PP chi phÝ ph¶i sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tæng cña nhiÒu bé phËn ch ach¾c ®· b» ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé. ØViÖc íc tÝnh gi¶m gi¸ tÝch luü mang tÝnh chñ quan nhiÒu h¬n kh¸ch quan. ØNhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm.

63 3. Ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸(tiÕp) 3. 4 C¸c tr êng hîp ¸p dông Ø §Þnh gi¸ c¸c B§S kh «ng cã chøc n¨ng sinh lêi, c¸c B§S kh «ng cã c¸c c¸ nh©n, tæ chøc kh¸c cÇn ®Õn; Ø §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm; Ø §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Êu thÇu; Ø Th êng ® îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph ¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c.

64 4. Ph ¬ng ph¸p thÆng d 4. 1 C¬ së lý luËn Ph ¬ng ph¸p thÆng d ® îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c “®ãng gãp” vµ nguyªn t¾c “dù kiÕn dßng lîi Ých t ¬nglai”. Tøc lµ, gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ íctÝnh cña sù ph¸t triÓn trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn Chi phÝ ph¸t triÓn (bao gåm c¶ l·i cña nhµ ®Çu t ) = Gi¸ trÞ cña B§S hay gi¸ trÞ cßn l¹i

65 4. Ph ¬ng ph¸p thÆng d C «ng thøc tÝnh: Vtd = Vpt – Cpt Trong ®ã: Vtd: Gi¸ trÞ thÆng d Vpt : Gi¸ trÞ ph¸t triÓn Cpt : Chi phÝ ph¸t triÓn

66 4 Ph ¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4. 2 C¸c b íc tiÕn hµnh ph ¬ng ph¸p thÆng d B íc 1: X¸c ®Þnh ph ¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ nhÊt cña B§S. B íc 2: íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn. B íc 3: íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn. B íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S: LÊy tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn trõ ®i tæng chi phÝ ph¸t triÓn.

67 4 Ph ¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4. 3 u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p thÆng d u ®iÓm: Ø§Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. ØThÝch hîp ®Ó ® a ra møc gi¸ khi tham gia ®Êu gi¸. ØT vÊn vÒ chi phÝ x©y dùng tèi ®a vµ tiÒn b¸n (cho thuª) tèi thiÓu Nh îc ®iÓm: ØKhã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. ØMäi íctÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n còng nh gi¸ trÞ cuèi cïng cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr êng. ØPh ¬ngph¸p nµy th êngkh «ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña ®ång tiÒn.

68 4 Ph ¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4. 4 C¸c tr êng hîp ¸p dông §èi t îng lµ nh÷ng B§S cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn. C¸c B§S nµy cã thÓ lµ ®Êt trèng hay ®Êt cã c¸c kÕt cÊu x©y dùng lçi thêi ®ang tån t¹i cÇn ph¶i thay thÕ hay c¶i t¹o.

69 5. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn 5. 1 C¬ së lý luËn Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn ® îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c SDTNVHQN. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa vµo sù ph©n tÝch kh¶ n¨ng sinh lîi íc tÝnh cña viÖc sö dông B§S, trõ ®i tÊt c¶ chi phÝ H§KD, kho¶n d cßn l¹i lµ thu nhËp hµng n¨m cña B§S, sau ®ã thùc hiÖn vèn ho¸ theo ph ¬ng ph¸p ®Çu t.

70 5. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn 5. 2. C¸c b íc thùc hiÖn: B íc 1: ¦íc tÝnh tæng lîi nhuËn rßng cña B§S. B íc 2: ¦íc tÝnh chi phÝ liªn quan ®Õn viÖc t¹o ra lîi nhuËn bao gåm: kho¶n l·i trªn vèn, tiÒn th ëng c «ng cho nhµ kinh doanh. . . B íc 3: X¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸. B íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S theo c «ng thøc: Gi¸ trÞ B§S = Lîi nhuËn rßng/ l·i suÊt vèn ho¸

71 5. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn 5. 3. ¦u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p: ¦u ®iÓm: Dïng ®Ó ®Þnh gi¸ ®èi víi nh÷ng B§S cã kh¶ n¨ng sinh lîi. §Æc biÖt phï hîp ®èi víi nh÷ng B§S trong ngµnh vui ch¬i gi¶i trÝ( kh¸ch s¹n) vµ nh÷ng B§S kh¸c mµ viÖc so s¸nh víi nh÷ng B§S t ¬ng® ¬ngsÏ gÆp khã kh¨n do gi¸ trÞ phô thuéc vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña B§S.

72 5. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn 5. 3. ¦u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p: Nh îc ®iÓm: Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸. ChØ ¸p dông ®èi víi nh÷ng B§S mµ ho¹t ®éng cña nã t¹o ra lîi nhuËn. Lîi nhuËn íctÝnh cã thÓ kh «ng ph¶n ¸nh ® ¬cmøc ®é thu nhËp thùc. §ßi hái T§V ph¶i cã kiÕn thøc vÒ lo¹i h×nh kinh doanh nµy.

73 5. Ph ¬ng ph¸p lîi nhuËn 5. 4. §iÒu kiÖn xem xÐt: CÇn ph¶i cã sè liÖu chÝnh x¸c vµ xem xÐt hÕt søc cÈn thËn nguån gèc vÒ kho¶n thu vµ kho¶n chi( nÕu cã thÓ xem xÐt Ýt nhÊt 3 n¨m vÒ tr íc). X¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸ cÇn thùc hiÖn sau khi nghiªn cøu thÞ tr êng, khi cã tiÒm n¨ng thu nhËp th× l·i suÊt ® îc sö dông cÇn ph¶n ¸nh ®óng ®iÒu ®ã.

74 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Kh¸i niÖm: • Quy tr×nh hay tr×nh tù ®Þnh gi¸ lµ mét qu¸ tr×nh cã tÝnh hÖ thèng nh» m gióp T§V hµnh ®éng mét c¸ch râ rµng, phï hîp víi c «ng t¸c ®Þnh gi¸. • Lµ kÕ ho¹ch hµnh ®éng mét c¸ch cã trËt tù, chÆt chÏ, phï hîp víi c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸, gióp T§V ® a ra ® îc nh÷ng kÕt luËn cã c¬ së vµ cã thÓ ®¶m b¶o ® îc.

75 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ü X¸c ®Þnh vÊn ®Ò ü Lªn kÕ ho¹ch Quy tr×nh ®Þnh gi¸ ü Thu thËp th «ng tin( thÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng) ü Ph©n tÝch th «ng tin vµ øng dông ph ¬ng ph¸p T§G ü ChuÈn bÞ b¸o c¸o ü B¸o c¸o thÈm ®Þnh gi¸

76 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò Môc ®Ých: gióp cho T§V cã thÓ tho¶ thuËn, ®µm ph¸n vµ x©y dùng ® îc c¸c ®iÒu kho¶n trong hîp ®ång ®Þnh gi¸ mét c¸ch cô thÓ vµ râ rµng. Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn x¸c ®Þnh: 1. NhËn biÕt vÒ B§S: * §Æc ®iÓm ph¸p lý: NhËn biÕt vÒ c¸c quyÒn ®èi víi B§S( QuyÒn së h÷u, quyÒn sö dông. . . )

77 B íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò *§Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt cña B§S: vÞ trÝ, kÝch th íccña khu ®Êt, ph©n vïng, mËt ®é d©n c , . . . 2. ThiÕt lËp môc tiªu vµ môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸: X¸c ®Þnh môc ®Ých cô thÓ cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸ theo yªu cÇu cña kh¸ch hµng. 3. X¸c ®Þnh c¬ së gi¸ trÞ cña thÈm ®Þnh gi¸: Theo gi¸ trÞ thÞ tr êng? Theo gi¸ trÞ phi thÞ tr êng?

78 B íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò 4. X¸c ®Þnh tµi liÖu cÇn thiÕt cho viÖc thÈm ®Þnh gi¸: C¨n cø ®Æc ®iÓm B§S, môc ®Ých cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸. 5. X¸c ®Þnh ph ¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ vµ c¸c tµi liÖu cÇn thiÕt cho viÖc ®Þnh gi¸. 6. X¸c ®Þnh ngµy ®Þnh gi¸ cã hiÖu lùc 7. X¸c ®Þnh møc phÝ tho¶ thuËn vµ thêi gian hoµn thµnh.

79 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 2: Lªn kÕ ho¹ch thÈm ®Þnh gi¸ NhËn biÕt c¸c ®Æc ®iÓm c¬ b¶n vÒ mÆt vËt chÊt, tr¹ng th¸i cung cÇu, vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr êngcã liªn quan ®Õn B§S cÇn thÈm ®Þnh. NhËn biÕt vÒ c¸c lo¹i tµi liÖu cÇn ® îc sö dông trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. NhËn biÕt c¸c c¬ quan, tæ chøc cã thÓ vµ cã tr¸ch nhiÖm cung cÊp th «ng tin c¸c nguån tµi liÖu ®¸ng tin cËy nhÊt vµ cã thÓ kiÓm chøng ® îc. Lªn ch ¬ng tr×nh, thêi biÓu c «ng t¸c X©y dùng ®Ò c ¬ng vµ h×nh thøc tr×nh bµy b¸o c¸o ®Þnh gi¸

80 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 3: Thu thËp tµi liÖu C¸c lo¹i tµi liÖu cÇn thu thËp: C¸c tµi liÖu cung cÊp th «ng tin vÒ B§S môc tiªu C¸c tµi liÖu lµm c¨n cø ®Ó so s¸nh, ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ vµ ®iÒu chØnh: tµi liÖu vÒ mua b¸n, tiÒn thu vÒ quyÒn SD ®Êt. . . C¸c v¨n b¶n ph¸p lý cña Nhµ n íc liªn quan ®Õn quyÒn SD ®Êt, quyÒn së h÷u c «ng tr×nh, quyÒn vµ thêi h¹n cho thuª. . . C¸c tµi liÖu tæng hîp vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, VH XH: chØ sè gi¸ nhµ ®Êt, thuÕ nhµ ®Êt. . . KiÓm tra ®é tin cËy vµ gi÷ bÝ mËt c¸c th «ng tin.

81 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 4: Ph©n tÝch tµi liÖu vµ íc tÝnh gi¸ trÞ • Ph©n tÝch tµi liÖu: Ph©n tÝch thÞ tr êng: X¸c ®Þnh c¸c lùc l îng thÞ tr êng ¶nh h ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S ®èi t îng ®¸nh gi¸. Ph©n tÝch B§S: a. Ph©n tÝch B§S thÈm ®Þnh gi¸ vÒ ph¸p lý, ®Æc ®iÓm KTKT. . . b. Ph©n tÝch c¸c B§S so s¸nh vÒ mÆt ph¸p lý, ®Æc ®iÓm KTKT, gi¸ b¸n. . . Ph©n tÝch sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt

82 B íc 4: Ph©n tÝch tµi liÖu vµ íc tÝnh gi¸ trÞ • íc tÝnh gi¸ trÞ : CÇn x¸c ®Þnh ®©u lµ ph ¬ng ph¸p chÝnh, ®©u lµ ph ¬ng ph¸p cã tÝnh chÊt bæ sung. . . T§V cã thÓ sö dông mét hay nhiÒu ph ¬ng ph¸p. T§V ph¶i c©n nh¾c tÝnh hîp lý cña mçi ph ¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸, thuËn lîi vµ h¹n chÕ cña nã.

83 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 5: ChuÈn bÞ b¸o c¸o ®Þnh gi¸ Môc ®Ých: nh» m ®¶m b¶o truyÒn ®¹t kÕt qu¶ vµ c¸c kÕt luËn ®Þnh gi¸ mét c¸ch cã hiÖu qu¶ ®èi víi ng êi sö dông th «ng tin. Muèn vËy: ü Râ rµng B¸o c¸o ®Þnh gi¸ ü §Çy ®ñ ü Logic ü HÖ thèng

84 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 6: B¸o c¸o ®Þnh gi¸ • yªu cÇu ®èi víi b¸o c¸o ®Þnh gi¸: Gi¸ trÞ B§S lµ môc tiªu cuèi cïng cña T§G. Tuy nhiªn, b¸o c¸o kh «ng chØ dõng l¹i ë con sè vµ kÕt luËn mµ ®ßi hái ph¶i cã sù ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ kh¸ch quan( VD: th «ng tin, nguån d÷ liÖu. . . ) Néi dung tr×nh bµy trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸ ph¶i thÓ hiÖn mét c¸ch râ rµng vµ ®Çy ®ñ c¸c yªu cÇu ®· ký kÕt trong hîp ®ång ®Þnh gi¸.

85 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n B íc 6: tiÕp • Néi dung cña b¸o c¸o ®Þnh gi¸: Phô thuéc vµo môc ®Ých cña c «ng viÖc ®Þnh gi¸. Mét b¸o c¸o ®Þnh gi¸ cÇn tr×nh bµy ®ñ nh÷ng néi dung sau: 1. Tr×nh bµy chÝnh x¸c môc ®Ých, nhiÖm vô ®Þnh gi¸. 2. M « t¶ B§S môc tiªu: ®Þa chØ, ®Æc ®iÓm vËt chÊt vµ t×nh tr¹ng ph¸p lý. 3. M « t¶ c¸c chØ dÉn, c¸c tµi liÖu kh¸ch hµng cung cÊp vµ cã thÓ sö dông ® îc. 4. C «ng bè râ rµng vÒ nguån gèc c¸c tµi liÖu ® îc sö dông.

86 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Néi dung cña b¸o c¸o ®Þnh gi¸: tiÕp 5. Tãm t¾t râ rµng vÒ tÝnh chÊt, chÊt l îngth «ng tin vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr êng lµm c¬ së ®Ó ®Þnh gi¸. 6. Tr×nh bµy hîp lü, râ rµng c¸c ph ¬ng ph¸p ®Þnh gÝa, c¸c kü thuËt ph©n tÝch ® îc sö dông. 7. Tuyªn bè râ rµng vÒ gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu. 8. Kh¼ng ®Þnh ngµy ®Þnh gi¸ cã hiÖu lùc. 9. Nªu nh÷ng ¶nh h ëng ®Õn kÕt qu¶ íc tÝnh. 10. Nªu nh÷ng m©u thuÉn vµ tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng ng êisö dông th «ng tin ®Þnh gi¸.